西藏北路18号项目投资运作方案
南京西路动迁规划方案
南京西路动迁规划方案背景上海市南京西路是繁华商业区的主干道之一,是全市最著名的购物商圈之一,以高档购物中心、商场和百货公司等为主,吸引了众多国内外知名品牌入驻。
然而,随着市区的发展,区域内的老旧建筑物逐渐暴露出安全隐患、环境问题和设施老化等问题。
而且,由于南京西路零售业的高度集中,也产生了交通、停车、环境等方面的问题。
为了解决这些问题,上海市启动了南京西路综合体改建项目,提出了动迁规划方案。
方案内容1. 参与方南京西路综合体改建项目由上海市城市发展部门和拟建项目开发方共同组成的专业顾问团队共同研究决策,实施商业和住宅的土地综合利用,对南京西路地块逐步展开拆迁工作。
2. 动迁范围南京西路综合体改建项目将对南京西路1至6号地块进行整合改造,包括位于南京西路的零售业建筑、酒店、部分红楼三和村居民区等建筑物。
整个改造区域面积为近30万平方米,总计有60000人的居民和岗位需要调整。
改建后,将重新规划设置商业、文化、娱乐、住宅、公共服务五大区域,构建集购物、娱乐、居住、办公、文化为一体的多元化综合体。
3. 迁入安置为了让居民和企业顺利搬迁并适应新环境,项目开发方将提供完备的迁出、迁入安置服务,并降低当事人的负担。
同时,项目开发方在改建地块中间设置了政府和社会服务中心,为居民和企业提供各种服务,包括迁出、迁入相关咨询、教育、医疗、就业、社区服务等等。
4. 规划设计南京西路综合体改建项目在规划设计上采用了“三线三面”的制度,即一、组团旧城改造要格局达到高、中、低速道;二、每个组团都要有一个公共广场;三、装饰性墙构成整个城市隔断视景线的骨架。
项目规划设计既考虑了商业发展和市民需求,也充分考虑了建筑形态的继承与发展,保护了区域特色历史风貌,同时使改建后的南京西路变得更加具有现代化感。
实施方案上海市政府将成立专门小组进行整体协调管理。
项目工程由设计分阶段形成,分别为概念设计、初步设计、施工图设计和施工图审查等。
根据调查和评估,政府顾问团队将综合考虑城市定位、规划标准、建筑因素、经济指标、社会利弊等因素,确定最佳方案。
西藏北路号项目投资运作方案
西藏北路18号项目投资运作方案一、项目区位及介绍西藏北路18号地处西藏北路苏州河交接处,南与北京路和南京路平行相邻,北靠曲阜路、海宁路、天目东路平行相邻均为交通主干道,商家出行交通极为便利;该地块属闸北区最后一块尚未改造以商业为主题的中心城区;本区域地处苏州河口上游,是苏河湾规划区的核心位置,毗邻人民广场,距地铁8号线50米,地块价值和区位优势明显 ;大楼建造于上世纪30-40年代,1994年对其进行加层改造后为目前现状;大楼前身为抽纱集团公司上海总部,2007年8月份两次支付土地出让金1307万元;目前大楼设施有2台三菱客梯和一部货梯,另配有中央空调和消防监控系统;项目为6层框架式钢混结构,占地平方米,建筑面积平方米,土地性质商业,办公用房;二、项目周边环境及现状西藏北路18号项目地处上海市政府苏河湾规划区的核心,苏河湾规划也称为苏州河北岸现代服务业集聚区;南起苏州河,北至天潼路—曲阜路,东至河南北路,西至苏州河、长寿路,总占地面积约75万平方米;根据规划现已启动建设的苏州河北岸东块,南起北苏州路、曲阜路两侧,东起西藏北路,西至浙江北路,总规划用地面积约万平方米;苏河湾规划将分为三大区域:综合商业商务区、生态园区和商住综合区;综合商业商务区是从浙江北路至乌镇路的“黄金一公里”河岸段,将引进各类世界知名品牌的旗舰店、高级餐饮、酒吧、国内外集团总部以及时尚休闲会所等,该处将聚集高端服务业的产业群,同步建设苏州河历史博物馆,苏州河游船码头,沿岸绿化带、防汛墙和水域景观建设;苏河湾规划区内有着以四行仓库为代表的,11栋历史保护建筑;该类保护建筑将在政府有关部门的指导下进行修缮、风貌回归和商业性用途开发,未来会成为上海见证历史和文化发掘的又一个胜地;项目附近聚集了上海比较着名的3大批发市场,即文化用品批发市场,甘肃路灯具市场,曲阜路音响批发市场,三大专业在上海已有十多年经营历史,主要服务于长三角地区,在全国具有较高的市场影响力和知名度;三、项目优劣势分析(一)、优势分析1、属上海市中心区域,地段价值明显2、位于苏州河畔,享有苏州河景观和历史文化优势3、靠近地铁八号线和在建的10号线,周边配套设施完善4、周边发展近10年的商业和市场已经非常成熟,为经后的商业拓展带来较多成功的机会5、未来苏州和整体规划和改造建设将大幅提升区域定位和价值,为本项目带来巨大的商业联动机会6、项目处于主干道西藏北路和苏州河岸的拐角,是苏河湾规划的核心和显着位置,具有较高商业价值(二)、劣势分析1、地块相对较小,且受现有建筑密度和结构的局限,发展的物业类型和项目设计上受到限制2、项目位于西藏路桥下方,可视性受到影响,且门前道路为狭窄的单行线路面,大楼交通路线设计上会产生较大问题3、政府对于该规划中的历史建筑会有保护或者改建改造的规定限制和要求;对大楼功能拓展和商业用途的选择上造成受限制的局面4、政府对规划区域改造时间和进度的不确定性,会影响本案的投资收益和回收时间5、当前的宏观形势对本项目的挑战和威胁是最大的,金融危机对实体经济的影响会随着行业不断蔓延,不仅在资本市场上引发未来资产和流动性的担忧,更使得各类产业出现衰退;这会让物业投资者和最终用户降低预期或持币观望,对房地产无论是商用还是居住、买卖还是租赁会有很大影响;四、项目商业定位及规划根据苏州河相关区域规划所定的高端商务区、滨河休闲旅游、文化创意设计三个大方向,结合对项目建筑形态和周边环境的初步考察,以及对上海相关物业市场的把握,初步认定本项目可发展的方向包括如下几个方面:1、创意型特色办公;2、特色会所型/艺术型商业;3、精品酒店;4、高端服务式公寓;上述各方案优劣势比较:根据上述分析可以看出,将项目规划成高端服务式公寓,可以保证公司快速回收资金,对公司经营管理要求不高,可以降低项目经营风险,符合公司投资策略,建议公司将项目发展成为高端服务式公寓;五、项目运作一、项目运营1、与专业商业地产策划公司合作,借助专业公司的优势,对项目进行市场调查、项目策划、商业定位等各方面工作,经公司、商业策划公司、项目建筑设计单位共同商议后形成符合项目特色专业项目商业策划及运作计划,目的在于最大程度提升项目的市场价值,合理控制风险;2、引进商业合作伙伴,通过投入资金、商业管理等模式作为出资对项目公司进行参股等模式,共同参与项目的投资开发等各项工作;二、项目招商及销售1、项目招商及销售将根据市场发展变化及项目周边环境的变化选择选择如下方式进行:①、项目公司股权转让,项目整体出售②、以小产权分割方式销售2、销售时机:项目的销售时机是周边环境发生变化或即将变化的时机,如41、42号地开始动工或者周边项目正式开始动工时即可开始策划项目的销售工作; 三、项目投资方案根据项目目前现状,在运作模式上可以采取如下种方式运行:1、项目股权转让方案一:以盈中公司的名义购买项目,出租一段时间后,整体转让盈中公司股权;方案二:以元创公司名义购买项目,将项目进行资产评估后作为注册资本金增资盈中公司,项目出租一段时间后,整体转让盈中公司股权;2、项目开发,小产权分割出售通过增资盈中公司,将盈中公司变更为投资公司或实业开发公司,对项目进行整体改造,通过小产权分割对外进行销售;增资后的盈中公司暂定名为具有房屋开发及销售的实业公司或投资公司;项目公司具有如下条件:①作为西藏北路项目运作平台,专门负责西藏北路项目投资、开发、融资、招商及销售的项目公司;②具有独立法人资格,进行独立经营、独立核算、独立承担公司债权债务;方案一:对项目进行改造装修装修改造时间2年后,通过提升楼盘的品质进而提升楼盘的商业价值,分割成小产权单位转让;方案二:对项目进行改造,前期租赁,享受租金收益,公司持有3—5年后持有时间为4年市场条件成熟时以小产权方式转让;备注:市场成熟条件是:项目周边区域环境改善或周边项目开始启动时刻特别是41、42号地成交出让并进入开发阶段;六、投资分析一项目投资①、购买楼盘:6000万元;②、产权过户、商业策划、规划设计及项目申报手续办理等有关费用:1000万元;③、项目改造费用:按5000元/平方米计算,则改造费用为:94735000=万元;二、项目融资项目融资银行贷款:按经营性贷款计算,贷款额度7000万元,贷款期限8年,年利率%,则项目年利息为7000%=万元;三、收益分析1:项目股权转让项目购买完成后,持有项目3—5年,保持现状出租,待周边条件成熟后出让;执行本方案的目的在于前期保持项目现金流量,最终目的在于获取项目增值后的转让收益;◆说明:①、租金按均价为2元/平方米/天计算租金标准以附近上工批文具专业市场租金标准均价3元/平方米/天、曲阜路音响批发市场元/平方米/天、甘肃路灯具批发市场元/平方米/天为依据制定;②、考虑到市场培育程度及楼盘品质等方面因素设定,目前上工批出租率为100%、,曲阜路音响批发市场90%、甘肃路灯具批发市场80%,预计本项目出租率为80%;③、租赁期限3至5年,取4年,租赁期满后转让;◆收益①、年租金收益:94734301280%=万元四年租金合计:4=万元从上述分析可以看出,以租金收益偿还银行贷款利息万元后,每年还可以获得租金收入万元;②、转让收益: 由于本项目位于上海市中心繁华地段,地理、交通、商业区域优势明显,增值潜力较大,随着周边环境的逐步改善及变化,预计本项目在未来3-5年内增值幅度巨大,目前本项目附近41、42地楼面地价为万元/平方米左右,预计3—5年后同类品质楼盘价格将达到22000元/平方米左右,如果按市场价出售,则可产生转让净收入为:转让收入=9473=万元③所得税:股权转让方案一应交所得税股权转让所得==万元股权转让应缴所得税==万元股权转让方案二应交所得税股权转让所得==万元股权转让应缴所得税==万元④项目净收入股权转让方案一项目净收入为=租金+转让收入-房屋投资-银行贷款利息按四年计-税收=+万元股权转让方案二项目净收入为=租金+转让收入-房屋投资-银行贷款利息按四年计-税收=+万元2 项目开发,小产权分割出售方案一:项目购买完成后,即进行装修改造,改造完毕后转让,获取转让溢价收益;本方案的目的在于通过改造后提升楼盘的品质,获取较高的投资收益,缩短投资周期,规避市场风险;①转让收益:由于本项目位于上海市中心繁华地段,地理、交通、商业区域优势明显,增值潜力较大,但预计周边环境改善还需要时日,参考41、42地块楼面地价为万元/平方米左右,考虑到其建筑、运营、税收等综合成本,预计建成后售价在万元/平方米左右,考虑到项目优劣势及市场等因素,预计改造装修后销售价格将达到元/平方米左右,则转让收入为:转让收益=9473=万元②税收i 营业税及附加=收益=万元ii增值税:土地增值额=转让收入-取得土地使用权价款+房地产开发成本130%--销售税金 =7000+130%=万元增值额与项目扣除金额的比率==8306%,大于50%,则增值税=增值额40%-扣除项目金额5%=40%5%=万元iii所得税=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息两年计-税收=万元③净收入=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息两年计-税收=万元从上述分析可以看出,如果将项目改造后直接销售,可获得万元投资收益;方案二:项目购买完成后,即进行改造,改造完毕后持有项目3—5年对外租赁,待周边条件成熟后出让,获取转让溢价收益;本方案的目的在于通过改造后提升楼盘的品质,获取较高的投资收益,前期出租保持项目现金流量的稳定,最终目的在于获取项目增值后的转让收益;◆说明:本项目附近卡马广场租金标准为15—35元/平方米/天精装修综合商业广场,集餐饮、电影院、娱乐及服装经营为一体综合商业大厦,四行仓库标准为3元/平方米/天简单装修,功能单一,考虑到本项目优劣势,设定本项目租金为7元/平方米/天,租赁期限2年持有期限4年,改造计相关手续办理时间2年◆收益①、租金收入=7947330122=万元②、转让收益:如果按市场价出售,由于本项目位于上海市中心繁华地段,地理、交通、商业区域优势明显,增值潜力较大,但预计周边环境改善还需要时日,参考41、42地块楼面地价为万元/平方米左右,考虑到其建筑、运营、税收等综合成本,预计建成后售价在万元/平方米左右,考虑到项目优劣势及市场等因素,预计4年后销售价格将达到万元/平方米左右,则可产生转让净收入为:转让收入=9473=万元◆税收i 营业税及附加=收益=万元ii增值税:土地增值额=转让收入-取得土地使用权价款+房地产开发成本130%--销售税金 =7000+130%=万元增值额与项目扣除金额的比率==%,大于100%,则增值税=增值额50%-扣除项目金额15%=50%15%=万元iii所得税=收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息4年计-税收=万元◆净收入=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息两年计-税收=万元从上述分析可以看出,如果将项目改造后直接销售,可获得万元投资收益;从上述分析可以看出,如果项目购买后立即进行改造,短期出租可以获得租金收益万元,转让后刻获得万元的净收益,具有较好的投资收益;七、结论及建议股权转让投资风险最小,不用对项目进行管理和开发,税收较低,增值税可以通过元创公司财务处理方式进行冲减,操作空间较大,可以实现达到项目投资效益最大化,特别是项目注资方案具有操作可行性;项目投资开发进行小产权分割转让,能产生较好的经济效益和投资回报,但是操作复杂,项目经营管理成本较高,税收高,通过财务操作空间较小,市场及经营风险较大,在操作程序、管理、收益上不及股权转让方案,但考虑到项目银行融资的角度,可以考虑项目装修改造后租赁一段时间,条件成熟时转让;根据上述分析可以看出,在运作模式采用注资方案既能产生较好的经济收益和投资回报,又能较快的收回投资,能够避免项目投资过程中的经营风险和市场风险,而项目投资开发收益较高,但是税收较高,边际成本较高,如果从项目融资的角度来讲,可以考虑项目改造后租赁一段时间,待条件成熟时考虑分割小产权从上述三个方案的对比中,具有最佳投资可行性,建议选择该方案;。
近铁城市广场
公交:线路四通八达,有101、101B、216、765、846、94、67、551、158、 750、807、827、858路
4
区域交通情况-项目与地铁链接情况
上海首创真正的地铁上盖购物中心,与东西走向的核心轨道交通线——13号线真北路站全部四个出入口无缝对接 ,聚集最旺人气。客群同时可通过B2层地铁通道直接进入南北区商业。
停车场进商场路线:
第一步:通过真北路/金沙江路停车库入口进入B3层停车 第二步:搭乘垂直电梯至B2层下沉广场(13号线地铁出站层) 第三步:可通过地铁通道去向南北任意区
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项目客群
辐射范围
项目所在区域为近住宅区及长风商务区,日常多家庭生活消费。
项目地处中环商圈,近长风商务 区。同时辐射周边1公里左右的居 住人口及部分商务人士。;另有 13号沿线相关站。
暴雪电竞场
购物中心与电子竞技演播馆的混搭,将开创上海独一无二的商业业态。而与其同处一层的还有星巴克、黄太吉、麦当劳、咖啡陪你、Mangosix、家有好面、 千秋膳房等一众休闲餐饮。
电子竞技比赛不再局限于嘈杂无章的网吧和偏僻孤立的体育场馆。电竞爱好者们可以在逛街的同时,自由地去现场支持他们的电子竞技偶像,也可以在欣赏完 一轮精彩电竞对决后,约上三五志同道合的朋友在商场内大快朵颐一番。 23
业种及品牌分布-特色主力店
紫御婚礼会馆是集礼服、婚礼仪式、婚宴、婚礼策划、摄影摄像、海外蜜月等服务于一体的一站式婚礼服务资源供 应者,坐落于近铁城市广场南座5-8楼,规模达10000㎡,拥有6个宴会厅,2个仪式礼堂,可同时接待1500人, 未来将成为上海乃至全国都绝无仅有的婚礼文化中心。
上海市静安区发展和改革委员会关于天目西路街道社区卫生服务中心新建工程项目建议书的批复
上海市静安区发展和改革委员会关于天目西路街道社区卫生服务中心新建工程项目建议书的批复
文章属性
•【制定机关】上海市静安区发展和改革委员会
•【公布日期】2024.01.23
•【字号】静发改投〔2024〕1号
•【施行日期】2024.01.23
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】卫生医药、计划生育综合规定
正文
上海市静安区发展和改革委员会关于天目西路街道社区卫生服务中心新建工程项目建议书的批复
项目名称:天目西路街道社区卫生服务中心新建工程
项目主体:静安区天目西路街道社区卫生服务中心
建设地点:东至共和新路,南至天目中路,西至蕃瓜弄小区,北至蕃瓜弄小区保障性租赁住房。
建设内容:新建一所社区卫生服务中心,设置住院、临床科室、医技及辅助用房、地下医疗救护站等。
具体建设规模以规划部门审定的设计方案为准。
批复时间:2024年1月4日。
上海市静安区人民政府对市十六届人大二次会议第0011号代表建议的答复
上海市静安区人民政府对市十六届人大二次会议第0011号代表建议的答复文章属性•【制定机关】上海市静安区人民政府•【公布日期】2024.05.11•【字号】静府督复〔2024〕22号•【施行日期】2024.05.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】文物及历史文化遗产保护正文上海市静安区人民政府对市十六届人大二次会议第0011号代表建议的答复钟茂军代表:您提出的“关于深化张园东区规划并加快建设改造的建议”收悉。
经研究,现将办理情况答复如下:一、基本情况张园位于上海中心城区静安区南京西路风貌区,东为石门一路、南为威海路、西为茂名路、北为吴江路。
历史上的张园是晚清民初上海政治活动中心、文化娱乐中心,曾被誉为“海上第一名园”。
张园现存42栋历史风貌建筑,拥有多种不同风格的石库门建筑,为上海现存最完整、规模最大的中后期石库门建筑群。
张园作为全市首个成片历史风貌区城市更新项目,静安区在对其优秀历史建筑“修旧如故”的同时,注重活化利用,以国际化视野探索打造张园“文商旅”融合的商业商务高地。
通过精细化更新改造,张园西区已于2022年11月27日对外亮相,开业后的张园在原味传承海派历史特色风貌的基础上,引入了国际潮流品牌和世界知名商业,展现出“中西合璧、重生焕新”的全新面貌,吸引了众多市民游客前往观光打卡。
张园东区的规划建设将包含商业办公和精品酒店,由享有国际极高声誉的隈研吾团队(KKAA)设计的张园美术馆、由华建上海院唐玉恩团队设计的潮流文化中心、由英国大卫·奇普菲尔德设计团队(DCA)设计的演艺中心等新建筑。
同时,东区地下空间涵盖商业、停车及轨交换乘,与周边商业载体实现互联互通。
上述区域预计将于2026年年底实现项目竣工并投入运营,届时张园整体将以全新姿态成为践行人民城市重要理念和彰显上海城市软实力的重要窗口。
二、关于对代表所提对策建议的答复时任上海市委书记李强在2019年至2020年短短两年期间,曾三次至张园现场调研工作推进情况,要求坚持“保护为先,文化为魂,以人为本”,全力打造历史风貌保护和城市有机更新的标杆;努力把张园打造成为上海中西合璧建筑文化的地标、都市文明的重要传承地,让曾经的“海上第一名园”焕发出新的活力。
本施工方案根据虹口区108号地块旧区改造商住楼工程现场周边电线杆状况
本施工方案根据虹口区108号地块旧区改造商住楼工程现场周边电线杆状况根据虹口区108号地块旧区改造商住楼工程现场周边电线杆的状况,我们需要进行以下方面的施工方案。
1.杆体清理和修复:首先,需要对现有电线杆进行清理和修复。
清理工作包括清除表面的污物和附着物,修复工作包括对杆体表面的腐蚀、损坏进行修复,确保杆体的正常使用。
2.导线更换和调整:根据现场情况,我们需要对电线杆上的导线进行更换和调整。
更换导线的目的是为了确保导线的安全性和信号传输的稳定性。
调整导线的目的是为了使导线的走向和张力达到设计要求。
3.防腐处理:电线杆常面临环境的侵蚀,特别是雨水和空气中的湿气会导致电线杆的锈蚀。
因此,我们需要对电线杆进行防腐处理,以延长其使用寿命。
防腐处理的方法可以选择涂覆腐蚀防护涂料或者进行热镀锌处理。
4.强度评估和加固:在施工过程中,我们需要对现场的电线杆进行强度评估,并根据评估结果进行加固。
强度评估可以通过现场测量和计算来进行,通常要考虑到杆体的结构、材料和荷载等因素。
根据评估结果进行加固,可以采取加装钢管、加固筋材等方式。
5.安全保护措施:在施工过程中,我们需要采取一系列安全保护措施,以确保施工人员和周围环境的安全。
例如,在进行电线杆修复和加固时,需要采取安全带、安全网等措施,防止高处坠落事故的发生。
6.环境保护措施:施工期间,我们需要采取环境保护措施,防止施工对周边环境造成污染。
例如,在进行杆体清理时,需要采用环保清洗剂,防止化学物质对土壤和水源的污染。
综上所述,基于虹口区108号地块旧区改造商住楼工程现场周边电线杆的状况,我们需要制定一套综合的施工方案,包括杆体清理和修复、导线更换和调整、防腐处理、强度评估和加固、安全保护措施以及环境保护措施等方面,以确保电线杆的正常使用、安全可靠,并保护好施工人员和周边环境的安全。
上海市轨道交通18号线工程融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
上海市轨道交通18号线工程立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址:中国〃广州目录第一章上海市轨道交通18号线工程项目概论 (1)一、上海市轨道交通18号线工程项目名称及承办单位 (1)二、上海市轨道交通18号线工程项目可行性研究报告委托编制单位 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)(一)项目可行性报告编制依据 (2)(二)可行性研究报告编制原则 (2)(三)可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、上海市轨道交通18号线工程产品方案及建设规模 (6)七、上海市轨道交通18号线工程项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、上海市轨道交通18号线工程项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章上海市轨道交通18号线工程产品说明 (15)第三章上海市轨道交通18号线工程项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)(一)土建工程 (19)(二)设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)(一)主要原辅材料供应 (21)(二)原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)(一)工艺技术来源及特点 (25)(二)技术保障措施 (25)(三)产品生产工艺流程 (25)上海市轨道交通18号线工程生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)(一)设备配臵原则 (26)(二)设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)(一)上海市轨道交通18号线工程项目建设期污染源 (30)(二)上海市轨道交通18号线工程项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)(一)项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)(二)项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)(一)环境保护设施投资 (46)(二)环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)(一)节能政策依据 (51)(二)国家及省、市节能目标 (52)(三)行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)(一)主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)(二)单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)(一)管理组织和制度 (62)(二)能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)(一)节能建议 (63)(二)节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)(一)人员技术水平与要求 (66)(二)培训规划建议 (66)第十一章上海市轨道交通18号线工程项目投资估算与资金筹措 .. 67一、投资估算依据和说明 (67)(一)编制依据 (67)(二)投资费用分析 (69)(三)工程建设投资(固定资产)投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资(固定资产)投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、上海市轨道交通18号线工程项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、上海市轨道交通18号线工程项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)(一)销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)(二)综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)(三)利润总额估算 (78)(四)所得税及税后利润 (78)(五)项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表(全部投资) (81)财务现金流量表(固定投资) (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章上海市轨道交通18号线工程项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称:上海市轨道交通18号线工程投资建设项目2、项目建设性质:新建3、项目承办单位:广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型:有限责任公司5、注册资金:100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位:广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该上海市轨道交通18号线工程项目所涉及的主要问题,例如:资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等,从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
绿色低碳房地产策划案例
绿色低碳房地产策划案例
以下是一个绿色低碳房地产策划案例:
吉宝置业在上海市静安寺核心商圈打造的吉宝静安中心(PAC),是其在“可持续城市发展”战略下打造的中国旗舰综合体项目。
该项目秉持“以人为本,迈向净零”的开发及运营理念,注重人、建筑和环境之间的和谐共处,并在为用户提供卓越体验的同时实现楼宇低碳运营。
此外,吉宝静安中心(PAC)还推出了绿色租约及低碳伙伴计划,向社会各界发出绿色倡导,携手共创可持续发展的美好未来。
吉宝置业上海房地产开发负责人谭刚表示,在“双碳”目标引领下,商业办公楼宇的低碳化和智慧化运维势在必行,他们希望为商业楼宇利益相关方打造节能增效、健康安全的环境,同时通过多元服务赋能企业运营,助力企业实现ESG可持续发展目标,并为上海市“可持续城市发展”的建设尽一份力。
这些绿色低碳的房地产策划案例,为行业发展提供了有益的参考和借鉴。
1。
兰州环球港项目规划方案
兰州环球港项目规划方案项目背景随着全球经济的快速发展和人们对生活品质的不断提高,城市商业和娱乐休闲需求日益增长。
作为西北地区的重要城市,兰州市的商业和娱乐业也正在快速发展。
为了满足市民的需求,提升城市形象,兰州市政府计划建设一座集商业、娱乐和文化为一体的大型商业中心——兰州环球港。
项目概述兰州环球港项目位于兰州市中心区,占地面积100,000平方米,总建筑面积50万平方米,拥有商业、餐饮、娱乐、办公和住宅等多种业态。
创意中心兰州环球港项目的创意中心将成为本市最大的文化艺术中心,包含艺术表演场、影剧院、音乐餐厅和艺术工作室等多个功能区,满足市民文化、艺术、娱乐等多种需求。
商业中心兰州环球港商业中心将设置1000个商铺,包括全球知名品牌和本土知名品牌,食品、家居、文玩、日用品等类型应有尽有,给消费者提供更丰富的购物资讯。
餐饮中心兰州环球港餐饮中心将成为本市最具特色的美食之地,设立兰州拉面、羊肉串、红烧肉等特色滋味美食,同时引进全球著名餐馆,例如:麦当劳、肯德基、星巴克、哈根达斯等。
娱乐中心兰州环球港娱乐中心将是本市最受欢迎的娱乐之都,包括室内水世界、儿童游乐区、电影城、高尔夫球场、保龄球馆等业态,满足不同人群的不同需求。
办公中心兰州环球港办公中心将提供多层写字楼和豪华公寓,在无缝连接商业中心和餐饮中心的同时,满足商业客户和居民的工作和生活需求。
项目成果兰州环球港项目通过规划设计,打造西北地区最具有现代气息和时尚感的商业中心。
该项目将完美结合别墅住宅、豪华公寓、商业、娱乐、餐饮、办公等多种业态,旨在打造一座时尚、现代且有艺术感的城市生态综合体。
项目进展目前,兰州环球港项目规划方案已经制定并得到兰州市政府的批准。
未来的一年内,我们预计将完成土地确权及规划勘测工作,并开始进行场地的实地开发工作。
整个项目的建设将在未来的三年内完成。
结语兰州环球港项目是兰州市建设现代城市发展的重要契机,将为市民提供丰富多彩的商业、娱乐、文化、生活等多方位体验,促进城市经济的可持续发展。
上海市普陀区人民政府关于批准《普陀区土地使用权出让方案》([2023]年普字第09号)实施的通知
上海市普陀区人民政府关于批准《普陀区土地使用权出让方案》([2023]年普字第09号)实施的通知文章属性•【制定机关】上海市普陀区人民政府•【公布日期】2023.09.21•【字号】普府〔2023〕103号•【施行日期】2023.09.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市普陀区人民政府关于批准《普陀区土地使用权出让方案》([2023]年普字第09号)实施的通知上海市普陀区规划和自然资源局:你局《普陀区土地使用权出让方案》([2023]年普字第09号)收悉。
经区政府研究,同意你局将普陀区梅川社区W060901单元A12a-02地块(就地转型部分)扩大用地以协议出让程序供应土地使用权。
2020年12月上海市沪西汽车运输公司以存量用地就地转型补地价方式受让普陀区梅川社区W060901单元A12a-02地块(局部),该地块位于长征镇,东至规划安岳路、南至规划雅砻江路、西至真北路(中环线)、北至怒江北路。
土地用途为商业、办公,出让土地面积22584.4平方米,规划容积率4.0,计容建筑面积90337.52平方米。
为提高土地利用效率,发展空间潜力,根据本市存量工业用地就地转型有关政策,现将梅川社区W060901单元A12a-02地块(局部)南侧经区土地发展中心储备土地703.3平方米以扩大用地方式协议出让给上海市沪西汽车运输公司(现已成立全资项目公司上海玖蒲实业有限公司,并将原合同受让人调整为项目公司)纳入商办用地范围。
扩大用地后该地块出让土地总面积23287.7平方米,另退让绿化用地139.1平方米。
规划容积率4.0,计容建筑面积93150.8平方米。
根据本市经营性用地全生命周期管理的要求,出让合同调整时明确受让人对该项目建成物业自持比例不少于60%(含100%商业物业及50%办公物业)。
其余全生命周期管理要求同原地块,该地块扩大用地后整幅项目用地相关全生命周期管理调整为属地化管理,具体由长征镇人民政府落实监管。
商业中心项目LEED、WELL顾问咨询服务内容及深度要求
上海静安览海中心项目LEED、WELL顾问咨询服务内容及深度要求一、项目基本情况区位:本项目地块位于静安区江宁社区C050201单元023-7地块,项目地处江宁路街道,地块四至范围为东至西康路、南至康定路、西至常德路、北至昌平路。
023-7地块用地面积约32778平方米(以实测为准),规划容积率3.6,地上建筑面积约为118863平方米,建筑限高除塔楼外,地块基准高度应控制在40米以下,塔楼高度为120米以下。
本次出让地块土地用途为商业、办公用地,商务办公不大于70%、商业不小于30%(以最终审定为准),土地等级为商业三级、办公二级。
地块靠近静安寺商圈,周边商业繁华度好,办公聚集度高,周边有800秀、德安大厦、华谊集团大厦、米兰777广场等;交通方便,靠近轨交7号线昌平路地铁站,有多条公交线路,整体环境好。
二:项目愿景览海集团将以建设静安览海中心为战略契机,整合集团优势资源,积极推进实施“金融保险、商贸服务”的发展战略、建设高标准、国际化的静安览海中心。
本地块拟建设以下内容:本地块拟保留国立暨南大学旧址,其他历史建筑,采用“肌理复建”方式重新整合,采用石库门形式,重塑上海特色城市界面。
项目总指标基地面积..................................32,778 m2容积率(暂定)..................................3.6限高除塔楼外,地块基准高度应控制在40米以下,塔楼120米。
拟定总建筑面积(共计)...................187,363 m2地上总建筑面积........................118,863 m2(其中含地块公益性服务设施860m2不计容)地下总建筑面积.........................68,500 m2功能业态办公...................................57,400m2商业...................................15,497m2(商业面积中含非产权.................5,080 m2)酒店及酒店式公寓.......................20,000m2企业总部...............................25,000m2保留历史建筑..............................966m2(备注:以上业态中包含肌理复建的历史建筑6975m2)地下商业 .............................27,500 m2地下室..................................41,000 m2三:服务范围及要求本项目拟申报等级四:咨询服务内容1.LEED、WELL认证咨询服务1)LEED、WELL认证咨询服务详细工作内容附于本合同“附件A”,为本合同不可分割的一部分。
闸北青12地块提案报告(NXPowerL1734454379
1.4.4上海高档住宅板块现状分析 1.4.4上海高档住宅板块现状分析
•老牌高端住宅的地位正在被新兴区域所取代:古北被联洋赶超 •中内环间的高端物业逐渐抬头,
绿洲雅宾利、 个案启动引领板块提升:绿洲雅宾利、中环凯旋宫
•拥有稀缺特征的板块,仍旧是豪宅的众望所归之地:翠湖天地、世茂滨江 翠湖天地、
上海高档房市场分析
策源 观点
市 场 篇
项 目 研 判
内环线=生命线 内环线 生命线
是竞争市场的区隔 是价值体系的发源
本案所 属区域
市 场 篇
地块思考
◇未来上海高档住宅市场发展对项目开发定位的影响
项 目 研 判
◇如何在板块内部大规模同质竞争中脱颖而出
◇区位优势和板块改造带来的发展契机
上海高档房市场分析
市 场 篇
• 限外政策:对境外房产投资机构、资金做全面控管 限外政策:对境外房产投资机构、 市 场 研 判 • 土地增值税:从开发商源头去抑制房价 土地增值税: • 别墅用地的再次停批:严格控制土地供应源头 别墅用地的再次停批: • 针对大户型拟征保有税:对高端购买行为的限制作用 针对大户型拟征保有税: • 央行3月份再次加息:为了抑制“货币流动性过剩” 央行3月份再次加息:为了抑制“货币流动性过剩” • 07年一号公告:境外资金可以直接购买境内地皮 07年一号公告: 年一号公告
成交面积 3117 3261 7411 10879 13684 11759 6656 3784 12481 17844 13899 20640 19798 5853 17394 16667 46497 成交均价 11327 11507 11791 12071 12919 13930 13804 14248 15618 12289 13625 13680 14929 15406 14079 14231 15022
上海市静安区人民政府关于批转区发展改革委《静安区“全球服务商计划”实施方案》的通知
上海市静安区人民政府关于批转区发展改革委《静安区“全球服务商计划”实施方案》的通知文章属性•【制定机关】上海市静安区人民政府•【公布日期】2020.01.07•【字号】•【施行日期】2020.01.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市静安区人民政府关于批转区发展改革委《静安区“全球服务商计划”实施方案》的通知区政府各委、办、局,各街道办事处、彭浦镇政府:区发展改革委《静安区“全球服务商计划”实施方案》已经区政府第153次常务会议通过,现批转给你们,请遵照执行。
静安区“全球服务商计划”实施方案“全球服务商计划”是静安区全力打响“上海服务”品牌的重大战略举措,也是推进静安区域经济高质量发展的重要抓手。
为深入贯彻《中共上海市静安区委上海市静安区人民政府关于实施“全球服务商计划”的若干意见》(静委发〔2019〕7号),全面深化落实各项目标任务,按照长计划、短安排的工作思路,特制定本实施方案。
一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实党的十九大和十九届四中全会精神,深入贯彻习近平总书记考察上海重要讲话精神,强化上海“全球资源配置、科技创新策源、高端产业引领、开放枢纽门户”四大功能,围绕全力打响“上海服务”品牌,围绕增强上海服务长三角、服务全国、服务“一带一路”和服务全球能力,主动对标国际最高标准、最好水平,打造国际一流的营商环境和制度体系,大力集聚和培育高能级的全球服务机构,打造具有全球资源配置能力和国际辐射影响力的高端服务业集群,建设一批服务全国、面向国际、内外连接的功能平台,增强面向国际国内“两个扇面”的集聚和辐射能力,使全球服务机构“在静安、为全球”,积极融入上海参与国际竞争合作、服务国家战略的发展大局。
二、重点任务(一)研究配套政策机制,加大精准招商力度1.加大精准招商力度。
对照全球化与世界级城市研究小组全球服务机构名录(GaWC名录)、《财富》世界500强等权威榜单,加强对企业发展和布局的研究,力争全年引进总部企业6家以上,全球服务机构10家以上。
静安大融城资产支持专项计划说明书
静安大融城资产支持专项计划说明书1. 引言静安大融城资产支持专项计划是为了支持静安大融城项目的发展而设立的一项资产支持计划。
本说明书旨在全面介绍该计划的背景、目标、组织结构、运作方式以及风险管理措施等内容。
2. 背景静安大融城项目是位于中国某地的一项重要房地产开发项目。
为了满足该项目的资金需求,特设立了该资产支持专项计划,以吸引投资者参与并提供所需资金。
3. 目标本资产支持专项计划的目标是通过吸引投资者参与,为静安大融城项目提供稳定可靠的资金来源,加速项目建设进程,并确保投资者能够获取合理的回报。
4. 组织结构4.1 资产支持专项计划管理人本计划设立一个独立的资产支持专项计划管理人,负责整个计划的组织、运营和管理。
管理人应具备丰富的经验和专业知识,确保计划能够顺利进行。
4.2 投资者投资者是本计划的参与主体,他们通过购买资产支持专项计划的产品来提供资金支持给静安大融城项目。
4.3 静安大融城项目方静安大融城项目方是受益于本计划的主体,他们将获得从投资者处筹集到的资金用于项目建设,并承担相应的还款责任。
5. 运作方式5.1 资金募集投资者通过购买由管理人发行的资产支持专项计划产品,将其投入到静安大融城项目中。
管理人负责组织募集活动,并确保募集到足够的资金用于项目建设。
5.2 资金运用募集到的资金将由静安大融城项目方用于项目建设。
项目方应按照约定使用所筹集到的资金,并确保合理、高效地运用这些资金。
5.3 还款方式静安大融城项目方应按照约定向投资者偿还其所投入的本金和利息。
还款方式可以根据具体情况而定,可以采取分期偿还或一次性偿还等形式。
6. 风险管理为了保障投资者的权益,本计划设立了一系列风险管理措施,包括但不限于: -严格的项目审查和风险评估,确保项目方具备充分的还款能力; - 建立风险准备金,用于应对可能出现的不良资产或违约情况; - 定期监测和评估项目进展和风险情况,并及时采取相应措施以防范风险。
上海市静安区人民政府关于印发《静安区绿化建设和市容管理“十三五”规划》的通知-静府发〔2017〕5号
上海市静安区人民政府关于印发《静安区绿化建设和市容管理“十三五”规划》的通知正文:----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市静安区人民政府关于印发《静安区绿化建设和市容管理“十三五”规划》的通知静府发〔2017〕5号区政府各委、办、局,各街道办事处、彭浦镇政府:《静安区绿化建设和市容管理“十三五”规划》已经区政府第31次常务会议通过,现印发给你们,请遵照执行。
上海市静安区人民政府2017年2月15日静安区绿化建设和市容管理“十三五”规划“十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段,是上海基本建成“四个中心”和社会主义现代化国际大都市决定性时期,也是静安服务上海大局、推动经济社会发展再上新台阶、实现新跨越的关键时期。
“撤二建一”开启了静安发展的新篇章,根据“中心城区新标杆、上海发展新亮点”的要求,按照区第一次党代会提出的“国际静安、圆梦福地”区域定位和“一轴三带”发展战略,为进一步提升城市管理水平,着力打造精品精致的美丽城区,现制定本规划。
一、指导思想在协调推进“四个全面”的战略布局下,紧紧围绕上海加快推进“四个率先”和社会主义现代化国际大都市,加快建设“四个中心”和向具有全球影响力的科技创新中心进军的大局,按照“一轴三带”发展战略,坚持建管并举,着力提升城区形象品质,健全绿化市容长效管理机制,实现“管理更精细、服务更高效、环境更宜人”,建设“国际静安、圆梦福地”。
二、发展思路按照“中心城区新标杆、上海发展新亮点”的新要求,坚持“以人为本”和“变管理为服务”理念,以“精细化管理”为工作主线,把“常态长效”要求贯穿在管理作业的全过程,通过巩固“十二五”期间市容环境管理取得的成效,进一步探索提升管理水平,提高城市管理品位,努力营造宜居、宜业的市容环境,真正做到“城市管理为市民、城市管理发展靠市民、发展成果由市民共享”,圆满完成绿化建设和市容管理各项既定目标。
西藏北路976号旧改方案
西藏北路976号旧改方案西藏北路976号旧改方案一、背景介绍西藏北路976号位于城市中心地带,周边交通便利,但建筑物老旧,不符合现代化要求。
为了提升城市形象和居民生活品质,需要对该建筑进行旧改。
本方案将详细介绍对西藏北路976号的旧改计划。
二、规划目标1. 提升建筑物外观:通过重新设计外立面,使其与周边环境相协调,并展现城市的现代化形象。
2. 改善室内空间布局:优化室内功能分区,提高使用效率和舒适度。
3. 提供更多公共设施:在周边新增公共设施,满足居民日常需求。
4. 考虑环保因素:在设计过程中注重节能减排和可持续发展。
三、方案内容1. 外立面设计1.1 调整外墙颜色和材质:选择与周边建筑相协调的颜色,并采用环保材料。
1.2 引入绿化元素:在建筑物周围增加绿化带和垂直花园,提高空气质量和美化环境。
1.3 更新窗户和门的设计:采用现代化的窗户和门,提高采光和通风效果。
2. 室内空间布局2.1 功能分区优化:根据居民需求重新规划室内空间,合理划分起居区、卧室区、厨房区等功能区域。
2.2 增加储物空间:在室内设计中考虑嵌入式储物柜、衣帽间等,提供更多存储空间。
2.3 卫生设施改善:更新卫生间设施,安装节水器、智能马桶等现代化设备。
3. 公共设施建设3.1 新增社区活动中心:在周边地块新建一个社区活动中心,提供多功能厅、健身房、图书馆等公共设施。
3.2 建造公园绿地:将周边一部分土地改造为公园绿地,增加居民休闲娱乐场所。
3.3 增设商业配套:在旧改项目中新增商业用房,引入超市、餐饮店等商业配套服务,方便居民购物和就餐。
4. 环保考虑4.1 采用节能材料:在施工过程中选择节能环保的建筑材料,减少资源消耗和环境污染。
4.2 安装太阳能光伏板:在建筑物屋顶安装太阳能光伏板,利用太阳能发电,减少对传统能源的依赖。
4.3 推广垃圾分类:在小区内设置垃圾分类点,并进行宣传教育,鼓励居民积极参与垃圾分类行动。
四、实施步骤1. 方案设计阶段:1.1 成立旧改项目团队,包括建筑师、设计师、工程师等专业人员。
上海市虹口区人民政府关于18街坊旧城区改建房屋征收范围的批复
上海市虹口区人民政府关于18街坊旧城区改建房屋征
收范围的批复
文章属性
•【制定机关】上海市虹口区人民政府
•【公布日期】2014.01.02
•【字号】
•【施行日期】2014.01.02
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】住房保障
正文
上海市虹口区人民政府关于18街坊旧城区改建房屋征收范围
的批复
虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部:
你单位《关于申请确认18街坊旧城区改建房屋征收范围的请示》(虹旧征指〔2013〕27号)收悉。
经研究,现批复如下:
一、原则同意18街坊列入我区旧城区改建范围。
房屋征收范围为:东至四川北路,南至海宁路,西至江西北路,北至武进路。
示意图见附件。
二、请你单位会同区房管局等相关单位,按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定,抓紧组织开展居民意愿征询和房屋征收补偿方案征询工作,在被征收人、房屋承租人同意旧城区改建及签订附生效条件的补偿协议达到规定比例后,启动实施改建工作。
特此批复。
虹口区人民政府
2014年1月2日。
2022静安动迁规划方案-更新版
2022静安动迁规划方案背景随着城市化进程的不断加剧,人口密度不断增加,静安区的住宅区域已经出现了大量老旧房屋,存在很多安全隐患和环境问题,必须进行动迁工作。
因此,2022年静安区提出了一项动迁规划方案,现在我们来详细介绍一下。
动迁目标通过此次动迁规划,静安区既要满足市民的住房需求,又要考虑城市民生服务设施建设规划,以及保障城市绿化、环境卫生、交通出行等方面问题。
具体目标如下:1.对老旧住房区进行改建和更新,提高居民的居住条件和生活质量。
2.拆除安全隐患严重、环境恶劣、无法得到改善的老旧住房区。
3.通过统筹规划,让动迁地点向周边地区平衡分布,避免“城中村”等问题的再次出现。
4.保证住户的迁移、就业等权益不受影响。
动迁流程静安区动迁流程分为五个阶段:阶段一:拆旧建新意见征询针对老旧住房区,街道办事处会进行拆旧建新意见征询,听取居民家庭意见和要求,设计新的住房方案。
最终形成拆迁计划和规划图。
阶段二:白名单审核组织开展老旧住房区现场调查和信息统计,区级协调小组从现场调查情况和信息统计数据中确定拆迁情况的“白名单”,纳入拆迁安置范围进行安置。
阶段三:征收公告公开政府工作人员征收决定,征收决定有效期为30天。
对没有异议的调查范围内的房屋,可以征收并支付补偿费,对有争议房屋则需要经过合法途径解决。
阶段四:拆除安置在征收到房屋的补偿费后,拆迁行动开始,已被确定为拆迁对象的居民进行安置,无地安置的可按协议选择自行解决安置。
阶段五:验房领钥匙对于安置好的新房屋,进行验屋,检查房产的质量和按照合同规定完成的政府补贴水电燃气等设施配备情况。
验收通过后,居民办理产权变更登记手续,并领取新房屋钥匙。
动迁防范在动迁过程中,政府还将采取一系列措施,对可能出现的问题进行防范。
1.通过杜绝假冒拆迁业主或被委托人的现象,确保动迁工作的公平公正。
2.对于一些品行不端、过失违法的动迁人员,会给予相应的制裁和惩罚。
3.加强对受党委政府授权的征地、拆迁、安置等相关部门的监督,确保动迁工作按规定程序、标准和方式进行。
上海静安动力国际企划提案市场篇
上海静安动力国际企划提案市场篇市场篇壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。
从2002年5月1日起,建行上海分行宣布,将执行新的住房信贷政策。
2.上海调整购房契税标准,取消政府补贴2002年9月1日起,本市个人购置普通商品房按成交价格的1.5%征收契税,购置花园住宅按成交价格的3%征收契税。
3.上海高层建筑限“身高〞,严控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率,特别是超高层。
做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价,并适当提高标准。
4.投资50亿元,上海浦东将兴建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资50亿元,在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成,年运输量可达100万标准集装箱。
5.上海——中环线规划工程为了缓解上海中心城区的道路拥堵,在内环线与外环线之间将建设一条中环线,其中,中环线北段汶水路高架〔共和新路—大柏树〕工程将在今年年底实施建设。
整个中环线〔浦西段〕可望2005年完成。
6.“三环+三纵三横+十三射〞上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射〞的格局,其要点是,内环线以内地区,实现高架道路交通快速疏解,逐步实现中心城“三纵三横〞主干道机动车专用道,将非机动车道改建为公交专用道,在内环线之间,加快中环线路网的建设,建成内环线之间十三条放射状道路,与逐步建设的市域高速公路相衔接。
整个方案方案在2005年完成。
7.预售商品住房交易执行新规定从2002年7月1日起,本市预售商品住房交易将执行新的规定。
其中包括预售商品房交付使用时,对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理方法。
8.市房地产公布?关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知? 2002年10月23日,市房地局公布:房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的,均应采用预订协议示范文本,,房地产开发企业自制协议文本的,应报工商部门备案前方可使用。
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西藏北路18号项目投资运作方案
一、项目区位及介绍
西藏北路18号地处西藏北路苏州河交接处,南与北京路和南京路平行相邻,北靠曲阜路、海宁路、天目东路平行相邻均为交通主干道,商家出行交通极为便利。
该地块属闸北区最后一块尚未改造以商业为主题的中心城区。
本区域地处苏州河口上游,是苏河湾规划区的核心位置,毗邻人民广场,距地铁8号线50米,地块价值和区位优势明显。
大楼建造于上世纪30-40年代,1994年对其进行加层改造后为目前现状。
大楼前身为抽纱集团公司上海总部,2007年8月份两次支付土地出让金1307万元。
目前大楼设施有2台三菱客梯和一部货梯,另配有中央空调和消防监控系统。
项目为6层框架式钢混结构,占地2119.98平方米,建筑面积9473.00平方米,土地性质商业,办公用房。
二、项目周边环境及现状
西藏北路18号项目地处上海市政府苏河湾规划区的核心,苏河湾规划也称为《苏州河北岸现代服务业集聚区》。
南起苏州河,北至天潼路—曲阜路,东至河南北路,西至苏州河、长寿路,总占地面积约75万平方米。
根据规划现已启动建设的苏州河北岸东块,南起北苏州路、曲阜路两侧,东起西藏北路,西至浙江北路,总规划用地面积约4.71万平方米。
苏河湾规划将分为三大区域:《综合商业商务区》、《生态园区》和《商住综合区》。
综合商业商务区是从浙江北路至乌镇路的“黄金一公里”河岸段,将引进各类世界知名品牌的旗舰店、高级餐饮、酒吧、国内外集团总部以及时尚休闲会所等,该处将聚集高端服务业的产业群,同步建设苏州河历史博物馆,苏州河游船码头,沿岸绿化带、防汛墙和水域景观建设。
苏河湾规划区内有着以四行仓库为代表的,11栋历史保护建筑。
该类保护建筑将在政府有关部门的指导下进行修缮、风貌回归和商业性用途开发,未来会成为上海见证历史和文化发掘的又一个胜地。
项目附近聚集了上海比较著名的3大批发市场,即《文化用品批发市场》,《甘肃路灯具市场》,《曲阜路音响批发市场》,三大专业在上海已有十多年经营历史,主要服务于长三角地区,在全国具有较高的市场影响力和知名度。
三、项目优劣势分析
(一)、优势分析
1、属上海市中心区域,地段价值明显
2、位于苏州河畔,享有苏州河景观和历史文化优势
3、靠近地铁八号线和在建的10号线,周边配套设施完善
4、周边发展近10年的商业和市场已经非常成熟,为经后的商业拓展带来较多成功的
机会
5、未来苏州和整体规划和改造建设将大幅提升区域定位和价值,为本项目带来巨大的
商业联动机会
6、项目处于主干道西藏北路和苏州河岸的拐角,是苏河湾规划的核心和显著位置,具
有较高商业价值
(二)、劣势分析
1、地块相对较小,且受现有建筑密度和结构的局限,发展的物业类型和项目设计上受到
限制
2、项目位于西藏路桥下方,可视性受到影响,且门前道路为狭窄的单行线路面,大楼交
通路线设计上会产生较大问题
3、政府对于该规划中的历史建筑会有保护或者改建改造的规定限制和要求。
对大楼功
能拓展和商业用途的选择上造成受限制的局面
4、政府对规划区域改造时间和进度的不确定性,会影响本案的投资收益和回收时间
5、当前的宏观形势对本项目的挑战和威胁是最大的,金融危机对实体经济的影响会随
着行业不断蔓延,不仅在资本市场上引发未来资产和流动性的担忧,更使得各类产业出现衰退。
这会让物业投资者和最终用户降低预期或持币观望,对房地产无论是商用还是居住、买卖还是租赁会有很大影响。
四、项目商业定位及规划
根据苏州河相关区域规划所定的高端商务区、滨河休闲旅游、文化创意设计三个大方向,结合对项目建筑形态和周边环境的初步考察,以及对上海相关物业市场的把握,初步认定本项目可发展的方向包括如下几个方面:
1、创意型特色办公;
2、特色会所型/艺术型商业;
3、精品酒店;
4、高端服务式公寓;
上述各方案优劣势比较:。