南山区写字楼市场调研报告1632583437

南 头
较方便，临深南大 较差，随旧 道贯穿片区，北环 城改造实施， 大道经过片区北侧， 已有明显改 多路公交车经过 观
较差，没有 形成有集聚 力的商务中 心
较好，在高 技术产业写 字楼方面有 非常强的集 聚作用 较好，多个 写字楼共同 构成南山区 的商务中心 差，传统工 业区 较好，物流 业聚集区域
（四）、供求状况
南山写字楼多年来以较平稳的速度发展，开发规模不大。 1996――2001年，南山区写字楼1997年市场供应量最大，该 年批准预售的写字楼面积为4.86万平方米；经过1998、1999 年的短暂回落，2000年南山区写字楼的市场供应再度放量， 该年南山区批准预售的写字楼面积为2.85万平方米，但2001 年预售面积又降到0.3万平方米；而到2003年，上半年写字楼 用地出让面积更是为0，2004年前三个季度，南山也没有写字 楼项目投放市场。特别是2003年6月，深圳发展计划局于发布 的《深圳市产业导向目录（2003－2004年）》中，新建高档 写字楼被列入限制发展类。
高
大，深圳 第三大写 字楼供应 地 总规划有 36万平方 米的写字 楼供应
创 业 商 圈 南 油 蛇 口
好，未 来新门 户，滨 海大道 出入口 一般， 地处半 岛内腹 较好， 深圳的 窗口
方便，多路公交车 经过地铁和西部通 道建成，未来交通 将极为便利 较方便车辆能方便 地驶入滨海大道， 多路公交车经过 好，水陆交通较为 发达
（三）、区域竞争力分析
2. 无法抗衡罗湖、福田地位； 在2004年，南山住宅市场已经开始领先深圳各区，形成百舸 争流的局面，但在写字楼市场的竞争上，它跟福田、罗湖却 是相差甚远，2004年一至三季度都没有新的专业写字楼供应， 情况直到2005年第四季度才有所改观。 虽然南山商业文化中心规划有36万写字楼的供应量，是南山 未来几年写字楼主要的供应量，但福田仅中心区未来三年内 就有约75万平方米的高档写字楼供应量，以及约100万平方米 的待开发量，而车公庙片区也将有约40万平方米的写字楼供 应量投入市场。 南山写字楼无论是数量，还是质量，在短期内都还没能力与 罗湖、福田形成强有力的竞争。
南山已经由深圳昔日的边缘化地区成为深圳经济、社会、 文化、科技、教育等诸多方面当仁不让的主角。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
住宅带动效应
全市商品房销售统计数据显示，1996年至2004年南山区商品 房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势，并且南山房地产开 发量和销售量约占深圳整个房地产市场近1／3的比重。2003 年及2004年南山更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及 销售额冠军。 大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出，大规模社区如蔚蓝海 岸、招商海月、海印长城、滨海之窗、鼎太风华、振业城等。 仅在南山商业文化中心区，近些年已入伙的高尚住宅面积超 过350万平方米，2005年南山的新房成交均价已超过8000元/ 平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业 发展和商服市场带来了更大的机遇。
（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势
2.政策开始向南山倾斜 04年，南山区已在全市各区率先推出《经济社会及城市 发展战略研究报告》。未来五年，南山区将以建设“三 个基地、一个中心”为战略重点，优化自然、法治、治 安、人才和文化“五大环境”，把南山建设成为具有国 际水准的现代化城区。 “十一.五”期间，南山区将以建设高新技术产业基地、 旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心为目标， 推动产业结构调整和升级，使南山成为深圳未来最重要 的高科技城区。
缺乏
较 低
小，以住 宅和商业 为主
科 技 园
好
深圳大道，但内部 较差，地铁工程有 助交通条件改善
好，整体规 划，规划超 前 好，整体规 划，规划超 前。南山未 来的商业文 化中心 差，缺乏整 体规划 较好，更注 重住宅规划
缺乏，规 划中欠考 虑，难以 改善
Biblioteka Baidu
高，均按 甲级写字 楼标准配 置 较高，规 划中的写 字楼集中 区域，开 始建设 较低，以 乙级写字 楼为主 较差，以 商住楼办 公为主
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
经济持续增长，2006年第一季度，除房地产开发外，其它所 有经济指标均有显著增长，其中基础设施建设增长率在50% 左右。 工业仍然占主导地位，但增长已经开始放缓，在未来数年内 将随着南山区经济的转型而减小份额。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
进出口额持续增长，随着西部通道的开通，滨海大道，沿江 高速，以及宝安大铲湾码头，地铁1、2号线等基础交通设施 的逐步建设和投入使用，进出口空间巨大，将在数年内成为 南山区的支柱性产业。
（二）、板块分析
在普通情况下，我们可以按照商业以及居住的密集度把南山 分为5个区域，它们分别是：南头片区、科技园片区、创业路 商圈、南油片区和蛇口片区。
南头片区 科技园区
创业商圈
南油
蛇口片区
（二）、板块分析
片 区 区位 较好， 南山区 与宝安 区的接 合带 交通条件 城市规划 商务氛围 商业配套 写字楼综 合素质 较低，以 乙级写字 楼为主 名 气 供应
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
南山商业文化中心西起南海大道，东望深圳湾，北临深圳大 学及高新技术园区，南接南油开发区。南山商业文化中心区 目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区，它与 南山区丰富的人文旅游资源、众多高新技术产业区和大型通 商海港群交相辉映，完善了南山区的城市功能。南山商业文 化中心区总建筑面积达234万平方米，其中办公建筑面积约44 万平方米，商业建筑面积约35万平方米，规划居住人口4.1万 人，就业人口5.2万人，规划建有星级酒店、金融大厦、文化 娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施，片区内还有学校、 医院、公交总站等，形成一个配套完善的大型商业文化居住 区。综合优势带动了整个南山中心区商业、金融、旅游、商 务办公的升级和发展，吸引著名海内外发展商前来踊跃投资， 至今中心区内可转让土地已转让95％。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
南山区固定资产投资仍然持续增长，由于房地产政策的改变， 房地产开发，特别是住宅开发已经开始下滑，写字楼开发增 长缓慢，基础设施建设成为主要增长点。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
近年来，南山区依靠科技、物流、旅游等支柱产业的持 续高速增长，在深圳特区的经济发展中占有重要地位。 南山区国民生产总值（GDP）全市的四分之一，在深圳 市六个区中居于首位。未来的南山将建设成为深圳乃至 珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育 基地、物流中心，片区的产业结构不断优化。
系列1 89 88 87 86 85 84 83 82 Q1 Q2 Q3 Q4 2001
南山区办公用房房价指数
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1 2004
2002
2003
（四）、供求状况
（2） 租赁需求大，租金上扬。 南山02年办公楼租赁面积为89.59万平方米，03年上半年为 64.45万平方米，而04年仅第一季度就达81.77万平方米，增长 速度相当迅猛。 一方面，南山写字楼近年供应量少，企业只能把目光投向租 赁市场； 另一方面，随着深圳发展西移步伐加快、地铁、西部通道等 政策的确立，使南山市场逐渐升温，特别是科技园和南山商 业文化中心区等的建设，吸引了大量企业进驻南山，带旺南 山写字楼租赁市场。
（四）、供求状况
（1） 销售供应量少，价格波动大 近年南山写字楼价格除了在02、03年相对平稳之外，其他时 段波动较大。在写字楼市场一片大好的形势下，销售价格不 升反降。南山写字楼开始与其他区域联动，受到福田、特别 是中心区写字楼建设的影响，在市场存量、目前供应量和未 来供应量巨大的影响下，南山写字楼价格自然走低。
（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势
3.区位优势凸显
随着西部通道工程的启动、“CEPA”的实施、地铁时代的到 来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的 开发机遇。规划中的南山商业文化中心是南山区的核心，深 圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核 心区是后海路以东的片区，规划有近三十六万平方米的办公 面积。 随着现代物流业的强势发展，也使南山的港口区位凸现出来， 成为重要的区域。
第二部分、市场分析
（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势
1.供应失衡造成写字楼稀缺
1996年至2004年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升 的趋势，并且南山房地产开发量和销售量约占深圳整个房地 产市场近1／3的比重（主要集中在科技园区域）。 据有关部门统计，南山区现有居住人口100万余人，今后3至5 年将会有超过50万人陆续入住该片区。另外，该区域的居住 人口主要由该文化水平较高、收入较高的白领、金领构成， 他们有强大的消费力，为南山商圈的崛起带来强大的原动力。 如此庞大的群体，却缺少与之相对应的写字楼配套，在未来 几年中，对写字楼的需求将进一步加大。
（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势
4.商务环境逐渐形成
近年来，深圳商业市场格局发生重大变化，罗湖东门独占鳌 头的局面已经逐步演变为众商圈分庭抗礼之势。日益成熟的 南山将带动南山的商务气氛，特别是南山商业文化中心区作 为深圳西部的中心，将带动南山商业向更高层次发展，从而 带动商务环境。 南山商圈的硬件条件还相当落后，目前中高档写字楼、高级 酒店相对较少，但在建和在规划的项目正逐渐兴起，南山商 业文化中心区等地方也在筹建高档写字楼，努力提升南山的 商务气氛。
南山写字楼市场调研报告
暨项目裙楼商业初步定位报告
目
录
第一部分、宏观分析 第二部分、市场分析 第三部分、项目周边调研 第四部分、SWOT 第五部分、开发建议
第一部分、宏观分析
（一）、南山概况
深圳市南山区于1990年1月经中华人民共和国国务院 批准成立,是深圳市的六个市辖区之一。 辖南头、 南山、沙河、西丽、蛇口 、招商、粤海、桃源共八 个街道办事处。全区总人口为48万人。 南山土地资源丰富，有大片可供开发的土地，目前 建成城区面积40平方公里，待开发面积（包括填海 造地面积）近100平方公里。全区有长达42公里海岸 线。
齐全，商 业配套档 次中等 较全但商 业配套档 次较低 生活配套 较全
较 高
较 低
小
高
一般
（三）、区域竞争力分析
1. 分布分散，缺乏联动效应； 南山各片区的写字楼水平处于参差不齐的状况，缺乏联动 效应。南山写字楼主要分割在科技园、蛇口、南头，以及 南油几个片区，几乎都是各自为战，辐射能力较低。科技 园完全属于高科技的产、学、研基地，发展迅速，但不能 带动其它产业，也形成不了良好的商务气氛；蛇口有大量 的物流业企业，但他们大都委身于档次低的写字楼，甚至 在商住楼内办公，使得蛇口的写字楼得不到大的发展，孤 立而无奈地存在；而其它片区的情况更是不容乐观。这种 局面在不利于南山写字楼发展的同时，也不利于南山企业 的发展壮大。
（三）、区域竞争力分析
3. 南山写字楼仍然比关外各区更具有竞争力； 南山写字楼水平落后于关内的福田、罗湖两区，但与关外各 区相比，也有一定的优势。南山写字楼与关外写字楼的竞争， 主要是与宝安的竞争，特别是其中的宝安中心区和新安镇， 它们是宝安写字楼主要的片区。 南山与关外相比，具有基础、政策等优势。虽然疆土接壤， 但关卡作用不可忽视，南山的企业发展、写字楼发展在基础 方面都大大超过宝安。而虽然市场上的有利因素大都是大家 共同拥有的，但绝大部分企业买卖、租赁写字楼还是选择关 内物业，也是南山写字楼得以领先的一大因素。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
新政策的影响
六月一日，新的房地产调控政策落实执行，我们暂且称为 “新八条”。 新八条的出台，极大的压制了房地产，特别是住宅房地产的 开发和销售。日成交量也开始逐日下降，整个地产界一片风 声鹤唳。 然而，我们国家拥有庞大的民间闲散资金，这些资金需要找 到出口，但股票、期货、证券、外汇等一系列投资产品则需 要有一定的专业知识，并且具有明显的不可预见性、风险性。 在多方挤压的同时，投资者开始把目光投向房地产的其它形 态——商业和写字楼地产。