2018初级《初级会计实务》第一章：投资性房地产的处置
《投资性房地产处置的会计处理》
《投资性房地产处置的会计处理》一、投资性房地产处置的会计处理概述投资性房地产的处置在会计处理中具有重要意义。
不同的计量模式会导致不同的会计处理方式，这对于准确反映企业的财务状况和经营成果至关重要。
在成本模式下，投资性房地产的处置相对较为简单。
企业将投资性房地产出售时，通过“其他业务收入” 和“其他业务成本” 科目进行核算。
收到处置收入时，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入” 和“应交税费——应交增值税销项税或简易计税”；结转投资性房地产账面价值时，借记“其他业务成本”，“投资性房地产累计折旧”，贷记“投资性房地产”。
同时，还需考虑相关税费，如“税金及附加” 等科目。
而在公允价值模式下，会计处理则较为复杂。
收到处置收入时，同样借记“银行存款”，贷记“其他业务收入” 和“应交税费—应交增值税 (销项税额)”。
结转成本时，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产——成本” 和“——公允价值变动（也可能在借方）”。
此外，还需将累计公允价值变动转入其他业务成本，借记“公允价值变动损益”，贷记“其他业务成本”（或相反）；将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本，借记“其他综合收益”，贷记“其他业务成本”。
总之，不同计量模式下的投资性房地产处置会计处理存在明显差异，企业应根据实际情况选择合适的计量模式，并正确进行会计处理，以确保财务报表的真实性和准确性。
二、成本模式下的处置会计处理（一）处置分录及流程在成本模式计量条件下，投资性房地产处置的会计分录如下：1. 收到处置收入时：◦借：银行存款◦贷：其他业务收入◦应交税费—应交增值税（销项税额）。
2. 结转投资性房地产成本时：◦借：其他业务成本◦投资性房地产—累计折旧（摊销）◦投资性房地产减值准备◦贷：投资性房地产。
整个处置流程清晰明了。
首先确认处置收入，将其计入其他业务收入，同时计算应交增值税。
然后，在结转成本环节，将投资性房地产的账面价值，包括累计折旧和减值准备，从投资性房地产账户转出，计入其他业务成本。
投资性房地产的处置
第四节投资性房地产的转换和处置二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（属日常经营范畴）。
【注意】区别固定资产、无形资产处置的会计处理。
（一）成本模式下会计处理1.收到处置收入时：借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）2.结转投资性房地产成本借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【例题·单选题】大华公司于2×15年12月31日将一办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时该办公楼的账面原价为3 000万元，已提折旧200万元，已提减值准备160万元，尚可使用年限22年，大华公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，假定无残值。
2×17年末该办公楼的可收回价值为1 920万元。
假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。
2×18年12月31日租期届满大华公司将其出售，收到2 000万元存入银行（不考虑增值税）。
则大华公司出售该办公楼时对当期营业利润的影响为（）万元。
A.176B.76C.-280D.-380【答案】A【解析】2×15年年末办公楼的账面价值=3 000-200-160=2 640（万元）；2×16年年末办公楼的账面价值=2 640-2 640/22=2 520（万元）；2×17年年末未提减值时办公楼的账面价值=2 520-2 640/22=2 400（万元）；2×17年12月31日办公楼的可收回价值为1 920万元，所以需要计提减值准备=2 400-1 920=480（万元）；2×18年年末办公楼的账面价值=1 920-1 920/20=1 824（万元）；出售时对当期营业利润的影响金额=2 000-1 824=176（万元）。
投资性房地产的会计处理分录
投资性房地产一、投资性房地产的确认和计量。
（一）以成本模式进行后续计量的投资性房地产。
1、外购的投资性房地产。
借：投资性房地产贷：银行存款2、自行建造的投资性房地产。
借：投资性房地产贷：开发成本/在建工程等3、投资性房地产计提折旧或摊销。
借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）4、投资性房地产计提减值。
借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（后续不得转回）5、对投资性房地产进行改扩建。
注：进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
（1）转入在建工程。
借：投资性房地产—在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（2）发生后续支出时。
借：投资性房地产—在建贷：银行存款等（3）改扩建完工时。
借：投资性房地产贷：投资性房地产—在建6、出租投资性房地产收取租金时。
借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）（二）以公允模式进行后续计量的投资性房地产。
1、外购的投资性房地产。
借：投资性房地产—成本贷：银行存款2、自行建造的投资性房地产。
借：投资性房地产—成本贷：开发成本/在建工程等应交税费—应交增值税（销项税额）3、投资性房地产的期末计量。
以公允模式进行后续计量的投资性房地产不用计提折旧、摊销和减值准备，但要在每个期末进行计量，判断公允价值。
借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益或相反。
4、出租投资性房地产收取租金时。
借：银行存款贷：其他业务收入5、对投资性房地产进行改扩建。
【注】进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在改扩建期间应继续将其作为投资性房地产，改扩建期间不计提折旧或摊销。
（1）转入在建工程。
借：投资性房地产—在建贷：投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动（可借可贷）（2）发生后续支出时。
借：投资性房地产—在建贷：银行存款等（3）改扩建完工时。
借：投资性房地产—成本贷：投资性房地产—在建二、投资性房地产后续计量模式的变更。
初级职称知识点《初级会计实务》投资性房地产的处置
2015初级职称知识点《初级会计实务》：投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
1.采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【★例题·计算题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙公司已用银行存款付清。
出售时，该栋写字楼的成本为14 000万元，已计提折旧1 000万元，假定不考虑税费等因素。
甲公司应编制如下会计分录：（1）收取处置收入借：银行存款 150 000 000贷：其他业务收入 150 000 000（2）结转成本借：其他业务成本 130 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产—写字楼 140 000 0002.采用公允价值模式计量（1）借：银行存款贷：其他业务收入（2）借：其他业务成本投资性房地产—公允价值变动（跌价）贷：投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动（涨价）借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益借：其他综合收益贷：其他业务成本【例题·计算题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙公司已经用银行存款付清。
出售时，该栋写字楼的成本为12 000万元，公允价值变动为借方余额1 000万元。
假定不考虑营业税等相关税费。
甲公司应编制如下会计分录：（1）收取处置收入借；银行存款 150 000 000贷：其他业务收入 150 000 000（2）结转处置成本借：其他业务成本 130 000 000贷：投资性房地产—XX写字楼（成本）120000 000—XX写字楼（公允价值变动） 10000 000（3）结转投资性房地产累计公允价值变动借：公允价值变动损益 10 000 000贷：其他业务成本 10 000 000。
【推荐】投资性房地产处置如何进行会计处理
投资性房地产处置如何进行会计处理投资性房地产准则规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目。
按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。
上述处理没有区分投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形。
对处置损益笼统地进行核算，存在不妥。
首先，投资性房地产的出售和转让一般属于其他经营活动，通过“其他业务收入”和“其他业务成本”核算是合理的。
但报废和毁损应作为一种非经营活动来处理，其处置净损益应看作是利得或损失，通过“营业外收入”和“营业外支出”核算较为合理。
其次，准则规定，同一座建筑物如果自用，则作为固定资产核算，清理净损益记入“营业外收支”；如果以经营租赁方式出租，则作为投资性房地产核算，报废毁损时净损益记入“其他业务收支”。
但新准则下“其他业务收支”与“主营业务收支”一起构成营业收入和营业成本，形成营业利润。
这样，同一建筑物报废或毁损处理不同，会对利润结构产生影响，从而直接影响信息使用者对企业盈利能力的准确判断，容易给企业进行利润结构操纵留下空间。
因此投资性房地产报废或毁损的清理净损益也通过“营业外收支”来核算更合理。
第三，采用公允价值模式计量的投资性房地产，处置时将累计公允价值变动结转到反映“已实现收益”的损益类账户中，此处用“其他业务收入”账户欠妥。
因为该损益届非经常性损益，若结转到“其他业务收入”中形成营业利润，会影响企业业绩变动趋势的分析，建议用“营业外收入”账户。
另外，建议投资性房地产的报废或毁损设置类似“固定资产清理”的账户，来归集清理过程中取得的收入和发生的费用。
具体做法有两种：一是设置“投资性房地产清理”账户；二是比照存货毁损处理做法，通过“待处理财产损溢”账户进行核算。
资产辅导(55) 2018年初会计实务第一章
资产辅导(55) 2018年初会计实务第一章
有确凿证据表时其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可采用公允价值模式。
在该模式下，不计提折旧或摊销，企业应以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。
①资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于余额时，
借：投资性房地产公允价值变动
贷：公允价值变动损益
公允价值高于余额时做相反分录
②确认或取得租金
借：银行存款（其他应收款）
贷：其他业务收入
见教材65页例1－100
采用公允价值模式计量时投资性房地产的处置：
①收取处置收入
借；银行存款
贷：其他业务收入
②结转处置成本
借：其他业务成本
贷：投资性房地产成本
投资性房地产公允价值变动（如处置前该账户为贷方余额，则此时写借方）
③结转投资性房地产累计公允价值变动：
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
①计量模式一经确定不得随意变更。
②如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足公允价值模式条件的情况下，才允许由成本模式计量变更为公允价值模式。
同时应作为会计政策变更处理。
将计量变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
③不得由公允价值模式变更为成本模式。
2018年助理会计师《初级会计实务》预习题及答案五含答案
2018年助理会计师《初级会计实务》预习题及答案五含答案1. 下列各项关于取得投资性房地产的表述正确的有()。
A.外购的投资性房地产入账成本应当包括买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.自行建造的投资性房地产成本应由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成C.企业将固定资产转为投资性房地产的，应当按照原固定资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值D.企业将存货转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当按转换日该资产的公允价值作为投资性房地产的入账金额[答案]ABD[解析]企业将固定资产转为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当按转换日固定资产的公允价值计量，所以选项C不正确。
2. 下列关于投资性房地产处置的表述不正确的有()。
A.企业处置投资性房地产时应将处置净收益计入营业外收入中B.企业将以成本模式进行后续计量的投资性房地产处置，应当将取得的处置收入计入其他业务收入，投资性房地产的账面价值结转到其他业务成本中C.企业将以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产处置，应当将取得的处置收入计入其他业务收入，其他业务成本为投资性房地产账面价值的结转金额D.投资性房地产出售不会影响当期营业利润[答案]ACD[解析]企业处置投资性房地产应将取得的处置收入计入其他业务收入，将其账面价值结转到其他业务成本;如果是采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，处置时，还需将原计入公允价值变动损益的金额结转到其他业务成本中。
如果存在原转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转。
3. 下列各项中属于无形资产摊销可能计入的科目有()。
A.制造费用B.管理费用C.其他业务成本D.研发支出[答案]ABCD[解析]为生产特定产品使用的无形资产摊销额计入制造费用;一般管理用无形资产摊销额计入管理费用;对外出租无形资产的摊销额计入其他业务成本;用于其他无形资产研发的无形资产的摊销额计入研发支出。
[备考2018]最新初级会计实务 第一章 资产 第8节02投资性房地产
![[备考2018]最新初级会计实务 第一章 资产 第8节02投资性房地产](https://img.taocdn.com/s3/m/0b4a121eee06eff9aef807b0.png)
第
1
章
第八节 固定资产和投资性房地产
2.不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产；如企业生产经营用的厂房和办 公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于 无形资产。 （2）作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经 营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 （房地产开发商开发完工若销售做存货即开发产品，开 发完工若出租收租金属于投资性房地产） 注意:除上述两个，还有转租、计划出租的、闲置土地 均不算投资性房地产。
某企业2012年1月1日外购不 动产作为投资性房地产，价 持有期间 款为1000万，相关税费200万。
处置 借：投资性房地产 1200 贷：银行存款 1200
第 第 章 章
1 1
第八节 固定资产和投资性房地产
二、投资性房地产----
取得账务处理
外购
取得 持有期间 处置
主要是 指契税
初始成本=价款+相关税费+其他
第 第 章 章
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第八节 固定资产和投资性房地产
二、投资性房地产----
取得账务处理
内部转换
第二，采用公允价值模式后续计量 取得 持有期间ຫໍສະໝຸດ 处置第 第 章 章
1 1
第八节 固定资产和投资性房地产
二、投资性房地产----
取得账务处理
内部转换
第二，采用公允价值模式后续计量 取得 持有期间
处置
第
1
章
第
1
章
第八节 固定资产和投资性房地产
【例题· 多选题】2015年7月1日，甲公司将两年前 购入自用的办公楼用于出租，该办公楼原值8 000万 元，已提折旧300万元，该办公楼的公允价值为8 500 万元，甲公司投资性房地产采用公允价值模式进行后 续计量，在转换日的下列处理中正确的有（ ）。 A.应计入“投资性房地产—成本”借方7 700万 元 『正确答案』 BC『答案解析』 —成本”借方8 500万 B.应计入“投资性房地产 借：投资性房地产 -成本 8500 元 累计折旧 300 C.应计入“其他综合收益”贷方 800万元 贷：固定资产 8000 D.应计入“公允价值变动损益”贷方 800万元 其他综合收益 800
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2018初级《初级会计实务》第一章：投资性房地产的处置
2018年初级会计职称考试备考已经开始，虽然大家都认为今年的教材相对简单，但是，报考人数也在增加，要想在数百万考生中胜出也不是容易的事，所以，大家还是不要掉以轻心。
下面中公会计小编整理了初级会计实务第一章知识点，助力大家在前期扎实基础，提高自己。
第一章资产
第八节固定资产和投资性房地产
知识点48：投资性房地产的处置
难度：C
考频说明：偶尔会在考试中出现，难度低、易掌握
内容详解：
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
(1)采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
【例1-107】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为150000000 元，乙公司已用银行存款付清。
出售时，该栋写字楼的成本为140000000 元，已计提折旧10000000 元，假定不考虑税费的影响。
甲公司应编制如下会计分录：
(1)收取处置收入：
借：银行存款150000000
贷：其他业务收入150000000
(2)结转成本：
借：其他业务成本130000000
投资性房地产累计折旧10000000
贷：投资性房地产——写字楼140000000
(2)采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
转换日计入其他综合收益转出：
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
【例1-108】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为150 000 000 元，乙公司已经用银行存款付清。
出售时，该栋写字楼的成本为120 000 000 元，公允价值变动为借方余额10 000 000 元。
假定不考虑营业税等相关税费的影响。
甲公司应编制如下会计分录：
(1)取得处置收入：
借：银行存款15 000 0000
贷：其他业务收入15 0000 000
(2)结转处置成本：
借：其他业务成本130 000 000
贷：投资性房地产——XX 写字楼——成本120 000 000 ——XX 写字楼——公允价值变动10 000 000
(3)结转投资性房地产累计公允价值变动：
借：公允价值变动损益10 000 000
贷：其他业务成本10 000 000
【随堂练习1-129·多选题】下列各项中，投资性房地产会计处理的表述正确的有( )。
A.采用公允价值模式计量的可以变更为成本模式计量
B.采用成本模式计量的不需要计提减值准备
C.采用公允价值模式计量的不计提折旧
D.采用公允价值模式计量的不需要计提减值准备
【答案】CD。
解析：已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式;采用成本模式计量的，如果投资性房地产存在减值迹象，经减值测试后确定发生减值的，要计提减值准备;采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧也不计提减值准备。
中公会计预祝您考试通过！。