房地产运营管理会议体系

运营会议体系

“运营会议体系”是企业战略决策得以下达、集团运营管控、项目质量与健康的保证。运营会议体系一般包括以下会议。

•1 、项目负责人双周例会

召集人：项目负责人

召开时间：

每月至少保证两周一次例会，项目负责人可根据项目运营情况增加召开频次，一般在双周周五召开参会人员：

项目负责人、项目各职能经理，其他参会人员由项目负责人确定

会议目的：

1. 通过上两周工作总结，回顾计划工作完成情况；

2. 通过总结提出工作中重难点问题，集中团队资源确定重难点问题的解决方案（或资源）；

3. 通过计划回顾和重难点问题梳理，安排下两周工作计划（含与各职能部门配合的工作事项）。

会议议程:

◦1. 项目营销职能负责人

● 销售情况及异常情况分析；

◦2. 项目职能负责人（各部门）

●计划工作完成情况(包括但不限于一级计划)，未完原因分析、应对措施及重难点问题；

◦3. 项目负责人

●对提出的重难点问题进行讨论，确定解决方案或资源（明确责任人、参与人和专题研究时间）

●下两周项目计划(包括但不限于一级计划)及工作重点（含各职能部门配合事项）；

◦4. 其他需提请会议决策的议题。

输出: 会议纪要

•2、项目专题研讨会

召集人：项目负责人或指定的项目职能负责人

召开时间：

适时

参会人员：

项目负责人，其他人员由项目负责人和项目职能负责人确定

会议目的：

1. 通过工作总结（含周例会提出）梳理的项目重难点问题，组织公司内部相关的专业资源进行研究和讨论，确定项目重难点问题的可行性方案，作为项目推进的工作依据

2. 为项目运营管理会议决策项目重难点问题提供依据（如专题会上仍不能确定按哪种方案实施则需提交项目运营管理会议。如涉及项目经济指标变化、项目定位等重大变化的可行性建议方案）；

会议议程:

◦1. 项目职能负责人

●对已经与相关专业人员讨论，拟采用的方案进行介绍；

◦2. 与会人员就提出的方案进行讨论和确定；

输出: 会议纪要；项目专题方案

•3、预案决策会

召集人：项目负责人或指定的项目职能负责人

召开时间：

完成土地开发预案及分析后

参会人员：

前期投资决策小组成员；其他人员由召集人确定，会议主持人批准；

会议目的：

新项目的研讨及决策

会议议程:

◦1. 就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；

◦2. 找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平；

◦3. 对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量做出承诺；

输出:

阶段性成果：发展部投资建议书；计划财务部投资分析模型；研发部项目预案

•4、项目启动会

召集人：项目经理

召开时间：

取得土地后15日内

参会人员：

项目经理；专家委员和其他人员由召集人确定，会议主持人批准

会议目的：

尽快对项目进行推演和设定决策点、控制点；

作出项目第一次（也是最重要的）决策；

会议议程:

◦1. 在项目获得后对项目进行审视、推演；

◦2. 对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理；

◦3. 向项目负责人及项目职能负责人交底；

◦4. 进一步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹配。

输出: 会议纪要/项目一级计划

•5 、阶段成果审查会

召集人：项目负责人

召开时间：

项目阶段成果审查

参会人员：

项目负责人、专业职能经理、项目运营管理负责人

会议目的：

对项目阶段性成果进行审查；

会议议程:

◦1. 由项目负责人将阶段性成果逐项向项目运营管理成员展示；

◦2. 与会成员对照上一阶段的阶段性成果系统分析讨论其间的联系、成果的质量，揭示可能的瑕疵风险以及提出改进意见；

输出:

阶段性成果

•6、关键决策会

召集人：项目负责人

召开时间：

适时

参会人员：

项目负责人、项目运营总监、专业职能经理。

会议目的：

项目周例会和项目专题研讨会（经过各部门职能负责人协调）仍未达成一致或仍未能决策的实施方案；

会议议程:

◦1. 由项目负责人介绍问题背景及解决方案，提请项目运营总监决策；

◦2. 与会人员讨论对策；

◦3. 达成共识或由地区公司总经理最后裁定。

输出:

会议纪要；项目实施方案的决策结果

•7、项目月度运营总结会

召集人：项目运营管理召集人

召开时间：

次月前三个工作日召开完毕

参会人员：

项目运营管理常任委员、项目负责人、计划专员、资金管理员、投资分析专员；

专家委员和其他项目团队人员由召集人确定，会议主持人批准

会议目的：

1. 通过对项目经济模型的回顾，分析影响项目经济指标变化的原因，提出或探讨项目改进和优化方

向的建议，以实现和提高项目收益

2. 通过公司一级计划节点完成情况的梳理，对影响项目运营的重难点问题进行分析和说明，并汇报应对措施；

会议议程:

◦1. 项目负责人、计划财务部

●介绍售价、现金流、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化，提出项目改进和优化的方向性建议；

◦2. 项目负责人

●回顾项目一二级计划，对影响关键节点达成的计划产生的原因及应对措施进行汇报；

◦3. 与会人员对关键节点、经济指标变化等项目关键信息提出问题并进行讨论，明确原因和改进的方向；

◦4. 相应职能负责人就改进措施和时间做出承诺；

◦5. 项目负责人下阶段项目运营的重难点和预案；

输出:

1. 各项目汇报PP（见附件1-2）；

2. 项目月度/半年运营会会议纪要；

•8、半年及年度运营总结会

召集人：

召开时间：

在半年或年度结束后15个工作日内召开，可与当月的月度运营会合并召开。

参会人员：

会议目的：

1. 通过对项目经济模型的回顾，分析影响项目经济指标变化的原因，提出或探讨项目改进和优化的方向的建议，以实现和提高项目收益

2. 通过公司一二级计划节点完成情况的回顾，对影响项目运营的重难点问题进行分析和说明，并汇报应对措施；

会议议程:

◦1. 项目负责人、计划财务部

●介绍售价、现金流、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化，提出项目改进和优化的方向性建议；

◦2. 项目负责人

●回顾半年或年度内项目一二级计划，对影响关键节点达成的计划产生的原因及应对措施进行汇报；◦3. 与会人员对关键节点、经济指标变化等项目关键信息提出问题并进行讨论，明确原因和改进的方向；

◦4. 相应职能负责人就改进措施和时间做出承诺；

◦5. 项目负责人下阶段项目运营的重难点和预案；

高效项目运营会议的构建思路

——聚焦“开什么会，怎么开会”两大问题房地产企业会议管理不仅仅是安排会议室、发发通知，更多应站在高效、科学的前提下，针对会议所有关联者尤其是企业高层做好时间管理和机制管理，通过会议的合理规划，保证企业高层和关联者在关键会议上的时间及精力，最终解决“开什么会”及“怎么开会”的问题，强化会前充分准备、会中聚焦议题和会后决策意见跟踪兑现的全过程会议管理，率，支撑企业项目运营高效周转。

1，开什么会——抓大放小，合理规划项目会议，解决会议体系问题

1）项目运营会议两大分类。根据诸多标杆房企的会议实践，我们将项目运营决策会议划分为两类：值链关键环节的里程碑会议，比如预案决策会、项目启动会、阶段性成果会等等，这是项目运营会议最为核心和关键的会议，通过这几个关键决策会议，集团就可以有效的对项目运营的进度、质量和运营目标做到很好的管控和纠偏。另一类是聚焦项目日常运营和职能管理的日常例会，营总结会、