销售精装房与买房送装修土地增值税问题

房地产财税答疑——房地产开发企业精装修房土地增值税扣除问题

房地产财税答疑——房地产开发企业精装修房土地增值税扣除
问题
房地产开发企业出售精装修房，其装修费用以及在精装修过程中一并购置的电视机、空调、家具、冰箱等，是否可以计入开发成本在土地增值税扣除项目中扣除？
【答复】
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第四款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

因此，给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施等不可移动的物品的装修费用可以计入开发成本，在土地增值税扣除项目中扣除。

精装修过程中一并购置的电视机、空调、家具、冰箱等可以移动的物品不可计入房地产开发成本，不得在土地增值税扣除项目中扣除。

以上回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

销售精装房与买房送装修增值税问题

销售精装房与买房送装修增值税问题(一)销售精装房国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据上述规定，(1)房地产公司销售精装修房的：①在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中的，装修费属于价款的一部分，作为房地产开发企业的一般纳税人，应将所有价款一并按销售不动产10%税率计算缴纳增值税;②单独注明装修费的，销售房地产带装修是一项销售业务，商品房也属于房地产企业的存货，但不属于增值税概念中的货物，因此，既不属于混合销售也不属于兼营，即使分别注明金额或是分别签订合同，有应将收到的全部价款(含装修费)按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税(也遵从了原国税函[1998]53号的精神，虽然已作废)。

(2)房地产公司销售房地产送装修的，装修不属于无偿赠送，不需要视同销售，收到的全部价款按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税即可。

房地产行业全装修住宅涉税浅析

房地产行业全装修住宅涉税浅析房地产行业是一个充满竞争和机遇的行业，与之相关的税收问题也是备受关注的。

全装修住宅作为房地产行业中的一种重要形态，其涉税问题更是复杂多样。

本文将从税收政策、涉税风险和税收筹划等方面对全装修住宅的税务问题进行浅析，以期为从事房地产行业的相关从业人士提供一定的参考。

一、税收政策全装修住宅的税收政策主要涉及增值税、个人所得税和土地使用税等方面。

首先是全装修住宅的增值税政策。

根据国家有关规定，对于全装修住宅的销售，增值税征收率为5%，这意味着开发商在出售全装修住宅时需按照销售额5%的税率缴纳增值税。

其次是个人所得税政策。

对于从事全装修住宅设计、施工等工作的个体户或企业，其所得将按照相关规定缴纳个人所得税或企业所得税。

最后是土地使用税政策。

对于拥有土地使用权的开发商，需按照土地使用权的价值按年缴纳土地使用税。

二、涉税风险在全装修住宅项目中，涉税风险主要体现在税收合规性、税收风险预测和税收违规风险等方面。

首先是税收合规性方面的风险。

在全装修住宅项目中，如开发商未按照规定缴纳增值税或未按时申报纳税，将会面临税务处罚和涉税诉讼的风险。

其次是税收风险预测方面的风险。

在全装修住宅项目中，由于税收政策的频繁变化和复杂性，开发商需要根据市场变化和税收政策进行及时预测和分析，以防止因为税收政策变化而带来的风险。

最后是税收违规风险方面的风险。

在全装修住宅项目中，如果开发商存在偷逃税款、虚假纳税申报等违规行为，将面临税务部门的严厉处罚和法律责任。

三、税收筹划在面对全装修住宅项目的税收问题时，开发商需要进行有效的税收筹划，以降低税收成本，提高税收合规性和降低税收风险。

首先是巧妙运用税收政策。

开发商应当深入了解国家相关政策和法规，结合实际情况，在合法合规的范围内降低企业税负，减少税收成本。

其次是完善税收管理体系。

开发商需要建立健全的税收管理制度和内部控制，确保全装修住宅项目的税收合规性。

最后是加强税务风险防范。

房地产开发企业销售精装房的税务处理

近年来，受高端购房者需求或房地产限价等因素的影响，大量房地产开发企业采取了毛坯房与精装修捆绑销售的模式，从而引发了新的税务问题。

本文将结合国家及地方税收政策及征管口径，对捆绑销售精装房涉及的增值税、企业所得税及土地增值税三大税种进行深入分析，以利于纳税人正确进行税务处理。

一、增值税目前，房地产开发企业销售精装房的具体方式主要有两种：一是将毛坯售房款和装修款一并签订合同、一并收取价款并开具发票；二是将毛坯售房款和装修款分别签订合同、分别收取价款并分别开具发票。

两种不同的操作方式装修款如何缴纳增值税有两种不同的税务处理方式：一种是将装修款作为销售不动产收入，分别按照9%的税率或5%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且应在收到预收款的当期按照3%的预征率预缴；另一种是将装修款作为提供建筑服务收入，分别按照9%的税率或3%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且在收到预收款的当期无需预缴增值税。

应如何认定我们从增值税税目及计税依据确定、纳税义务发生时间及税款缴纳方法进行分析如下：1税目及计税依据确定根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件一第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目:（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

湖北省税务局营改增口径明确：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

房地产开发企业装修款的收入定性及销售精装修房税务处理

房地产开发企业装修款的收入定性及销售精装修房税务处理房款之外收取的装修款，应当确认商品房销售收入还是建筑业（装修）收入？这是房地产开发企业反复纠结的一个税务问题。

下面，笔者结合实务案例，就两种不同的收入定性在税务处理实务中遇到的问题进行解剖，并在此基础上提出自己的主张，即：收入定性取决于业务定性。

一、财税实务中两种不同的收入定性房款之外收取的装修款，其收入的税务定性，国家层面有待明确，各地执行口径差异较大，这里仅选取湖北、广西和W市开展深入解析。

（一）收入定性：销售不动产1、湖北版收入定性原湖北省国税局2017年4月28日发布的《湖北省营改增政策执行口径（第五辑）》第10条问答明确，“根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

”该执行口径自2018年1月1日起废止。

2、广西版收入定性原广西壮族自治区地税局发布的《《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局2018年第1号）第三十一条（二）项规定，“纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入。

”（二）收入定性：销售建筑服务W市没有明文，其内部掌握的口径，随房款一并收取的装修款，如果不包含在《商品房销售合同》的房价内，在计算土地增值税时，可以不纳入清算收入，其成本不计算扣除项目金额。

二、两种不同收入定性的税务分析（一）开票编码和增值税适用税目的矛盾依据湖北版收入定性，房开企业可就房款和装修款分别开具发票，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税，这样必然导致开票编码和增值税适用税目不一致。

房地产企业销售精装房涉及税费

房地产企业销售精装房涉及税费一增值税根据所财税〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，根据以上规定，如果房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则应当与销售房地产一并按照10%税率计算缴纳增值税。

如果房地产公司在销售精装房的同时，还另外赠送家具、家电，因这一部分不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售不用单独计价。

如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率。

二土地增值税根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。

但是对可移动的动产设施（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

三印花税根据财政部国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。

按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。

四企业所得税根据国税发（2009）年31号文件第二章的规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

精装修对土增清算的影响

作者今日税谈
本文主要讲解的是精装修在土增清算中的思路以及对土增的税负影响，假设的案列数据可能与实际成本有出入。

甲房地产开发企业在2016年3月通过招拍挂取得一块土地进行普通住宅开发，当年8月份开始预售，在拿地后公司对该项目结合以往开发项目进行成本测算，相关单位面积成本如下（该项目简易计税）：
当地精装修成本为每平米1000元，公司提出两套开发方案，一种销售毛坯房单位售价16800元，另一种销售精装修住房单位售价17800元。

两种方案土增测算如下：
通过以上测算可以发现即使精装修部分平价销售但是土地增值税每平米节约了876元，因为增值率计算公式是以增值额除以法定计税成本，平价销售精装修没有增值但是却增大了计税成本，从而
降低了增值率，达到节税的效果。

该案例仅仅为了表达思路，未考虑精装修电器部分，后面会单独写精装修电器部分。

政策参考：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

（国税2016.70号文）
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（国税2006.187号文）。

房地产企业销售精装房涉税处理全攻略

随着人们生活节奏的加快及房地产市场的不断发展，房地产公司在建造设计中也越来越趋向于人们对房屋的需要，因此，精装房的销售也应运而生。

那么房地产企业销售精装房主要都涉及哪些税费呢？增值税根据所财税〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，根据以上规定，如果房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则应当与销售房地产一并按照10%税率计算缴纳增值税。

另：如果房地产公司在销售精装房的同时，还另外赠送家具、家电，因这一部分不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不用单独计价。

但是，如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率。

土地增值税根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。

但是对可移动的动产设施（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

印花税根据财政部国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。

精装修房土增税审核要点

精装修房土增税审核要点全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：精装修房土增税是指在购房时，如果房屋已经进行了精装修（即高端装修），则可能需要缴纳土增税。

土增税是指对于现有已经有房的个人来说，购买新房的时候的增值税和契税。

对于精装修房土增税的审核，主要有以下几个要点：一、判断是否属于精装修房首先要明确精装修房的定义，在国家税收法规中一般认为，精装修房指的是房屋内部进行了高端、豪华装修，装修质量和装修价格较高的房屋。

通常来说，如果房屋内部装修风格独具匠心，装修材料和设备都达到了一定的品质要求，就可以被认定为精装修房。

二、了解税收政策要了解相关税收政策，包括对于精装修房土增税的具体规定和标准。

根据国家文件规定，对于精装修房购房者需要额外缴纳土增税，并且税率一般比一般房屋的土增税更高。

在审核精装修房土增税时，需要明确相关政策，并根据政策具体计算税款金额。

三、核实装修情况在进行审核时，要核实房屋的装修情况，包括装修施工单位、材料品牌和价值、工程设计图纸等，以确定房屋是否符合精装修标准。

一般来说，需要从多个方面进行核实，如查看装修合同、发票和工程验收单等文件，以确保房屋装修达到精装修标准。

四、计算税款金额在审核精装修房土增税时，需要计算税款金额。

税款金额一般由房屋购买价格和税率来确定，而税率则是由政策规定，与普通房屋的土增税税率不同。

在计算税款金额时，需要了解具体的税率标准，并按照规定计算税款金额。

五、完善相关资料在审核过程中，需要完善相关资料，如购房合同、装修合同、发票和工程验收单等文件。

这些文件是审核精装修房土增税的依据，必须齐全准确，以避免出现纠纷或漏报税款的情况。

对于精装修房土增税的审核，需要根据相关政策和法规进行判断和核实，确保计算准确，并及时参考专业人士意见，保证纳税人的权益不受侵害。

购房者也应该积极配合审核工作，如实提供相关资料，以确保审核工作的顺利进行。

第二篇示例：随着我国经济的快速发展，城市化进程也在不断加快，房地产市场也越来越火热。

“销售精装房”和“买房送装修”的涉税分析

“销售精装房”和“买房送装修”的涉税分析
“销售精装房”和“买房送装修”的涉税分析
近期开发商为了提升销售业绩，开始大力度的优惠，有打折销售的、买房送赠品的，还有的是销售精装房，今天我们来探讨下作为开发商而言“销售精装房”和“买房送装修”的涉税处理。

一、销售精装房的业务涉税分析
一般情况下，销售精装修的房屋，是在前期规划阶段已经确定为精装房，且在网签合同中需要进行标注。

与业主只签订一份《商品房买卖合同》，且在合同中注明装修费用包含在房价中，装修属于房屋价款的一部分。

但在实务操作中，很多开发商为了特殊的目的，强行将装修与房价分开，常见的主要有两种模式：
1、开发商分别与业主签订《商品房销售合同》和《装修合同》。

这种模式存在一定的涉税风险，在计算土增的时候，装修部分成本不能作为开发成本进行加计扣除。

对企业所得税和增值税方面来说同样是作为成本扣除，无影响。

2、开发商与业主签订《商品房销售合同》，装修公司与业主签订《装修合同》，开发商和装修公司分别缴纳对应税费。

在实务操作中，业务是否认同签订协议，存在很大难度。

我们的建议是：站在开发商角度，前期已经备案为精装房，无论采用上述那种模式，都会存在风险。

建议开发商与业主签订一份《商品房销售合同》即可，按照销售不动产统一开具发票。

在计算土地增值税时，装修成本也可以作为开发成本加计扣除。

房地产企业卖房送装修的财税账务处理

房地产企业卖房送装修的财税账务处理房地产企业楼盘价格确定后，一般不会随意变动，为了加快楼盘的销售速度，房地产企业通常会采用买房送装修等变相降价的营销模式。

其中送“硬装修”最为常见，如传统家装中的拆墙、刷涂料、吊顶、铺设管线和电线等。

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，或者放在墙体或者建筑物上不可随意移动，移动之后即遭损害或者不可以重复使用的支出，即硬装修。

在新收入准则下，房地产企业卖房送装修属于两项履约义务，要对两项履约义务进行评估，识别各单项履约义务。

先分别评估各单项履约义务，拆分出房产销售和房屋装修两个履约义务，再将合同交易价格分摊至这两个履约义务。

在税收上，房地产企业卖房送装修如果缴纳增值税、土地增值税、企业所得税？购买方如何缴纳契税？是否缴纳个人所得税？一、卖房送装修的增值税处理。

硬装修属于房屋不可分割的一部分，隶属于房屋的构成部分，赠送的装修其实不是真正意义上的无偿赠送，“羊毛出在羊身上”，装修费用是包含在房价内，因此，随房款收取的装修款应一并按照“销售不动产”申报增值税。

在实务中，另有一种认为，房地产企业卖房送装修应当作为“销售不动产”和“提供装修服务”两笔业务，分别确认增值税应税收入。

当然，如果属于房地产新项目，房地产企业为一般计税，销售不动产和建筑服务的适用税率均为9%，对增值税最终的结果并不产生影响。

但如果属于房地产老项目，销售不动产选择简易计税的，而装修服务发生在营改增之后，房地产公司提供的建筑服务应当适用一般计税。

当然，装修购买材料、建筑服务等允许抵扣。

二、卖房送装修的土地增值税处理。

卖房送装修，收取的房款实质上是包含装修在内，因此，应当以实际收取的房款确认土地增值税应税收入。

同时，对发生的硬装修成本，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定，装修费用计入房地产开发成本，并享受加计扣除。

精装修房降低土地增值税

精装修房降低土地增值税，制造“税收利润”来源：第52期《明源地产研究》李明俊程龙贵日期：2021-10-18随着土地增值税预征率的提升、清算的从严执行和限制核定征收等方法的推出，土地增值税事实上已成为最重的一个税种。

房地产公司应付土地增值税清算的指导思想应是什么呢？国税总局发布的数据显示，2020年全国收缴入库的土地增值税金额为1350亿元，比2020年上升了77%；2020年为2062亿元，比2020年上升了61.3%；而2021年收缴入库的金额高达2719亿元，比2020年再次上升了31.2%。

图1为从1995年土地增值税开征以来到2021年的趋势图，从中能够发觉，1995-2020年，土地增值税征收是一个超级缓慢的进程，但从2020年以后，那么像龙抬头，以年均64%的速度在增加。

土地增值税征收涨速明显，征管力度增强将成为长期趋从以上数据能够得出，随着房地产调控力度的加大，土地增值税清算工作再也不像以前那样“光打雷不下雨”或“雷声大雨点小”了，而是力度在不断地增强，而且会是一个长期趋势。

2021年5月，媒体为北京一律师提出的SOHO、华远、万科等16家标杆房地产企业拖欠国家税金（要紧指拖欠土地增值税金）高达640亿元的新闻很是热炒了一阵，尽管有哗众取宠之成份，但也不乏令人沉思之道理。

若是国家增强税收征管力度，对开发商会产生什么样的阻碍呢？咱们以北京某单盘过百亿的高端楼盘为例，其均价在45000元左右，本钱合计可不能超过15000元，预征时期须缴纳的各项税负约占销售额的10%，一旦清算，仅土地增值税就会达到销售额的20%左右，各项税负合计会达到销售额的40%左右，该盘号称单盘销售额过百亿，以100亿销售额计，预征时期仅交纳了10亿元税款，清算后那么意味着须补交30亿左右。

开发商即便赚得再多，资金也都在不断转动中，如一次性补交如此大笔金额的税金，对开发商意味着什么？有谁会在账面留出这么大笔资金等待交税吗？这固然会是一个致命的挑战。

税法知识之房地产公司销售精装房涉税问题

税法知识之房地产公司销售精装房涉税问题税法知识之关于房地产公司销售精装房涉税问题随着房地产市场的不断发展，房产公司商品房促销形式多样，如：销售精装房、购房送车位、购房送家电等。

销售精装房时，《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用)，已经包含在房价中。

下面是yjbys店铺为大家带来的关于房地产公司销售精装房涉税问题，欢迎阅读。

一、增值税房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用)，已包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售;不单独计价，与销售房地产一并按照11%税率计算缴纳增值税。

如果房地产公司将销售精装修房和房中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用11%的`税率，房中的家具、家电等按销售货物适用17%的税率。

二、土地增值税房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

房地产公司销售精装修房，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，但是住宅装修工程中，不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

房地产公司在计算土地增值税时，装修费用可以计入房地产开发成本，并可以加计20%的扣除。

但是，对于装修中所使用的家具、电器等动产设施，计算土地增值税时可以扣除，但不得加计20%。

三、契税房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

因此，客户在购买房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为计算契税的计税价格。

四、印花税对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。

按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。

关于精装修住房的定价方式涉及的税务问题

关于怡璟湾项目精装修住房的定价方式涉及的税务问题一、精装修住房涉及的税务问题主要与精装住房的定价方式有关，一般情况下企业在定价时存在以下两种不同的方案：方案一：合并定价，住房的销售价格包括精装修的价格。

公司与购房业主统一签订房屋销售合同。

方案二：分别定价，住房的销售价格不包括精装修的价格。

公司按毛坏房的价格与购房业主签订房屋销售合同，同时再按精装修的价格与购房业主签订房屋装修合同。

二、合并定价与分别定价两种方案的纳税比较。

合并定价方案，公司纳税应按总的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税。

虽然装修部分的成本可以作为扣除项目，但土地增值税实行预征制度，装修收入在预征时要按一定的预征比例预缴（普通住宅1%，非普通住宅3%，车位4%，商铺5%）；精装修价格与房价一并按5.65%的税率缴纳营业税及附加。

分别定价方案，公司按毛坯房的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税，而对于装修的价格无需缴纳土地增值税。

只是由装饰公司按3.43的税率缴纳装饰工程收入营业税及附加。

从以上分析可以看，采用分别定价方案可以有效规避装修部分的土地增值税和营业税，给公司带来节税收益。

三、具体的操作方法如下：1、购房时签订两份合同，一份是开发商的房屋销售合同，合同附件说明必须用公司指定的装饰公司，一份是与指定的装饰公司签订装修合同。

（指定的装饰公司与开发商不得有法律上的关联关系）2、公司收取房款，开具不动产发票；装饰公司收取装修费，并向业主开具装饰发票。

3、精装修工程款由装饰公司投入。

四、以一套100平米住宅为例说明两税方案的纳税比较。

合并定价方案：6000元/平对外销售，并作为合同成交价，含精装成本500元/平方米。

分别定价方案：5500元/平对外销售，作为合同成交价，另外，让业主与装饰公司签订房屋装修合同，装修价格500元/平。

相关税率：营业税及附加税率5.65%，普通住宅土地增值税预征率1%（7月后由0.5%上调至1%）以上两种方案的纳税测算如下：1、合并定价方案应交营业税及附加：100 X 6000 X 5.65% = 33900元预缴土地增值税：100 X 6000 X 1% =6 000元应纳税金=33900元+6000元 = 39900元2、分别定价方案应交营业税及附加：100 X5500 X 5.65% = 31075元预缴土地增值税：100 X 5500 X 1% = 5500元应纳税金=31075元+5500元 = 36575元方案二比方案一减少纳税3325元（39900-36575）。

房地产开发企业销售精装房的税务处理

房地产开发企业销售精装房的税务处理近年来，受高端购房者需求或房地产限价等因素的影响，大量房地产开发企业采取了毛坯房与精装修捆绑销售的模式，从而引发了新的税务问题。

本文将结合国家及地方税收政策及征管口径，对捆绑销售精装房涉及的增值税、企业所得税及土地增值税三大税种进行深入分析，以利于纳税人正确进行税务处理。

一、增值税目前，房地产开发企业销售精装房的具体方式主要有两种：一是将毛坯售房款和装修款一并签订合同、一并收取价款并开具发票；二是将毛坯售房款和装修款分别签订合同、分别收取价款并分别开具发票。

两种不同的操作方式装修款如何缴纳增值税有两种不同的税务处理方式：一种是将装修款作为销售不动产收入，分别按照9%的税率或5%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且应在收到预收款的当期按照3%的预征率预缴；另一种是将装修款作为提供建筑服务收入，分别按照9%的税率或3%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且在收到预收款的当期无需预缴增值税。

应如何认定我们从增值税税目及计税依据确定、纳税义务发生时间及税款缴纳方法进行分析如下：1税目及计税依据确定根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件一第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

湖北省税务局营改增口径明确：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

装修费土增税税前扣除要注意这一点

纳税人在转让房产计缴土地增值税时，其装修费用是否可以作为扣除项目并加计扣除成了税务机关与纳税人争议的一个现实问题。

实务中，大多数纳税人因不了解税收的具体规定，任凭税务人员说了算，说扣就扣，说不扣就不扣，随意性很大，各地税务机关对此处理掌握的尺度也不尽相同。

因此，值得就此问题展开探讨。

以天津市为例，对于装修费的扣除，之前并没有单独下发过专门的税收规定，因此一直按国税总局的规定执行。

根据〘国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〙（国税发〔2006〕187号）规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

〘关于印发〖商品住宅装修一次到位实施细则〗的通知〙（建住房〔2002〕190号）规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

根据上述规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

对于精装修费用支出，如果属于与房屋不可分离，如果分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许在计算土地增值税时加计扣除。

但是，对于家具、电视机等可以分离的物品，不得作为房地产开发成本，在计算土地增值税时不得加计扣除。

187号文一直有效，但在2015年，天津市地税局下发了〘天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告〙（天津市地方税务局公告2015年第9号），文件中第四条规定：房地产开发企业销售精装商品房时，已在〘商品房买卖合同〙中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。

允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。

该文件较之187号文，增加了一个限制条件，即装修必须在售房合同中注明，这一要求的变化，导致很多忽视此限制的企业遭受巨大损失。

但该文件明确了其执行时间为2015年11月1日，那之前的清算项目应该可以继续按老政策执行。

之后2017年，天津市又下发了〘天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告〙（天津市地方税务局公告2016年第25号），该文件将之前2015年9号文全文废止，但关于装修费的规定未进行更改，依然要求需要在售房合同中注明。

实施“全装修交付”对房地产土地增值税的影响分析及应对

实施“全装修交付”对房地产土地增值税的影响分析及应对！2019年1月1日后，新办理施工许可证的商品住宅项目，实施全装修交付管理。

实施“全装修交付”后，房地产公司土地增值税税负和税务处理将发生重大变化，现从以下三个方面进行分析。

一、装修支出土地增值税的税收政策分析所谓“全装修支付”，是指在毛坯房的基础上，对商品房进行的不同等级和功能的装修后交付给购房者。

按照房屋所配置的装修是否可移动，分为“软装”和“硬装”。

“硬装”是指：凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，或者放在墙体或建筑物上不可随意移动，移动之后即遭损害或者不可以重复使用的支出。

需要注意的是，“硬装”和“软装”的范围不是固定不变的。

例如：卧室的衣柜购回之后单独放置使用，则为“软装”，如果镶入不动产内部，即为“硬装”。

根据国税发[2006]187号文件规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

另参照穗地税函[2013]179号文件规定：随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，计入开发成本予以扣除。

其他家具、家电，比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。

可以看出，可以计入房地产开发成本的装修费用是指“硬装”部分支出，不包含“软装”部分的装修支出。

根据相关规定，计入房地产开发成本不但可以享受20%加计扣除，还可以作为房地产开发费用核定扣除的基数。

由于“软装”和“硬装”在税收待遇上的巨大差异。

实施“全装修收付”后，从税务的角度来考虑，房地产开发企业在装修的设计阶段，尽量采用全部“硬装”的方案。

当确实存在带部分“软装”的方案更具优势时，可以考虑通过一定的变通把“软装”部分转化成“硬装”。

二、“全装修交付”与“毛坯交付”税负临界点分析那从“毛坯交付”转变为“全装修交付”是会导致房地产开发企业土地增值税税负增加还是减少呢？我们通过案例分析：假设某房地产公司开发一非普通住房新项目，总可售建筑面积100000平方米，平均可售面积每平方米的数据如下：销售开发项目毛坯收入5600元（不含税，以下金额均不含税，土地成本不含可抵扣的土地价款抵减的销项税额），该项目土地成本1100元，毛坯建安等成本2150元，增值税附加税为10%，期间费用700元，分别计算：（1）该项目“毛坯交付”时，土地增值税K1，净利润（不含装修利润）G1。

售楼处装修费用在土地增值税中是否可扣

售楼处装修费用在土地增值税中是否可扣售楼处装修费用在土地增值税中是否可扣，关于这块的内容各位小伙伴是比较关注的，假如不太了解，别焦急，本文比网校为大家整理了相关学问，一起来看看吧。

售楼处装修费用在土地增值税中是否可扣土地增值税现在还有加计扣除，但留意以下事项：我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特殊是加计20%的扣除时，需要特殊留意。

土地增值税清算时有哪些成本不能加计扣除对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，不允许加计扣除。

《国家税务总局关于印发土地增值税宣扬提纲的通知》(国税函发[1995]110号)第六条(一)项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

省以上人民政府批准征收的规费、基金不能加计扣除。

《山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行方法》(鲁地税发[2004]33号)第十九条(四)项规定，经省以上人民政府批准征收的规费、基金，可视同税金予以扣除。

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2021]1号)第五条(五)项1款规定，市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

土地出让金返还款，不能扣除。

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2021]1号)第五条(四)项规定，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金)，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

与商品房装修相关的土地增值税纳税筹划（梁文涛）

与商品房装修相关的土地增值税纳税筹划（梁文涛）与商品房装修相关的土地增值税纳税筹划（梁文涛）2012-07-01 23:25:21| 分类：税收筹划 |字号订阅一、变开发毛坯房为开发中低档装修房的纳税筹划筹划思路：我们把取得国有土地使用权时支付的金额与房地产开发成本的合计数简称为建造成本。

一方面，增值额=收入-扣除项目金额=收入-（建造成本+建造成本×10%+建造成本×20%+税金）=收入-（建造成本×1.3+税金），由此可知，如果使建造成本增加a，相应地使收入增加a，会使增值额降低0.3a。

另一方面，增值率=增值额÷扣除项目金额=［收入-（建造成本×1.3+税金）］÷（建造成本×1.3+税金）=收入÷（建造成本×1.3+税金）-1，由此可见，增加建造成本又会降低增值率。

这样，对于原本开发毛坯房的房地产开发公司，可以考虑开发中低档装修房，使得增加的装修成本计入房地产开发成本，从而加大建造成本，同时适当提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿（即装修成本恰好得到补偿或有一定的微利）。

这样做一方面降低了增值额，另一方面降低了增值率，而增值率的降低又有可能导致适用税率的降低，从而达到双重节税的目的。

例1：某房地产开发企业开发中低档住宅支付土地出让金3 000 万元，若开发毛坯房，房地产开发成本为4 000 万元，若开发中低档装修房，需增加装修成本1 000 万元，建筑积为40000平方米。

若开发毛坯房，则单价为4 000 元/平方米，总价为16 000 万元；若开发中低档装修房，则单价为4 250元/平方米，总价为17 000 万元。

从金融机构借款利息为150万元，但不能够按转让房地产项目计算分摊。

该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。

其中，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%。

请对其进行纳税筹划。

随同房价收取的装修款如何缴税

随同房价收取的装修款如何缴税
2020年06月08日来源：中国会计视野
作者：李舟
有些房地产企业在销售商品房的同时提供精装修服务，由此向购房客户收取两部分价款，一部分是购房款；另一部分是房屋装修款，开发商与业主分别就购房款和装修款签署两份合同。

那么，这两笔款项如何缴税？实务中有两种常见处理方式。

方式一：开发商同时就商品房销售和装修服务同业主签署协议，同时收取房款和装修款。

这种方式会被税务机关认定为强行分拆购房款，对于增值税和企业所得税而言，装修成本如何核算均无问题，但对于土地增值税来说，如果企业自行核算时将两笔业务分开处理，那么装修成本就计入其他业务成本，而非开发成本，这样在土地增值税清算中税务机关能否予以确认？实务中存在争议，笔者认为，既然收入要并进来，成本也应该并进来，这样财税中的配比原则才有意义。

方式二：开发商同业主签署商品房销售合同，另外一家装修公司同业主签署装修合同，价款双方分别收取（开发商也可代收）。

这种方式虽然仍为开发商自行操作，但价款双方分别收取，财税处理自然也是分开处理。

提醒企业，无论销售的商品房是毛坯房还是精装修房，其实是在规划阶段就已经确定了的，并要在网签合同中进行标注。

因此，在房企进行价格安排和合同分拆时，一定要考虑到商品房的规划标准，如果出现最终收款、合同签署同实际业务不符的情况，将引发涉税风险。