乌审旗华宇工贸有限公司与西安雅荷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

乌审旗华宇工贸有限公司与西安雅荷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案 问题提示：合同约定了违约金，一方当事人以约定的违约金过低要求调高违约金，人民法院应否支持？ 【要点提示】 当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，人民法院不予支持。 【案例索引】 一审：西安市中级人民法院（2010）西民二初字第18号（2010年12月8日） 二审：陕西省高级人民法院（2011）陕民二终字第00005号（2011年9月23日） 【案情】 原告（二审上诉人）：乌审旗华宇工贸有限公司（以下简称华宇公司） 被告（二审上诉人）：西安雅荷房地产开发有限公司（以下简称雅荷公司） 西安市中级人民法院经审理查明：2006年12月12日，华宇公司与雅荷公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定：华宇公司购买雅荷公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城五路北侧的雅荷春天小区2号楼临街1—9号商业用房2340平方米，房屋总价款为2129.4万元，华宇公司于2007年2月1日前付清全部房款。合同还约定，出卖人雅荷公司应当于2007年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人华宇公司，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金等。华宇公司于2006年12月8日至2007年4月25日分五次向雅荷公司支付了商铺款共计2129.4万元。2007年10月14日华宇公司向雅荷公司书面提出商铺变更项目要求，言明对一层商铺1一9档非承重墙进行部分改动，并在部分商铺柱子间加做落地玻璃窗等。同年11月26日雅荷公司完成上述工程改造。2008年5月5日，雅荷公司向华宇公司出具承诺书，承诺：一、在七个工作日内将装修临时水电接通引入，并及时开始进行正式水、电、暖、弱电的安装施工；二、积极组织商铺门前道路施工，确保于五月底前行人畅通。本案所涉房屋于2007年9月29日通过了竣工验收。2009年8月26日在西安经济技术开发区建设工程质量安全监督站备案登记。华宇公司分别于2009年6月16日、6月29日以特快专递的方式向雅荷公司发函，要求其履行交房义务。2009年7月11日，华宇公司与雅荷公司办理了房屋交付手续。2010年6月23日，华宇公司以雅荷公司迟延交房730多天，按合同约定计算违约金155.45万元，不能弥补按该小区同等地段商业用房租金标准2007~ 2008年度月租金为65元/平方米，2009年月租金为85元/平方米计算出的租金损失365.04万元为由起诉，请求法院判令：雅荷公司向华宇

公司支付逾期交房造成的经济损失365.04万元。 被告辩称：该房屋在2007年9月就已具备交房条件，其曾多次电话通知原告收房，原告不来收房，理由是没找到承租人，导致双方迟延办理交接手续，逾期交房的责任应由原告承担。原告起诉已经超过2年诉讼时效。原告至今未将商铺出租出去，不存在实际损失。请求驳回原告的诉讼请求。 【审判】 西安市中级人民法院认为：华宇公司与雅荷公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。华宇公司按合同约定支付了全部房屋款项，雅荷公司未按期交付房屋，违反了合同中关于房屋交付期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。由于雅荷公司逾期交房，给华宇公司造成了一定的经济损失，现华宇公司请求按同地段2007、2008年度房屋租金的标准赔偿其损失，应予以支持。对于华宇公司提供的同地段房屋租金证明，雅荷公司虽提出异议，但并不主张进行鉴定，故华宇公司的损失应依照其提供的同地段2007、2008年度房屋月租金65元/平方米计算。雅荷公司2009年7月11日与华宇公司办理了房屋交接手续。华宇公司于2010年6月23日向法院主张其权利，因而，对华宇公司起诉之日前两年诉讼时效期间内的损失赔偿的请求予以保护，即损失的实际数额从2008年6月24日至2009年7月11日华宇公司收到房屋之日，共计1年零18天，其损失为1916460元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决： 一、在判决生效后十日内，雅荷公司支付华宇公司逾期交房损失1916460元； 二、驳回华宇公司其余诉讼请求。 一审宣判后，华宇公司与雅荷公司均不服，分别提出上诉。 华宇公司上诉称：一审判决关于迟延交房经济损失的计算，从起诉之日往前倒推仅支持两年，没有法律依据。合同约定的交房日期为2007年6月30日，但华宇公司所购买的房屋直至2009年8月26日才通过了备案登记，取得《工程竣工验收备案表》，具备了法定交付条件，故本案的诉讼时效期间应当从2009年8月26日起算，华宇公司的全部诉讼请求均未超过诉讼时效期间。请求改判一审判决，由雅荷公司在赔偿金额191.646万元的基础上，再增加赔偿华宇公司2007年7月1日至2008年6月23日期间的经济损失，共计365.04万元，雅荷公司承担本案的全部诉讼费用。 雅荷公司上诉称：1.一审判决事实认定不清。房屋交付的法定条件是竣工，2007年9月29日本案所涉房屋已经验收符合交房条件。雅荷公司虽然没有书面通知华

宇公司接房，但多次通过电话通知了华宇公司，根据合同附件的约定，书面通知的方式包括“电话传真”。事实上，华宇公司在2007年10月14日查看房屋时就已经知道所购商铺具备了交房条件。2.—审判令雅荷公司承担从2008年6月24日到2009年7月11日因逾期交房给华宇公司造成的经济损失191.646万元缺乏事实和法律依据，应予撤销。理由：（1）华宇公司在2007年10月14日要求雅荷公司对商铺进行改造的部分不属于合同约定的义务，且雅荷公司于同年11月26日前已按照华宇公司的要求改造完毕，华宇公司有意拖延接收房屋，故2007年10月14日之后的逾期交房损失应由华宇公司承担。（2）关于从2007年6月30日至同年10月14日的逾期交房违约损失，华宇公司提交的《承诺书》系伪造证据，《催交商铺通知书》上没有公章，该函件是否是催告函不能确定，也没有邮局已经送达的通知，且不能反映华宇公司向雅荷公司提出过逾期交房违约赔偿的要求，不能产生诉讼时效中断的法律后果。本案诉讼时效期间应当以华宇公司知道权利受到侵害之日为起算时间，华宇公司于2010年6月23日才提起诉讼，超过了两年诉讼时效期间。（3）华宇公司直到2009年7月11日才接收房屋，是因为其在接收房屋前一直未找到合适的承租人，一审法院将华宇公司的投资经营风险转嫁给雅荷公司存在不当。（4）按照合同约定，如迟延交房须按照已交房款日万分之一的标准承担违约金，华宇公司要求雅荷公司按照同时期同类地段房屋租金标准承担从2007年7月1日至2009年7月11日的逾期交房经济损失365.04万元，但未提供证据证明其实际经济损失，亦不符合违约金调高的法定条件。请求：撤销一审判决，驳回华宇公司的全部诉讼请求。 陕西省高级人民法院认为，本案二审争议的焦点问题是：（1）华宇公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。（2）雅荷公司是否构成违约及如何承担责任。 1.华宇公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。依据合同约定，雅荷公司应当于2007年6月30日前，将经验收合格的商品房交付华宇公司，但在合同约定的期限内雅荷公司未履行交房义务。华宇公司分别于2009年6月16日、6月29日向雅荷公司发出了《催交商铺通知书》，要求雅荷公司履行交房义务，本案诉讼时效因华宇公司主张权利而中断，华宇公司可以在2009年6月30日起两年内向人民法院主张权利。华宇公司于2010年6月23日提起诉讼，故未超过诉讼时效期间。原审仅对华宇公司起诉之日前两年诉讼时效期间内的损失赔偿的请求予以保护，于法无据，应予纠正。华宇公司关于其全部诉讼请求均未超过诉讼时效期间的上诉理

由符合法律规定，本院予以支持。雅荷公司关于华宇公司2007年10月14日前的逾期交房损失赔偿的请求已经超过诉讼时效期间的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。 2.雅荷公司是否构成违约及如何承担违约责任。合同签订后，华宇公司支付了全部购房款，雅荷公司未按合同约定的期限交付房屋。雅荷公司上诉称其多次通过电话通知华宇公司接收房屋，对此华宇公司不予认可，雅荷公司也未提供任何证据证明其此项主张，而华宇公司提交证据证明其分别于2009年6月16日、6月29日向雅荷公司发出了《催交商铺通知书》，要求雅荷公司履行交房义务。雅荷公司于2009年7月11日交付房屋，已逾期交房，构成违约，应当承担相应的民事赔偿责任。华宇公司在合同约定的交房期过后，于2007年10月14日，要求雅荷公司对房屋进行局部改造，雅荷公司按华宇公司要求进行了施工，并于同年11月26日完成改造，由此造成工期延长43天。因上述部分改造工程已经超出了双方约定的合同义务，该部分逾期交房的责任由华宇公司承担。故雅荷公司逾期交房的期间为2007年7月1日至2009年7月11日，其中扣除43天，共逾期699天。雅荷公司关于2007年10月14日以后的逾期交房责任应当由华宇公司承担的上诉理由部分成立。 关于本案是否调高违约金的问题。根据《合同法》第114条第1款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第28条“当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，本案合同中明确约定了的逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为商业主体的双方当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失。华宇公司认为合同约定的违约金低于其实际经济损失，主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）的规定以同年度同地段房屋租金标准调高违约金。对此，本院认为，首先，该司法解释第17条规定的适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额”，而本案商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金的计

算方式，故不应适用上述司法解释中关于按租金标准调高违约金的规定。其次，华宇公司在合同约定的交房日至实际交房日前并未将本案所涉房屋出租，也没有提供足以证明其实际损失的相应证据。且本案所涉房屋于2007年9月29日已经验收合格符合交房条件，及华宇公司要求对局部工程进行改造，对逾期交房损失的扩大有一定责任，故本案应当按照合同约定的逾期交房违约金的计算方式确定违约赔偿额。华宇公司主张按同年度同地段租金标准调高违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据华宇公司提供的2007、2008年度同地段房屋月租金65元/平方米认定损失赔偿额系适用法律错误，应予纠正。雅荷公司认为双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，不应当调高违约金的上诉理由，本院予以支持。依据合同中关于出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金的约定，雅荷公司应当向华宇公司支付违约金1488451元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，遂判决： 一、变更西安市中级人民法院（2010）西民二初字第18号民事判决第一项为本判决生效后十日内，西安雅荷房地产开发有限公司支付乌审旗华宇工贸有限公司违约金148.8451万元； 二、驳回乌审旗华宇工贸有限公司其他诉讼请求。 【评析】 关于违约金数额能否进行调整，以及如何对违约金数额进行调整，是实践中争议很大的一个问题。本案即是一个涉及违约金是否调高的典型案例。涉及的一个焦点问题是，在雅荷公司构成违约的情况下，华宇公司以合同中约定的违约金计算标准不足以弥补实际损失为由请求法院调高违约金，应否支持。 一、关于雅荷公司违约责任承担的认定 违约责任是民事责任的一种，是指合同当事人因过错不履行合同或者履行合同不符合合同约定条件而应当承担的民事责任。它是一种财产责任，具体表现为支付违约金、赔偿损失、继续履行等。违约责任的产生，以其所依附的合同有效为前提，只有当事人签订的合同有效，合同在当事人之间才具有相当于法律的效力，合同中所设立的权利和义务受法律保护。违约金是一种重要的民事责任形式，是由当事人协商确定的，是法律确立的合同自由原则的具体体现。《民法通则》第112条、《合同法》第114条第1款，均规定了违约责任的承担方式。本案所涉商品房买卖合同符合法律规定，合同为有效自无异议。双方

当事人在合同中约定了出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，即约定了违约金的计算标准。此种约定在性质上属于赔偿性的，它指明了违约后所需承担责任的具体范围。本案雅荷公司迟延交付房屋，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。所承担责任的范围原则上应依当事人的约定。 二、关于违约金应否调整以及法律适用 《合同法》第8条第1款规定了合同严守原则，即当事人对其约定应当严格遵守。这是《合同法》上合同自由的体现。但是合同自由不是绝对的，需要合同正义来规制。《合同法》第114条对约定违约金的情形规定了违约金的数额过高或过低时允许调整，正是体现了合同正义的精神。对于约定违约金数额调整的标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定了衡量约定的违约金是否过低的最重要、最根本的标准是违约造成的损失，衡量违约金过高的标准以违约金超过造成损失的30%,本文只讨论违约金是否过低这种情况。对于损失的内涵，《合同法司法解释（二）》第28条进一步确定该损失是实际损失。实际损失一般包括财产的毁损、减少、灭失和为减少或者消除损失所支付的费用。本案中，华宇公司以合同约定的违约金过低，要求调高违约金。对此，华宇公司首先应举证证明违约方在承担约定的违约金后还存在实际损失；其次应证明实际损失与违约行为存在因果关系。华宇公司未提供证据证明存在另行承租同等地段商铺存在支付租金损失，也没有将该商铺出租而不能获得预期租金的证据。在华宇公司不能证明其实际损失的情况下，二审法院考虑到合同履行中华宇公司要求增加局部项目改造延长了工期，对逾期交房损失的扩大有一定责任，且商铺经营本身具有商业风险等因素，对华宇公司要求调高违约金的主张不应支持。平衡了合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。 本案在适用法律上，一审法院同时适用《合同法》第113条、第114条；同时适用《商品房司法解释》第16条、第17条，对华宇公司请求以同地段2007、2008年度房屋租金的标准计算损失并判决赔偿，系适用法律错误。《合同法》第113条适用于当事人没有约定违约金的情形，第114条适用于当事人约定了违约金的情形，该两条针对的情况是不同的，只可选择其一，不能同时适用。《商品房司法解释》第16条是关于约定违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定。第17条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计

算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。两条规定不能同时适用，即不能既适用该司法解释第16条认为约定违约金过低，又适用第17条以合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，计算违约金。 （一审合议庭成员：范兰赵红亮朱瑞 二审合议庭成员：魏西霞郭顺利成芳 编写人：陕西省高级人民法院魏西霞 责任编辑：冯文生 审稿人：曹守晔）