昌乐房地产项目市场调查报告
昌乐县在建房地产项目调查报告
昌乐城区在建房地产项目调查报告当今中国房地产持续火爆，建设浪潮此起彼伏，连我的家乡昌乐也不能幸免。
今年暑假，我走街串巷，对昌乐城区的在建房地产项目做了一个简单的调查，以便对昌乐的城市发展有一个较为全面的了解。
昌乐县，位于山东半岛内陆，隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西界临朐、益都，南与安邱隔河相望，北与寿光接壤。
总面积1101平方公里，人口61万，辖4个镇、5个街道和1处省级经济开发区、1处水库管理区。
今年1-5月份，全县实现财政总收入10.8亿元、地方财政收入6.1亿元，完成全社会固定资产投资29.9亿元，规模以上工业实现主营业务收入216.9亿元，实现利税16.1亿元。
本次调差日期在2011年8月15日到20日，包括已完成拆迁、正在建以及尚未完成装修的房地产项目，其范围大致在宝通街以北、东环路以西、新城街以南、宝昌路以东及上述街道周边地区，并以东环路、方山路、新昌路、宝昌路为主干进行归纳。
限制，难以估计建筑面积。
方山路：扩建项目也没有列入统计范围，如昌乐中医院的新建住院楼等。
根据调查，在没有考虑中国宝石城扩建项目（宝石城扩建一期工程为旧城改造；二期工程占地30亩，总建筑面积7.2万平方米；三期工程规划占地面积183亩，建筑面积约25万平方米；宝石城四期项目规划占地面积255亩，建筑面积约40万平方米。
国际有色宝石加工基地规划占地1500亩，建筑面积150万平方米）的情况下，整个昌乐城区在建房地产项目总建筑面积约260万平方米，主要以五至六层住宅楼为主，配有沿街商品房、车库等，绿化面积大致在30%到40%。
新建项目主要集中在昌乐城区东部和南部，这主要是教育和交通影响所致。
实际上，这是一个相对保守的数字，不少没有明确建筑面积的房地产项目都是按照占地面积估计的，但这依然相当于为每个昌乐人增加约3平方米的住宅或者为2万多个家庭提供住宅。
而在2009年昌乐地区生产总值是140亿元，按10%的发展速度计算2011年生产总值约为170亿元，如果按2000元一平方米算昌乐在建房地产项目相当于生产总值的1/3。
昌乐县城市建设投资开发有限公司20000万元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告_[全文]
![昌乐县城市建设投资开发有限公司20000万元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告_[全文]](https://img.taocdn.com/s3/m/285311ea28ea81c759f57812.png)
内部资料注意保密不得外泄昌乐县城市建设投资开发有限公司20000万元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告评估部门：山东省分行客户三处评估人员：许立民、康荫斌、王兵牟鹏、乔俊福、张现役、魏晓刚、李政评估部门负责人：杨林虎评估时间：2010年7月8日-11日评估人员评估负责人：杨林虎主评估人：许立民评估成员：康荫斌、王兵牟鹏、乔俊福、张现役、魏晓刚、李政目录- 1 -第一章项目概述- 1 -一、项目名称- 1 -二、项目立项及批复情况- 1 -三、项目性质及类型- 2 -四、项目承贷及开发建设主体- 2 -五、项目建设地址- 2 -六、项目建设内容- 2 -七、项目投资规模及资金筹措- 2 -第二章客户评估- 2 -一、借款人概况- 2 -二、股本构成及组织结构- 3 -三、法人治理结构调整完善情况- 4 -四、高管人员素质- 4 -五、财务状况分析- 8 -六、信用状况- 8 -第三章项目评估- 8 -一、项目建设背景及必要性- 10 -二、项目建设内容及进度- 10 -三、项目建设条件- 12 -四、项目投资估算及筹措方案- 13 -五、本项目综合收益分析- 14 -第四章借款人综合偿债能力评估- 14 -一、借款人无项目情况分析- 14 -二、综合收益情况分析- 15 -第五章政府信誉及财政能力评估- 15 -一、地方经济发展概况- 16 -二、政府信用状况分析- 17 -三、地方财力情况分析- 18 -四、财政负债分析- 20 -五、财政补贴能力分析- 20 -第六章贷款风险及缓释措施评价- 20 -一、风险分析- 21 -二、风险缓释措施- 21 -三、银行相关效益评估- 22 -四、社会经济效益评估- 22 -第七章结论- 22 -一、评估结论及建议- 22 -二、需要落实的贷款条件第一章项目概述一、项目名称昌乐县经济开发区管庄社区合村并点项目二、项目立项及批复情况1、项目立项及批复。
2010年4月，公司委托潍坊工程咨询院有限公司（乙级资质）编制了《昌乐县经济开发区管庄社区合村并点项目可行性研究报告》（工程号：2010F0120），2010年6月，潍坊市发展和改革委员会以潍发改投资〔2010〕498号文件批复，同意该项目建设。
山东潍坊市某住宅项目市场调研报告
山东潍坊市某住宅项目市场调研报告一、潍坊房地产市场调查报告1、当地居民消费水平和楼市发展状况调查根据前期可行性报告中，潍坊市的相关经济指标资料和近期考察中相关资料查询：潍坊市人均7000元的年收入属国内中等偏下水平；城镇居民年均可支配收入在6000元左右，其中近70%用于生活费用的支出，整体消费层次偏低；但就消费价格指数看，今年食品类的价格下降明显，而医疗保健和烟酒方面的指数趋长，居住和教育娱乐方面的价格指数也呈平缓增长趋势。
整体来说，潍坊市属于近期发展较为缓慢的中等城市。
居民消费能力有限，且大众消费结构集中在较低层次，而这一消费层次的消费者基本属于购买需求简单粗放型，对房屋面积大小和价格高低较为敏感的客户群体。
但同时也应该动态的看到潍坊市居民的消费结构也正随着城市发展的趋势处于调整阶段。
这同样也是个如何根据居民现实消费能力引领城市消费格局和消费理念的节点和机遇。
在这方面，定位于打造大众精品会比简单的走平民路线或迎合特殊阶层更容易贴近潍坊的市场和居民的消费心理。
事实上，潍坊市早期房地产运作相对成功的名门和富华均走品牌战略的路线。
所不同的是两者对品牌的定位，富华走的是酒店昭示下的高档，而名门走的是精品路线。
就市场运作来说，富华花园很大程度上走的是潍坊市传统的单位订购包销之类的方式，而名门则首开潍坊正式的正规散客销售模式，实现房地产真正的直接市场化运作。
潍坊市工业占据较大比重，国有成份高，相对来说商业和金融业并不是很发达，加之政府的观念问题，整个城市的市场化进程感觉还是较为缓慢。
当地一些房地产商在传统机制下的不规范运作还是很多，比如说在交房款前，通常是2万元的预定费用和1—2万的水电增容配套费用，在现房交割上和权证申办上较含糊。
因此，相对的市场化正规运作和优质的客户也将是我们区别当地房地产商，赢得客户和塑造自身品牌的宣传切入点。
总的来看，潍坊的消费水平和经济发展状况，注定潍坊的房地产开发不能要求定位太高而不切实际。
昌乐市场概况Microsoft Word 文档
昌乐项目概论一、宏观环境研究二、当地房地产市场调研及展望三、目标地块概况及SWOT初步分析四、项目市场突破口提示五、项目规划建议六、项目营销策略简述及价格策略提示七、嘉祥公司简介及以往操作项目展示一、宏观环境研究1．地理位置概况【地理位置】位于环渤海经济圈与山东半岛城市群的交汇点，是山东半岛的交通枢纽和出入口，东距海滨城市青岛190公里，西距山东省会济南180公里。
【交通】公路、铁路、空运、邮运四通八达。
济青高速、309国道、胶济铁路横贯东西，省道大沂路、胶王路穿越南北。
济南、青岛国际机场和青岛、日照、烟台海港可在90分钟内到达。
潍坊机场和潍坊北港均可在30分钟内到达。
【幅员及人口】全县辖15个镇,1个开发区,面积1101平方公里,其中城建面积20余万平方公里。
2005年，全县总人口594109人；其中农业户口395990人，非农业户口198119人；人口密度为539.61人/平方公里。
【机遇】目前，山东省正在积极推动的半岛城市群建设规划，昌乐正处于半岛城市群中心地带。
2．经济发展概况【支柱产业阐述】昌乐县距今有3000多年的历史,古称营陵,境内有距今1800万年的远古火山群和212处古文化遗址。
现已探明和开发的矿产资源有蓝宝石、玄武岩、石灰岩、木鱼石、煤、粘土、砂金等9类25个品种,82处矿产地。
昌乐石灰岩保有量为20亿吨,其中熔剂灰岩为1.5亿吨,水泥、化工灰岩为14亿吨,建筑石料灰岩为4.5亿吨。
特别是蓝宝石资源丰富,有矿面积450平方公里,是目前世界上罕见的大型蓝宝石矿床之一,具有颗粒大、颜色纯、质量好、奇异宝石多等特点,颇受国内外珠宝界的青睐,昌乐也因此被誉为“蓝宝石之乡”。
昌乐县珠宝业发展得天独厚,现已形成规模宏大的珠宝集散地。
自1986年在昌乐发现蓝宝石以来,经过十几年的持续发展,全县珠宝业从业人数已达4000余人,从事珠宝产业的企业已达340家,其中大型宝石开采企业8家,饰品镶嵌企业80多家,珠宝首饰批发、销售贸易型企业250家,年宝石加工能力600万克拉、饰品400万枚、黄金首饰600万克,年产值10亿元。
昌乐房地产市场调研--价格体系
荣和·泉印名门价格定位提案山东信邦房地产运营机构2011年6月目录：第一部分：昌乐县房地产市场概况------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 1 第二部分：昌乐县房地产区域划分及界限--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2 第三部分：各区域房地产市场状况------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 第四部分：本项目价格体系定位------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4第一部分：昌乐县房地产市场概况随着城市化进程的不断发展，昌乐房地产市场近几年的发展异常迅速，但是随着昌乐县政府对房地产市场政策的转向，市场不断规范，根据我司近期市场调研数据进行分析得出，昌乐房地产市场具备以下特点：1、市场日趋规范：由于政策导向等因素，昌乐县房地产市场将日趋规范，但是起伏波动程度较高，提价在即；2、区域价格差异大：各楼盘由于地段、配套、环境、发展潜力等因素，价格差异较大，如：利民街以南，昌盛街以北，新昌路沿线地带楼盘，价格明显高于其它地段楼盘；3、高层、小高层与多层价格对比：由于客户需求、物业费、消费习惯等因素，高层、小高层虽然建安成本高于多层，但是在销售过层中，高层、小高层销售价格低于多层销售价格，均价相差200-300元/㎡；4、车库市场需求大：汽车已经成为居民重要交通工具，逐渐成为日常生活必需品，因此车库及停车位的需求日益增大，均价已达到3000元/㎡；5、户型区间及畅销户型：在售楼盘户型面积区间为30㎡-180㎡，其中畅销户型为95㎡-130㎡两室两厅一卫，三室两厅两卫（或独立衣帽间）；6、装修程度：在售楼盘中，“毛坯房”占93%，“简装房”占6%，如：龙腾金都、金地花园，“精装房”占1%，如：畅和·世纪大厦；7、品牌物业、建筑商已进入当地市场：随着房地产市场竞争的不断加剧，各开发公司已经开始重视以“物业”、“建筑质量”等为卖点来吸引客户，如：凤凰·香格里拉聘请世邦魏理仕担纲物业顾问，福荣世家与中建八局合作，来提升建筑质量；8、品牌、包装意识逐渐增强：各开发商、代理商为使楼盘在竞争中取得优势地位，开始注重包装和品牌意识，如：泉印名门、盛唐·御苑、鲁昱绿城。
昌乐盛和爱伦堡项目可行性论证报告
目录第一章总论 (1)第二章项目建设必要性 (5)第三章建设条件与建设地址 (18)第四章工程方案 (24)第五章环境保护 (45)第六章节能 (50)第七章物业管理 (54)第八章实施计划与工程管理 (55)第九章投资估算与资金筹措 (57)第十章经济效益和社会效益分析 (60)附件附图1、企业法人营业执照2、组织机构代码3、房地产开发企业资质证书4、土地拍卖成交确认书5、规划证明6、环保影响报告表7、资金证明8、建设项目招标方案9、区域位置图10、总平面布置图第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称盛和·爱伦堡项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位山东kjkk有限公司二、工作依据1、山东kjkk有限公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护与节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受山东kjkk有限公司关于建设盛和·爱伦堡项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前昌乐县商业领域和住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况山东kjkk有限公司成立于2006年12月22日，是由昌乐县工商行政管理局批准成立的私营有限责任公司，公司法定代表人：丁立，注册地址：昌乐县城孤山街84号院内办公楼三楼，注册资本金2000万元，经营范围：房地产开发、销售，公司下设办公室、财务部、工程部、销售部、运营部、开发部，负责公司运营、开发、销售。
昌乐商业市场分析
昌乐商业市场分析一、项目概况二、商业环境分析三、优劣势分析四、分析结论与建议一、项目概况1、地理位置本项目位于昌乐县站前街与新昌路交汇处，靠近火车站，与昌乐县主干道利民街平行距离不足100米。
属于当地县城的中心地带。
2、商业氛围目前昌乐县内有三家综合类购物中心。
位置都座落在新昌路上，由北往南分别为新台北购物中心、佳乐家、美联商场。
如图所示可以看出新昌路属于昌乐县内的商业中心地带。
受其商业气氛的带动周边新开的假日广场、步行街也都聚集在此地段。
并且吸引了当地消费者的目光，形成买人群。
3、当地人口据2007年县年册统计。
目前昌乐县常驻人口为5万人左右。
加流动人口最多不超过7万人。
人口增长缓慢一定程度上影响了当地商业发展速度。
使之消费水平偏低。
二、商业环境分析1、政策、宏观经济环境昌乐县是一个历史悠久的农业县，还是远近闻名的“蓝宝石之乡”。
县区人口大约为7万左右，近几年随着城镇开放力度加大，昌乐县的经济实力不断壮大，且速度快; 城区旧城改造加快，促进了其商业环境有了长足的发展。
2、城市商业环境昌乐县的商业经过近几年的发展，逐步形成了以利民街、新昌路为核心的商业格局，目前经营形式多以沿街商铺为主，整个城镇商业还处于街区式的经营环境中。
随着近两年来城镇房地产行业的发展，昌乐县的商业格局有聚集的趋势，其中的主力店对商圈的聚集起了磁石作用，并先后出现了新台北购物中心、佳乐家购物中心、以及新建商住楼盘项目等。
可以相信今后两年，昌乐县还将出现较多的商住类楼盘，这也将吸引更多的主力店进驻，并且商场将向专业化发展。
3、项目竞争环境近年来，昌乐县大多数楼盘以商住结合的形式呈现，昌乐县的商业商铺也如“雨后春笋”般涌现，但对于一个只有7万人口的县城来说，已经呈现出了“消化不良”的症状。
以下是项目周边商业商场的比较：昌乐县中心主要商场由以上比较分析可知，各商场的竞争是比较激烈的，三个项目全部集中于新昌路，且都相距不远，商家经营压力可想而知。
县房地产市场调研报告(共4篇)
县房地产市场调研报告（共4篇）第1篇：房地产调研报告_调研报告房地产调研报告_调研报告当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。
潍坊市房地产市场调查报告
潍坊市房地产市场调查报告潍坊市房地产市场调查报告一、总体概况1、地理综述：潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。
东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。
潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。
市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。
xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。
据公安部门统计，全市xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。
经济实力居山东省第四位。
2、基础设施概况：潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。
公路通车里程达到14万公里。
全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。
市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。
3、城市经济综述(1)地区生产总值潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。
市中心区人口68万。
xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。
按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。
产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。
一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。
潍坊房地产市场调研报告
潍坊房地产市场调研报告二○一○年八月目 录第一章 潍坊市宏观经济背景分析一、潍坊自然地理环境概述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31、地理位置. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32、城市规模. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33、行政区划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44、城市交通. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55、人文资源. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76、个性潍坊. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7二、社会经济发展. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .101、潍坊在山东省内经济实力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102、地区GDP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113、人均GDP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .124、潍坊产业结构. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125、2010年第一季度潍坊市经济运行情况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12三、人口情况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .161、总人口. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .162、人口增长率. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .173、总户数. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .184、户均人口. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .185、潍坊市各区县人口. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19四、城市规划与发展. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .201、城市结构. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .202、城市发展动力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .233、城市发展规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .244、城市发展战略影响分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30五、消费特征分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .311、人均收入水平. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .312、人均可支配收入及消费性支出. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .323、城乡储蓄存款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .334、居民消费特征. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35六、本章小结. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37第二章 潍坊市房地产市场分析一、潍坊房地产市场总体特点. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . .38二、潍坊楼市专业水平总体评价. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .401、总体规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .402、建筑风格. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .403、营销手法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .414、整体质素. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .425、物业管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42三、潍坊房地产市场分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .431、供应情况分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .432、需求主体分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .453、需求情况分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .464、价格分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54四、潍坊房地产市场发展前景预测. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59五、典型住宅项目调查. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60六、本章小结. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66第一章潍坊市宏观背景分析一、潍坊自然地理环境概述1、地理位置潍坊市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，与日照、临沂相连，北临美丽的渤海莱州湾。
山东昌乐调研报告
山东昌乐调研报告第一篇：山东昌乐调研报告山东昌乐：以宝石为龙头带动产业体系联动发展调研报告——积极接轨国际宝石产业发展努力发展“中国宝石之都”中国的蓝宝石有四大产地，海南的文昌、江苏的六合、福建的明溪，山东的昌乐，在这四大产地中，昌乐的蓝宝石无论质地还是储量都是全国之首。
山东省昌乐县自上世纪80年代发现蓝宝石矿产资源以来，县内有矿面积达450多平方公里，储量数十亿克拉，可分为原生矿和次生矿,所谓原生矿就是含有蓝宝石矿体的石头,经过千百万年的地壳运动,裸露在旷野中的原生矿逐渐被风化,矿石中的蓝宝石晶体被剥离出来,随着洪水的冲刷与搬运,在火山附近的山沟河床、农田村庄里形成了蓝宝石的次生矿,当地人也叫沙矿。
昌乐蓝宝石具有颜色深蓝、颗粒大、晶体纯净、双色性显著、画意宝石奇特、彩色宝石多等特点，深受国内外消费者的青睐。
截至目前，全县珠宝从业人员5万余人，珠宝、饰品加工、销售企业2000多家，年加工宝石数千万克拉、饰品数亿枚。
建有国内唯一冠“中国”字号的国家大型宝玉石首饰专业批发市场中国宝石城，2010年9月，被评为“国家AAAA级旅游景区”，蓝宝石资源已成为昌乐县的一张亮丽名片。
目前，中国宝石城正在分为市场贸易区、珠宝加工区和综合配套区三个区域进行建设，中国宝石城改扩建项目全部完工后，是一个建筑面积达260万平方米，年交易额超过1000亿元，集珠宝玉石首饰设计、加工、交易；宝玉石文化展示；商务公寓、休闲娱乐、旅游购物于一体的国际珠宝商城。
2011年10月，从在北京举行的中国矿业联合会专家评审会上获悉，山东省昌乐县获得“中国蓝宝石之都”称号。
这也是继昌乐被评为“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”、“中国珠宝产业基地”之后，获得的又一殊荣。
1．轻舞龙头点带面，以宝石为龙头带动产业体系联动发展。
1800万年前的火山喷发，不仅为昌乐带来了100多座远古火山，更在当地留下了稀世珍宝——蓝宝石。
450多平方公里的蓝宝石矿面积，数十亿克拉的储量，使昌乐成为世界四大蓝宝石矿区之一。
昌乐房产情况分析报告
昌乐房产情况分析报告随着人民生活水平的提高和城市化进程的加快，房地产市场成为了经济的重要组成部分。
昌乐作为山东省日照市下辖的一个县级市，近年来也受到了房地产市场的影响。
本文将对昌乐的房产情况进行分析，并对未来的发展趋势进行展望。
首先，从房价方面来看，昌乐的房价有稳步上涨的趋势。
近五年来，昌乐的房价平均每年上涨10%，这与经济的发展和人民购房需求的增加有关。
据统计数据显示，昌乐的人口数量在过去十年中保持着稳定增长的态势，而人口的增长带动着购房需求的提升，从而推动了房价的上涨。
另外，昌乐作为山东省的一个重要经济区域，也受到了外部投资的吸引，这进一步推动了房价的上涨。
其次，从供需关系来看，昌乐的房地产市场供需平衡较好。
在房价上涨的背景下，房地产开发商纷纷进驻昌乐，开发出各类住宅项目以满足人们的购房需求。
同时，政府也加大了对房地产市场的监管力度，保障了市场的健康发展。
但需注意的是，尽管供需关系相对平衡，但仍有一部分人群存在购房能力不足的情况，这可能造成市场需求的压缩。
最后，展望昌乐房地产市场的未来发展，可以看出该市有着较好的发展潜力。
昌乐地处日照市核心地段，交通便利，资源丰富，这为其房地产市场的发展提供了良好的条件。
此外，昌乐还坚持以人为本的理念，不断提升市容市貌，改善人居环境，这也进一步提高了人们对昌乐房产的购买意愿。
同时，随着国家政策的支持，昌乐的房地产市场将进一步提升，吸引更多的外部投资。
因此，可以预见，昌乐的房地产市场将继续保持稳步发展的态势。
综上所述，昌乐的房产情况分析表明，房价稳步上涨，供需关系较为平衡，未来发展潜力巨大。
然而，在房地产市场发展的同时，应注意解决购房能力不足的问题，确保市场的可持续发展。
对于政府来说，应进一步加大监管力度，引导市场健康发展；对于开发商来说，应注重产品品质与顾客体验，提高市场竞争力。
只有各方共同努力，才能实现房地产市场的良性发展，为昌乐县的经济繁荣做出更大贡献。
项目房地产市场专项调研报告_78p_调查研究总结
总建面：80000平方米
建筑类型：多层6层 价格：2888元一平米起 ，均价：多层：3600 高层：3200
周边配套：南苑商贸城 世纪泰华 人民医院 农业银行 农村信用社等
户型信息：84.01-----130.99㎡面积 三室两厅一卫 三室两厅一卫 两室两厅 一卫
推广主题：都市之巅 从此拥有
典型个盘（在售） 东方明珠花园
根据2011年潍坊市各县区人口统 计情况来看：安丘市人口总数占 整个潍坊市的11%，在潍坊各县 市（除潍坊市）中排名第三。
临朐县 10%
青州市 10%
安丘市 11%
寿光市 12%
诸城市 12%
注：潍坊市包括奎文区、潍城区、 高新区、开发区、寒亭区和坊子 区。
数据来源：安丘市统计年鉴
整体发展环境
安丘大量的产业人口，为房地产开发提供 了大量的客户支撑。
安丘市大型知名企业及产业人口规模： •山东景芝股份有限公司，产业人口规模在5000至6000人之间； •山东奥宝化工集团有限公司，产业人口规模在3000左右； •安丘市汶瑞机械制造有限公司，产业人口规模在2000至3000人之间； •安丘市鲁安药业有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间； •潍坊长安铁塔股份有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 另外，山东柠檬生化有限公司、山东海龙博莱特化纤有限责任公司等企业规模较大，产业 人口较为密集。
昌乐县零售市场商圈调研报告
谢谢
昌乐县零售市场商圈调研报告
CONTENTS
1. 零售商圈调研意义
2. 昌乐县零售商圈分类及调研重点
3. 昌乐县零售市场大数据调研
4. 零售商圈渠道管理与评估体系搭建
/01
零售商圈调研意义
3
1.1 商圈定义
是指以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是 来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，销售客群总是有一定的地理范围。这个地理范围就 是中心向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈容量（年）=意向人口总数×目标客户占比 ×平均年消费额
80% 商圈饱和度测算
（某类商品）零售饱和度指数=商圈（某 类商品）容量/（某类商品）营业面积
100% 拓展新店流水测算
销售额=路过人数×进店率×成交率×零售 价×销售折扣×连带率
/02
昌乐县零售商圈分类及调研重点
8
2.1 昌乐县零售商圈行政划分
2.3 昌乐县商圈属性划分
属性分类
商圈明细
数量
成熟
恒安路商圈
1
注：商圈的另外一个重要属性是成熟度，据此可以分为新生（计划）商圈、发展商圈、成熟商圈、衰退商圈。 目前全国各地的城市面貌正发生天翻地覆的变化，很多传统商圈都被改造得面目全非了。兴起了很多新商圈还不够成
熟。衰退商圈是指因城市改造或市场竞争等原因，在未来几年逐渐衰退甚至消失的商圈，但衰退商圈并不常见。 成熟商圈客流大，风险也比较小，但成本较高。最难掌握的是计划商圈，这些商圈往往因为一、二个新商业项目而成立，
科学化需求
分级化需求
6
1.4 零售商圈分析要点
测算
品牌连锁是零售发展的共性，复制性是连 锁拓展渠道的重点，将成功开出的店，复制到 不同城市、商圈、店铺，需要一个科学的测算 方法。
昌乐县房产发展促进中心_企业报告(业主版)
5/11
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
2.2 项目节支率列表
（1）印刷服务
序 号
项目名称
1
昌乐县房产发展促进中心印 刷费采购
中标单位
中标金额（万元） 节支率 公告时间
昌乐县金鑫文印洪阳 街店
0.5
0.0% 2022-11-30
*按近 1 年可计算节支率的项目金额排序，最多展示前 10 记录。
（2）保险服务
序 号
项目名称
1 车辆保险
中标单位
中标金额（万元） 节支率
中国人民财产保险股
份有限公司潍坊市分
0.2
公司
0.0%
公告时间 2022-09-03
*按近 1 年可计算节支率的项目金额排序，最多展示前 10 记录。
三、采购供应商
3.1 主要供应商分析
昌乐县房产发展促进中心的主要供应商有昌乐县晓红办公自动化经营部、昌乐县金鑫文印洪阳街店、 昌乐县鑫盛隆文体用品商店，近 1 年中标数量分别达到 2 次、2 次、2 次。
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
山东省潍坊市昌乐房地产市场调查报告2011年12月第一章昌乐宏观环境分析本章通过对昌乐的概况、经济发展、居民生活及整体规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握昌乐房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。
第一节、昌乐概况【要点】✧从昌乐面积和人口数量来看，昌乐在潍坊属于一个规模不大的县城。
✧整体交通便利，布局及各区域划分明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。
（一）地理位置及交通状况【地理位置得天独厚】昌乐县位于山东半岛中部，与海滨城市青岛相距150公里，北与渤海相距80公里。
行政隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西接临朐、青州，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里。
【蓝宝石之乡】1800万年前的一场火山爆发，不仅在昌乐形成了46座远古火山口，还给昌乐人民带了宝贵的财富——蓝宝石，其储藏面积近450平方公里，占县域总面积的1/3，是世界罕见的大型蓝宝石矿区之一，因此昌乐被称为中国的“蓝宝石之乡”，又被命名为“中国宝石城”。
【四通八达的交通】昌乐地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北。
07年潍坊城区的两条主干道东风西街和宝通西街将与昌乐县的利民街和新城街全面贯通，标志着昌乐驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接。
【食品产业】主要有潍坊乐港食品股份有限公司、潍坊永昌食品工业有限公司、潍坊齐鲁星牧乳品有限公司、潍坊德盛食品有限公司等企业。
【瓜菜产业】现有果蔬基地50万亩，年产12亿公斤。
【建材产业】目前拥有昌乐山水水泥有限公司、昌乐顺达水泥有限公司、乐化铝塑复合板等建材企业近100家。
水泥生产能力达50多万吨。
素有“建材之乡”之称。
【机械产业】目前拥有山东昌乐矿机集团、潍坊东达拖拉机有限公司、山东万众钢板弹簧有限公司等企业150余家。
其中，马宋镇被命名为“中国拖拉机基地镇”，年可组装拖拉机10万台。
【塑料产业】现有宝都塑料、乐富塑料、东方塑料、永发塑料等加工企业102家，年加工能力10万吨，出品创汇1500万美元。
【化工产业】主要有潍坊振兴焦化有限公司、山东乐化集团有限公司、山东永利化学有限公司、昌乐恒昌化工有限公司等。
（二）昌乐布局及人口状况【行政区划】昌乐隶属山东省潍坊市，辖4个镇、5个街道、1个省级经济开发区，60万人口，1101平方公里土地，境内有经国家工商总局批准的国内规模最大的国家级珠宝市场——“中国宝石城”。
【人口环境】（1）人口总量昌乐县总人口602975人，其中城镇人口127186人，市区人口约85000人。
（2）年龄结构与家庭结构总人口中年龄结构为3.26人/户，郊区为4.1人/户。
（3）人口发展近期2004年至2010年，规划人口20万；至2020年，规划人口28万；远景至2050年，规划人口40万。
第二节、昌乐经济发展状况1、GDP、固定资产（亿元）：2009年,完成地区生产总值128.5亿元,增长17%;实现财政总收入13.5亿元,其中地方财政收入6.83亿元,分别增长36.9%和24%;全社会固定资产投资完成91.5亿元,增长32.6%。
2、财政收入：204060801001201402006年2007年2008年昌乐县2006年—2009年财政收入图示3、支出：昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。
据抽样调查，2009年全市城区居民人均可支配收入8538元，人均消费性支出6639元，其中人均食品支出2347元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1712元，人均居住支出1946元，其他支出634元。
如下图所示：人￥1,946.00人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。
农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。
从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。
4、城市规模：2010年建设用地控制在24平方公里，规划人口20万，人均建设用地120平方米，2020年城市建设用地控制在33.9平方公里，规划人口28万，人均建设用地120平方米。
城市用地发展方向：原规划以向北、向东发展为主。
第三节、本章总结通过本章对昌乐的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我们可以得出以下几点结论：一、昌乐得天独厚的地理位置，四通八达的交通环境，历史悠久的文化底蕴，赋予了昌乐无限的发展潜力。
二、昌乐经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，对房地产有着较高的价格承受能力。
三、昌乐非农业人口的增多，现如今房地产开发项目之多，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。
四、昌乐地处鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上，地质构造比较复杂，地下矿产资源丰富，石灰石储量在100亿立方米以上，其中可供生产优质水泥的矿石达80多亿立方米，发展建材工业有着得天独厚的条件。
工业的快速发展将直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城区建设和旧城区改造必将推动房地产市场发展。
五、昌乐的蓝宝石，储量丰富，世所罕见,经过近几年的发展，珠宝业已初具规模，从业人员5万人以上,可谓荟萃世界珠宝，云集天下客商，昌乐被誉为“宝石城”。
随着宝石产业的发展，进城务工、外来商客等的云集必定带动昌乐的房地产市场需求。
第二章昌乐发展趋势城市规划状况分析【昌乐规划总构思】昌乐城区城建面积现有20余万平方公里，随着经济和社会的发展，现有部分已不能满足需要，城市建设正按规划向北部新城区快速发展。
新城区作为老城区的自然延伸部分，实行了科学规划、合理布局、高标准配套，分为文化教育及行政办公区、工业区、经济开发区等。
目前，新区中的文化教育、工业、商业等片区已形成规模，各类单位已达300余家，基础设施配套已实现道路、供水、排水、亮化、绿化、通信等高标准建设，整个新区发展日新月异，充满活力。
目前，山东正在积极推动半岛城市群的建设规划，而昌乐正处于半岛城市群的中心地带，新区即得天时，又得地利，具备聚集人气的天然条件。
昌乐城市规划总构思：目前昌乐城市整体形成“四圈、三轴、两带”的区域发展格局。
其中：四圈：山东半岛城市群、潍坊中心城市圈、潍昌紧密都市区、昌乐主城区四个圈层；三轴：济南高速公路、胶济线、宝通街；两带：产业发展带、旅游休闲带；总结：通过上图我们可以很清晰的看出，济南大都市圈、山东半岛城市群的链接点就是潍坊，大都市圈和半岛城市群的发展都必将带动整个潍坊经济快速发展。
【昌乐产业空间发展构想】通过上图我们可以看出整个中心居住区向南、北、西三面调整扩散，使得中心居住区范围扩张，居住使用面积加大，新居住区扩建，老居住区改建，使得房地产行业快速升温。
现代制造业快速扩张，来自潍坊的产业转型，加大了昌乐就业率和整体经济收入。
同时，旅游度假区的规范，打开了昌乐对外开放的大门，使更多的人了解昌乐，认识昌乐。
【“三分建设七分管理” 昌乐城市建设入佳境】规划：巧绘蓝图一：错落有致的度假村落，五光十色的田园风光，各具特色的异域风情，这是昌乐县以“四区二轴一中心”为主要内容的寿阳山新区规划描绘的美好前景。
无规矩不成方圆，昌乐县牢固树立规划是资源的观念，以规划统领城市建设全局。
县领导把城市定位于潍坊中心城市紧密层、半小时经济生活圈，并专门出重金聘请同济大学专家编制了城市发展总体规划，以及老城区18.4平方公里的控制性详细规划、行政中心修建性详细规划和城区主要道路供排水、供电、热力、燃气、景观等专项规划，城区详细规划覆盖率达到了90%，初步形成了总体规划、详细规划和专业规划配套衔接的规划体系，使整个城市建设有据可依。
同时，严格规划管理，新上项目没有规划的、不符合总体规划要求的、不做详细规划的、选址不合理的不予批准。
建设：重点突破二：投资3.5亿元的温泉大酒店暨公寓项目总建筑面积16万平方米，标志着昌乐县“三路两街一区”之一的新昌路集中改造工程拉开了序幕。
以规划为蓝本，昌乐县城市建设突出“山”、“水”、“绿”自然特色。
今年以来，他们坚持收缩战线，重点突破，集中力量，打造亮点，不求最大，但求最好，按照“一建一个组团、一修一条路、一改一条街”的要求，重点抓好“三路两街一区”建设，即大沂路、方山路、新昌路的绿化、硬化、贯通和改造提升，新城街、宝通街的改造建设以及寿阳山新区的建设，并对新昌路两侧利民街至新城街段进行高标准改造。
抓好永康路、文化路南段、东村路、南关小学路等背街小巷的改造以及城中村改造试点，为广大市民创造良好的工作生活环境。
同时狠抓工程质量，寸土、寸石、寸水、寸草，都精雕细刻。
严格建设程序，所有规划区范围内的土地，全部实行规划、征用、储备、供应、监管“五统一”，对商业旅游、娱乐、商品住宅等所有经营性项目的用地，全部实行“招拍挂”，对所有政府投资项目全部实行招标投标。
总结：通过以上分析，不难看出昌乐地理位置优越、交通便捷、自身矿产资源丰富。
在潍坊市十届人大五次会议上提出的昌乐撤县建区，昌乐县将紧紧抓住建设潍坊新区这一新的定位，大力实施工业强县、服务业振兴、城市化带动、新农村建设，届时昌乐将建设成为宜居宜业、富足和谐的现代化新区。
第二节：房地产市场的发展趋势随着潍坊城市化进程的不断加快,潍坊城区面积不断扩大,城市西进势头强劲。
目前,市区西部发展初见成效,独特魅力已经悄然呈现。
从目前市区西部的发展来看,发展框架已经初步形成:南部,浮烟山建设区域已初具规模,潍坊医学院、山东科技职业学院等一批院校的落成,使浮烟山区域稳步崛起,欣欣向荣的文化气息正渐渐浓郁；西部,以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成,凝聚了旺盛的人气商气财气,这里将成为全省乃至全国的物流中心；北部,大型体育中心项目即将开工上马,今后,国家、省、市的部分重要比赛项目将在这里举行,体育的魅力将使这一地带成为宜居之地,必将迅速带动周边房地产升值；东部,化肥厂的搬迁为整个潍城西部房地产开发建设扫平了障碍,以长松路为轴线,将大力发展房地产业、休闲娱乐业、金融证券业,中百集团将在这里建设我市规模最大的大型超市,巨力公园也将全面改造提升,这里将成为潍坊又一大型商住区,10年左右,居住人口预计将达到30万人。
另外,潍城区党政及相关部门办公机构已于08年4月全面西迁,必将进一步辐射和带动西部区域经济发展。
目前,昌乐县城区迅速东扩发展,已悄然逼近潍坊中心城市。
昌乐已进入一个良好的大发展时期，可以预计经过三至五年的发展，昌乐的经济总量将会得到明显的提高。
在刚刚闭幕的潍坊市十届人大五次会议上已经通过，昌乐县撤县建区。
这将意味着，昌乐县将溶入潍坊市区经济和统一规划发展的道路上。