XX房地产公司未来5年的发展规划 和近一年的业务计划

目录

摘要 (1)

一、房地产市场现状 (1)

二、房地产市场的现状分析 (2)

（一）居住需求，房价长期居上不下，且仍呈上升态势 (2)

（二）高利润性的特点使开发商投资过热 (2)

(四)位资金充裕，开发企业走出资金困局 (3)

三、房地产市场的宏观调控 (3)

（一）限贷和增税政策 (3)

（二)限购和限价政策 (4)

(三)保障房政策 (4)

（四）政府问责政策 (4)

四、确立企业发展战略定位 (4)

五、消费者心理过程谈销售策略 (5)

（一）感觉与销售策略 (5)

(二)知觉与销售策略 (6)

（三）注意、记忆与销售策略 (6)

(四) 思维、想象与销售策略 (7)

（五）态度与销售策略 (7)

六、消费者的购房心理分析 (7)

（一）25岁以下 (7)

（二）25岁至35岁 (8)

（三）35岁至45岁 (8)

（四）45岁至60岁 (8)

（五）60岁以上 (8)

七、五年企业发展规划 (9)

(一) 1年奠定房地产业务基础 (9)

（二）2-3年塑造房地产品牌，扩大业务范围 (9)

（三）4-5年进一步扩大业务规模，适时向周边地区延伸，成为区域内有影响的房产企业 (9)

八、进一年的业务计划 (10)

（一）策略陈述书 (10)

（二）业务目标 (10)

九、远景目标 (11)

XX房地产公司未来5年的发展规划和近

一年的业务计划

摘要

随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。通过对市场现状的分析和消费者行为的分析，得出了某房地产公司的未来5年发展规划和近一年的业务计划。

关键词：房地产；市场现状；国家政策；消费者心理；发展规划；业务计划

前言

伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展，对拉动经济增长发挥了很大的作用。我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控。

正文

一、房地产市场现状

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。与上月相比，本月环比下跌的城市个数增加7个，跌幅在1%以上的有5个城市；涨幅在1%以上的有10个，较上月减少12个。同比来看，全国100个城市住宅均价连续第5个月下跌，跌幅为1.60%，

比上月缩小0.17个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15539元/平方米，环比上月上涨0.45%，与去年同期相比下跌1.49%，连续第8个月同比下跌，跌幅继续缩小。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5775元/平方米，环比下跌0.43%。

总体来看，在成交量平稳运行的促进下，8月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第3个月环比上涨，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅接近全国平均水平的2倍，同比连续第8个月下跌，跌幅缩小0.8个百分点。国务院在7月底派出督察组对全国16个省市房地产市场进行督促检查，发改委也表示严防房价反弹，在政策的监督和约束下，8月百城住宅均价环比涨幅收窄，表明绝大多数开发企业定价理性，全国价格总体较为平稳。需要注意的是，本月十大城市主城区二手住宅价格涨幅有所扩大，表明小业主对未来信心较高，再加上主城区新建项目较少，因而二手房价格较为坚挺。未来一段时间，不同城市、不同区域和不同物业的价格走势可能继续分化。

二、房地产市场的现状分析

房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，对促进我国经济发展、扩大内需等有着十分重要的作用，但是，由于诸多原因，我国的房地产行业在发展过程中出现了一下现象：

（一）居住需求，房价长期居上不下，且仍呈上升态势

房价持续上升十分不利于解决城镇居民尤其是中低收入居民家庭的住房问题，将制约住房消费的增长。住宅市场在经过几年的消化和发展后，目前住宅的真正需求集中在工薪阶层和刚踏入社会不久的年轻人身上。这部分群体不是收入水平相对低，就是积蓄较少，对住宅产品的购买力相对较弱。如果房价不加以有效控制，极有可能导致住宅市场大幅度波动，影响经济的持续发展。

（二）高利润性的特点使开发商投资过热

由于我国目前的房地产市场是存在较大需求的，高需求必然导致高价格。因此房地产市场是有很大的利润的，这就使其成为了一个吸引投资的产业。然而也导致投机炒作问题的存在，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比比皆是。（三）发供给仍处于缓慢恢复姿态

房企囤地足够三年开发，一线城市土地供给保守。土地市场的冷热变化或许

可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。2011年3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。

手中有地心里不慌，前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下，2011年2月份以来，房企大多采取保持现金、减缓拿地的举措。

(四)位资金充裕，开发企业走出资金困局

调控政策的严厉执行，近期企业通过银行贷款、股市融资纷纷碰壁，一系列直观的数据，折射出房企目前所面临的资金窘境。CRIC测算数据显示，在一季度房地产开发企业资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行的背景下，二季度房地产开发企业资金将可能进入资金预警区间。

易见的是，房企资金链的趋紧，将直接影响到企业当前的发展策略。面对可能出现的资金链断裂，企业是否遭遇运转窘境等问题，则更多地考验房企在土地策略、营销策略以及融资策略等方面的调整和积极应对。但是不管如何，“财务化”显然成为此轮环境下企业运营的共识。

在被资金“牵着鼻子走”的背景下，近期楼盘随行就市、打折促销的动作也有放大的趋势，而保赢利、保现金流无疑成为营销策略的首要出发点和核心所在。

三、房地产市场的宏观调控

（一）限贷和增税政策

房地产价格居高不下，且高暴利使得很多人投机取巧，国家从而对多套住房施行按揭贷款提高首付比例、加大个人贷款税收。政策明确规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例从之前的50%提高到不低于60%，甚至有些城市取消二手房贷款优惠，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。而之前的税率是根据面积、容积率等实行差异化征收。此外政府还要求要尽快开征物业税的时间，降低交易环节费用，加大房地产持有费用，从而合理引导消费。

（二）限购和限价政策