案例：KG公共物流仓储项目的论证

案例：KG公共物流仓储项目的论证

一、机会研究

在一次SH的高级物流发展研讨会上，有三位公司的老总凑到一块。其中A

公司是一家境外的上市控股公司；B公司是上海一家投资公司；C公司是一家外地第三方物流运营商。大家对SH空港物流园区的发展表示出了极大的兴趣，都想借当前的有利时机，进入SH物流领域，开辟新的发展空间。在一次晚餐会上，有了如下一次当面交谈：

A总裁（以公司名代表，以下同）：“SH的商机实在是诱人，过去的10年吸纳了外资480多亿美元，2001年的福布斯全球富豪排行榜的企业家中，有3/5把企业总部设于上海，跨国公司正大举进入，中国的经济融入全球化的的趋势在SH最明显。当今在SH投资时机不错。”

B董事长：“SH的经济发展正带动以土地新一轮开发为主要特征的城市布局大调整。其中围绕着PD国际机场二期工程建设的SH空港物流园区正步入实施期。SH区域空港已初步完成了PD和HQ国际机场的功能调整，初步确定了PD国际机场的亚太国际航运枢纽港的地位。SH‘十五’期间的现代物流规划，已将PD空港物流园区作为本市三大物流园区之一重点进行规划与建设。在2001～2005年，PD空港物流园区除将投入70亿元兴建机场二期工程外，还将加快建设其他配套物流设施。最近我与地方政府有关部门有过接触，初步意向在空港物流园区选择一块土地，进行国际物流仓储基地项目开发。我想听听二位的高见。”

A 总裁：“是一个不错的想法。据我所知，日本自1965年以来就在航空港、海港附近建设了多个物流园区；韩国在‘富各’和‘梁山’各建立了一个物流园区；台湾最近在高雄也已建立了大型物流园区，园区的营运效果均不错。最近我正在中国大陆考察，寻找可能的投资方向，我对此项目很有兴趣。作为上市公司，我可以利用金融市场的便利条件，解决一部分项目资金问题。”

C经理说：“SH是中国对外最大的贸易口岸。随着国际制造业的东移，SH的国际航空国运业务逐年上升。美国的UPS就已把SH首选为中国的目的城市。空港物流前景良好。我们在中国内陆地区从事物流业务多年，以SH为‘桥头堡’，开发国际物流业务，是我公司近期战略发展的主要目标。就我们的经验而言，作为国际空港物流园区的组成部分，除必要的仓储服务功能外，还应考虑提供进出口商检、报关代理等国际物流服务。B公司若有此意向，我们也很愿意参与此项

目，并也愿意为项目的前期准备做些工作。”

B董事长：“听到二位的高见和积极的态度，增强了我对此项目的信心。这样，我公司先对此项目与地方政府的有关方面作进一步了解，适当的时候我们共同到现场勘查一下。如果前景较好，我公司将尽快研究出一个方案来，我们再进行深一步的探讨，希望我们能在此项目上合作。”

……

三位老总越谈越投机，最终达成了共识，共同开发这个项目。上述过程也体现了项目的识别与构思的“头脑风暴法”，在对话中发现投资机会，它起到的是准备阶段的机会研究作用。

二、初步可行性研究

一个月后，B公司与地方政府的接洽较为顺利，基本达成了项目意向，项目定性为“公共仓储基地”，地方政府准备出让约15公顷土地作为项目的建设用地，项目建设要求必须符合PD空港物流园区总体规划并与周边的环境保持协调。接着B公司委托一家咨询公司对此项目进行了初步策划（初步可行性研究）。初步结论如下：

1.项目概况

本项目地块位于SH的PD空港物流园区内，在南北向YD大道东侧，PD机场以南，占地15公顷（约225亩）。根据建设要求，规划建筑覆盖率40%～50%，建筑容积率为1，绿化覆盖率30%，总建筑面积为145000m2(其中库房占99%)，区内道路面积率15%。

2.市场分析

（1）本地块靠近PD国际机场，可为国际货物的集散、中转或为转运提供方便的服务；

（2）随着PD国际机场的扩建，空港货运吞吐量将有大幅度上升。规划中的深水港、沿海铁路大干线和省际高速公路将从项目地块旁边经过。依托国际航空港，建立货流的集散中心，可形成“点——面”的辐射服务范围，对国内外大型国际货运、物流经营商而言，正是一个市场切入的大好时机；

（3）本地块的地理环境具有一定优势。它靠近PD国际机场货运出场通道，而离城市中心只有25km；通过城市外环公路（货运通道），到达HQ机场的距离不到40km，可作为城市快速物流集散中心。

3.项目功能设计

（1）货物进出口集散、中转、转运代理；

（2）货物进出口商检、报关代理；

（3）货物包装和流通加工服务；

（4）集装箱多式联运中转；

（5）综合性配套的行政和商务设施。

4.项目方案设计

根据当前物流形势的发展和市场调查，提出了两个方案（表2-7）。集两者之长，最后推荐甲、乙两者的混合方案，即计划基地物流库房的60%出售，40%留下自主经营；商务办公楼采用租赁的方式。

表2-7 方案分析表

5.方案经济评价

测算的项目现金流量如表2-8所示。

如果建成的70%的库房能在头3年按预期售出，使余下30%的库房能在头5年以70%的出租率运作，就表2-8的数据分析，（静态）投资回收期约为4.5年。在这之后，自营库房及商务楼，通过租赁，也可获得较为稳定的租赁费和物业管理收入，通过提供的物流代理服务也会获得一定得收益。至第20年累积（静态）总收益达1.62亿元，为初期总投资的55.0%。

表2-8 项目现金流量表（万元）

结论：PD机场的物流园区建设亦已起动，当地政府已向上级申报了项目建议书，而且规划地块为农田和小水塘，没有大的拆迁工程量。由于靠近交通主干道，有较理想的市政基础设施系统的衔接条件。此项目的回报较高，是一个具有潜力的项目。应该通过（详细）可行性研究，进一步做动态分析，为项目投资的最后决策提供依据。

问题：

（1）根据案例已知条件计算该项目如下经济效益指标：投资回收期、净现值、内部收益率。（备注：折现率i= 6%，基准投资回收期为10年，基准收益率为10%）（2）若该项目的总收入、库房出租率、房屋租赁价格的可能变化范围为±10%，试对该项目的净现值NPV进行敏感性分析。（备注：进行单因素分析）

（3）对该项目进行盈亏分析，求保本出售数量和保本出售价格。已知库房年均销售计划为3.35万/m2，若以库房出售3年期内每年分摊到的出售库房的建设成本作为销售固定成本，即为7859万元/年，库房的广告宣传等营销活动生产的可变成本预算为370元/m2 ，库房出售价格为3500元/m2。