2019年商业地产行业分析报告
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2019年商业地产行业 分析报告
2019年 9月
目录
一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 ........... 5
1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 ...................................6.
（ 1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市
商业地产下游需求呈弱周期性， 租金收入有稳有增。 商业地产需 求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。 商业地产行业景气度相对平稳， 零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响， 需求波动相比开发型物业呈现弱周期性， 整体景气 度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。 1）零售 物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑， 但目前一二 线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。 2）写 字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。 3）工 业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。 4）酒店 物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。
......................................................... 6
（ 2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化
............................................. 7
①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异
2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 ...............................................9.
（ 1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势
..................................... 9
（ 2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓
租金收入有保障， 现金流表现优异，估值仍有提升空间。 稳定租 金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、 现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。 1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势， 集团内业务实现重组， 后期有望继续借力国 改完善管理制度； 2）华润置地确立 “开发物业 +投资物业 +X 战略 ” 的商业模式， 持有物业规模处于行业领先地位， 充足的在建商业储备 将有效保障公司后续租金和业绩提升， 得益于国企资质， 融资优势突
2、华润置地：开发物业 +投资物业 +X战略 .....................................................2..0
3、大悦城：完成重组，蓄势待发 ....................................................................2..3
......................................................... 7
②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化
................................. 7
（ 3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 ............................................................. 8
4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 .....................................1. 4
二、重点商业地产公司简析 ............................................................. 14
1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 .............................................1. 6
4、龙湖集团：主打 “天街 ”系列，在建储备丰富保证后期高成长 ...................27
5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 .................................................3.0
6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 .........................................3. 2
10
wenku.baidu.com
（ 3）空置率： 2018 下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化
..............11
（ 4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳
................................................... 12
3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 .............................1. 3
7、新城控股： “住宅 +商业 ”双轮驱动 ...............................................................3..5
8、旭辉控股集团：开启 “房地产 +”战略 ...........................................................3..9
2019年 9月
目录
一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 ........... 5
1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 ...................................6.
（ 1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市
商业地产下游需求呈弱周期性， 租金收入有稳有增。 商业地产需 求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。 商业地产行业景气度相对平稳， 零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响， 需求波动相比开发型物业呈现弱周期性， 整体景气 度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。 1）零售 物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑， 但目前一二 线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。 2）写 字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。 3）工 业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。 4）酒店 物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。
......................................................... 6
（ 2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化
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①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异
2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 ...............................................9.
（ 1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势
..................................... 9
（ 2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓
租金收入有保障， 现金流表现优异，估值仍有提升空间。 稳定租 金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、 现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。 1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势， 集团内业务实现重组， 后期有望继续借力国 改完善管理制度； 2）华润置地确立 “开发物业 +投资物业 +X 战略 ” 的商业模式， 持有物业规模处于行业领先地位， 充足的在建商业储备 将有效保障公司后续租金和业绩提升， 得益于国企资质， 融资优势突
2、华润置地：开发物业 +投资物业 +X战略 .....................................................2..0
3、大悦城：完成重组，蓄势待发 ....................................................................2..3
......................................................... 7
②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化
................................. 7
（ 3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 ............................................................. 8
4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 .....................................1. 4
二、重点商业地产公司简析 ............................................................. 14
1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 .............................................1. 6
4、龙湖集团：主打 “天街 ”系列，在建储备丰富保证后期高成长 ...................27
5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 .................................................3.0
6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 .........................................3. 2
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（ 3）空置率： 2018 下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化
..............11
（ 4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳
................................................... 12
3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 .............................1. 3
7、新城控股： “住宅 +商业 ”双轮驱动 ...............................................................3..5
8、旭辉控股集团：开启 “房地产 +”战略 ...........................................................3..9