某地块全案策划方案ppt
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备注:安吉县城镇居民人均可支配收入达到19200元, 19200元≈3093美元。
800~1000美元
1000~4000美元
4000~8000美元
8000~20000美元
启动期
快速发展期
稳定发展期
减缓发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
生存、改善 需求兼有
快速发展 以数量为主
兼顾质量
改善需求为主 改善需求为主
产品塑造
酒店式住宅
客群定位
穷则变 变则通
Part 3.主题探寻
产品塑造
4#
5#
酒店式
3#
住宅
商铺
1#
2#
商铺
价值高、面积少,消化部分社 区配套,难以支撑主题商业需 要的面积数。
酒店式 类住宅
量大,资金回流快,区域竞品 少,产品在市场上须试水。
产品塑造
第一步 众矢之的
产品塑造
当人们谈论起本案的时候,有什么标志性建筑?
平稳发展 以质量为主
缓慢发展 综合发展型
安吉人口约46万,农村人口占多数,非 农业人口只有8.9万人。流动人口约10 万。
安吉人口整体消费力尚可, 2014年外 地人在安吉购房面积总量达到8.38万平 方米(621套),同比上升89.16%。外 地投资进驻增加。
市场
销量冰火两重天
2014年销售量比去年上升19.81%。 NO.1楼盘一年卖出716套,也有楼盘 出现了“卖不出去”、“资金严重短 缺”等状况。
地处长三角经济圈的几何中心,杭州都市经济 圈重要的西北节点,自然资源得天独厚,是长 三角最具投资价值县之一。
交通
交通畅达,以安吉为中心构筑与上海、杭州、南京、宁波、苏州等周边大城市的3 小时经济交通圈,即将迎来“高铁时代”。
旅游
l自然资源:中国大竹海、黄浦江源龙王山、 灵峰寺和竹博园景区等
l旅游资源:新开发的hello Kitty乐园,正 在兴建的戛纳小镇,安吉影视产业园等等。
l休闲旅游文化产业项目的纷纷落户,使安 吉成为一块热土,来安吉游玩、来安吉居 住、来安吉创业,将成为许多外地人的追 求。
经济
联合国粮农组织恩格尔系数标准
59%以上
50%-59%
贫困
温饱
安吉GDP逐年变化趋势
40%-50% 小康
安吉为32.9% 30%-40% 富裕
低于30% 最富裕
经济
人均收入发展水平
交通:距离县城大概5公里左右 ,可以打的,也可以坐到梅溪方向的公交车 城北大桥那下车。 配套:在建第四中学、雾山寺菜场、便利店以及周边楼盘社区商业等
SWOT分析
Strength 优势
S1.地块平整,紧邻阳光大道,交通方便; S2.类住宅产品为小户型。具有较大市场稀缺优势。
Weakness 劣势
W1.地块离市区相对较远; W2.地处工业区内,生活配套不完善; W3.近距离内无景点,旅游人流聚集度不高。
安吉城北地块全案策划方案
2015年6月
战者,以正合,以奇胜。
——《孙子兵法》
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
Part 1.突破迷局
目
Part 2.寻找契机
Part 3.主题探寻
录
Part 4.全新包装
Part 5.行动为上
Part 1.突破迷局
地理
l安吉县,地处浙江西北部,湖州市辖县之 一,北靠天目山,面向沪宁杭。 l三大特色产业“竹业、茶业和椅业”构成 安吉的三张名片。 l休闲旅游篷勃发展,被评为中国最佳生态 旅游县。
p与工业园区内知名企业众筹自建酒店,改变传 统消费模式,自家生意,自家人做原则。
p与旅行社合作,分享旅游红利,安排住宿至此。
产品塑造
挑空大堂
空中酒吧 宴会厅
产品塑造
第二步 投其所好
产品塑造
4#
5#
3#
1#
2#
阳光
工业 区
在什么山头唱什么歌
2#业态布局
学
校 ?业态
产品塑造
综合体业态组合悄然变化
酒店!!
万达的酒店发展策略是“肥水 不流外人田”的win-win模式
产品塑造 4#
3#
5#
p考虑到临街与主入口位置,建议将1#改造成为
品牌酒店。
①与品牌酒店洽谈合作;
②自建星级酒店,与湖州知名企业洽谈赞助冠名。
1#
2#
1-2F: 挑空大堂 气派高档 3-5F: 餐厅 宴会厅 图书馆 会所 健身房 足浴 物业用房 6F-顶层:五星级酒店套房 空中酒吧
国内购物 中心新兴
时期
商业逐步发 展,消费者 品牌意识日
趋先烈
快时尚+集合店
带动时尚人群的主要引力:为购物中 心提供持续的时尚客群
传统百货/超市+院线
百货由于面积大、品牌多、品 类全、促销力度等特点成为购 物中心主力店,加上影院这种 目的性消费业态,成为购物中 心一首一尾的集客利器。
人气餐饮
客流的发动机:餐饮业态在满足大众 日益提升的品质生活追求和社交需求 方面功能显著
Opportunity 机会
O1.安吉市场中小户型可售房源较少,且无竞品; O2.地块附近企业职工消费潜力旺盛; O3.城镇化进程对住房消费心理的冲击。
Threat 威胁
T1.距离市区较远,减小了目标客群的受众面; T2.周边高压电的置业考虑。
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
小结 u本案产品和位置上无特别突出的卖点可提炼。 u抓住“一个中心 两个关键点”
阳光工业区集中了众多加工制造企业, 包括家具、竹木制品、中医、包装、喷 塑、五金、4S店等等,更有安吉50强部 分企业。
项目扫描
地上 8.7万方
商业 2.9万方 办公 5.8万方
地下 2.2万方
项目共11万方,容积率2.69,主要产品为商铺和酒店式公寓(40-80m2), 在区域内无同类竞品。
项目扫描
小结
u旅游业带动房地产发展,整体潜力巨大,但仍存在去化压力,供过于求。 u本地消费以刚需为主,改善型需求逐渐增长,外地人置业增加。 u排屋、别墅项目成为市场特色,占一半份额,房价具有一定升值空间。
大势当前 且看庖丁解牛
Part 2.寻找契机
项目扫描
项目地处安吉县龙墩路西侧,雾山寺路 北侧。(在建的青青家园东侧),位于 城北阳光工业区内。
多重利好为购房“减压”
2014年,湖州周边县区销量持续下降, 安吉上升了19.81%。一是政府对楼市 的“松绑”政策影响,二是安吉休闲 旅游度假产业的发展。
Βιβλιοθήκη Baidu
开发减缓,存量下降
2014年全县土地供应量同比下降 53.29%,新开工面积86.59万平方米, 同比下降45.97%。
薄利吸引购房者入市
普通住宅每平方米5000元以下的房价 已无法保本。安吉住宅均价60007000元。
800~1000美元
1000~4000美元
4000~8000美元
8000~20000美元
启动期
快速发展期
稳定发展期
减缓发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
生存、改善 需求兼有
快速发展 以数量为主
兼顾质量
改善需求为主 改善需求为主
产品塑造
酒店式住宅
客群定位
穷则变 变则通
Part 3.主题探寻
产品塑造
4#
5#
酒店式
3#
住宅
商铺
1#
2#
商铺
价值高、面积少,消化部分社 区配套,难以支撑主题商业需 要的面积数。
酒店式 类住宅
量大,资金回流快,区域竞品 少,产品在市场上须试水。
产品塑造
第一步 众矢之的
产品塑造
当人们谈论起本案的时候,有什么标志性建筑?
平稳发展 以质量为主
缓慢发展 综合发展型
安吉人口约46万,农村人口占多数,非 农业人口只有8.9万人。流动人口约10 万。
安吉人口整体消费力尚可, 2014年外 地人在安吉购房面积总量达到8.38万平 方米(621套),同比上升89.16%。外 地投资进驻增加。
市场
销量冰火两重天
2014年销售量比去年上升19.81%。 NO.1楼盘一年卖出716套,也有楼盘 出现了“卖不出去”、“资金严重短 缺”等状况。
地处长三角经济圈的几何中心,杭州都市经济 圈重要的西北节点,自然资源得天独厚,是长 三角最具投资价值县之一。
交通
交通畅达,以安吉为中心构筑与上海、杭州、南京、宁波、苏州等周边大城市的3 小时经济交通圈,即将迎来“高铁时代”。
旅游
l自然资源:中国大竹海、黄浦江源龙王山、 灵峰寺和竹博园景区等
l旅游资源:新开发的hello Kitty乐园,正 在兴建的戛纳小镇,安吉影视产业园等等。
l休闲旅游文化产业项目的纷纷落户,使安 吉成为一块热土,来安吉游玩、来安吉居 住、来安吉创业,将成为许多外地人的追 求。
经济
联合国粮农组织恩格尔系数标准
59%以上
50%-59%
贫困
温饱
安吉GDP逐年变化趋势
40%-50% 小康
安吉为32.9% 30%-40% 富裕
低于30% 最富裕
经济
人均收入发展水平
交通:距离县城大概5公里左右 ,可以打的,也可以坐到梅溪方向的公交车 城北大桥那下车。 配套:在建第四中学、雾山寺菜场、便利店以及周边楼盘社区商业等
SWOT分析
Strength 优势
S1.地块平整,紧邻阳光大道,交通方便; S2.类住宅产品为小户型。具有较大市场稀缺优势。
Weakness 劣势
W1.地块离市区相对较远; W2.地处工业区内,生活配套不完善; W3.近距离内无景点,旅游人流聚集度不高。
安吉城北地块全案策划方案
2015年6月
战者,以正合,以奇胜。
——《孙子兵法》
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
Part 1.突破迷局
目
Part 2.寻找契机
Part 3.主题探寻
录
Part 4.全新包装
Part 5.行动为上
Part 1.突破迷局
地理
l安吉县,地处浙江西北部,湖州市辖县之 一,北靠天目山,面向沪宁杭。 l三大特色产业“竹业、茶业和椅业”构成 安吉的三张名片。 l休闲旅游篷勃发展,被评为中国最佳生态 旅游县。
p与工业园区内知名企业众筹自建酒店,改变传 统消费模式,自家生意,自家人做原则。
p与旅行社合作,分享旅游红利,安排住宿至此。
产品塑造
挑空大堂
空中酒吧 宴会厅
产品塑造
第二步 投其所好
产品塑造
4#
5#
3#
1#
2#
阳光
工业 区
在什么山头唱什么歌
2#业态布局
学
校 ?业态
产品塑造
综合体业态组合悄然变化
酒店!!
万达的酒店发展策略是“肥水 不流外人田”的win-win模式
产品塑造 4#
3#
5#
p考虑到临街与主入口位置,建议将1#改造成为
品牌酒店。
①与品牌酒店洽谈合作;
②自建星级酒店,与湖州知名企业洽谈赞助冠名。
1#
2#
1-2F: 挑空大堂 气派高档 3-5F: 餐厅 宴会厅 图书馆 会所 健身房 足浴 物业用房 6F-顶层:五星级酒店套房 空中酒吧
国内购物 中心新兴
时期
商业逐步发 展,消费者 品牌意识日
趋先烈
快时尚+集合店
带动时尚人群的主要引力:为购物中 心提供持续的时尚客群
传统百货/超市+院线
百货由于面积大、品牌多、品 类全、促销力度等特点成为购 物中心主力店,加上影院这种 目的性消费业态,成为购物中 心一首一尾的集客利器。
人气餐饮
客流的发动机:餐饮业态在满足大众 日益提升的品质生活追求和社交需求 方面功能显著
Opportunity 机会
O1.安吉市场中小户型可售房源较少,且无竞品; O2.地块附近企业职工消费潜力旺盛; O3.城镇化进程对住房消费心理的冲击。
Threat 威胁
T1.距离市区较远,减小了目标客群的受众面; T2.周边高压电的置业考虑。
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
小结 u本案产品和位置上无特别突出的卖点可提炼。 u抓住“一个中心 两个关键点”
阳光工业区集中了众多加工制造企业, 包括家具、竹木制品、中医、包装、喷 塑、五金、4S店等等,更有安吉50强部 分企业。
项目扫描
地上 8.7万方
商业 2.9万方 办公 5.8万方
地下 2.2万方
项目共11万方,容积率2.69,主要产品为商铺和酒店式公寓(40-80m2), 在区域内无同类竞品。
项目扫描
小结
u旅游业带动房地产发展,整体潜力巨大,但仍存在去化压力,供过于求。 u本地消费以刚需为主,改善型需求逐渐增长,外地人置业增加。 u排屋、别墅项目成为市场特色,占一半份额,房价具有一定升值空间。
大势当前 且看庖丁解牛
Part 2.寻找契机
项目扫描
项目地处安吉县龙墩路西侧,雾山寺路 北侧。(在建的青青家园东侧),位于 城北阳光工业区内。
多重利好为购房“减压”
2014年,湖州周边县区销量持续下降, 安吉上升了19.81%。一是政府对楼市 的“松绑”政策影响,二是安吉休闲 旅游度假产业的发展。
Βιβλιοθήκη Baidu
开发减缓,存量下降
2014年全县土地供应量同比下降 53.29%,新开工面积86.59万平方米, 同比下降45.97%。
薄利吸引购房者入市
普通住宅每平方米5000元以下的房价 已无法保本。安吉住宅均价60007000元。