2011房地产估价师《房地产开发》练习题及答案(1)

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房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。

{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

2011房地产估价师《房地产开发》练习题及答案(2)

一、单选题（每题2分）第1题：无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程，而（）是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。

A．施工控制B．成本控制C．项目管理计划D．项目组织与协调【正确答案】：A第2题：财务费用中，计息基础（）自有资金的所有投资。

A．包括B．不包括C．有时包括，有时不包括D．不确定是否包括【正确答案】：A第3题：通过招标投标承包工程项目是一种（）。

A．投资行为B．协议行为C．商业行为D．合作行为【正确答案】：C第4题：按照工程项目阶段划分，进度计划的分类不包括（）。

A．目标性计划B．总进度计划C．客观进度计划D．单位工程进度计划【正确答案】：A第5题：居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性、居民使用的安全和方便性以及城市道路交通、自然地形条件、住宅层数和人口密度等综合考虑，具体讲，居住小区的规模一般以（）为其人口规模的下限。

A．一个居住生活单元B．一个小区的最小规模C．小区公共服务设施的服务半径D．2-3个居住区【正确答案】：B第6题：居住区的用地组成中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的（）左右。

A．35%B．45%C．50%D．60%【正确答案】：C第7题：（）中确定了工程干管的位置、走向、t管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。

A．总体规划B．控制性详细规划C．分区规划D．修建性详细规划【正确答案】：C第8题：城市管理部门建议的（）是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。

A．可行性研究报告B．关于项目选址意见书C．关于项目环境影响评价书D．关于启动该项目的经济评价【正确答案】：B第9题：分区规划的主要内容中规划分区图图纸比例为（）。

A．1/1000B．1/2000C．1/3000D．1/5000【正确答案】：D第10题：在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用，其中拆迁补偿费由（）承担。

2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析

2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析(一)单项选择题1．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。

(2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。

(2009年试题) A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。

该项目的财务内部收益率为( )。

(2009年试题) A．13．20％B．14．31％C．14．69％D．14．80％答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。

(2009年试题)A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／[1一(1+7％)-10]万元=8．54万元(8．54—60×7％)万元=4．3万元。

投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／资本金(权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％。

5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。

(2009年试题)A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10％)-10万元=26．95万元，偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟训练含答案【3套练习题】

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险2.【真题】某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元／人，看有多少业主参加。

这种调查方法是（）。

A.观察法B.访问法D.实验法3.开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起()日内，将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门备案。

A.10B.15C.20D.304.在房地产投资项目可行性研究中，下列（）不属于资源调查的主要内容。

A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力5.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法6.a．规划设计条件通知书；b．建设用地规划许可证；c．选址规划意见通知书；d．建设工程规划许可证。

它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。

A.abcdC.cadbD.cbad7.【真题】新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有()的特性。

A.易产生资本价值风险B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移D.适于长期投资8.在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达±()％，所需费用约占总投资的()％。

A.30，0.2～0.8B.20，0.25～1.5C.10，02～1.0D.5，0.3～1.09.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法10.以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是()。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。

A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。

A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。

A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。

A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。

A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

房地产估价师练习题(附答案)

房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。

A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。

已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。

A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。

3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。

A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。

A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

这体现的房地产的特性是 ( )。

A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。

A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。

A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。

2011年房地产开发经营和管理真题

2011年考试真题一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）1．房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是（）。

A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地使用权年限较长2．房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。

A．增量供给B．存量供给C．潜在供给D．总量供给3．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A．区位选择异常重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响4．商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断5．某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨人2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。

该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。

A．500 B．700C．800 D．10006．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段B．第二阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段7．下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。

A．集体土地中的宅基地B．依法收回的国有土地C．依法收购的土地D．依法行使优先购买权取得的土地8．房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。

A．对原材料的检验B．对配套设施的检验C．确立质量文件档案制度D．确立成本控制档案制度9．对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。

A．土地储备B．销售方案的细化C．建设项目的质量控制D．申领《建设用地规划许可证》10．为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。

A．认知价值定价法B．成本加成定价法C．挑战定价法D．领导定价法11．某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。

《房地产估价》复习题及答案

《房地产估价》复习题及答案一、单项选择题1、下列哪一项不是房地产估价的原则？A.公平原则B.诚信原则C.替代原则D.定期评估原则答案：D.定期评估原则。

2、对于一个待估价的房地产，下列哪一项不是房地产估价的程序之一？A.搜集相关资料B.现场勘察C.确定估价方法D.撰写估价报告书答案：D.撰写估价报告书。

3、下列哪一项不是房地产估价的方法？A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.银行贷款法答案：D.银行贷款法。

二、多项选择题1、下列哪些是房地产估价的影响因素？A.政策因素B.经济因素C.社会因素D.估价方法的选择因素E.时间因素答案：ABCDE。

2、下列哪些是房地产估价的必要性？A.为房地产交易提供合理的价格参考B.为房地产纠纷提供解决依据C.为房地产抵押提供评估值D.为土地使用权出让提供底价参考E.为拆迁补偿提供依据答案：ABCDE。

三、简答题1、请简述什么是房地产估价？其特点是什么？答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。

其特点包括：①公正性；②专业性；③复杂性；④系统性；⑤以价值为对象；⑥以科学的态度、专业的知识、严谨的作风进行评估。

《工程估价》期末考试复习题一、单项选择题1、以下哪一项不是工程估价的基本原则？A.实事求是B.公平合理C.量化细化D.灵活运用2、工程量清单是工程估价中非常重要的部分，以下哪一项不是其作用？A.提供详细的工程量数据B.为投标人提供公平竞争的条件C.作为工程变更的依据D.便于施工过程中的进度控制3、在进行土石方工程估价时，以下哪一项不是其计算方法？A.平均计算法B.体积比例法C.平均单价法D.直接测量法二、多项选择题1、工程估价在工程建设中的作用有？A.确定工程造价B.控制工程成本C.制定投资计划D.确定工程预算E.确定工程决算2、工程量清单的编制依据有？A.施工图纸及说明B.工程量计算规则C.施工组织设计及施工方案D.材料供应计划及价格E.其他相关资料和信息。

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。

☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

XX房地产估价师《房地产开发》练习题及答案()

一、单选题（每题2分）第1题：对于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，一般采用（）招投标。

A．邀请B．要约C．协议D．公开【正确答案】：C第2题：工程建设完成后，单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填写验收证书，由（）发给工程质量等级证书。

A．验收单位B．建设委员会C．工商管理部门D．质量监督部门【正确答案】：D第3题：以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区，其规划结构形式为（）。

A．居住生活单元一居住区一居住小区B．居住区一居住小区～居住生活单元C．居住小区一居住生活单元一居住区D．居住生活单元一居住区一居住小区【正确答案】：B第4题：房地产开发项目管理以（）负责制为基础，（）在人际关系协调过程中处于核心地位。

A．董事长，总经理B．总经理，总经理C．项目经理，项目经理D．总经理，项目经理【正确答案】：C第5题：房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，这一工程项目管理系统不包括（）。

A．质量控制系统B．售后保证系统C．人、财、物控制系统D．工程进度计划控制系统【正确答案】：B第6题：下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是（）。

A．项目评估决策B．投机机会研究C．初步可行性研究D．详细可行性研究【正确答案】：B第7题：房地产开发项目前期费用中，可行性研究费占项目总投资的（）元。

A．1—3万B．3-5万C．5～6万D．5-10万【正确答案】：C第8题：标底是根据招标工程的（），在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的，在开标前标底应该严格保密，不得泄漏。

A．总概算情况B．总结算价格C．总实际价格D．总计划价格【正确答案】：A第9题：房地产开发项目投标的关键在于（）。

A．标书B．标底C．评标D．报价【正确答案】：D第10题：一个房地产开发项目从开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用（）和网络图法表示。

A．比例尺法B．分割法C．周期法D．横道图法【正确答案】：D第11题：房地产开发项目工程建设的邀请招投标是一种非公开式的招标，一般可选择（）家单位参加招标。

房地产估价师练习题库及参考答案

房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。

A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。

A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。

该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。

经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。

不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。

A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。

A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。

A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。

A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。

A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。

房地产开发经营与管理试题与答案(1)-房地产估价师试题

房地产开发经营与管理试题与答案(1)-房地产估价师试题－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－height=25> style="FONT-SIZE: 14px">一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

）1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。

A、位置固定性B、不一致性C、适应性D、相互影响性答案：D解析：P82、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。

A、下降B、上升C、不变D、不能确定答案：A解析：P173、下列风险中，属于个别风险的是（）。

A、购买力风险B、市场供求风险C、政策风险D、比较风险答案：D解析：P194、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。

A、55.0B、85.6C、150.0D、123.6答案：A解析：100×5%×（1+7%+3%）5、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A、1002.45B、1012.45C、1027.42D、1037.45答案：B解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-1206、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行2.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。

A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率3.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积属于()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法4.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。

A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑→签订合同5.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法6.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。

A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率7.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法8.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。

(新版)房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库(含答案)

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D、30 答案：B 解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 11.(2017 年真题)房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。 A、项目施工单位 B、项目设计单位 C、房地产开发企业 D、产品质量监督部门答案：C 解析：本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。 12.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）。 A、政策风险 B、机会成本风险 C、未来运营费用风险 D、收益风险答案：C 解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展
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8.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。 A、目标定价法 B、领导定价法 C、随行就市定价法 D、认知价值定价法答案：D 解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 9.下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。 A、相关房地产类型的在建数量 B、吸纳率分析 C、相关房地产类型的存量 D、改变用途数量答案：B 解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项 A、C、D 属于供给分析。 10.开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、14 B、15 C、28

2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案

2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。

A．应考虑B．不考虑C．无所谓D．不大3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。

A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D．抵押权不可以转让4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。

A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价B．2007年该区同类建筑物的重置成本价C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格D．2007年重新规划后该区商品房售价5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。

A．所有权B．典权C．抵押权D．地役权答案：1．B 2．A 3．D 4．C 5．A6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（）特性。

A．不可移动性B．独一无二性C．相互影响性D．易受限制性7．（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。

A．2003B．2004C．2005D．20068．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）万元。

2011电大《房地产估价》期末试题及答案

2011电大《房地产估价》期末试题及答案一、填空题（每空2分，共30分）1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。

2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。

4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获该净收益的可靠性。

5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为52年。

7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为1000元/平方米。

二、选择题（每小题 2分，共10分）1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 B 。

A、某标准厂房B、某酒厂厂房C、某待出让土地D、某写字楼2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 B 。

A、15B、12.5C、12D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取Ａ净收益作为估价依据。

A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。

2011年房地产估价师考试理论与方法真题

2011年房地产估价师考试理论与方法真题一、单项选择题（共35题,每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内）1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿4．房地产供给有限特性的本质是（）A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（）A．土地使用期限B．土地使用管制C．土地面积大小D．土地权利性质6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元A．2500B．3000C．3500D．40007.宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面积低价为1200元/m2,该宗土地的总价为（）万元。

A.96B.192C.240D.4808下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来的3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来的10内分年等额支付9.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离10.下列房地产市场调控政策措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）A. 降低房地产开发贷款利率B. 增加土地有效供给C. 降低契税D. 提高购房贷款利率11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

2011房地产估价师《房地产开发》练习题及答案(1)

用心整理精品、单选题（每题2分）第1题：对于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，一般采用（）招投标。

A.邀请B.要约C.协议D.公开【正确答案】：C第2题：工程建设完成后，单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填写验收证书，由（）发给工程质量等级证书。

A.验收单位B.建设委员会C.工商管理部门D.质量监督部门【正确答案】：D第3题：以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区，具规划结构形式为（）。

A.居住生活单元一居住区一居住小区B.居住区一居住小区〜居住生活单元C.居住小区一居住生活单元一居住区D.居住生活单元一居住区一居住小区【正确答案】：B第4题：房地产开发项目管理以（）负责制为基础，（）在人际关系协调过程中处于核心地位。

A.董事长，总经理B.总经理，总经理C.项目经理，项目经理D.总经理，项目经理用心整理精品【正确答案】：C第5题：房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，这一工程项目管理系统不包括（）。

A.质量控制系统B.售后保证系统C.人、财、物控制系统D.工程进度计划控制系统【正确答案】：B第6题：下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是（）。

A.项目评估决策B.投机机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【正确答案】：B第7题：房地产开发项目前期费用中，可行性研究费占项目总投资的（）元。

A.1—3 万B.3-5 万C.5〜6万D.5-10 万【正确答案】：C第8题：标底是根据招标工程的（），在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的，在开标前标底应该严格保密，不得泄漏。

A.总概算情况B.总结算价格C.总实际价格D.总计划价格【正确答案】：A用心整理精品第9题：房地产开发项目投标的关键在于（A.标书B.标底C.评标D.报价【正确答案】：D第10题：一个房地产开发项目从开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用（）和网络图法表示。