海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作考试试卷
下半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作试题
广东省2016年下半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意)1、市场理论是研究的理论。
A:生产要素投入量与产出量之间的关系B:基数效用论和序数效用论的关系C:消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D: —定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E :执行层的组织协调2、房地产估价机构资质有效期是__年。
A．1B．2C．3D．53、某门市的土地剩余使用年限为3 年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为 2 年，约定好月租金是180 元/ 平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是10%,运营费用率为30%则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。
A. 700000元B. 695554元C. 777268元D. 800500元4、一套总价60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况: (1) 要求在成交日期一次性付清; (2) 如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣; (3) 首付款20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15 年，按月等额偿还贷款; (4) 约定自成交日期起一年内一次性付清; (5) 自成交日期起分期支付，首期支付20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20 万元。
上述情况中，存在名义价格的是__。
A. 第⑴、(3)种情况B. 第⑶、⑷、(5)种情况C•第(23、⑷ 种情况D.第⑵、⑷、(5)种情况5、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制。
A:总体规划B:控制性详细规划C:修建性详细规划D:分区规划E :执行层的组织协调6、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了1 5年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。
海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试题
海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。
A：500B：750C：900D：950E：执行层的组织协调2、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格3、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失B．因延误工期造成房屋延期交付C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风4、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。
A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格5、土地使用权抵押时，其地上建筑物__抵押。
A．随之B．不能C．由抵押人确定是否D．由抵押权人确定是否6、以下权利中属于用益物权的是。
A：抵押权B：典权C：建筑物区分所有权D：质权E：执行层的组织协调7、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。
A：2277.4B：2223.41C：2728.8D：2741.9E：借款合同8、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收__。
海南省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点试题
海南省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。
A：2500B：3000C：3500D：4000E：工业用地的监测点评估价格2、下列属于房地产开发直接投资的是。
A：购买房地产开发企业的债券、股票B：购买房地产投资信托基金C：购买住房抵押支持证券D：购买一座正在运营的高尔夫球场E：借款合同3、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。
(2008年试题) A：由国家无偿收回B：自动续期C：应于届满前6个月申请续期D：应于届满前1年申请续期E：房地产估价机构必须加盖公章4、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。
(2009年试题)A：汇票B：本票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调5、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。
A：用于购买股票B：用于购买国债C：用于商业投资D：为单位或个人提供担保E：执行层的组织协调6、是实现物业管理社会化的必要条件。
A：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离B：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合D：现代化大生产的社会专业分工E：执行层的组织协调7、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。
A：0．91B：0．92C：1．09D：1．10E：工业用地的监测点评估价格8、成本法的理论依据是。
A：替代原理B：预期原理C：生产费用价值论D：劳动力价值论E：工业用地的监测点评估价格9、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。
海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试试卷
海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在他人土地上通行的权利为典型的。
A：地役权B：典权C：空间利用权D：使用权E：工业用地的监测点评估价格2、房屋面积测算的内容不包括__。
A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积3、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。
A：房地产租金以外的收入B：运营费用率C：空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格4、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年．该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期．建筑物经济寿命为50年．假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为．【2007年考题】A：2．00％B：2．13％C：2．22％D：2．50％E：工业用地的监测点评估价格5、某房地产2009年4月的价格为6500元/m2，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。
A．5110.51B．5307.26C．5549.95D．5638.136、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于．(2007年试题)A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同7、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12％，则开发利润为。
A：180．0万元B：300．0万元C：309．0万元D：313．2万元E：工业用地的监测点评估价格8、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。
海南省2016年下半年房地产估价师基础班课程开通汇总考试试卷
海南省2016年下半年房地产估价师基础班课程开通汇总考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．60B．45C．30D．152、收益法中所指的收益是__。
A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益3、房地产开发投资属于典型的__房地产投资。
A．收益型B．收益加增值型C．机会型D．博弈型4、收益法是以__为基础的。
A．定期原理B．平衡原理C．替代原理D．预期原理5、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。
A．空置率B．有效面积系数C．建筑密度D．建筑容积率6、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。
A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现时价格资料D．估价人员选取的价格资料7、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。
A：适于进行长期投资B：变现性差C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同8、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。
A：企业管理费B：规费C：直接工程费D：措施费E：执行层的组织协调9、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。
A：销售状况价值论B：市场供求价值论C：生产费用价值论D：经济花费价值论E：工业用地的监测点评估价格10、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。
A：估价目的B：估价方法C：价格类型D：估价时间E：工业用地的监测点评估价格11、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是__。
A．房屋出租B．房地产抵押C．土地使用权出让D．土地使用权转让12、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。
海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价技术路线考试试题
海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价技术路线考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是__。
A．0.21%B．1.23%C．2.01%D．3.23%2、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。
A．初始B．变更C．转移D．他项权利3、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是__。
A．净现值B．净现值期望值C．净现值标准差D．净现值标准差系数4、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。
A．2139B．2146C．2651D．26595、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。
A．国家信贷资金B．国家预算资金C．国家负担资金D．国家计划资金6、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的机构。
A：中介管理B：市场服务C：管理服务D：中介服务E：执行层的组织协调7、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。
A：县级以上人民政府B：县级以上人民政府土地管理部门C：县级以上人民政府农业管理部门D：乡级以上人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章8、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。
致估价委托人函
致估价委托人函
尊敬的委托人：
我是负责估价的专业人士，特根据您的委托，对您所拥有的财产进行估价。
经过仔细研究和综合分析，我得出以下估价结果，供您参考和决策。
我对您所拥有的房产进行了评估。
根据当前市场行情和该地区的房价指数，我认为您的房产价值在XXX万元左右。
这个估价是基于房屋的面积、地理位置、建筑结构和房龄等因素进行综合考虑得出的。
当然，具体的价格还需要根据市场的实际交易情况来确定。
我对您的车辆进行了评估。
根据车辆品牌、车型、车龄、行驶里程等因素，我认为您的车辆价值在XXX万元左右。
当然，这只是一个大致的估价，具体的价格还需要根据车辆的实际状况、市场供需情况等因素来确定。
我还对您的其他财产进行了估价。
比如您的收藏品、珠宝首饰、艺术品等，根据它们的品质、稀有度、市场需求等因素，我认为它们的价值在XXX万元左右。
当然，这个估价也需要根据具体的市场行情来确定。
我还对您的金融资产进行了估价。
根据您的银行存款、股票投资、债券投资等情况，我认为您的金融资产价值在XXX万元左右。
当然，
金融市场波动较大，具体的价格还需要根据市场行情来确定。
根据我的专业估价，您的财产总价值在XXX万元左右。
这个估价结果仅供参考，具体的价格还需要根据市场的实际情况来确定。
如果您有其他的财产需要估价，或者对估价结果有任何疑问，欢迎随时与我联系。
谢谢！
祝好！
此致，。
海南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产征收征用的需要模拟试题
海南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产征收征用的需要模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
A：转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额B：转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额C：转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额D：财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额E：执行层的组织协调2、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的__这两种力量共同作用的结果。
A．供需与价格B．需求与价格C．供给与价格D．供给与需求3、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。
A．30B．45C．60 D ．904、下列关于城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系，表述错误的是。
A：国民经济和社会发展规划是编制和调整城市总体规划的指导性文件B：城市总体规划是国民经济和社会发展规划的依据C：在国民经济和社会发展规划中，与城市总体规划关系密切的是有关生产力布局、人口、城乡建设以及环境保护等部分D：城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点，作更长远的考虑，对国民经济和社会发展规划中尚无法涉及但却会影响到城市长期发展的有关内容，作出更长远的预测E：执行层的组织协调5、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。
A．市场价值B．清算价值C．快速变现价值D．投资价值6、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C：公证机关和无利害关系的第三人D：人民法院和无利害关系的第三人E：工业用地的监测点评估价格7、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万㎡。
2016年海南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用考试题
2016年海南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。
A．市(县)人民政府B．省、自治区、直辖市人民政府C．上级财政部门D．上级房改部门2、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。
A：居民收入增加B：房产税征收C：人民币升值D：居民消费价格指数上升E：工业用地的监测点评估价格3、估价报告书中说明的限定了其用途。
A：估价原則B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况E：工业用地的监测点评估价格4、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。
当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。
A．相等B．不相等C．可能会相等D．不能确定5、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。
A：了解某宗房地产的出租人权益价值B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C：了解某地区地震后房地产价值的变化D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额E：工业用地的监测点评估价格6、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。
A：信用债券B：抵押债券C：质押债券D：担保债券E：执行层的组织协调7、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。
A：点源B：面源C：永久性污染源D：暂时性污染源E：执行层的组织协调8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。
A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E：借款合同9、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。
2016年海南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试题
2016年海南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。
裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。
A．10B．20C．30D．452、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．阶段性调查3、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。
韩某的作为__。
A．构成非法拘禁罪B．构成绑架罪C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯D．构成敲诈勒索罪4、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。
该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。
A：4653B：5347C：5352D：5366E：工业用地的监测点评估价格5、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是。
A：满足购买者使用要求B：购买者支付能力C：物业预期收益D：物业用途E：借款合同6、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。
另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
A：30％B：45％C：65％D：75％E：工业用地的监测点评估价格7、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算．项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元／㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％．目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％．假设报酬率为8％．折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为．[2007年号题]A：2281．83万元B：2474．60万元C：3798．30万元D：4119．18万元E：工业用地的监测点评估价格8、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。
海南省2016年下半年房产估价师《经营与管理》：决策方法模拟试题
海南省2016年下半年房产估价师《经营与管理》：决策方法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。
A．40%B．50%C．60%D．70%2、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。
A．利润为零B．允许的最低经济效益指标C．最大费用D．最大利润3、房地产估价师续期注册的有效期为__年。
A．一B．二C．三D．四4、统计总体必须是__。
A．性质不同的众多个体所组成的集合体B．性质相同的众多个体所组成的集合体C．至少有一个主要性质相同的众多个体所组成的集合体D．至少有一个主要性质不同的众多个体所组成的集合体5、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为。
(2009年试题)A：5.77%B：6.00%C：10.00%D：14.40%E：借款合同6、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。
A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地B：土地使用者有偿、有限期地出让土地C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价E：房地产估价机构必须加盖公章7、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。
土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。
A．35B．45C．48D．508、下列关于写字楼租金的表述中正确的是．(2008年试题)A：基础租金是租户能接受的最低租金B：基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C：写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异E：借款合同9、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。
海南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析模拟试题
海南省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于民法的内容，说法不正确的是。
A：在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体B：智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体C：物权、知识产权、人身权属于形成权D：胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体E：执行层的组织协调2、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。
A．40.9%B．54.7%C．56.7%D．61%3、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。
其中，R/U系数是指__。
A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值4、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。
A．450B．475C．490D．5005、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。
A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：执行层的组织协调6、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。
如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。
则该投资项目的资本金净利润率为（）。
A．13.0%C．30%D．23.3%7、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。
海南省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究类型考试试卷
海南省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究类型考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于股票与公司债券相同之处的是。
A：都是有价证券B：同属于资本证券C：都是投资手段，都是融资工具D：投资性质和各自所包含的权利相同E：执行层的组织协调2、文物艺术品属于。
A：允许流通物B：禁止流通物C：限制流通物D：一般流通物E：执行层的组织协调3、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于．(2007年试题)A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
这主要体现了房地产投资风险的__。
A．收益现金流风险B．未来经营费用风险C．资本价值风险D．比较风险5、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。
A：相互影响性B：适应性C：不一致性D：保值性与增值性E：借款合同6、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。
A．市场价值B．清算价值C．快速变现价值D．投资价值7、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。
A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章8、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。
(2008年试题)A：60～100B：64～80C：64～100D：80～100E：执行层的组织协调9、高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是（）。
海南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务收费模拟试题
海南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务收费模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00E：工业用地的监测点评估价格2、常用的融资渠道不包括__。
A．自有资金B．销售利润C．信贷资金D．证券市场资金3、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。
A．网络图法B．表格法C．竣工图法D．坐标图法4、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4B：28.6C：33.4D：46.8E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。
(2008年试题)A：时值是资金运动起点的金额B：终值是资金运动结束的金额C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值E：借款合同6、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书7、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
2016年下半年海南省房地产经纪人：处分建设用地使用权的合同形式和期限试题
2016年下半年海南省房地产经纪人：处分建设用地使用权的合同形式和期限试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、由于受消费习惯、交易成本等因素的影响，房地产卖方代理业务主要集中在在我国境内承租房屋的代理上。
A：境外公司和个人B：存量房的所有者和境外公司C：房地产开发商和境外个人D：存量房的所有者和出租房屋的业主E：客户资金代收代付风险2、房地产登记的根本目的和出发点是。
A：保证交易安全，减少交易成本B：保护房地产权利人的合法权益C：房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作D：权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据E：权利型房地产投资信托3、《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料中，投入资金开发建设要达到工程建设总投资以上的证明。
A：10％B：15％C：20％D：25％E：权利型房地产投资信托4、下列选项中，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。
A：过渡定价目标B：竞争定价目标C：企业声誉目标D：提高市场占有率的目标E：工厂的生产设备5、下列关于变动成本定价法的计算公式不正确的是。
A：目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利B：单位贡献量=单位总量／目标贡献C：售价=单位变动成本+单位贡献额D：单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量E：工厂的生产设备6、某城市2009年前三季度商品房销售均价分别为5123元，5480元，5920元，则该市第三季度商品房销售均价环比增长率为。
A：6．68％B：7．50％C：8．03％D：15．56％E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信7、城市配套设施建设情况属于建筑策划外部条件调查中的。
A：地理条件B：地域条件C：经济技术条件D：社会条件E：工厂的生产设备8、在房地产经纪人沟通方式中，非语言沟通的优点是。
海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产制度政策考试试卷
海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产制度政策考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是指针对某～物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
A．房地产产品结构B．房地产供求结构C．房地产投资结构D．房地产总量结构2、按照规定，商品房预售合同签约后，要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。
A：购房人B：中间人C：中介代理商D：房地产开发企业E：执行层的组织协调3、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。
A．2700.8B．2800.1C．2800.8D．2817.74、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的__。
A．考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值B．考虑抵押后的公开房地产市场价值C．考虑查封后的公开房地产市场价值D．公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响5、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。
A．3B．5C．8D．156、经济适用住房采取__的方式进行。
A．出让B．行政划拨C．有偿转让D．无偿转让7、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格8、值只能用计数的方法取得。
A：确定性变量B：随机变量C：连续型变量D：离散型变量E：执行层的组织协调9、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）A．0.5%B．6%C．6.16%D．6.19%10、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。
2022年海南省下半年房地产估价师案例与分析致估价委托人函的写作考试试卷
海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》: 致估价委托人函的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、同区位的甲、乙、丙三种房地产, 当价格变化百分比为10％时, 需求量变化百分比分别为30％、10％、0, 则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。
A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E: 工业用地的监测点评估价格2、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。
价格为1 000元／㎡, 容积率为3。
后经批准容积率扩大至3．6, 此时开发商应补交地价为元／㎡。
A：100B：200C：300D：600E: 工业用地的监测点评估价格3、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载, 钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载, 这种结构是__。
A．砖木结构B．砖混结构C．钢筋混凝土结构D. 框架剪力墙结构4、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率, 这种调查方法属于（）。
A．观察法B．实验法C．讨论法D．问卷调查法5、生地与熟地之间的价格差异（）。
A. 仅仅是土地开发费用B. 是土地开发费用、开发商利润和税费等C. 仅仅取决于容积率的高低D. 是开发商利润6、拆除非公益事业房屋的附属物, 补偿方式为__。
A．产权调换B．货币补偿C．产权调换或货币补偿D．不予补偿7、__的成交日期应与估价时点接近。
A. 可比实例B. 要约案例C. 指数实例D. 加权实例8、下列不属于投资特性的是__。
A. 投资是一种经济行为B. 投资具有时间性C. 投资的目的在于获取收益D. 投资具有稳定性9、按照《中华人民共和国物权法》规定, 业主作出解聘物业服务企业的决定, 应当经__的业主同意。
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海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。
A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格2、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。
价格为1 000元／㎡，容积率为3。
后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。
A：100B：200C：300D：600E：工业用地的监测点评估价格3、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。
A．砖木结构B．砖混结构C．钢筋混凝土结构D．框架剪力墙结构4、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
A．观察法B．实验法C．讨论法D．问卷调查法5、生地与熟地之间的价格差异（）。
A．仅仅是土地开发费用B．是土地开发费用、开发商利润和税费等C．仅仅取决于容积率的高低D．是开发商利润6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。
A．产权调换B．货币补偿C．产权调换或货币补偿D．不予补偿7、__的成交日期应与估价时点接近。
A．可比实例B．要约案例C．指数实例D．加权实例8、下列不属于投资特性的是__。
A．投资是一种经济行为B．投资具有时间性C．投资的目的在于获取收益D．投资具有稳定性9、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。
A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数10、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：1765B：2000C：2069D：2400E：工业用地的监测点评估价格11、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。
A．1994年7月5日B．1993年7月5日C．1994年8月15日D．1993年6月1日12、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至__。
A．2006年8月B．2007年8月C．2008年2月D．2009年2月13、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。
A．属地管理原则B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记D．房屋的所有权人和使用人为两个人14、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。
A：9．00％B：8．05％C：30．00％D：7．52％E：借款合同15、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为__。
A．8.0B．5.6C．5.0D．0.716、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是__。
A．1.061B．0.061C．0.500D．0.06017、下列不属于普通股股东享有权利的是。
A：股息红利分配的要求权B：对公司事务的质询权C：要求赎回权D：公司剩余财产的分配权E：执行层的组织协调18、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．60B．45C．30D．1519、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。
A．35B．37.8C．38.4D．73.420、某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。
A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D．此时乙的需求价格弹性最大21、下列__不是影响房地产价格的经济因素。
A．经济发展B．金融政策C．利率D．汇率22、大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供。
A：人才服务中心托管人事档案的证明B：社会保险缴纳凭证复印件C：所在单位同意其注册的书面意见D：所取得的房地产估价科研成果E：执行层的组织协调23、下列__不是影响房地产价格的国际因素。
A．世界经济状况B．重要政治人物的健康状况C．国际竞争状况D．政治对立状况24、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为．A：4 855．33元／㎡B：4 868．86元／㎡C：4 978．32元／㎡D：5 447．22元／㎡E：工业用地的监测点评估价格25、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：6．2％B：7．2％C：8．2％D：9．2％E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金2、商品房销售计价方式包括。
A：按均摊建筑面积计价B：按套内使用面积计价C：按建筑面积计价D：按套(单元)计价E：按套内建筑面积计价3、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。
A．拆迁人B．拆迁主管部门C．房地产权属登记部门D．规划行政主管部门4、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。
A．4800B．5124C．5800D．71245、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去6、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。
(2008年试题)A：销售税费B：租金收益C：物业增值D：股权增值E：抵押贷款规模7、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。
A：条形基础B：桩基础C：箱形基础D：整体式筏式基础E：执行层的组织协调8、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。
A．借款偿还期B．利息备付率C．流动比率D．偿债备付率E．资产负债率9、某写字楼的建筑面积为10万m2，可出租面积系数为80%，分摊公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。
A．5.2B．6.4C．6.0D．7.610、《成市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是__。
A．自行拆迁和统一拆迁B．自行拆迁和委托拆迁C．统一拆迁和委托拆迁D．委托拆迁11、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。
A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调12、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。
A：大型商场B：旅游设施C：部队营房D：高速公路E：高尔夫球场13、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。
A．某标准厂房B．某酒厂厂房C．某待出让土地D．某写字楼14、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。
A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠15、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。
A：价格结构B：总量结构C：档次结构D：投资结构E：租买结构16、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。
A：估价服务费的支付方式B：拟调查搜集的资料及其来源渠道C：预计所需的时间、人力、经费D：估价作业步骤和时间进度安排E：违约责任17、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有。
A：加大城市基础设施建设投入B：调整银行贷款利率C：调整公共住房政策D：调整房地产税收政策E：加快城市化进程18、房地产价格的形成条件有__。