YOU+公寓模式分析
从雷军一个亿投资you+公寓说说公寓O2O行业
从雷军一个亿投资you+公寓说说公寓O2O行业现在行业里的公寓业态主要分为分布式和集中式两种，在不同的城市分别有不同的代表，大家的共同价值和当年的快捷酒店的价值相当，就是在高端和低端租房产品中间，按照标准化产品和服务的思路为目标市场提供更高性价比的租住选择。
文/寓见家CEO罗意11月27日清晨，北京的气温降得厉害，一起床瞬间被三件事情弄懵了头：一、寓见家十里河地铁店工地上有19个工人又干了一个通宵，要求老板买二十斤肉加餐；二、从机场辅路到十里河工地一路畅通，没有堵车；三、微信朋友圈被雷军一个亿投资you+青年公寓的消息刷了屏。
这三件事情看似没有联系，实则不同凡响，第一个涉及到钱，第二个涉及到习惯，第三个涉及到行业，件件不让人轻松。
You+的消息我是昨天晚上就看到的，近段时间也看到了他们发布的一些视频，非常好，有创意，也由衷地为you+的团队感到开心。
想起十月初杂志发布了对优客逸家刘总和对我们寓见家的专访，当时也在圈子里引起好一阵子的热乎劲儿，现在小米雷总也来凑热闹，把公寓这个行业推到了风口浪尖上，我们也跟着沾了些光。
做了这么多年二房东，突然一下子被那么多朋友嘘寒问暖，反倒有些不适应了。
上次寓见家的报道一出来，vc和媒体也都来帮我们规划，给我们贴上o2o前途无限的标签，他们在办公室里帮我们做好了企业战略和发展规划。
我想，you+明年2万套房源，2016年房源数量刷新至10万套的数字是不是也是这样出来的？我上次听到这样的数字是另一个行业的从业者两年300万套房源的规划，尽管当时有些咋舌，但终究人微言轻，内心挣扎挣扎也就作罢，权当他们只是需要加几台服务器扩充扩充带宽就实现了。
但这次不同，这是我们行业自己的事，这种质疑当中也有寓见家自身对战略的思考和现时的困境。
需要声明的是，我和you+的团队素昧平生，也没有利益上的纠葛，况且10万套的规划未必就出自you+团队的本意。
公寓行业其实早就存在，并非今年o2o的概念出来才应运而生的，高端的由酒店管理集团运营的中短租公寓自不待言，就算是低端的公寓在北京也俯拾皆是，山西和福建的公寓投资者手上有几千套房的就不在少数，所以，纯粹拼房源数量，拼让“年轻人住一起”的概念没有太多价值。
长租公寓的运营模式及前景分析
长租公寓的运营模式及前景分析长租公寓是近年来备受关注的一种新型租赁生活方式，代表着公寓这种新的空间形式的兴起。
在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件预示着长租公寓的崛起。
首先，资本的介入将长租公寓行业推向了风口浪尖，特别是2014年___斥资1亿元入主___成为标志性的事件。
其次，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策。
第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。
一、长租公寓背景概述一）我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。
而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。
在目前的政策支持下，长租公寓迎来黄金发展时期。
据___推出的《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。
目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。
二）租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。
在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。
二、长租公寓市场分析一）长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。
庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。
公寓自住经营方案
公寓自住经营方案简介公寓自住经营是近年来日益流行的一种经营模式。
其特点是：房主购买公寓并进行改造后，出租给自住客人。
这种经营模式可以降低房主的经营风险，同时也可以为自住客人提供更加稳定和便捷的居住体验。
本文将介绍公寓自住经营的具体方案。
客群定位在进行公寓自住经营之前，我们需要先确定客群定位。
我们可以把客群分为以下几类：1.长租客人。
这类客人需要长期居住，并且有一定的居住要求，比如宽敞的房间、便捷的交通等等。
2.短租客人。
这类客人对于居住时间要求不高，但是对于房间的舒适度和便捷程度有较高要求。
他们通常是出差、旅游等需要短期居住的客人。
3.学生、外地务工人员等。
这类客人可能需要长期居住，但是对于房间的条件和舒适度要求不高，价格是他们最看重的因素。
确定客群定位之后，我们可以根据不同的客群，设计不同的公寓改造方案。
比如，针对短租客人，我们可以将公寓进行精装修，提供高品质的床品、家居用品等等，以吸引客人入住。
公寓改造公寓改造是公寓自住经营的重要环节。
通过改造，我们可以满足不同客群的需求，提高公寓的舒适度和便捷程度。
以下是公寓改造的几个方面。
家居设施家居设施对于居住体验的影响非常大。
我们可以针对客群的需求，提供不同的家居设施。
比如，针对长租客人，我们可以提供全套的家居设施，比如洗衣机、烘干机、冰箱、烤箱等等；而针对短租客人，我们可以提供一些简单的家居设施，比如电视、微波炉等等。
空间利用公寓通常不太宽敞，如何合理利用空间，让住客有更舒适的居住体验也是公寓改造的一个重要方面。
我们可以采用一些空间利用的技巧，比如嵌入式电器、收纳柜等等，以增加公寓的储物空间。
安全管理安全管理也是公寓改造中需要考虑的因素。
我们可以采用一些安全设备，比如安装门禁系统、监控系统等等，以保障住客的安全。
运营模式确定了客群定位和公寓改造方案之后，我们需要考虑如何进行运营。
以下是公寓自住经营的几种模式。
网络平台运营如今，网络平台已经成为公寓自住经营的重要渠道。
现场测评you+国际青年公寓有惊喜亦有失望
现场测评you+国际青年公寓有惊喜亦有失望[摘要]“雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉”，“揭秘首个小米公寓”等帖子在微信圈疯狂传播，而这个项目则被命名为“you+国际青年公寓”，目前在广州海珠区、白云区已开有两家分店。
26日晚，微信的朋友圈被“雷军投资的小米公寓”刷屏了。
“雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉”，“揭秘首个小米公寓”等帖子在微信圈疯狂传播，而这个项目则被命名为“you+国际青年公寓”，目前在广州海珠区、白云区已开有两家分店。
此前，小米或将涉足房地产早因万科郁亮、万通冯仑率领高管参观小米，探讨互联网思维颠覆房地产，而传得沸沸扬扬。
如今这一消息传来更是添了一把旺火———雷军真的要进房地产了？喜欢求证的南都君第一时间跑到现场，结果被告知“租房要预约！”然而烈日下，经过一番周折，终于在现场满足了好奇心。
十问雷军投资新项目这个公寓跟雷军和小米有什么关系？雷军决定投资只用了5分钟广州优家投资管理公司CE O刘昕澄清，雷军在顺为基金投资入股，算是股东方之一。
“他发现我们这个项目还不错，又是针对年轻人，双方不谋而合就合作创业了”。
雷军决定投资Y O U +国际青年公寓只用了5分钟，由车库咖啡创始人苏菂牵线搭桥。
雷军在顺为基金官方微信上间接表示，“给漂泊的年轻人一个家”。
但是在实际运营中，记者了解到，雷军包括小米公司，迄今为止干预很少。
谈及双方是否为“小米商业模式进军房地产”，刘昕说还很遥远。
雷军个人投资，广州有几家店？预计年底北上广将扩展到100家目前共有海珠、白云两家分店，预计到年底，北上广三地将扩展到100家。
海珠区分店位于凤凰新村A出站口，工业大道北72号富力现代广场旁边。
周边是神州租车的取车点，交通方便，居住环境还比较闹中取静。
从外观来看呈现后现代主义，整个建筑落地窗户再加之金属外框。
另一家you+国际青年公寓位于白云区汇创意产业园最深处，距离主干道机场路还有一段距离。
一探究竟的青年公寓
一探究竟的青年公寓近年来，酒店式公寓开始在全中国遍地开花，不论是集中式还是散点式的酒店式公寓，产品的同质化越来越高。
而在这时，融入互联网思维的特色酒店式公寓“杀”出了一片新的天地。
不论是雷军投资的YOU 青年公寓，低碳生活办公空间的魔方公寓，上海寓见都受到外界的广泛关注。
他们是怎样做到那些吸引人的眼球呢？这次就来解密雷军的YOU 国际青年公寓。
1. YOU 近期发展“YOU 国际青年公寓的借鉴了欧洲大学公寓的租赁模式；融入了瑞典宜家家居的设计风格；搭建了国际青年旅社的交流平台；改变了都市时尚青年的租房习惯！”官网上的介绍一句话概括了YOU 国际青年公寓的产品特征：年轻，社交。
YOU 国际青年社区创办于中国广州，是一个面向现代都市青年的连锁生活社区。
将以北京、上海、广州、深圳为主要城市，快速进行连锁扩张。
2015年4月前后，YOU 国际青年社区同时在广州、上海、北京三地开业了10家门店，并定位于两大主题：青年生活和青年创业。
越来越多的青年才俊选择YOU 国际青年社区来作为新青年生活方式的承载。
2. 入住要求you 国际青年公寓有一个“三不租”的规矩：一是45岁以上不租，第二是带孩子的不租，第三是不爱交朋友的不租。
还有房客KPI（关键绩效指标）测试，通不过还不让住。
其中青年创业主题公寓的租客需要是创业者或创业链条上的配套人员，如会计、媒体、市场营销等从业者。
3. 公寓设计作为一个以“社交平台”为卖点的青年公寓，you 国际青年公寓在设计上最大的特点，是从每一个房间里省出一点空间，从而做出一间达300平方米的活动大厅。
在其中摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80寸投影电视的影视厅等一系列年轻人喜爱的娱乐设施。
有了这么个活动场所，年轻人每天下班后不用急着回到各自房间，而是在这里跟“家友”(you 赋予租客的名称)聚在一起，交流沟通，举办各类活动等，满足90后社交的需求。
公寓的每个房间约为20~30平米，没有规定主色调，房间里配备了悬空架床、柜子与独立卫浴。
雷军系寓见 比拼You+
雷军系寓见比拼You+作者：暂无来源：《中国房地产业》 2015年第5期文│张琳寓见和You+，同是雷军投资，差异在哪儿？长租公寓分为两种模式：集中式和分布式。
You+属于集中式，而寓见则是分布式公寓。
长租公寓的巨大市场需求长租公寓获得融资的消息近来频频传出，除了寓见，上海的蘑菇公寓、四川的优客逸也先后宣布获得融资，在这些交易的背后，是资本市场对长租公寓行业的看好。
长租公寓市场规模有多大？数据显示，仅北京、上海和深圳3个城市的存量房市场规模已经达到3000亿元。
来自中国租赁市场的市场报告显示，整个中国租赁市场有2.5万亿。
北京每天平均有9.1万人在寻找整租房，有3.7万人在寻找合租房；上海每天平均有3.9万人在寻找整租房，有1.6万人在寻找合租房。
在拿到雷军旗下顺为资本投资后，一向低调的长租品牌公寓“寓见”开始被业内关注。
寓见成立于2014年3月，是上海的一个长租品牌公寓。
在模式上，寓见采用了“房屋托管+标准化装修+租后服务”的模式。
寓见和房东签下5年的房屋托管合约，进行标准化装修，然后在合约期内将房屋出租给用户。
寓见创始人程远表示，选择以上海作为公寓的第一站的原因在于两个方面：第一，上海是典型的一线城市房价居高不下，对于一些工作不久的用户来说，租房是刚需；第二，上海市场尚未出现巨头公司，垄断租房市场。
从市场需求和供应链上来看，上海的确适合长租公寓的发展。
市场需求上，寓见面向的是毕业1～5年的白领。
上海总人口是2300万，有1000万左右是流动人口，占到43%的比例，其中，年轻白领人数是400万。
从供应量上来说，上海有整租房源194万间，合租房源160万间。
程远指出，人们买房的年龄在往后推迟。
据最新数据显示，中国人买房的平均年龄是27岁，而在其他发达国家，美国买房年龄是31岁，英国37岁，德国42岁。
程远认为，在房产行业发展趋于理性的情况下，越来越多的年轻人买房年龄会后延，这也意味着租房需求将越来越大。
公寓式酒店的创新模式与案例分析
社区化服务模式的公寓式酒店案例
社区化服务模式的公寓式酒店注重构 建社区氛围，提供社交化的服务。这 种模式通过建立社区关系网络，增强 住客的归属感和互动性。
例如，青年公寓等社区型公寓式酒店 ，通过建立社区关系网络，提供社交 化的服务和体验。
个性化服务模式
个性化服务模式
根据客人的需求和喜好，提供定制化 的服务和体验。
总结词
个性化服务模式以满足客人的个性化 需求为核心，提供定制化的服务和体 验，从而提高客人的满意度和忠诚度 。
详细描述
个性化服务模式通常会通过与客人沟 通、了解他们的需求和喜好，然后为 他们量身定制独特的住宿体验。例如 ，提供特色主题房间、定制化早餐、 私人导游等服务。这些个性化的服务 和体验能够让客人感受到酒店的用心 和关怀，增强他们对酒店的认同感和 忠诚度。
智能酒店模式
智能酒店模式
借助先进的技术手段，实现酒店智能化管理、服务和营销。
总结词
智能酒店模式通过引入先进的技术手段，提高酒店的管理效率、服务质量和营销效果，为客人提供更加便捷、舒适和 个性化的体验。
详细描述
智能酒店通常会采用智能门锁、智能灯光、智能窗帘等设备，实现客房的智能化控制；同时还会利用大 数据、人工智能等技术手段，对客人进行个性化推荐和服务。这些措施能够提高客人的满意度和忠诚度 ，为酒店带来更多的回头客。
社区化服务模式
社区化服务模式
将酒店作为一个社区来运营，为客人 提供社交和互动的平台。
总结词
社区化服务模式将酒店作为一个社交 平台，通过举办各种活动和互动形式 ，让客人之间以及与当地居民之间建 立联系，增强归属感和参与感。
详细描述
You+国际青年公寓
YOU+ 特色
让同一栋大楼里大群的年轻人像家人般亲密 连接起来
这是互联网思维对传统产品的一次成功改造，但又是“反互联网”式的，
租客租配部分：
液晶电视，冰箱、饮水机、床垫薄厚、床上用品、沙
发、洗衣机、熨斗/熨衣板、电热水壶、落地灯、茶 几、雨伞 、多种规格的插座各类装饰品。
You+公寓 发展资金 链短缺问 题解决
You+国际青年社区 创始人苏菂
（小米科技创始人）
雷军
（车库咖啡创始人）
（2011年雷军创办的 互联网基金）
决定用顺为基金
个社区可能只有几套房源 优点:容易获取房源
You+公寓
通过拿下整栋物业实行集中管理 优点：更容易形成社区氛围
缺点：过度分散的房源没法形成有
效的社区
缺点：获取房源的难度更大
店长考核
客户 满意度
通过什么办法、组织什么活动能 让这些年轻的‘家友’在you+过 得更开心。
收入
长租公寓
You+公寓
You+公寓创始人
”
方丈
刘昕YOU+C源自O：联合创始人 负责YOU+整体运营 毕业于中国人民大学EMBA 历任多家国内知名品牌的销售总监
扫地僧
杨辉
YOU+CCO：联合创始人 负责YOU+文化运营 曾经是清闲散人 2013年，为了YOU+这个伟大事业而全心 加入。
财神
张叮叮
YOU+财务运营官
长租公寓盈利模式分析：魔方、自如、万科泊寓的启示
长租公寓盈利模式分析：魔方、自如、万科泊寓的启示目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，未来通过服务延伸产品价值，通过增值服务创造溢价空间，或将成为下一步的盈利扭亏点。
在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还是拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键作者｜同策资管来源｜同策资管长租公寓_盈利难长租公寓，这个风口下急速膨胀起来的市场，眼下，正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地，不挣钱是普遍现象。
从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。
因此，为了盈利，很多企业进行了多方面的探索。
今天我们选取魔方、自如、万科泊寓三家主流长租公寓品牌，研究其盈利模式，希望对长租公寓盈利模式探索起到一定的借鉴意义。
①魔方公寓魔方公寓是业内起步较早的公司，也是目前国内集中式公寓规模最大的公司，其收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。
房屋租金是魔方最大的经营性收入，与市场上很多仅布局“白领”公寓的企业不同，魔方旗下有三种针对不同客户人群的产品线，魔方、魔尔、9号楼分别覆盖中高低端租赁市场，通过将产品导入细分市场中，以此来提高租金的溢价能力。
目前魔方公寓的出租率大约在90%左右，并且已经进入稳定运营阶段。
管理费主要是魔方向租户收取的物业费，大约每月每间房200-300元，相对普通住宅来看略微偏高。
而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。
未来魔方公寓计划加大增值服务的业务范围，将打造“公寓+服务”的生态圈，如“公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，通过整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，若这些业务逐渐推出，将会为魔方公寓创造更高的毛利率。
而在“公寓+”新业务发展起来之前，因为快速扩张，魔方公寓近年来基本处于亏损状态，据财务数据显示，魔方的毛利润在30%左右，随着规模效应的体现，经营状况在慢慢变好，预计2017年营业收入将达到4亿元。
长租公寓的运营模式分析三篇.doc
长租公寓的运营模式分析三篇第1条长期公寓运营模式分析；长期公寓运营模式分析公寓是近年来出现的一种新的备受关注的空间形式，代表了这种新的租赁生活方式的兴起。
在长期租赁公寓的发展过程中，有三个标志性事件首先显示了长期租赁公寓的兴起。
资本干预将长期租赁公寓行业推到了前沿。
第二，国家政策的出台将为长期租赁公寓的发展奠定良好的政策环境，如商业领域的优惠政策改为住宅、增值税等。
第三，作为一个新的群体，开发商正逐步涉足长期租赁公寓行业。
越来越多的开发商开始独立进入公寓市场或开始与品牌公寓运营商深入合作。
这意味着行业竞争格局的重大变化也将推动行业发展进入一个新阶段。
I 、长期租赁公寓背景概述——中国长期租赁公寓市场概述随着房地产行业进入下半年，该行业不可避免地从“增量发展”转向“存量管理”。
股票管理的一个重要方式是长期出租公寓。
在当前政策的支持下，长期租赁公寓迎来了发展的黄金时期。
根据中国互联网+长期租赁公寓行业商业模式创新的统计和机会研究报告，XXXX在中国租赁住房的总营业额已达到约8000亿元。
目前，我国城市人口约为7 .7亿。
按照30的出租率，人口需求约为2 .3亿。
租赁市场未来的租赁规模将达到数万亿英镑。
因此，长期租赁公寓的前景是广泛预期的。
表2中国出租人口(亿元)2出租业务分析与研究方向在去库存化和新型城镇化建设的背景下，住房租赁市场得到了更多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见，不仅鼓励房地产开发企业改造利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，也鼓励各类投资者和自然人兴办房屋租赁企业。
在各种政策的鼓励和支持下，长期公寓租赁基金风起云涌。
此外，房地产投资基金中的机会投资基金数量正在减少，市场发展趋势更倾向于稳定增值型。
2 、长期租赁公寓市场分析——长期租赁公寓市场总体分析在未来的十几二十年里，中国仍处于快速城市化阶段。
根据国家新型城镇化规划的进程，XXXX全国仍将有2亿多流动人口。
庞大的流动人口促进了房屋租赁市场的繁荣。
YOU+公寓“去公寓化”
YOU+公寓“去公寓化”作者：暂无来源：《企业观察家》 2017年第3期文，本刊记者姜华山图/CFP在长租公寓市场，YOU+公寓曾是学习的榜样。
其以一己之力搅热了公寓行业，解决年轻人居住、社交、创业等痛点的内容运营模式，至今仍被同行们学习。
2014年年底，YOU+公寓得到了当时风光无限的雷军1亿元的投资，于是一夜成名，开始了大规模的全国化扩张。
2015年完成B轮融资，估值2亿美元。
但繁荣之下危机不断：YOU+公寓先后被曝出甲醛超标、装修简陋、租金高昂等负而消息。
紧接着，YOU+公寓换帅，开始了近一年的静默和调整。
2016年12月以来，YOU+公寓又逐渐活跃起来，包括新店开业、首次大规模开放市集、透露新一轮融资，在盈利模式探索上也更进—步。
曾经野蛮生长YOU+公寓成立于2012年，是一个面向现代城市青年的居住、生活、创业社区。
在YOU+的预约看房页面，除了填写常规信息外，还需要写清楚“YOU+最吸引你的地方”“你喜欢玩什么”，以及“你的牛×技能”等。
凭借“遮风挡雨、有爱陪伴”的理念和“三不租”原则（45岁以上的不租、带孩子的不租、不爱交朋友的不租），YOU+斩获了不少年轻人的“芳心”。
然而成立之初，YOU+运转并不顺利，一度陷入资金链断裂的困境。
2014年．YOU+创始人兼董事长刘洋在车库咖啡创始人苏药牵线搭桥下，见了红极一时的小米CEO雷军，雷军只花了5分钟便决定领投YOU+A轮融资。
此后．YOU+在互联网行业声名鹊起，迅速又在2015年5月15日获得包括顺为资本、策源创投、歌斐资产、DST、时代地产、联创永宣等在内的B轮3000万美元融资。
在高速发展过程中，YOU+同样也犯下了一些失误，即拿到了大量的资金后，有些不知所措，不知道钱往哪里花，就在全国范围内纷纷落地项目。
野蛮扩张带来的后果是YOU+投资决策过程粗放、随意，后续引发了运营过程中出现了一些困难，反向遏制前期扩张的态势。
当YOU+迅速扩张到10个城市时，创始人和管理团队出现了对集团业务难以实现有效管控的情况。
长租公寓运营模式相关理论
长租公寓运营模式相关理论
运营模式：一，一般长租公寓公司以高于市场价收房；然后，合同期限上有一个错配，比方说，签订一年期合同，但只付3个月的房租。
这个可以快速抢占市场，快速收房。
二，部分长租公寓公司，或市场价或低于市场价将房屋转租给租户，可以压一付一，签订按月还款协议。
这个付房租的灵活度和价格优势，可以快速抢占市场，获取终端租户。
运营逻辑：长租公寓公司相当于把这个租户的房租负债打包成资产打包出售给了P2P公司，然后，长租公寓从P2P方拿到1年期的房租，多出来的9个月的房租，在做为运营资金去寻找新房源。
公寓运营模式优化方案
公寓运营模式优化方案一、引言公寓运营模式是指在商业运营的基础上，利用现代技术手段，开发和提供公寓服务，包括公寓商务酒店、长租公寓和短租公寓等。
随着人们生活水平的提高，对居住环境和生活品质的需求也越来越高，公寓运营变得越来越受到人们的关注。
但是在现实中，公寓运营存在着很多问题，比如服务质量参差不齐，管理机制不够完善等。
因此，如何优化公寓运营模式成为了当前需要解决的问题。
二、公寓运营模式的优化方案1. 完善服务体系公寓运营要想吸引更多的客户，就需要提供更加完善的服务。
首先，应该建立健全的客户服务体系，包括24小时客户服务热线、客户投诉反馈机制等。
其次，可以引入高端酒店服务经验，提高员工的服务水平，提供更加周到细致的服务，从而提升客户满意度。
此外，在公寓运营中，可以推动物业管理公司与服务商开展合作，共同提供更多元的服务项目，如家政清洁、维修保养等。
2. 提升管理水平管理水平的提升将直接影响公寓的运营效率和服务品质。
首先，可以加强对员工的培训，提升他们的专业技能和服务意识。
并建立科学的绩效考核制度，激励员工积极工作。
其次，完善公寓的管理制度和规范化操作流程，建立一套成熟的管理体系，提高效率和管理水平。
最后，可以引入先进的信息化管理系统，实现对公寓运营的全面监控和管理，提升运营效率。
3. 引进专业化机构对于公寓运营来说，引进专业化机构可以带来许多好处。
比如，可以引进第三方物业管理公司，将公寓的管理工作交给专业的管理机构，提升管理水平和服务品质。
另外，可以引进专业的市场运营团队，进行品牌推广和市场营销，提升公寓的知名度和竞争力。
同时，也可以引进专业的财务团队，进行资金管理和成本控制，为公寓的运营提供坚实的财务保障。
4. 创新经营模式在公寓运营中，创新经营模式是非常重要的。
可以通过引入共享经济的理念，在公寓内引入共享设施、共享服务等，提高资源利用效率，降低成本。
同时，也可以通过引入定制化服务，满足客户个性化需求，提升服务品质。
成都YOU+品牌市场调研
雷军
• 车库咖啡创始人苏菂 YOU+成为联合创始人
• 雷军旗下的顺为资本 A轮融资，策源创投跟
2017年
创新公司50强
• 美国著名商业杂志《快公司FASTCOMPANY》评选 “中国最佳创新公司50强”，连续两年上榜
• 国务院总理李克强，阿里巴巴创始人马云参观 • 全国布局，在北京、上海、广州、深圳、杭州、成
ART2 You+品牌——在线官网
预约入住
一、通过手机验证获取意向客户联系方式排除无效客户，总部实时掌握各城市带看房情况； 二、设置详细的客户问卷调查，进行大数据目标客户的精准描摹，为品牌发展提供方向；
注：所有看房客户均要求必须在网站进行预约，预约所要求问卷必须全部填写完成才能预约完成
手机验证
ART2 You+品牌——在线官网 预约入住
• 获得A+轮融资，由时代地产 与创始人团队联合领投，歌 斐、DST、联创永宣跟投
2012年
2013年
2014年
YOU+ 广州凤凰社区
正式对外营业，一个月内 133间房间全部满租
2016年
天使投资
• 杨辉、张叮叮、张殿雷、 李姝萱的第一笔天使投资
• 杨辉、张叮叮以联合创始 人的身份加入团队
• YOU+在广州的第二间社 区白云百信社区开业
感受最年轻的生活方式
和年轻人一起工作、生活、成长 找到你的朋友们和另一半
青年人
You+1.0
(2011-2015)
活动
家友
居住
物业
我们大家一起玩 相识相知，相伴相助 小户型 大空间 把钱花在看不见的地方
青年人+创业者
You+2.0
YOU+公寓：低价的可能
YOU+公寓：低价的可能作者：暂无来源：《中国房地产业》 2015年第5期文刘洋 YOU+公寓创始人YOU+的目标是一群漂泊的年轻人，他们想留在城市里，但是房价太高，买不起房，租房也不便宜。
他们就是我的客户群，这群80后和90后，他们有个性，不愿意去那种所谓的城中村或者更脏乱差的地方，他们需要有一个安全的、干净的、舒适的地方。
但生活的不稳定性使他们没有安全感，他在这个城市想要去做事时资源匮乏，他会特别想在那个领域或者行业里能有一个熟人，可以有信任的朋友立即抓过来，给他讲一讲这个行业怎么回事，你要做的这件事情，我有什么资源可以对接给你。
每个人的知识量其实都是有限的，一定要有团队，大家的资源可以整合在一起的时候才能带你成功。
在YOU+的梦想中，每年中国有700万大学生毕业并留在城市，这些大学基本上都在中国的核心城市，而这些人毕业之后没有几个想回老家的，都想留在城市做点事情，或者出国、考研。
我之前拿到的数据说中国有2.4亿人没在自己身份证的原住地，有1亿左右的年轻人会在城市里。
10个月做设计在产品这一块，我们深入了差不多3年，光房子装修就做了10个月，而且是带租装修。
最开始，设计师做了一个设计后，拿过来给我看，完全是按照酒店的格局设计的。
我说这个不对，我认为一定要设计他所有的生活。
这个设计师当时不会，然后我就开始自己做。
直到快竣工时，我发现一个问题，隔音不行，隔音效果根本通不过，尤其长期居住。
那时候涂料也刷完了，窗户也装完了，门也装完了，钱也用完了，我们内部测试通不过。
三层楼全部推倒重来的话大概要花到20几万，我回去想了一晚上，第二天还是决定推倒重来。
3年间我不断打磨这个产品。
这3年想的更多的是如何让大家回来就能把包放在大厅里面，而不是把包放在自己的房间；把电脑放在大厅，晚上不拿上去；把手机放在楼下充电，忘记拿了，躺在床上的时候想没事，明天再拿。
我就在想这件事情，我用了1年的时间，换了无数种方案，最后做成了。
自如公寓运营模式解读
自如公寓运营模式解读自如公寓是一家在中国运营的共享住宿平台，专注于为年轻人提供高品质的租房服务。
自如公寓的运营模式是基于共享经济的理念，通过整合房源、管理房屋、提供配套设施和服务，将房屋转化为高效的资源，为用户提供优质的住宿体验。
首先，自如公寓通过租赁模式获取房源。
自如公寓主要通过与房屋业主签订长期租赁合同的方式获取房源。
他们为业主提供一揽子的服务，包括租金垫付、装修和维护等，以减轻业主的经营负担。
这种模式能够确保自如公寓能够拥有更多的房源，并且能够更好地控制房屋的质量和装修风格，以提供一致的用户体验。
其次，自如公寓通过标准化的装修和配套设施来提高房屋的使用价值。
自如公寓对所有的房屋都进行统一的装修和家具配置，以确保房屋的整体品质和舒适度。
这种标准化的装修风格也使得用户可以更容易地选择他们喜欢的房屋，同时能够提供一致的住宿体验。
除了装修，自如公寓还提供了配套设施和服务，如家电、Wi-Fi、清洁和维修等，以满足用户的各种需求。
第三，自如公寓通过信息技术的应用进行运营管理。
自如公寓利用互联网和大数据技术，建立了自己的房源管理系统和用户服务平台。
房源管理系统能够实时跟踪和管理所有的房屋信息，包括租金收入、维修情况和退租管理等。
用户服务平台则提供了在线签约、在线支付、在线报修和在线投诉等功能，方便用户的租房过程和居住体验。
通过信息技术的应用，自如公寓能够更加高效地管理和运营房屋，提高用户的满意度和忠诚度。
综上所述，自如公寓的运营模式是基于共享经济的理念，通过整合房源、标准化装修和配套设施、信息技术的应用和优质的服务，为用户提供高品质的租房体验。
这种模式能够使房屋资源得到更加高效的利用，提高用户的满意度和忠诚度，同时也给房屋业主带来了稳定的租金收入。
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房间类型 8人间 6人间 4人间 单间
蚂蚁公寓 装修：精装 面积：10平方米 价位：1480-2380元 地理位置：交通便利 设备：独门独卫，空调、彩电、热水器、 电视、宽带、办公桌、床 租金（元／月） 入住率：85%
320金平均2400元／月，出租80个房间，每月租金收入19.2万／月，总共230.4万／年。装 修价15万元，员工费72000元／年，若要50%的回报率，则收楼价为438.6万元。
竞品分析 海派青年公寓 装修：简装 面积：10平方米 租金：900-1000元 地理位置：较偏，交通不便利 入住率：70%
风险分析
• 用地选择
• • • • 住宅用地——住宅物业的出租投资回报率较低 商业用地——开发酒店类物业，土地价格比住宅低，但运营成本高、各种税费、商业水电等成 本高。 工业用地——违规住人，最严格可认为是违章建筑。 城中村用地——租金无明显的优势，运营成本也处于高位，而且必须与当地村集体合作。
• 存在问题
饮食：房间里都没有配备厨房，但YOU+有个食堂，提供午餐和晚餐，一顿饭10块钱，管饱。 一楼也有一个公用厨房。 娱乐：一楼有个宽敞大厅，有桌球台，健身房，小酒吧，80寸投影电视的影视厅。定期举 办各种主题party活动
社交 交友：开放的公共空间，各种活动的举办，便于年轻人交友。 创业：you+有20%～30%是创意者，他们可以一起研究项目，寻求资源互补。You＋ 还能为他们题哦那个创业研讨与分享会，并引入投资人与项目对接，相当于把创业链上的 每一个环节整合起来，成为创业孵化基础。
• • • 这种公寓如何定义管理，一旦出现个案的违法案件，是否会被取缔？ YOU+这种物业运营方与产权所有方不是同一个人或者机构，运用的都是之前闲置物业改造，这 种轻资产模式在初期获得快速扩张，但后期如果准备上市，这种模式是否被资本市场接受？ 一个城市1-2栋楼的集中运营有对应的客户群，但如果体量增加，这种创业人群是否能够支撑， 而且人员的流动性比较大，也将明显提高运营的风险。
如此“有态度”，租金贵不？——还行，物管费要收租金的10%
• • • • 房间面积：10—30平方米 租金：1800-3200元 物业管理费：租金的10% 水电费：按商业性质收取
难言盈利
• 以凤凰店为例，凤凰店是一栋5层高的旧厂房，一层可间隔20个房间，一楼是300平方米的客厅，建筑 面积为1500平方米。当初转让价格未见披露，相信在几千元一平方米左右。按创始人表示，这个项目 启动资金为500万元，总共出租80个房间，每月收租16万元，算下来毛回报率达38.4%。
1. 公寓 区域 主要分布与北京、上海、广州，交通便利区域
户型：10-30平米，独立卫浴。 装修：借鉴了欧洲大学公寓模式，融入了loft设计风格。配备悬空架床、柜子。房间设 计简单，每个房间都有一面明亮的大窗户。允许住户在房间里随意创作，增添各种设 计，甚至还可以在墙上涂鸦。退房后设计不要求还原，也不会扣押金。
谁都可以在这里租房？——三不租
•YOU+定位颇有噱头：号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租， 因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。前两条的设定是为了让年龄相近、生活习惯类 似、刚在社会起步的年轻人生活在一起，这也是you+希望针对的细分市场；第三条规则其实是一个“考 核”指标，目的是让居住在you+的年轻人敞开自己的心扉。