万科集团费用核算规范

万科集团费用核算规范

1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。

2.范围：本办法适用于集团内房地产开发企业；“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同

样适用于集团内非房地产开发单位；物业公司在执行本规定时，若与《集团物业会计核算规范》不符，按《集团物业会计核算规范》的规定执行。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，

并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 费用的归集

4.1.1 管理费用

4.1.1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行

政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的

费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。

4.1.1.2 下列费用属实质性的“管理费用”：

◆公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其

职责发生的其他费用；

◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐

准备等；

4.1.1.3 下列费用属非实质性管理费用，先在“管理费用”科目中归集、核算，按月（季）转入其它相

应费用科目：

◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、

销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用、财产费用等先在

“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；

◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、

审算部、项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用”

中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；

4.1.2 营业（销售）费用

4.1.2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品

的维护保养等费用；

4.1.2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算：

◆媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用；

资本化率（加权平均利率）＝ 借款本金加权平均数

息之和

当期实际发生的借款利

借款本金加权平均数 ＝])()([数月会计期间涵盖的天数月每笔借款实际占用的天每笔借款本金⨯∑ ◆如果发行债券发生折价或溢价的，在计算资本化率时，应将每期应摊销的

折价或溢价金额，作为利息的调整额，对资本化率作相应调整；

◆每期利息和折价或溢价摊销的资本化金额，不得超过当期借款实际发生的

利息和折价或溢价的摊销金额；

◆外币借款产生的汇兑差额及为借款发生的手续费等，在房地产项目或项目

中的分区（期）完工前，可以全额资本化；

◆非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化借款费用的确定可相

应调整。

4.2.1.5 为购建固定资产借入资金产生借款费用的处理比照上述为开发房地产项目的借款费用。

4.2.2 “应付福利费”与“管理费用”的划分：

4.2.2.1 公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、

员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧

费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入

“管理费用”科目；

4.2.2.2 过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理

费用”，不得在“应付福利费”中开支；

4.2.2.3 若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，

则每季度一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。

4.2.3 费用在不同公司（如：地区总部与项目公司）之间的划分：

各地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，

可以根据实际情况，采取以下方法划分不同公司之间费用的归属：

4.2.3.1 按照配比原则，将费用直接计入各项目公司；

4.2.3.2 将费用直接计入某一主体公司；

4.2.3.3 在向税务局办理手续、取得必要的凭证后，各地区总部可以向下属公司分摊费

用。

4.2.4 “需分摊的开发间接费”在不同项目之间的分摊：

4.2.4.1 “需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次；

4.2.4.2 行政管理费按各项目（区）季度末在建可售建筑面积平均值的比例进行分摊；

4.2.4.3 资本化利息按各项目（区）当期净资金占用加权平均数的比例进行分摊。

4.3核算组织

4.3.1 会计科目设置：

4.3.1.1 各单位均应设置“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”、“开发间接费”四

个一级核算科目；

4.3.1.2 “管理费用”、“营业费用”、“财务费用”分别将支持表格vkcw03-04-F1上

的明细项目按级别做为二级、三级明细科目；四级明细科目各单位可根据管理要求自

行设置；“管理费用”和“营业费用”科目应将部门或开发项目（区、期）作为核算项

目；

4.3.1.3“开发间接费”科目最少设置“工程管理费”、“资本化利息”、“物业完善费”、

“营销设施建造费”、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为核算项目；具体明

细科目设置请参见《万科集团成本核算指导》；

4.3.1.4“管理费用”科目中，必须以部门（各职能部门、各项目经理部、各物业管理处）

作为自定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属；

4.3.2 核算程序：

4.3.1.1 按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”

中归集，利息收支全部在“财务费用”中归集）；

4.3.1.2 每季（月）费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分：

4.3.1.3 打印分部门的“管理费用”明细表”（支持表格vkcw03-04-F1中“管理费用明细表”）

4.3.1.4 依据上表，编制费用转出凭证：

4.3.1.5 将应属“营业费用”的部门费用按总数一笔由“管理费用—转入营业费用”

科目转入“营业费用—行政管理费用”科目；

4.3.1.6 将应属“开发间接费”的部门费用，按总数一笔由“管理费用—转入开发间

接费”科目转入“开发间接费—工程管理费—行政管理费”科目；

4.3.1.7 按4.2.1.4计算可资本化利息，由“财务费用-资本化利息”科目，转入“开

发间接费-资本化利息”科目。