房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路

房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路

摘要：随着社会经济的发展，以及城市化进程和住房制度的不断深入，居民的住房消费已经在所有消费中占着重大的比例。房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款，大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷，同时也给银行贷款带来了一定的风险。本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析，分析银行房地产贷款项目评估的困境，以及针对评估的困境提出相应的对策，从而提高银行房地产贷款项目评估质量。

关键词：银行房地产贷款；四证；现状；相应对策

一前言

房地产开发项目要件主要包括项目立项报批手续、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、对项目交通影响评价评议、建设项目环境保护批复等，其中“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”简称为房地产项目“四证”。“四证”齐全是发放房地产开发贷款的前提条件，近年来，随着国家房地产政策调控手段的深入，房地产开发商资金紧张局面加剧，个别房地产开发商伪造或变造虚假“四证”，以满足银行贷款条件骗取信贷资金，或提前支用信贷资金的情况屡有发生。审查“四证”真实性是做好房地产贷款审计的首要任务。审计人员除了采取常规的档案资料调阅、询问交谈等查证方法外，更需要内、外结合，增加外延审计，通过互联网查询、实地核查等方式把问题查清查实。

1“看”，仔细查看信贷档案内的“四证”复印件。关注项目要件中的建设单位名称、项目名称、建设地址等与贷款项目是否一致；观察“四证”的格式、字体大小、编号、证件底纹等是否符合发证机关的发证规则；注意是否存在比较明显的错别字、是否有复制、粘贴的变造痕迹；审查“四证”审批机构是否具有审批权限等，直观判断“四证”是否存在伪造或变造的情况。

2“查”，利用政府网站查询“四证”的真实性。目前，部分地方政府实行政务公开，许多行政许可审批的项目均逐个挂至政府官方网站，审计人员应将档案中的项目要件按审批日期或审批项目到相关发证机关网站进行查询、核对，是否信息相符。个别地方房地产信息网中将已领预销售许可证的房地产项目“四证”扫描录入网站，审计人员可以充分利用、相互比对。

3“访”，即电话询证或现场走访发证机关、借款客户和项目现场。①发证机关是“四证”签发单位，其审批核准签发的证件均有备案，审计人员可将需核实的贷款项目汇编成表，凭单位介绍信，由经办机构人员陪同，前往发证机关请其支持配合，调阅发证机关留存证件，核对证件编号、建设主体、项目名称、楼号等关键内容是否与备案登记信息一致，据此判断“四证”的真实性；②借款客户处留有“四证”原件，审计人员可在客户经理陪同下，至借款人处调阅原件，现场拍照或复印，与档案内证件相比对，查看有无伪造或变造“四证”的行为；③项目现场

一般会按政府要求建立公示牌，将部分证件进行公示，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，审计人员可在现场拍照取证，核对证件的真实性。

二、银行房地产贷款项目评估的困境

据调查研究发现，我国银行对房地产贷款项目的评估现在还存在不少的问题，造成银行内存在潜在的风险。

1.没有完善的房地产贷款评估体系。银行对房地产商提供贷款的主要依据是房地产商提供的抵押和担保资产。对房地产商提供贷款的评估看上去是解决了银行的风险：如果房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行有权利对房地产商提供的抵押和担保进行没收，但是仔细的进行考虑，可以发现房地产商对于抵押的资产和担保的资产越来越多，那么对我国的银行来说，不良资产就越来越多，这些资产存在着变动性，对银行存在着一定的风险性。而且这种评估模式的重点主要是放在了房地商的抵押资产上，没有注意到房地产商本身的还贷能力，只是对银行放贷风险的一种补救措施，并没有对银行放贷提供前瞻性的风险预测，对银行的发展是不利的。

2.房地产企业缺乏信用。目前大多房地产企业的筹措资金的能力相对较差，不能够按时的进行银行贷款的还贷，长期以来，已经形成了短债常用的观念。即使有部分企业能够按时的进行银行贷款的还贷，但是为了在新一轮的房地产竞争中胜出，又开始加大房地产的规模，导致了资金的大量投入，也就没有剩余的资金来偿还银行的贷款，长期占用银行的资金。

3.房地产提供不真实的贷款信息。长期以来，银行对房地产商的贷款就看它是否提供现有的抵押资产来进行放贷的，对一些房地产企业的真实情况并不了解，银行只能对企业之前的开发业绩、财务报表等能够看到的有限信息进行评估，来估算资金的回归。但是，一些房地产开发企业为了能够获得银行的贷款，会向银行提供一些不真实的企业信息以及财务状况，平时银行也并没有对提供的信息进行审核，后期即使银行了解了企业的真实情况，也只能够采取一些补救的措施，这在一定的程度上就对银行带来了损害。

4.房地产贷款的监督体制不完善。在银行进行放贷的过程中，银行并没有对其过程进行有效监督，容易出现房地产商提供假的贷款信息，银行放贷的时候出现资金不明流失，给银行带来了一定的潜在风险。

三、如何解决银行房地产贷款项目评估的困境

要想减少银行的放贷风险，实现银行的可持续发展，必须完善评估体系，通过贷前以及贷后的评估、加强贷款方的信用、加强银行财务评价体系的完善、建立贷款方的资料信息数据库以及对贷款过程实行监督，这样才能够减轻银行的风险。

建立完善的房地产贷款评估体系。完善的评估体系就是在对项目的评估工

作中做到有章可循、有章必依，否则，即使制定了完善的评估体系也是纸上谈兵，没有落实到工作中。做好评估体系主要从以下几方面进行有效的全面的评估：

（1）银行对房地产企业直接还款来源得到的偿还款的评估。对房地产商直接还款能力的影响因素比较多，涉及的层次、指标也比较的多。可以对房地产商进行贷前以及贷后进行综合性的评估。

（2）对房地产商的抵押物进行价值评估。抵押物价值的评估可以根据资产评估机构的评估值来进行确定。一旦发现抵押物的未来价值有所减少时，应该在原来的资产评估机构的评估值的基础上重新对抵押物来进行评估。可以通过层次分析法来进行评估：

第一层：在现有的市场经济环境下，来评估抵押物在这种条件下的市场价格。

第二层：不在现有的市场经济环境下，把最新获取的信息作为基础，在同行业中，与类似该抵押物的价格作为评估的标准，来对抵押物的价值进行评估。

第三层：在以上的两种情况下都无法预测到价值，通过估计抵押物的未来价格为标准，来估计它的价值。如果银行没有能力进行估测，可以请专门的估测机构进行估测，来确保信息的可靠性。

四、结束语

在我国，房地产贷款作为银行的主要信贷业务之一，对其贷款所产生的风险，不仅关系到银行的利益，也对我国的整个金融市场有着重要的影响。完善房地产的抵押贷款系统以及风险评估系统，加强监管部门的监管力度，实现信息资源的共享，建立房地产贷款风险控制机制，能够有效的预防银行的抵押贷款风险。银行只有在金融机构的相关配合下，才能够合理的躲避房地产贷款带来的风险。