万科集团存货核算规范

万科集团存货核算规范公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

万科集团存货核算规范(阅读：7)

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1．目的：为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露，依据《企业会计制度》、《房地产开发业务会计处

理规定》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房

地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》等规定，制定本办法。2．范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。

3．职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财

务管理部反馈。

4．方法与过程控制

存货的分类

集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表：

集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。

各类存货的核算

拟开发土地及在建开发产品的核算

科目设置

“开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见下表：

上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：

项目住宅

商铺 写字楼 拟开发土地* 待分摊成本

*拟开发土地等同于《万科集团成本核算指导》中的“待建工程”核算项目

本规范将主要详细阐述“开发成本—土地获得价款”的核算方法，“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见《万科集团房地产企业成本核算指导》。

“开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见《万科集团费用核算规范》。 核算说明

A 、拟开发土地

“开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。

项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。期末（各公司应至少每季度进行一次成本预提，以下相同），对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地的对应合同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下：

借：开发成本—土地获得价款—…—拟开发土地（以下省略部分明细）

贷：预提费用

次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。

项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品”类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额（具体转出分配方法参见《万科集团房地产企业成本核算指导》第六章），作分录如下：

借：开发成本—土地获得价款—在建期

贷：开发成本—土地获得价款—拟开发土地

其后再支付土地获得价款，应记入“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的借方；期末，如“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的科目余额在贷方，则按其贷方金额，进行费用预提，分录如下：

借：开发成本—土地获得价款—拟开发土地

贷：预提费用

次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。

前期费用可比照土地获得价款进行处理。

B、在建开发产品

“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”的成本，即为“在建开发

产品”的实际成本。

项目办理竣工决算手续后，应将其成本从“在建开发产品”类转入

“完工开发产品”类，其中土地获得价款的转出金额按“在建开发产品”

的土地获得价款金额乘以当期完工部分面积占已转入在建部分面积的比例

（具体转出分配方法参见《万科集团房地产企业成本核算指导》第六

章），作分录如下：

借：完工开发产品

贷：开发成本—土地获得价款—在建期

其它成本、费用项目按《成本核算指导》进行处理。

完工开发产品的核算

科目设置

“完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细设置如下：

核算说明

A、项目办理完竣工决算手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成

本”科目转入“完工开发产品”的相应明细科目的借方。

B、完工开发产品按其功能设置核算项目，便于简化明细会计科目及汇总

统计本单位住宅、商铺、写字楼、配套资产的总数额。

配套资产如会所、车位、游泳池、网球场、幼儿园等均应在三级明细科目中单独反映，同时必须指向核算项目中的“配套资产”，以

便于对其汇总。

C、根据配套资产的效益及经营方式，可将其分为两类：

公益类：只能自我经营、不能出售或整体出租的配套资产，如会所、

游泳池、网球场、学校等。为避免产生低效资产，今后新开发

项目的此类配套资产不应再留成本，而应摊入相应可售产品成

本；目前帐面留存的此类配套资产比照经营类进行处理。

经营类：具有经营价值、可以出租或出售的配套资产，如地下车位、可以出租的幼儿园等。此类配套资产可以预留成本，其金额一般

按不分摊地价和管理费用的实际建造成本；但如该配套资产的

实际建造成本高于预期收益，也可按与预期收益配比的一定金

额预留成本。对于单独计算容积率的地上车库，不作为配套资

产核算，而是在“完工开发产品”的“商铺”核算项目中核

算。经营类配套资产的会计处理具体如下：

配套资产项目竣工后，按应预留成本，由“开发成本”科目转入“完工开发产品”下具体明细会计科目的“配套资产”

核算项目，分录如下：

借：完工开发产品—项目—配套资产—配套资产（核算项目）

贷：开发成本

同时，上述配套资产，如拥有产权证，转入“固定资产”

的“房屋及建筑物”类，按年计提折旧；没有产权证的，转入

“出租开发产品”的相应明细，分录如下：

借：出租开发产品—项目—配套资产—配套资产（核算项

目）

贷：完工开发产品—项目—配套资产—配套资产（核算项目）

D、完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务

收入”科目；同时，按其帐面价值借记“主营业务成本”科目，贷记

“完工开发产品—项目—期（或苑或栋或配套资产名称）”科目下相

应核算项目。

E、完工开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品”类

中。

出租开发产品的核算

科目设置