房地产估价作业题与答案3

房地产估价

第三次形考作业讲评

一、名词解释（每小题5分）

1．收益法：是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或收益现值法，其计算原理是运用适当的还原利率，将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。

2．还原利率：是将房地产的年纯收益还原为价格的利率，其实质是一种投资收益率。

3．实际纯收益：是指待估价房地产在目前的使用状态下所取得的纯收益。

4．趋势法：是长期趋势法的简称，又称为时间序列分析法、历史延伸法或外推法，它是依据一系列已知房地产价格数据，运用一定的数学方法，对未来房地产价格进行推测和判断的一种估价方法。

5．加权平均法：就是根据对待估价房地产影响程度的不同，对不同时期的房地产价格赋予相应的权数，然后计算其平均值，以此作为待估价房地产价格。

6．深度指数：又称为深度百分率，反映表示距离街道深度对土地价格的影响程度。

7．标准深度：路线价是指标准深度的单位价格。标准深度的确定，直接关系到路线价的确定和深度指数表的编制。标准深度的确定方法有两种，其一为以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，其二为根据某一路线价区段内各幅土地的平均深度确定。

8．四三二一法则：又称慎格尔法则，它是由J.A.Zangerle在其所著的《房地产估价原则》一书中提出，并在估价实践中最早使用的法则。其含义是，将标准深度为100英尺深普通临街地划分成与街区平行的4等份，每份为25英尺深，然后从临街方向开始，第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%，第二个25英尺土地的单位价格为路线价的30%，第三个25英尺土地的单位价格为路线价的20%，第四个25英尺土地的单位价格为路线价的10%。

二、论述题（每小题20分，涉及到具体概念的要给出定义）

1．收益法的应用需要满足哪些条件？

答：收益法的应用需要满足的条件包括

（1）收益的可计量性；

（2）收益的连续性；

（3）收益的稳定性；

（4）还原利率的可确定性；

（5）风险的可衡量性。

2．季节指数法有何特点？

答：季节指数法的特点包括

（1）通过中心化移动平均的调整，可以使房地产价格消除季节性变动和不规则变动的影响，得到较为平稳的平均值；

（2）由于房地产价格具有季节性变动，而并非纯粹的长期变动，因此，不可能仅用其它的长期趋势估价，而需要用季节指数来反映季节变动值。

3．欧美路线价法则有哪些?

答：欧美路线价法则包括

（1）四三二一法则；

（2）巴的摩尔法则；

（3）苏马斯法则；

（4）霍夫曼-尼尔法则；

（5）哈柏法则；

（6）其他法则，如马丁法则、爱德加法则、戴维斯法则等。