昌乐房地产项目市场调查报告

山东省潍坊市昌乐房地产市场调查报告

2011年12月

第一章

昌乐宏观环境分析

本章通过对昌乐的概况、经济发展、居民生活及整体规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握昌乐房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。

第一节、昌乐概况

【要点】

✧从昌乐面积和人口数量来看，昌乐在潍坊属于一个规模不大的县城。

✧整体交通便利，布局及各区域划分明晰，历史文化悠久，房地产发展

具备社会优势。

（一）地理位置及交通状况【地理位置得天独厚】昌乐县位于山东半岛中部，与海滨城市青岛相距150公里，北与渤海相距80公里。行政隶属山东省潍坊市，东

距潍坊城区25公里，西接临朐、青州，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里。

【蓝宝石之乡】

1800万年前的一场火山爆发，不仅在昌乐形成了46座远古火山口，还给昌乐人民带了宝贵的财富——蓝宝石，其储藏面积近450平方公里，占县域总面积的1/3，是世界罕见的大型蓝宝石矿区之一，因此昌乐被称为中国的“蓝宝石之乡”，又被命名为“中国宝石城”。

【四通八达的交通】

昌乐地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北。07年潍坊城区的两条主干道东风西街和宝通西街将与昌乐县的利民街和新城街全面贯通，标志着昌乐驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接。

【食品产业】主要有潍坊乐港食品股份有限公司、潍坊永昌食品工业有限公司、潍坊齐鲁星牧乳品有限公司、潍坊德盛食品有限公司等企业。【瓜菜产业】现有果蔬基地50万亩，年产12亿公斤。

【建材产业】目前拥有昌乐山水水泥有限公司、昌乐顺达水泥有限公司、乐化铝塑复合板等建材企业近100家。水泥生产能力达50多万吨。素有“建材之乡”之称。

【机械产业】目前拥有山东昌乐矿机集团、潍坊东达拖拉机有限公司、山东万众钢板弹簧有限公司等企业150余家。其中，马宋镇被命名为“中国拖拉机基地镇”，年可组装拖拉机10万台。

【塑料产业】现有宝都塑料、乐富塑料、东方塑料、永发塑料等加工企业102家，年加工能力10万吨，出品创汇1500万美元。

【化工产业】主要有潍坊振兴焦化有限公司、山东乐化集团有限公司、山东永利化学有限公司、昌乐恒昌化工有限公司等。

（二）昌乐布局及人口状况

【行政区划】

昌乐隶属山东省潍坊市，辖4个镇、5个街道、1个省级经济开发区，60万人口，1101平方公里土地，境内有经国家工商总局批准的国内规模最大的国家级珠宝市场——“中国宝石城”。

【人口环境】

（1）人口总量

昌乐县总人口602975人，其中城镇人口127186人，市区人口约85000人。

（2）年龄结构与家庭结构

总人口中年龄结构为3.26人/户，郊区为4.1人/户。

（3）人口发展

近期2004年至2010年，规划人口20万；至2020年，规划人口28万；远景至2050年，规划人口40万。

第二节、昌乐经济发展状况

1、GDP、固定资产（亿元）：

2009年,完成地区生产总值128.5亿元,增长17%;实现财政总收入13.5亿元,其中地方财政收入6.83亿元,分别增长36.9%和24%;全社会固定资产投资完成91.5亿元,增长32.6%。

2、财政收入：

20

40

60

80

100

120

140

2006年2007年2008年

昌乐县2006年—2009年财政收入图示

3、支出：

昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，2009年全市城区居民人均可支配收入8538元，人均消费性支出6639元，其中人均食品支出2347元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1712元，人均居住支出1946元，其他支出634元。

如下图所示：

人

￥1,946.00

人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。

4、城市规模：

2010年建设用地控制在24平方公里，规划人口20万，人均建设用地120平方米，2020年城市建设用地控制在33.9平方公里，规划人口28万，人均建设用地120平方米。城市用地发展方向：原规划以向北、向东发展为主。

第三节、本章总结

通过本章对昌乐的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我们可以得出以下几点结论：

一、昌乐得天独厚的地理位置，四通八达的交通环境，历史悠久的文化

底蕴，赋予了昌乐无限的发展潜力。

二、昌乐经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，

对房地产有着较高的价格承受能力。

三、昌乐非农业人口的增多，现如今房地产开发项目之多，房地产住宅

市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。

四、昌乐地处鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上，地质构造比较复杂，地

下矿产资源丰富，石灰石储量在100亿立方米以上，其中可供生产优质水泥的矿石达80多亿立方米，发展建材工业有着得天独厚的条件。工业的快速发展将直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城区建设和旧城区改造必将推动房地产市场发展。

五、昌乐的蓝宝石，储量丰富，世所罕见,经过近几年的发展，珠宝业已

初具规模，从业人员5万人以上,可谓荟萃世界珠宝，云集天下客商，昌乐被誉为“宝石城”。随着宝石产业的发展，进城务工、外来商客等的云集必定带动昌乐的房地产市场需求。

第二章

昌乐发展趋势

城市规划状况分析