商业地产市场分析

2004年郑州市非住宅市场分析

1.非住宅市场整体情况

2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。

全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。

与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。

2.非住宅市场投放情况

2.1年度投放情况

纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。

2.2分类型投放情况

2.2.1商业用房投放情况

2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场

作为投放面积超过3万平方米的重量级商业项目现身郑州；其他超1万平方米投放面积的有正大世纪广场，河南移动通信高知住宅小区，美景天城，新天地，富田太阳城等项目，这些大面积投放项目的出现给这座有着悠久历史的商都增添了新的商业激情。

2.2.2办公用房投放情况

从近几年来看，2003年是办公用房投放之最，2004年大幅回落，投放面积较去年同期减少11.1万平方米。8个投放项目中有4个超过1万平方米的投放面积，它们分别是河南注协大厦及员工公寓，茂祥大厦，联盛大厦和汇宝大厦。另外，金誉商务综合楼，瑞祥花园，北云鹤花园，中房紫荆苑4个项目也有不少的投放。

2.3分区域投放情况

2004年金水区投放项目115个，二七区，中原区，管城区投放项目几乎相当，分别是34，33，36个；金水区投放量居于各区域之首，占整个非住宅投放量的48.9％，而且投放超过1

万平方米的商业用房如河南注协大厦及员工公寓，四月天，中方园，正大世纪城市广场，红星花园，河南移动通信高知住宅小区等13个项目都在金水区之列。二七区投放量次之，百年德化，恒泰服饰广场，亚星盛世家园，郑州小商品城，世贸商城等物业则是二七区域内投放量位居前列的项目。管城区内则有茂祥大厦，凤凰卫士家园，新天地，美景天城，富田太阳城5个超万平方米的投放项目。

3.非住宅市场销售情况

3.1年度销售情况对比

2004年度非住宅市场销售依然见好，在售项目较去年增加17个，销售面积增加15.23万平方米，增幅53.7％；与2001年相比，是其在售项目数量的2.3倍，销售面积的2.4倍。短短四年之内，这种增长迅速的销售显示了郑州强劲的经济增长势头对非住宅市场的强烈需求。

尤其是随着郑州经济的日益繁荣和发展，非住宅市场尤其是商业物业会有更深更广的发展空间。看2004年4个季度的销售，无论是销售面积还是均价，都有较大的增幅，尤其是销售均价的上涨：第三季度和第四季度的价格分别比第一季度增加1891元/平方米，2282元/平方米，这与三，四季度中百年德化风情购物广场，正大世纪城市广场，郑州恒泰服饰广场，郑州小商品城等大面积，高价位热销拉动的价格上涨有非常直接的关系。另外，三，四季度中出现的一些名盘大盘底商高价销售也是促使整体价位上涨的原因所在。

3.2分类型销售情况

3.2.1商业用房销售情况

商业用房作为非住宅市场中最耀眼的一环，在2004年更加受到重视和关注。目前，中国新商业革命显现出几个突出的特点：商业国际化；城市商业的扩大和再造；传统百货业的

颠覆。商业发展到现今的状态，商业投资主体和商业形态的多元化是郑州商业地产发展的新特点。首先，有规模庞大，设备齐全，融购物，休闲，娱乐于一体的大型步行街和购物商城，其周边围绕一些专卖店，特色店等作补充；其次，随着郑州商业地产数量和规模的增加，越来越多的新建和在建小区以”底层商用”模式进入房地产开发市场；高层项目，规模稍大些的小区或沿街楼盘往往都设置”步行街”或者购物中心，不少小区还将沿街楼层用以招商或者当作服务小区的商业配套；一些小区形成了初具规模的商业步行街和商业街巷。

郑州商业用房成交量呈井喷式增长：全年销售7294套，较去年增加1356套，增幅22.8％；销售面积达到29.46万平方米较去年增加8.89万平方米，增幅43.2％，销售面积创历史销售记录。那些纯商业物业如百年德化风情购物广场，恒泰服饰广场，世贸商城，和小商品城，正大世纪城市广场等商业用房大面积，高价位的销售是2004年商业快速发展的见证。另外，天下城，鑫苑名家，21世纪社区，富田丽景花园，河南移动高知住宅小区，美景天城，长城康桥，金色港湾等项目则是郑州商业用房中销售情况较好的社区底商。只是我们看到越来越多的社区底商火热销售的同时，除了考虑预期投资回报较高。获得较高经济收益的同时，也应该考虑到具体某个项目的区位和集客能力，以免造成经营者的不稳定性，从而不利于这些项目的招商和管理。

3.3.2办公用房销售情况

今年办公用房共销售359套，较去年增加169套，增幅88.9％；销售面积达12.35万平方米，增加5.98万平方米，增幅93.9％；销售均价为3492元/平方米，增加147元/平方米，增幅4.4％。恒升家园和思达数码大厦是今年销售价格过万/平方米的办公物业，茂祥大厦，阳光四季园，河南信息大厦，二十一世纪中心大厦等则是价格在5000元/平方米以上的办公