房地产估价作业题与答案3
大工21秋《房地产估价》在线作业123辅导答案
1.（）是指估价客体，也称为被估房地产、估价标的。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: A
2.（）要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
A.最高最佳使用原则
B.替代原则
C.估价时点原则
D.合法原则
【参考答案】: B
3.（）是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。
A.估价对象
B.估价结果
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: B
4.（）是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: D
5.（）是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: C
6.评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。
A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况。
5 房地产评估(有答案)
1、被评估房地产A 是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A 的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A 投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A 租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A 折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A 的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
[答案]（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：[150*（1+1%）-（110+20）]*1000=21500元 2010年：[150*（1+1%）2-（110+30）]*1000=13015元 2011年：[150*（1+1%）3-（110+40）]*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元 违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
（3）现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
(9088)《房地产估价》网上作业题及答案
[9088]《房地产估价》第一次作业[多选题]将多个房地产估算结果综合成一个结果，可取其＿A：加权算术平均数B：众数C：中位数D：简单算术平均数参考答案：ABCD[多选题]楼面地价是＿之比A：土地总价与土地总面积B：土地总价与建筑总面积C：土地单价与建筑容积率D：土地单价与建筑覆盖率参考答案：BC[多选题]一宗土地经过规划后其价格可能＿A：上升B：不变C：等于零D：小于零参考答案：ABCD[多选题]房地产估价师不应评估＿A：亲属的房地产B：委托者要求高估的房地产C：委托者不要求评估的房地产D：所在单位的房地产参考答案：ACD[多选题]假设开发法中预期的楼价可用＿求取A：市场法B：收益法C：成本法D：收益乘数法参考答案：ABD[多选题]估计理论上的真实客观价格是指＿A：交易双方均接受的价格B：对交易双方来说经济上合理的价格C：政府规定或希望的价格D：正常情况下形成的价格参考答案：BD[多选题]估价时点又称＿A：估价作业日期B：评估基准日C：估价期日D：评估时点参考答案：BCD[多选题]房地产存在的形态有A：土地B：建筑物C：房地D：房地产参考答案：ABC[多选题]影响房地产需求的因素有＿A：该种房地产的价格B：消费者的收入水平C：消费者的偏好D：消费者对未来的预期参考答案：ABCD[多选题]房地产估价合法原则中的合法权益包括＿A：合法产权B：合法使用C：合法处分D：合法委托参考答案：ABC[多选题]建筑物重新购建价格可以用＿求取A：市场法B：单位比较法C：工料测量法D：分部分项法参考答案：ABCD第二次作业[单选题]正常情况下，最高价格的土地权利应是A：出让土地使用权B：地上权C：所有权D：划拨土地使用权参考答案：C[单选题]建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和（）耐用年限A：等于B：大于C：难以判断D：小于参考答案：C[单选题]已知土地资本化率，用收益法求其价格时，选择的资本化率是＿＿A：综合资本化率B：通行投资利率C：建筑物资本化率D：土地资本化率参考答案：D[单选题]房地产的供给增加，需求不变，其价格会＿A：上升B：下降C：维持不变D：升降难定参考答案：B[单选题]有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1980年，乙建于1985年，若依年限法，甲建筑物的折旧会――乙建筑物的折旧A：大于B：小于C：等于D：难以判断参考答案：D[单选题]报酬率的实质是一种＿A：利息率B：收益率C：资本化率D：回报率参考答案：B[单选题]房地产的四个次级权能中最重要的是＿A：占有B：使用C：收益D：处分参考答案：D[单选题]在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法参考答案：B[单选题]下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼参考答案：B[单选题]下列不属于房地产区位因素的是A：交通B：用途C：环境D：楼层参考答案：B第三次作业[判断题]成本法的估算结果一般小于市场法的估算结果参考答案：错误[判断题]采用现金流量折现法估算时，利息也需要折现参考答案：错误[判断题]收益乘数就是利息率的倒数参考答案：错误[判断题]可比实例房地产是一种交易实例房地产参考答案：正确[判断题]路线价是临街标准宗地的平均价格参考答案：正确[判断题]房地产价格的上涨趋势与房地产价格本身的高低无关，高价格的房地产其价格上涨趋势可能较缓慢，而低价格的房地产其价格上涨趋势可能较强劲参考答案：正确[判断题]高层建筑地价分摊是将高层建筑物占地的地价分摊到相邻地块上参考答案：错误[判断题]土地所有权人可以不受限制的随便处置土地参考答案：错误[判断题]生地和毛地的主要差异在于所在区域的不同参考答案：正确[判断题]房地产估价师和房地产估价员都必须经过相关考试都可以在估价报告上签字参考答案：错误第四次作业[判断题]房地产估价应该实事求是，成本费用及利润的估算应根据对象的实际发生情况而确定参考答案：错误[判断题]只要有比较多的类似房地产的交易案例就可以采用市场比较法评估房地产价格参考答案：正确[判断题]房地产估价是对房地产价格的估算和判定，一般都会和公开市场价格有一定的偏差参考答案：错误[判断题]房地产价格实质上是房地产权益价格参考答案：正确[判断题]会计上的房地产折旧和房地产估计中的房屋折旧含义是一样的参考答案：错误[多选题]市场实物状况比较和调整的内容包括A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施E：装饰装修参考答案：BDE[多选题]下列关于重新购建价格的说法中，正确的是（）A：重新购建价格是重新开发全新状况的估价对象B：重新购建价格是在股价时点的价格C：重新购建价格是客观的价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格参考答案：BCD[多选题]房地产估价是对房地产真实客观合理价格的一种（）A：假定B：估计C：判断D：决定参考答案：BC[单选题]在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）A：过去形成的房地产价格变动的趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产参考答案：A[单选题]随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：甲醛深度价格修正率参考答案：B[单选题]运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期参考答案：C第五次作业[论述题]估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。
房地产评估作业
1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。
另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。
A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造物建造期为3年，建造物的经济寿命为55年，则计算建造物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建造物价格时，普通采用(D)A综合成本B彻底成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。
因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。
试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。
A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建造物费用一建造新建造物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不彻底市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建造物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建造物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的普通因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建造面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。
房地产估价习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向 （4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积 （2）土地形状（3）地形 （4）地势（5）土壤， （6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高 （7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
2013年9月份考试房地产评估第二次作业
2013年9月份考试房地产评估第二次作业一、单项选择题（本大题共60分，共 20 小题，每小题 3 分）1. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）A. 类似写字楼的客观收益B. 市场比较法C. 该写字楼的实际收益D. 无法估算2. 假设开发法更深的理论依据，类似于（）。
A. 商品销售理论B. 地租原理C. 建筑成本概算预期原理3. 在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连。
地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（）。
A. 基准地价B. 标定地价C. 路线价D. 宗地价格4. 收益法适用的条件是房地产的（）A. 收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益或风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化5. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。
A. 征收价值大于其课税价值B. 征收价值小于其抵押贷款价值C. 征收价值小于其成本价值D. 征收价值小于其市场价值6. 路线价法的关键和难点是（）。
A. 划分路线价区段B. 设定标准深度C. 调查评估路线价D. 制定深度百分率7. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。
A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡B. 最佳集约度和最佳规模C. 最佳用途D. 房地产与其外部环境是否保持协调8. 下列有关估价委托人描述正确的是（）。
A. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；B. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位；C. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人；D. 向估价机构提出估价需求的单位或个人。
9. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。
A. 算术平均数B. 中位数C. 加权平均数D. 众数10. 应用长期趋势法的一个重要假设前提是（）。
A. 逐期增减量大致相同B. 逐期发展速度大致相同C. 过去形成的趋势在未来继续存在D. 呈线性变化11. 运用假设开发法估价待开发土地时，开发经营期的起点就是( )。
房地产估价练习题2、3
房地产估价练习题二一、单项选择题1、房地产具有供给有限特性，本质上是（）。
A、土地总量有限B、规划限制C、房地产不可移动D、价值量大2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）。
A、1667元/ m2B、1765元/ m2C、1875元/ m2D、2000元/ m23、某宗土地面积2000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800 m2，总建筑面积为5000 m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400 m2，总建筑面积为5000 m2C、建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5500 m2D、建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2500 m24、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。
A、相应配套的基础设施B、土地的形状C、组合完成的功能D、立体空间5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。
A、宅基地所有权B、空间利用权C、地役权D、建筑物相邻关系6、下列描述中属于房地产价格特性的有（）A、用货币表示B、受供求等因素影响C、在长期考虑下形成D、与交易的个别条件有关7、房地产具有不可移动性，其价格与区位密切相关，最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏，人们越来越重视（）的距离。
A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、交通空间距离8、基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种（）的价格A、政府指导价B、政府定价C、评估出来的D、市场定价9、下列选项中是以房地价值为基础确定的租金是（）A、市场租金B、商品租金C、成本租金D、福利租金10、下列选项中往往低于房地产实际价值的为（）A、抵押价值B、典价C、保险价值D、课税价值11、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。
房地产估价习题
第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（）等条件，才真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（）。
A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（）。
A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖三、简答题1、房地产为什么需要估价？2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？3、我国市场经济条件下对房地产估价工作的必要性第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、下列不属于房地产区位因素的是（）。
A 、交通 B、用途 C 、环境D、楼层2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。
A 、96B 、192 C、 240 D 、4804、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
A、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比5、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（）。
A、0.50B、1.00C、0.64D、0.756、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（）。
A、1.6B、2.5C、40%D、25%7、楼面地价=土地单价÷（）。
A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率8、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。
A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。
A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。
A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。
A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。
A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。
A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。
A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。
（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。
（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。
（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。
（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第4次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。
A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.022.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
这种高层建筑地价分摊方法是()。
A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊3.路线价法估价的第二个步骤为()。
A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段4.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。
A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用5.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。
A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算6.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。
A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值7.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。
A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料8.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动9.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
大工19秋《房地产估价》离线大作业 答案
大工19秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：一、房地产估价方法及其应用（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。
（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。
答：一、市场比较法的基本理论1．市场比较法含义市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比较法。
采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。
2．市场比较法的原理及其条件市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件：1）充裕、可靠的市场交易资料。
2）市场资料与待估房地产具有相关性。
3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致。
4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。
3．市场比较法的适用范围及对象市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方。
——在农村等房地产交易较少的地区。
——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑。
——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等。
市场比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
4．市场比较法操作运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：①交易实例的收集；②可比实例的选取；③建立价格比较基础；④交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。
大工20春《房地产估价》在线作业123【答案】
大工20春《房地产估价》在线作业1试卷总分:100 得分:100一、单选题(共5 道试题,共30 分)1.三大基本估价方法不包括（）。
A.长期趋势法B.市场法C.收益法D.成本法此题正确参考选项是:A2.房地产区位状况的描述不包括（）。
A.建筑物实物状况描述B.位置描述C.交通描述D.外部配套设施描述此题正确参考选项是:A3.下列说法中不正确的为（）。
A.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证D.房地产估价都有误差但误差应在合理范围内此题正确参考选项是:A4.房地产价格影响因素的分类中，（）包括土地面积、土地形状、地形地势、土壤地基以及土地开发程度等。
A.建筑物实物因素B.土地实物因素C.区位因素D.人口因素此题正确参考选项是:B5.房地产价格的特征不包括（）。
A.趋降性B.区位性C.高值性D.权益性此题正确参考选项是:A二、多选题(共5 道试题,共40 分)6.房地产的独一无二特性导致了（）。
A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大此题正确参考选项是:ABCD7.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。
A.再次抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产此题正确参考选项是:ABC8.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度此题正确参考选项是:BCE9.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。
A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果此题正确参考选项是:AB10.不得抵押的房地产范围包括（）。
南开14秋学期《房地产估价》在线作业答案
14秋学期《房地产估价》在线作业
单选题多选题判断题
一、单选题（共30 道试题，共60 分。
）
1. 房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A. 不可移动
B. 供给有限
C. 价值量大
D. 用途多样
-----------------选择：B
2. 某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A. 180
B. 178.4
C. 183.5
D. 176.6
-----------------选择：D
3. 某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m?，买卖中涉及的税费均由买方负担。
该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。
则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m?
A. 5190
B. 4700
C. 5300
D. 4790
-----------------选择：C
4. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
A. 快速变现值价值
B. 谨慎价值
C. 在用价值
D. 残余价值
-----------------选择：B
5. 某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A. 物质折旧
B. 外部性折旧
C. 经济折旧
D. 功能折旧
-----------------选择：D
6. 由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。
这是由于房地产的（）特性
A. 不可移动性
B. 用途多样。
房地产估价师模拟考试题与答案
房地产估价师模拟考试题与答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2 的写字楼,开发完成后销售均价为3000 元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,建设成本和管理费用为1200元/m2,建设成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为( )。
A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%正确答案：B答案解析：一步一步计算:1.土地投资=建筑面积x楼面地价=10000x1000=1000万;2.建设成本和管理成本=费用x建筑面积=1200x10000=1200万;3.投资利息=楼面地价x【(1+年利率)的(开发期次方)-1】(减去1代表计算利息)+建设成本和管理费用x【(1+年利率)的(开发期的一半,表示均匀投入)-1】=1000x【(1+10%)的 1.5次方 -1】+1200x【(1+10%)的0.75次方 -1】=242.61万;4.销售费用=3000x2%=60万;5.销售税费=3000x2%=165万;5.销售利润=销售总额-土地投资-建设成本和管理费-投资利息-销售费用-销售税费=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(万元);6.销售利润率=销售利润/销售价格=332.39/3000=11.08%2.一个估价项目中的价值类型,本质上是由( )决定的。
A、估价师B、估价对象C、估价委托人D、估价目的正确答案：D3.收益法适用的条件是房地产的( )。
A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其中之一可以量化D、收益和风险均能量化正确答案：D4.假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A5.一般的无形资产主要是权益的价值。
《房地产估价》考试试题及答案
期末考试《房地产估价》（A卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。
一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。
每题1分，共10分）1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。
（×）2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。
（√）3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。
（√）4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。
（×）5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
（×）6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。
（×）7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。
（×）8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。
（×）9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。
（×）10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。
（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。
每题1.5分，共15分）1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。
A.0.060B.0.940C.1.060D.1.0642．（ B ）限制了估价报告书的用途。
A.估价方法B.估价目的C.估价原则D.估价日期3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。
A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。
A.价格B.常数C.价格变动率D.时间5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ）A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。
房地产估价理论与方法：房地产估价原则考试卷及答案(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产估价原则考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 （ ）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定最佳用途。
A.适合原理 B.均衡原理 C.收益递减原理 D.最佳使用原则 本题答案： 2、多项选择题 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。
A.土地所有权 B.国有工业用地土地使用权 C.宅基地土地使用权 D.大型游乐场 E.乡镇企业用房 本题答案： 3、单项选择题 在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（ ）进行比较。
A.居住房地产 B.商业性房地产姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.收益性房地产D.类似房地产本题答案：4、判断题最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最大收益为前提进行。
（）本题答案：5、单项选择题某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。
A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日本题答案：6、判断题在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。
（）本题答案：7、单项选择题在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。
2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析
2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析一、问答题1 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。
某房地产估价机构承受委托评估该酒店房地产的市场价值。
注册房地产估价师发展了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
2 某房地产估价机构于2022年7月1日承受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2022年7月10日。
注册房地产估价师于2022年7月3日发展了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2022年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
请问：采用本钱法和假设开辟法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?2 张某方案用自有闲置资金100万元购置一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。
某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。
经理解，普通住宅的市场租金为5000元／月，酒店式公寓按70000元／年的固定收益委托经营。
张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)／1000000=6％，而酒店式公寓的投资回报率是70000／1000000=7％，所以选择购置酒店式公寓。
请问：3 张某的选择是否正确?4 针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?二、单项选择题4 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及局部家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体构造和安全性未受到影响。
该住宅楼开辟企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值发展评估，两个估价结果差异较大。
5 本估价工程最适宜采用的估价方法是( )。
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房地产估价
第三次形考作业讲评
一、名词解释（每小题5分）
1．收益法：是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或收益现值法，其计算原理是运用适当的还原利率，将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。
2．还原利率：是将房地产的年纯收益还原为价格的利率，其实质是一种投资收益率。
3．实际纯收益：是指待估价房地产在目前的使用状态下所取得的纯收益。
4．趋势法：是长期趋势法的简称，又称为时间序列分析法、历史延伸法或外推法，它是依据一系列已知房地产价格数据，运用一定的数学方法，对未来房地产价格进行推测和判断的一种估价方法。
5．加权平均法：就是根据对待估价房地产影响程度的不同，对不同时期的房地产价格赋予相应的权数，然后计算其平均值，以此作为待估价房地产价格。
6．深度指数：又称为深度百分率，反映表示距离街道深度对土地价格的影响程度。
7．标准深度：路线价是指标准深度的单位价格。
标准深度的确定，直接关系到路线价的确定和深度指数表的编制。
标准深度的确定方法有两种，其一为以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，其二为根据某一路线价区段内各幅土地的平均深度确定。
8．四三二一法则：又称慎格尔法则，它是由J.A.Zangerle在其所著的《房地产估价原则》一书中提出，并在估价实践中最早使用的法则。
其含义是，将标准深度为100英尺深普通临街地划分成与街区平行的4等份，每份为25英尺深，然后从临街方向开始，第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%，第二个25英尺土地的单位价格为路线价的30%，第三个25英尺土地的单位价格为路线价的20%，第四个25英尺土地的单位价格为路线价的10%。
二、论述题（每小题20分，涉及到具体概念的要给出定义）
1．收益法的应用需要满足哪些条件？
答：收益法的应用需要满足的条件包括
（1）收益的可计量性；
（2）收益的连续性；
（3）收益的稳定性；
（4）还原利率的可确定性；
（5）风险的可衡量性。
2．季节指数法有何特点？
答：季节指数法的特点包括
（1）通过中心化移动平均的调整，可以使房地产价格消除季节性变动和不规则变动的影响，得到较为平稳的平均值；
（2）由于房地产价格具有季节性变动，而并非纯粹的长期变动，因此，不可能仅用其它的长期趋势估价，而需要用季节指数来反映季节变动值。
3．欧美路线价法则有哪些?
答：欧美路线价法则包括
（1）四三二一法则；
（2）巴的摩尔法则；
（3）苏马斯法则；
（4）霍夫曼-尼尔法则；
（5）哈柏法则；
（6）其他法则，如马丁法则、爱德加法则、戴维斯法则等。