房地产计划运营管理体系培训(很实用)

赛普简介
【赛普地产学院】
为了持续促进中国房地产企业的运营绩效提升，赛普在原有培训事业部基础上，于2011年 成立赛普地产学院，致力于推动中国房地产企业的人才培养。赛普地产学院以赛普对标杆企业 运营管理实践的深入、系统研究和咨询为基础，充分整合内外部优质学习资源，运用公开课、 内训、研讨会、行动学习、参观考察等多种形式，为客户提供高价值的培训产品和服务，并基 于赛普丰富的咨询经验，为客户提供人才加速培养体系建设与优化等咨询服务。
价值链： 利润贡献和风险从前端向后端逐级递减
项目策划 投资策划 土地获取
设计管理
采购管理
工程管理 销售管理
产品实现过程
售后服务
物业管理
越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整 个房地产开发项目的利润贡献越高，流程中重点 关注风险控制和成本的控制（可行性论证、策划、 设计流程）
价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终 实现大小，重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程） 越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组 织的品牌和客户价值产生重要影响，重点关注服 务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）
项目开发
3、户型全明设计，注重赠送空间，标准化； 4、装修注重名牌，通过规模降成本。 1、规模造势，大手笔投资排球、足球； 2、以标准化复制实现快速开发；
营销策略
3、执行标准案例规范营销动作；
4、实景呈现营造震撼视觉效果；
5、高性价比策略入市。
例二：万科公司通过计划管理产生的价值
运营策略
1、通过工作前置，改变关键流程； 2、通过标准化、集中决策等，缩短决策周期。
开发周期
1、高层（金色系列）：从14个月缩短到12个月内； 2、多层（四季花城系列）：从15个月缩短到9个月内。
1、内部收益率提高5个百分点，销售净利率提高0.7个百分点；
财务收益
2、集团净资产每年多周转0.2次，净资产收益率提高3%；
3、同等资金峰值下，平均开发规模提高20%； 4、项目平均占用资金降低25%，资金成本降低60元/平米
运营管理—— 究竟包含哪些内容？？？？
例：龙湖运营管理中心的7项内容（七巧板）
投资决策 及收益跟 踪体系 阶段性成 果管理体 系 投资 论证 设定 项目 基准 收益 指标
1 投资分 析阶段 成果 2 项目启 动阶段 成果
投资论证及收益跟踪
3 方案成 果及初 设指导 4 初设成 果及施 设指导 5 施工准 备阶段 成果 6 营销开 盘阶段 成果 7 交房阶 段成果 8 项目后 评估
问题，赛普的总结归纳充分反映了：
纵深发展——
流程规范化和精细化 房地产项目开发的特点
横向发展—— 强调专业协同
• 内外部接口多且复杂，协调控制成本高 • 决策风险高，需多专业综合决策 • 并行运作始终贯穿 • 快速开发要求各专业高度配合 • 专业耦合，相互制约影响 ……
核心是：职能导向向流程导向的改变
计划管理是房地产开发过程中的重点：
房地产企业的净资产回报率主要取决于销售利润率、资产周转率 和财务杠杆，而项目开发进度对资产周转率影响重大
加速资产周转
多项目运作
多项目同时运作，需要有效的项目计划体系作为监控和支持手段。 其次，项目计划体系也是房地产企业整合、调动、高效利用资源 的保证
规范/标准化
运营
输出
住宅/写字楼/商铺/…… 物业服务/管理服务/生活服务……
运 营 活 动 运 营 管 理
一般意义的运 营活动 房地产开发的 运营活动
经营权 取得 项目取得
产品计划
产品设计 方案 设计 施工图 设计
产品 生产 项目实施
产品 销售 营销管理
产品交付 与服务 产品交付
项目策划
为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序
一
赛普地产学院的使命：致力于中国房地产企业的人才发展 赛普地产学院的愿景：成为最受客户信赖的房地产专业人才培养与发展机构
赛普简介
一
房地产计划运营管理体系逻辑图
概念 内容 应用形式及方法
计划体系 计划运营管理 是什么？ 计划运营管 理体系 为什么需要计 划运营管理？
计划管理体系 成果管理体系 1.阶段定义及划分 2.工具（ WBS分解 、 BSC) 3.模板 流程管理体系 决策会议体系 绩效评价体系 信息管理体系
二级计划
项目运营目标书
各部门年度职能计划
二级节点计划 三级计划 三级节点计划（专项计划）
《设计出图计划》-设计、《报建计划》-报建 《配套计划》-项目事务、《采购计划》-采购 《工程进度计划》-工程、《营销作业计划》-营销 《开放区开盘专项计划》-营销、《竣工验收专项 计划》-工程、《产品交付专项计划》-客户服务
门、部门-项目之间密切协作；
统筹推进：统筹考虑各项目开发，合 理设置经营目标和开发节奏； 适时调整：根据外部多变的政策环境
适时调整开发目标和节奏。
● 做事标准明确—更公平
什么是房地产业的运营管理体系？？？？
房地产企业的”运营管理”，主要是对项目开发活动的规划、控制和评估
输入
人力/资金/…… 土地开发经营权……
项目开发过程中的并行、专业配合、内外接口等，需要项目计划 实现有效组织和协同。同时，随着规模的扩大，高层决策、协调 和监控，主要通过项目计划实现
项目计划管理体系的价值
通过…… 实现……
资源聚合：需要对外部供方资源和内 部能力资源进行系统管理和配置； 协同运作：总部-区域公司、公司-部
从营销只关注市场、设计只关注产品、 成本只关注费用、工程只关注进度， 转向在项目总经理统筹下的四位一体 ● 做事目标明确—更效率 ● 做事重点明确—更聚焦
一 的客户满意度和客户忠诚度，良好的口碑获得客户的高度信赖，以尊重、与业、责仸、分享、价值
的理念获得内部员工和外部同行的尊重。赛普不超过80％的房地产百强企业有过良好的咨询或培训
合作，是万科集团、金地集团、招商地产、绿城集团、碧桂园集团、万达集团、仁恒置地（新加 坡）、华润置地集团、金隅嘉业、上海世茂集团、富力集团、中建地产、中国水申地产、金融街控 股、北京华远地产、北京远洋地产、北京首创置业、金科集团、江苏新城房产、 宝龙地产等知名企业的管理咨询机构。
模块管理最大的问题在于,没 有系统解决专业与专业之间 的协作
运营管理体系整体框架
目标
强化房地产企业运营效能，搭建项目运营管理平台，策划项目运营管理体系，协助企业全面掌 握项目运营管理的方法论和工具
原则
战略导向原则
流程驱动原则 分级管理原则
系统协同原则
组织保证，搭建平台
基于流程活动的深入分析，系统详细的划分项目阶段规，设定计划各级节点搭建有序的 计划管理体系，设计规范的执行制度保障体系
支 持 活 动
利润 主 要 活 动
立 项
策 划
设 计
施 工
竣 工
销 售
服 务
依据赛普理念房地产运营计划新的价值链系统
项目成功－项目管理成功－公司成功
支持活动 （间接价值 的运营管理 体系） 主要活动 （直接价值 的计划管理 体系）
阶段性成果管理体系（体现企业的战略及管理思想） 项目一、二级计划（项目综合经营计划及项目年度、季度、月度经营计划） 各职能管理计划及员工三级计划
计划运营管理
应该管些什么？ 运营体系
归结起来三句话：是个啥？有些啥？怎么个用法？
第一部分：房地产计划运营体系概述
运营计划的定义：
运营——西方学者把有形产品的生产称为 “production”或“manufacturing”，而将提供服务的活动称 为“operations”；现在的趋势是将 两者均称为 “operations，即运营” 运营计划管理——就是对“运营活动” 的规划、控制和评估，是与产品生产和服务提供密切相关的各 项管理工作的总称。
部门季度/月度工作计划
岗位季度/月度工作计划
为什么要编制三年经营计划
、拍大腿）；
2. 计划达成率很低基本
3. 你做你的计划，我做我的计
划，谁影响自己不知道，
自己影响谁也不知道；
都是外部的原因
3. 做得很快，质量很差
4. 不给别人空间，给自己留足 空间；
计划管理中常见的错误认识：
1、不让具体执行计划的人参与计划的制订； 2、准备-开始-瞄准：我们常听到我们来不及做计划了，必须马上把工作做完。时间底线越 严格，就越要制定计划；
流程管 理体系
决策会议 管理体系
营运绩效 评估体系
信息与知识 管理体系
平衡计分卡所描 述包含愿景、战 略指引下的财务、 内部运营、客户/ 市场、学习成长 等发展性指标
进度指标、销售指标、费用指标、成本指标…..
赛普的总结归纳是一种 —— 从模块管理到协同管理的跨越
企业的规范化管理，常常是从专业线的自发性规范化开始的，解决“从无序到有序”的基本
3、大刷子计划，经理要求至少提供一个条形图给他，他们却给一个26周的工作计划；
4、太多细节的计划：计划细节永远不要超出你的可控范围，想想项目延期的高昂成本，你 就会觉得好的计划是必要的； 5、忽视风险：忽视潜在风险并不等于能行，相反，它是鲁莽的项目管理方法。墨菲法则说：
任何可能变坏的是都会变坏。
房地产开发价值链与流程特点：
房地产开发价值链与流程特点：
流程特点：
1、运作周期长：监控成本和监控难度； 2、内外部接口多：协调和可控性难度； 3、以人为主：标准化程度低、一致性难度（包工、包料、抱人）；
4、并行运作多：协调和计划控制难度；
5、一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨）
3、对象：以人为主 2、复杂性：外部接口多 4、方式：并行运作多
1、周期：运作时间长