宿迁房地产市场报告分析

去化情况
由于前2期安置房形式产证办理问题，3期200多套正在销售。
房地产每年销售额（单位：万亿 第二列为销售额与新增贷款之比）
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
5.2
5.91
6.44
8.14
7.63
8.73
11.7
13.53
0.661
0.792
பைடு நூலகம்0.786
0.916
0.781
0.745
0.927
0.989
1、本表同样可以揭示， 2009年以来中国房地产市场的持续繁荣。 2、在2017年两者接近交汇，也即流行的看法是均衡点。但点交汇是瞬间状态，分化是绝对状态。
2016
11.7 15.7 7452
2017
13.53 16.9 7900
1、本表显示，中国房地产市场一直呈现出向上运动，也即处于行业的上升周期，这个周期从量价关系上看 ，都特征明显。
总结
1、房地产市场在经历了2016—2017年加速上涨以后的2018年有两种较大的概率：冲顶回落与顶部震荡。从各方预期来看，顶部震荡 概率更高。 2、至于房地产市场何时见顶，这个问题的终极答案在于中国贫富分化的容忍程度，通过新增信贷带来的房地产增长，本质是一个杠杆 累加过程，但这当中因为利润的分配，会让一部分投资者变成基础投资者，另外一部分人变成纯粹的投机者。市场的难点在于要投机 者变成基础投资者，但从中国货币体系来看，投机者承担了基础投资者和自身的全部财务成本，甚至超额财务成本，因此市场风险变 得相对不那么可控。市场的临界点就在于投机者承担杠杆的压力临界点。
项目简介
江苏芬那企业开发。由34栋洋房+14栋高层，少量商业及一个幼儿园组成。 容积率1.7，绿化率50%。属于高品质纯低密度院落洋房住区。
去化情况
首开均已售完，现售为新开二栋多层12# 13#洋房，建筑面积约120-160㎡电 梯房。
世纪·曼哈顿
售价
均价7000元/㎡左右。
项目简介
宿迁经济开发区管委会主管，江苏嘉丰置业建设。总占地286亩，规划用户2848户 。以稀缺多层为主配舒适高层，景观高层共62栋，同时配置综合商业区及双语幼儿 园一所，是经济开发区内具规模的大型综合社区。容积率1.7 绿化率40%。主力为87㎡二房，98㎡二房，111㎡三方。
PART 01 宿迁概况—城市规划
Suqian overview
规划期限
新一轮城市总体规划期限2003-2020年，近期2008-2020年， 远景至2050年。
市域城镇功能分工
依托徐州为中心，建立一个环状城市纽带圈，各个市镇发挥各 自的优势，产能互补，区域连块，打造新型城市经济群。
市域交通运输体系
PART 02
项目概况
Project overview
PART 02 项目概况—万瑞·曼哈顿
Project overview
开发商
中国致富集团
楼盘地址
宿迁经济开发区发展大道699号
物业类型
别墅、花园洋房、高层、少量商铺
产权年限
70年
PART 02 项目概况—万瑞·曼哈顿
Project overview
经济概况
宿迁既得东部区位优势之宜，兼得西部政策灵活之利，又有低 价位的劳动力，同时背靠淮海经济区苏、鲁、豫、皖4 省20个省辖 市、18.7 万平方公里、1.2 亿人口的消费市场，加之城市化进程加 快刺激投资需求，群众收入水平提高蕴涵消费潜力，发展空间十分 广阔。但由于低子薄，城市地位低，在江苏省还属于较穷的城市， 居民收入水平低，消费能力有限。随着以京东为代表电商进驻，加 上高铁的开通带来的经济刺激，宿迁经济实力必将实现大的飞跃。
装修情况
毛坯交付
车位配置
604个
总占地面积
104亩
总建筑面积
13万㎡
目前情况
因开发商资金链问题暂停施工
容积率
1.34
绿化率
42%
户型面积
未知
户数
规划709户
去化情况
前期无销售
PART 03
竞品分析
Competing goods analysis
PART 03 竞品分析—世纪·紫薇苑 泰和祥
府Competing goods analysis
PART 01 宿迁概况—房地产分析
Suqian overview
房地产每年销售量与均价
2010
5.25 10.4 5048
2011
5.91 11 5378
2012
6.44 11.1 5802
2013
8.14 13.1 6214
2014
7.63 12.1 6306
2015
8.73 12.9 6767
PART 01 宿迁概况—房地产分析
Suqian overview
每年新增贷款数据（单位：万亿）
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
7.95
7.47
8.2
8.89
9.78
11.72
12.65
13.53
表中显示出了2011—2012年房地产市场需求不振，行业萎缩，库存上升的原因。同时也可以看出自2013年 房地产行业逐渐走出库存困境到2017年需求困境的原因所在。
05. 接盘建议 Flange advice
PART 01
宿迁概况
Suqian overview
PART 01 宿迁概况—整体及经济概况
Suqian overview
城市概况
宿迁位于淮海经济区中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿 江经济带交叉辐射区，是欧亚大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心 城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。宿迁生态环境、人居环境 非常优势。市区绿化覆盖率达到35.4%，绿地率达23%，人均化共 绿地面积达到5.96 平方米。
高等级公路网络——“三纵三横”。航道网主骨架——“三纵” 铁路——建设一条从安徽宿州到淮安的东西走向的国家干线铁 路。高铁——徐宿淮盐铁路串联苏北徐州、宿迁、淮安、盐城 4个省辖市的省级主要通道，国铁I级客运专线。
中心城市规划范围
规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区。 规划用地面积为276 平方公里，东至规划中的宿新高速，西至 九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。
宿迁概况 项目概况 竞品分析 项目总结 接盘建议
宿迁房地产市场报告 分析
目录
CONTENTS
01. 宿迁概况 Suqian overview
02. 项目概况 Project overview
03. 竞品分析 Competing goods analysis
04. 项目总结 Project summary