项目成本测算时的分摊指引

目录

第一节总则一、测算分摊目的：

合理准确的归集测算分摊开发项目及产品成本，以便于进行开发项目/产品的盈利预测及分析，促进项目成本管理能力的提升。

二、测算分摊原则：

1、成本受益原则：谁受益谁承担，多受益多承担。

2、收入配比原则：收入与成本相匹配原则。

3、预先分配成本不予追溯调整原则：

后期开发项目由于规划变更、或市场因素等各种原因，造成需在各期开发项目之间分配的成本费用、比原来预先分配的金额发生变化时，一般处理原则是：其变化差异金额在发生变化的当期开发项目、及其以后各期开发项目中进行分配，对以前已开发项目预先分配的成本费用金额不予追溯调整（俗称：往后摊，不往前摊）。若遇变化差异额很大的特殊情况、且前期开发项目的成本没有办理内部结算手续时，经集团有关部门批准同意调整前期开发项目成本的，作为特例处理。

三、有关定义：

1、开发项目“标的成本”：

(1) 从物理状态说，是本期开发项目区域范围内所发生的总成本，如可售产品（住宅、商铺等）、和不可售产品（学校、会所等）所组成的成本；

(2) 从时间状态说，是本期项目开发时间段内所发生的全部成本，包括超过本期项目区域范围所发生的开发成本，如超本期开发项目的小区内市政管网等所组成的成本(土地除外)。

2、开发项目“标的成本”的单位成本：

是指“标的成本”中各成本费用项目除以相对应的度量单位（如：占地面积、总建面积……）所得出的、用于在不同开发项目之间进行“标的成本”对比分析的单位成本。（具体计算详见“标的成本”的单位成本计算规则表）

3、开发项目“本期成本”：

是“标的成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在开发项目不同开发期中进行摊入、摊出成本后所形成的、用于计算分期开发项目损益的本期项目总成本。

4、开发项目“产品成本”：

是“本期成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在本期开发项目中的不同开发产品中进行成本分配后所形成的、计算开发产品损益的产品总成本。

5、产品：包括可售产品与不可售产品。产品结构如下所示：

注：产品品种与类型的名称由集团统一规定；产品户型可按开发项目具体情况确定。

第二节开发项目成本测算分摊规定

一、开发项目成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式

成本科目：按MB03样表中所设定的一、二、三、四级成本科目进行开发项目“标的成本”和“本期成本”的测算分摊（其中：四级成本科

目可视开发项目具体情况作适当调整）。成本科目结构如下所示（具体科目及定义，详见MB03表）：

成本报表

(1)开发项目成本目标（即：项目成本控制标准MB03表）。

(2)开发项目成本分析表（实际＋预测与目标对比）。

注：上述二表均包括“标的成本”和“本期成本”。

二、开发项目成本测算分摊具体规定

1、土地成本测算分摊：

按以下规定测算分摊的土地成本，既是“标的成本”，也是“本期成本”。即：在各期开发项目之间不存在摊入、摊出土地成本的测算分摊。

(1)先测算分摊规划建造“商业”产品应承担的土地成本

a)有明确的商业土地出让金单价的：

整个小区“商业”产品土地成本…….................（公式A）

＝商业土地出让金单价×整个小区独立“商业”产品规划占地面积＋整个小区底层“商业”产品土地成本

某期独立“商业”产品土地成本…….................（公式B）

＝商业土地出让金单价×该期“商业”产品规划占地面积

某期底层“商业”产品土地成本…….................（公式C）

＝｛某期底层“商业”产品预计销售总额÷(整个小区预计销售总额－整个小区独立“商业”产品预计销售总额）｝×（整个小区土地总成本－整个小区独立“商业”产品土地成本）

b)没有明确的商业土地出让金单价的：

整个小区“商业”产品土地成本……………….（公式D）

＝（整个小区“商业”产品预计销售总额÷整个小区所有产品预计销

售总额）×整个小区土地总价

某期“商业”产品土地成本…………………….（公式E）

＝（某期“商业”产品预计销售总额÷整个小区“商铺”预计销售总额）×整个小区“商业”产品土地成本

(2)再测算分摊各期开发项目应承担的土地成本

a)各期开发项目除“商业”产品外、其他可售产品应承担的土地成本：

某期开发项目除“商业”外、其他可售产品的土地成本

=｛（该期项目规划占地面积－该期项目“商业”产品规划占地面积）÷（整个小区项目规划占地总面积－整个小区独立“商业”产品规划占地总面积）｝×（整个小区土地总成本－整个小区“商业”产品土地成本）….（公式F）

(3)各期开发项目应承担的土地总成本

某期开发项目土地总成本……………………….（公式G）

＝该期开发项目除“商业”产品外、其他可售产品的土地成本（公式F）＋该期“商业”产品土地成本（公式B＋公式C、或公式E）

2、前期费用测算分摊:

(1)本期开发项目“标的成本”的前期费用范围界定：

a)本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、属于本期

项目单独承担的前期费用。

b)本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、需在本期

项目及其他期项目分摊且未作分摊的前期费用，或者虽然作了分摊、但预分配金额与实际（或现在预计）发生额产生差异的前期费用之差异金额。

c)需在本期开发项目建造期间发生（需签订合同、或需支付款项目，不论

其是否需要分摊）的前期费用。

(2)本期开发项目“本期成本”的前期费用测算分摊：本期开发项目需在

各收益开发项目中分配的前期费用测算分摊。

本期开发项目应承担的前期费用…………….（公式H）＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×应分摊的前期费用“调整后目标成本”金额。

i、

ii、

本期开发项目“摊出”的前期费用…………….（公式I）

＝本期开发项目应分摊的前期费用“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担的前期费用（公式H）

本期开发项目前期费用“本期成本”计划总额…….（公式J）＝本期开发项目前期费用“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的前期费用总额（公式I）＋其他分期项目“摊入”的前期费用总额本期开发项目前期费用“本期成本”实际总额…….（公式K）