房地产运营管理-战略规模

0.1
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-0.1
二、什么时间冲规模-中短期看库存 显性库存：已取得预售证未售，从公开数据就可以得到。
隐性库存：未取得预售证，这个需要做一点工作，同样拿杭州举例，2017年杭州工出让土地 109宗，但是到2018年6月，仅6个开盘，那说明隐性库存巨大，也就是说，我们想弄清这件事 情，需要做： 1、已进入的城市，并决定深耕的城市，做土地出让和各个楼盘的开盘和库存统计，数据从很多 公开的信息网站都可以得到； 2、具体操作是，每个月投资部统计更新土地出让信息，然后交由营销部持续跟踪开盘、销售情 况，每个月更新一次，如下表参考：
1
要上市的公司更显得关键
我们领先的开发商排
名亦被上海证券交易所和
深圳证券交易所作为筛选
国内公司债券发行人的标
准之一
3
规模，排名，业态
2
上市的关键节点，排行
榜的重要性不言而喻，其
背后更代表着资本市场的
认可。
资本市场的认可标准
项目类型也更加苛刻，
4
住宅优先于处置较慢的商
业地产。
融资标的，住宅优于商业
一、为什么冲规模-资金腾挪
出让时间
地块名称
建筑面积
成交楼面价
案名
开盘时间
开盘套数 成交情况 库存
2017年12月31日 保亿湘湖地块 141604
13933
保亿湘湖和院
二、什么时间冲规模-中期看土地
供地计划 价格走势 流拍跟踪 土地财政
Байду номын сангаас
供地 计划
供地 地段
二、什么时间冲规模-短期看政策
每次房地产市场回暖，无非就是2件事的驱动，一是房企能借到钱，二是客户能借到钱。 ---坚决遏制房价上涨，调控坚决不放松。
房企融资端
企业融资和回款
偿债：2018年-2021年的房地产企业债券总偿还量分别约为2800亿、4000亿、5100亿、6300亿。相 比之下，此前三年则少得多，2015年-2017年的偿还量分别为327亿、612亿、1424亿。
房地产运营管理
-战略---规模
前言
规模是房企永远跳不开的话题。 “你们公司今年销售预计多少？能不能完成？明年目标多少？”
面试的时候被问，“你现在的公司是什么规模？” 面试的时候关心，“贵司未来三年的规划是什么？” 在房企战略规划里，这个规模到底怎么编写呢，又如何实现呢，本 文就围绕这个主题展开。
目录
1.73 1.61
1.79
1.81
1.90
30%30% 30% 30%
30%30% 30%
25% 25%25%
20% 20% 20% 20% 20% 20%
均价（万元/㎡）
首套房贷利率
1.5
3.14
1.1
3.22
1.1
13..1235
3.38
1.15
3.31 1.3
1.1
1.1
0.9
0.7
0.5
30% 30% 30% 30% 30% 0.3
4
3.5
31
2.5 2 1.85
1.5 30%
1
0.5
杭州房价、利率、首付比例走势对比
0.905.95 0.95 0.95 0.95 0.905.95 0.95 0.9
0.9 0.9 20..496
1.1 20..59028.96225.168 2.87
2.12
1.710.68
1.60
1.64
1.62
客户认可
客户认可大房企的品牌和产品，放心，同时 认可大房企的售价，使得大房企去化快，同 样降低资金成本。
开发成本
材料采购，施工方采购由于规模优势，形成 量级，有价格话语权。
02
什么时间冲规模
二、什么时间冲规模 库存：隐性和显性
短期
中短期
中期
人口
长期
房地产 周期
政策
土地供给
房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口，以这三个尺度进行 一个简单的分析。
融资：资金来源构成中，开发贷和前端融资差不多各占一半左右，前端融资的资金主要来源于信托、基 金以及各类民间资本等，现在的监管规范主要就是掐了前端融资部分；去年虽然规范政策大体都已经出 台，但是各地执行标准不一样，都还有些可操作和包装的空间，今年就几乎都没法做。
融资成本：当前房企的前端融资成本也几乎相当于去年上半年之前的1.5倍左右。“来找我们做融资的 房地产企业，去年八九个点都能做的，现在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而 且项目特别多，都做不过来。
一、为什么冲规模-多元化的前提
住宅 销售规模
创意 地产
文旅地产 小镇地产 农业地产 。。。
投资 板块
私募资金 信托公司 。。。
施工 板块
材料公司 景观公司 精装公司 。。。
自持 资产
物业板块 长租公寓 商业办公
。。。
一、为什么冲规模-话语权
采购话 语权
产品话 语权
品牌话 语权
招商引资
被政府请进来，给予各种优惠政策，报批报 建绿色通道，先拿地，销售后付土地款，降 低资金成本。
一、为什么冲规模-数据平台
1
• 房地产周期 • 房地产市场发展趋势 • 房地产经济预警 • 房地产区域板块研究 • 供给和需求
2
• 客户工作习惯 • 客户炫耀消费 • 客户交通习惯 • 客户年龄分布 • 客户群体需求 • 客户消费习惯
3
• 最受欢迎户型 • 最受讨厌户型 • 景观大门风格 • 外立面风格 • 业态 • 面积和房间
项目7资金监管宽松，回款
速度超快
项目8融资环境较嘉，融 到了钱
很稳
项目6报批报建特别顺利， 4个月开盘
项目5拿地成本超低，项目大赚
项目1工程款需提前支付
项目2融资成本超高，需 要提前还款
项目3项目限价，亏 损严重，无法偿还贷 款 项目4项目无法取得预售证， 无法销售回款
项目多，分布广，城市级别 不同，政策不同，运营效率 不同，市场周期不同，平摊 风险，拆西墙补东墙，腾挪 能力强。
01 为什么冲规模 02 什么时间冲规模
03 冲刺方案
04 总结
01
为什么冲规模
一、为什么冲规模
房地产企业销售规模的重要性：
数据平台
资金腾挪
多元化前提
融资和 上市
冲规模
话语权
一、为什么冲规模-融资和上市
信托的融资要求越来越高
排名提高，原来排名前 100就可以做，现在排名前 50，如果排名靠后可能还 会慎重考虑。
预售款监管端
监管：商品房预售款无论是首付还是贷款全部进入监管账户，在办理预售证前核实房企收到的首付款是 否进入监管账户，如未进入，不予办理预售许可证。
放款：商品房形象进度达到主体封顶，方可放款，更有一些城市，设置多个节点，按比例进行放款。
二、什么时间冲规模-短期看政策
个人融资和杠杆：主要看首付比例和贷款利率，我们不难发现，这和房价有很大的关联性。