实例说明-修建地下停车场产生的成本分摊 【精心整编最新会计实务】

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2018.06.10-2019.12.12
有可能出现收入与成本倒挂的问题,笔者建议国家税务总局以规范性文件的形
式明确地下停车场所计税成本的归集范围不包括土地成本,其取得土地使用权
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所支付的成本均在地上可售建筑物中分摊,这样既解决了企业税负的合理公平 问题,也便于实际操作.
后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计 方法的选择都离不开基本理论的指导。为此，要求我们首先要熟悉基本会计准 则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的 要求。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌 握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。要深入 钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大 叶，浅尝辄止。
划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所.
从地下停车场所权属的归属来看,分为属全体业主共有的且具有不可售性质
Fra Baidu bibliotek
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的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下停车场所.对不可售性质的停 车场所,其实质是一种公建配套设施,而对于专门设计、规划建造的可售的地下 停车场所,实际上是开发企业开发的一种产品类型. 其次,必须明确有关概念和本质.地下基础设施,是指专门为业主服务的且建 造于地面以下的基本公共设施,包括供水、供电、热力生产供应、排污、电信 以及地下各种管、网、线等各种设施. 企业单独建造的停车场所,不是专指建造停车场所的空间位置的单独,应当是 指在房地产项目开发中,在前期报批的规划、报建、设计中是否有专门的停车 场所建造安排.
的可售面积×可售面积单位工程成本.
第三,公共配套设施的税务处理原则有二.一是属于非营利性且产权属于全体
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业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其 建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理.二是属于营利性的,或产权归 企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其 他单位的,应当单独核算其成本.除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其 他一律按建造开发产品进行处理. 第四,31号文件第三十三条的规定并不是对建造的地下停车场所的例外处 理,应当是该通知第十七条的一个补充条款,即对公建配套未明确、未包括的范 围但在实际税务处理上可按公建配套来处理的单独补充.比如,按照有关法律的 规定,在房地产开发建设中,必须规划、设计、建造人防设施,由于开发企业在 开发项目地下建造的人防设施是不可售的设施设备及空间位置,但平时也可用 于业主停车等经营活动,属于”利用”地下基础设施形成的停车场所,因此应作 为公共配套设施进行处理. 结论 笔者认为,房地产开发企业建造的可售的地下停车场所如果是开发企业开发 的一个产品类型,在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建 筑物上是不合法的. 因此,对房地产开发企业所开发的产品应根据可否销售原则,严格按照财务会 计法规和税法的规定,准确归集和核算开发产品的计税成本,对可售而未售的开 发产品的计税成本,不得提前扣除,待实际销售时准予扣除. 建议 考虑到房地产开发企业建造的可售地下停车场所的实际情况,在后期销售时
“利用”地下基础设施形成的停车场所,是指开发企业在建造地下基础设施
时附带形成的,可供部分业主临时停车的空间位置,不是开发企业为了业主停车 而专门建造的停车场所.因此,利用地下基础设施形成的停车场所与开发企业通 过规划、设计而专门建造的地下停车场所不是同一个概念,二者有本质的区别. 再其次,必须正确理解有关税收政策. 第一,房地产开发企业计税成本对象的确定必须坚持”可否销售原则”.开发 产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外 经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够 对外经营销售的成本对象. 第二,开发产品计税成本的计算方法是,已销开发产品的计税成本,按当期已 实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认,即可售面积单位工程成本= 成本对象总成本÷成本对象总可售面积,已销开发产品的计税成本=已实现销售
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实例说明:修建地下停车场产生的成本分摊 【2018年最新会计实务】
【2018年年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】 案例 某房地产开发企业 2008年开发建设了一个普通标准住宅小区,总可售面积为 3.5万平方米.其中,住宅 3 万平方米,地下一层、地下二层停车场 5000平方 米.2010年初小区开始销售,到 2010年末除地下停车场所未售外,住宅全部销 售完毕.企业办结竣工结算并确认实现收入 1.48亿元,管理费用、销售费用、 税金及附加等共计 1862万元,项目可售面积总成本为 1.225亿元,可售面积单 位计税成本为 3500元/平方米.该企业在申报缴纳企业所得税时,根据《国家税 务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税 发[2009]31号,以下简称 31号文件)第三十三条规定,把利用地下基础设施形 成的停车场所作为公共配套设施进行处理,计算应缴企业所得税为 172万元 [(1.48亿元-1.225亿元-1862万元)×25%]. 对上述税务处理结果,税企双方存在两种观点.一种观点认为,开发商建造的 地下停车场所,在进行所得税处理时,应通过判断车库是否拥有产权、是否可售 来决定车库建造成本的分摊;另一种观点认为,开发商建造的地下停车场所,作 为公共配套设施进行处理,与有无产权、是否可售没有关系,其建造成本应全部 分摊到其他开发产品中去. 法理分析 首先,根据建造的目的不同,房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类: 一是在建造地下基础设施时附带形成的空间,后期可供停车的场地;二是通过规