闲置土地处置办法解读

《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）
于2012年7月1日正式施行
• 全文包括“总则”、“调查和认定”、“处置和利用”、“预防和监 管”、“法律责任”和“附则”等6章，共计32条
第二部分 主要内容：
一
53号令的新特点
二
53号令逐条解读
一、53号令的新特点
1.加强了对闲置土地的预防和监管，尽量减少新的闲置土地产 生。 2.闲置土地的认定标准更加清晰，操作性更强。
未按期开工 [构成违约] 签订合同或 划拨决定书 约定、规定的 开工日期 应开工 后一年
构成闲置土地
二、53号令逐条解读
第一章 总 则
第二条 本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设 用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年 未动工开发的国有建设用地。 已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分 之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国 有建设用地，也可以认定为闲置土地。
3.闲置土地处置程序更加完善，保障土地使用权人的合法权益
4.区分闲置土地处置方式，强化政府原因导致土地闲置的责任 5.采取各种政策措施，促进闲置土地有效利用。 6.新规定更加便于操作：各个处理环节更贴近实际，有依据有 抓手，便于各级国土资源主管部门实施。
配套文书：
•国土资源部办公厅关于印发†闲置土地处置法律文书 示范文本‡和†闲置土地处置案卷表‡的通知‣（国土资厅 发„2013‟16号） 已正式下发给各省厅。
三、政府原因导致的闲置土地比例较大，须妥善处置盘活利用。
2011年胡锦涛总书记在中共中央政治局第31次集体学习时强调，要切实 推行最严格的节约用地制度。
根据党中央精神和国务院有关要求，国土资源部对5号令想
• 1、坚持依法从严和权益保障的原则 • 2、坚持以用为先和防惩并重的原则 • 3、坚持适用可行和操作具体的原则
注意：要有《送达回证》
二、53号令逐条解读
第七条 市、县国土资源主管部门 履行闲置土地调查职责，可以采取下 列措施： （一）询问当事人及其他证人； （二）现场勘测、拍照、摄像； （三）查阅、复制与被调查人有 关的土地资料； （四）要求被调查人就有关土地 权利及使用问题作出说明。 【解读：规定了调查的方式】
二、53号令逐条解读
及时填写案卷表中的《闲置土地认 定及告知情况表》 包括四方面内容：
1.会商会议；
2.认定书情况； 3.信息公开情况； 4.告知情况；
二、53号令逐条解读
第十条 《闲置土地认定书》应当载明下列事项： （一）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址； （二）闲置土地的基本情况； （三）认定土地闲置的事实、依据； （四）闲置原因及认定结论； （五）其他需要说明的事项。 【解读：市、县国土资源主管部门应根据会商会和联席会认定的情况，向土地使 用权人发送《闲置土地认定书》。同时，应及时更新”土地市场动态监测监管系 统”中相应地块的状态，选填闲置原因。】
【解读：2.关于动工和投资额。
首先，第二款明确规定动工面积为用地面积，并非建筑面积。 其次，本办法第三十条对动工标准和投资额认定作了明确规定。】
二、53号令逐条解读
第三十条 本办法中下列用语的含义： 动工开发：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用 桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。 已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国 家缴纳的相关税费。 【解读：本条涉及了两个重要问题：动工标准和投资额认定】 动工开发首先应取得建设主管部门颁发的施工许可证；
二、53号令逐条解读
动工开发：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用 桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。
不同类型工程动工标准也不同，防止企业建简单围墙即算动工，必须要有实 际建设投入。 对一些高层或有特殊要求的建筑，需开挖深基础坑（深5米以上）。动工标 准是基坑开挖完毕，不包括后续的基础建筑、构筑物施工。实际施工中，一般最多 需3-4个月即可开挖完毕。
二、53号令逐条解读
动工开发：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用 桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。 对于普通浅地基项目，完成地基施工 1/3即算动工。实际查看时，可根据地基动工 对于使用桩基的项目，打入所有基础桩一般需 3个月左右。 面积占规划建筑基座面积的比例计算。
每次外出调查，应及时填写调查单和调查情况表
部分地区国土部门在调查结束后，制作了•闲置土地案件调查终结 报告‣格式。由局内负责调查工作的部门据实出具，并上报局领导。各 地可作参考。
二、53号令逐条解读
第八条 有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的， 国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料， 经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置： 【解读：需正式有效的材料，国土部门审核材料的真实性】 （一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的 期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的； （二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不 能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和 建设条件开发的；【例：苏州绿城玫瑰园项目】 （三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的； （四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的； 【解读：群众信访应有信访处理记录和情况报告，信访事件确实影响动工。 例:宁波鄞州区康信置业的庙堰4号土地】 （五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的； （六）政府、政府有关部门的其他行为。 因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。
部分地区国土部门还制作了•闲置 土地登记通知书‣，在发现涉嫌闲置时， 开展调查之前，即向土地使用权人发送 此文书，要求其主动到国土部门进行情 况登记。各地可作参考。
土地使用权人填写•登记表‣并附相关情况说明。国土部门随后 启动调查程序
二、53号令逐条解读
第二章 调查和认定
第六条 《闲置土地调查通知书》 应当包括下列内容： （一）国有建设用地使用权人的姓 名或者名称、地址； （二）涉嫌闲置土地的基本情况； （三）涉嫌闲置土地的事实和依据； （四）调查的主要内容及提交材料 的期限； （五）国有建设用地使用权人的权 利和义务； （六）其他需要调查的事项。
党的十七届三中全会提出，坚持最严格的耕地保护制度，实行最严格的 一、闲置土地处置涉及当事人重大财产利益，但5号令缺少协商环节，处 节约用地制度。 置难度较大； 2008 年国务院出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发 二、闲置土地认定标准、处置主体不好把握，缺乏程序性规定； „2008‟3号），对促进节约集约用地，严格闲置土地处置提出了明确要求。
4.闲置土地处置情况表（政府 5. 征缴土地闲置费决定书 国土资源主管部门应对每宗闲置土地建立处置案卷表，根据处置进度 原因） 6. 收回国有建设用地使用权决定书 填写相应内容，同时按规定向土地使用权人等相关单位发送法律文书，并 及时备案。闲置土地达到“处置完毕”的标准后，处置案卷表及附带备案 5.闲置土地处置情况表（企业 7. 建设项目动工开发申报书 的往来文书应一并归档，以备查阅。 原因） 8. 建设项目竣工申报书 下面结合53号令具体条文，相应介绍闲置土地调查、认定、处置全过 9. 国有建设用地交地确认书 程中的各类文书。 10.送达回证（统一格式） 案卷表 法律文书
发现涉嫌闲置的，首先应建立案卷，并 填写下表：
二、53号令逐条解读
第二章 调查和认定
第五条 市、县国土资源主管 部门发现有涉嫌构成本办法第二条 规定的闲置土地的，应当在三十日 内开展调查核实，向国有建设用地 使用权人发出《闲置土地调查通知 书》。 国有建设用地使用权人应当在 接到《闲置土地调查通知书》之日 起三十日内，按照要求提供土地开 发利用情况、闲置原因以及相关说 明等材料。 【解读：调查核实的责任主体是 “市、县国土资源主管部门”。 土地使用权人应在规定的30日内， 提供相关材料，包括文字、图片、 影像等证明材料。】
二、53号令逐条解读
已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国 家缴纳的相关税费。 【解读：这里的投资额可理解成建设工程本身造价，不包括土地成本。这样规定， 目的是督促企业加大工程建设投入，按期开发建设。】
二、53号令逐条解读
第三条 闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规 划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。 【解读：处置原则“以用为先”】 第四条 市、县国土资源主管部门负责本行政区域内闲置土 地的调查认定和处置工作的组织实施。 上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门调查认定和 处置闲置土地工作进行监督管理。 【解读：明确了闲置土地处置工作的行为主体，监督管理的 责任主体】
二、53号令逐条解读
第一章 总 则 第二条 本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设 用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年 未动工开发的国有建设用地。 已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分 第一条 为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约 之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国 集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房 有建设用地，也可以认定为闲置土地。 地产管理法》及有关法律、行政法规，制定本办法。 【解读：解释两点问题。 【解读：列出了本办法制定的依据】 1.规定了闲置土地的定义。分两类情况：未按期开工；动工面积或投资 额不足而中止建设（即“1/3、1/4”情况)。这两类情况对应的处置方式和程 序有所不同，后续相关条款将具体解释】