都市副中心人口规模及核心区用地规模探讨_以沈北道义地区总体发展规划为例
沈北新区历版规划回顾与转型发展思考
略 ，对 以后 沈 北 新 区整 体 发 展 提 供 了完 整 的构 思 和 导 向 型 安 排 。 与 此 同 时 ， 为 响应 十 八 大提 出加 速 实现 新 型城 镇 化
现周期的变化决 定了城市 生命 周期的变化。因此 ，本文以 沈北新 区２ ０ ０ ６ 年 以来城 市规划 发展 为研 究 内容 ，分析 沈
城 市发展阶段理 论提出 ，城市 发展 具有生命 周期 ，一
个城 市从 年 轻 的增 长 阶段 开 始 ，过 渡 到 中年 的稳 定 阶段 ， 再 到年 老 的 衰 落 阶段 ，然 后 进 入 下 一 个 发展 周期 。城 市 出
园 、Ｊ ｌ ： ￣ Ｐ 航 空 新 城 等规 划 ，将 规 划 研 究 的视 野 拓 展 到全 域
２ ０ ０ ６ 年沈北新 区成立之初 ， 《 蒲河新城 的战略规划与
总 体 发 展 规 划 》引 导 了沈 北 新 区 早 期 发 展 ，规 划 确 定 了沈 北 新 区是 以农 产 品 深 加 工 和 科 技 创 新 为主 导 的产 业 新 城 ， 是沈Ｐ Ｂ Ｊ Ｌ ￣ ］ ｉ 生 态 宜居 新 城 。 ２快速发展 的规划建设阶段 （ ２ ０ ０ ７ ～ ２ ０ １ ０） 在 “ 十 二 五 ”时 期 跨 越 式 发 展 契 机 下 ，沈 北 新 区编 制
飞示范 区为 目标 ，充分发挥 大学城科技创新优势 ，将沈北
新 区打造 为中心城市新都 心、新兴产业集聚 区、现代 生态
新城 区。
３ ． 全 面 建 设 阶段 （ ２ ０ １ １ ～ 至今 ） 在 全域 规划 的基础 上 ，蒲河 新城掀 起 大规模 建设热 潮 ，新 区充 分认 识 到 不 能忽 视 规 划 对 全 域 范 围 内其 他 区块
中规院沈北新城总体发展概念规划PPT课件
（１）“超”优越的交通条件
（2）智力资源
拥有“4铁、8路、4轨”的交通资 大专院校，共计12所（沈阳15所），重点中
源
学5所、职业学校3所，形成沈北大学城。 拥有专业技术与管理人员4000余人，
13
（3）良好的经济发展基础
新城子区2005年GDP 101.2亿，比2000年翻了一番， 年均增长18.1%（13%-15%）
4
２、４个工作层次
► 沈北地区总体发展研究 ► 沈北新城总体发展研究 ► 蒲河两岸城市设计 ► 沈北新城中心区城市设计
5
范围重点落在哪里？ 突破重点落在哪里？
第1个范围，沈北地区 第2个范围，沈北新区 第3个范围，沈北新城 第4个范围，重点区域
战略发展空间范围 对应的行政区划范围 战不略需落特实别与界行 定动范范围围 必战然略涉落及实不与必 行界动定范范围围
产业结构： 1997－－ 2003年
10.3%、45.2%、44.5%，0.75%、42.09%、57.16% 第一产业比重下降了9.55个百分点，第二产业下降了3.11个百 分点，第三产业上升了12.66个百分点
就业结构： 1997－－ 2003年
33.40万人、40 万人 0.7 万人、39.4 万人
规模以上工业企业278家，实现产值145亿元，是2000年的14.4倍。 拥有一批知名高新技术企业。
(２)工业经济发展质量较高
全市税收的重要贡献单位 企业亏损面低于大东、铁西、苏家屯三个重要的工业区。 在全市开发区中亏损企业最少。
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(３)形成有一定的优势和竞争力的行业
①有明显重要度和 竞争能力的行业
（producer services） • 传统的工业将会逐步推出中心城区向郊区扩散 • 在郊区形成若干个工业生产中心
都市副中心人口规模及核心区用地规模探讨_以沈北道义地区总体发展规划为例
都市副中心人口规模及核心区用地规模探讨——以沈北道义地区总体发展规划为例陈君丽摘要：在我国大量建设都市副中心的背景下，对都市副中心人口规模、核心区用地规模及其开发强度进行预测显得尤为重要。
本文旨在对此问题进行研究方法的归纳与探讨，并结合实际项目—沈北新区道义地区总体发展规划为例加以具体说明，希望通过此研究能找到一种合理的都市副中心人口规模、核心区相关规模及其开发强度的预测方法。
关键词：都市副中心、人口规模、用地规模、就业密度、容积率1.前言1.1.研究背景和意义随着我国城市化进程的快速发展，国内各大城市为缓解城市中心过于集中造成的建设压力，纷纷对城市空间进行拓展，新城建设成为主要解决手段，新的都市副中心建设也随之兴起。
在此背景下，对都市副中心的人口规模、城市核心区的相关规模及开发强度进行研究显得极为迫切和重要。
本文旨在对此问题进行研究方法的探讨，以沈北新区道义地区总体发展规划为例具体说明。
《沈阳市四大空间发展规划（2006）》确定沈阳市“东优、西进、南拓、北统”的发展战略，如图1.1：沈阳城市空间发展战略。
同时，2006年10月，沈北新区经国务院批准正式成立，成为沈阳城市空间向北拓展的起步。
新区位于沈阳北部，如图1.2：沈北新区区位图。
规划面积1098平方公里，是沈阳城市发展四大空间战略的向北门户，享有市级经济管理权限。
道义地区是沈北新区蒲河新城的三个经济技术开发区之一，规划面积约150平方公里。
道义南侧紧邻沈阳三环路，具有便利的交通条件，作为蒲河新城建设的启动点，担任着带动辉山和虎石台两个经济技术开发区发展的重任。
本次规划在大量研究国内外新城建设、都市副中心建设的基础上，结合沈阳城市空间向北拓展，沈北新区蒲河新城成为未来城市经济增长点的发展目标，从社会经济、交通条件等方面考虑，将沈北新区蒲河新城道义地区定位为：沈阳都市副中心。
对该副中心的人口规模、城市核心区的相关规模及开发强度进行研究，将为规划设计和城市规划管理实施提供合理的参考依据，以指导新城建设的顺利进行。
沈北新区市政配套与房地产市场调研报告
具体城建细化
➢基础设施建设方面，重点构建“九横九 纵”、“两环线”的大交通网络，打造半小 时经济圈 ➢推进电力、热力、供气、给排水等公共基 础设施建设，提升全域范围内基础设施承载 能力 ➢生态区建设方面，从循环经济、节能减排、 生态绿网和生态水系四方面入手，搭建生态 绿网体系，发展循环经济，全面提升生态环 境质量
一、沈北新区概况
沈北规划——生态宜居区域，六大特色产业
沈北新区规划：沈阳官方明确表 示，沈北新区的发展目标是城市 化，也就是在沈北地区再造一座 “生态沈阳城”
> 沈北新区集中培育发展六大特色优势产业，东北亚科 技创新、东北地区物流仓储中心、最具魅力的生态宜 居城市、东北地区旅游休闲之都和教育文化产业等；
新玛特 商
华润万家
1、建面：1.5 2、功能：超市、 百货、餐饮
商 商商
福瑞佳购物
1、建面：1.7万平 2、内容：购物、休 闲、餐饮、娱乐
商
奥特莱斯
1、占面：8万平 2、功能：购物、 娱乐、停车场
沈沈北北新新 区区沈 北 新 区
已建成
在建中
已建成但未开业
二、沈北新区市政配套情况
2、沈北新区教育、医疗配套现状简介
一、沈北新区概况
沈北版块——共分为道义板块、虎石台板块和辉山板块
新城子技术开发区
道义板块
虎石台板块
辉山板块
三大功能板块特点：
道义大学城——基础较好， 城市化蔓延区 紧邻沈阳北三环，是与城市距 离最近的功能板块，道义大学 城的建设承接了皇姑区的城市 感，成为沈阳城市化蔓延区， 已有区域外人口前来置业。
沈北规划——沈北新区十二五期间将努力建成“中心城市新都心、新兴产业 集聚区和现代生态新城区”
沈阳市沈北新区农村居民点用地及潜力分析
年沈北新 区北部 ８个乡镇农 村居民点用地共计 ５６ ． ０４ ８
占土地总面积 的 ９ ０％ ， 民点用地现状
收 稿 日期 ：０ ７—１ ２ ２０ ２— ７
．
摘
要 ： 阳市沈北新 区是 国务院正式批 准的开发 区， 沈 进行新 区农村居 民点用地的整理 可为进 一步开展 城市建设 用地增
加和农村建设用地减 少挂钩 工作打下 良好的基础。在对 项 目区农村居 民点用地现 状进行分析 的基础 上 ， 对其农 村居 民点土
地整理潜力进行初步测算， 出当前土地整理可 实施的途径 ， 提 并为新农村建设 的具体 实施提供理论依 据。
区、 天津滨海新区、 郑州郑东新区之后第 ４个国务院正式 批准成立 的新区。新 区由沈阳市北郊区新城子区与沈 阳 辉山农业 高 新技 术 开发 区合并 组建 而成 ， 区面 积 新
１ ９ ｍ ０ ８ｋ 。
１３ ． 家庭规模为 ３５人／ ， 中马刚乡人均 、 ３２４ｍ ， ． 户 其 户
作者简介： 孙琳（９ ３ ） 女 ， １８ 一 ， 辽宁沈 阳人， 在读硕士研究生， 研究方向： 土地利用与信息技术。 通讯作者 ： 王秋兵 。
维普资讯
５ 期
孙琳等 ： 阳市沈北新 区农村居 民点用地 及潜 力分析 沈
１９ ５
据 ２０ 年沈阳市农村统计年鉴 ， 匕 ０６ 新区北部共有
基础设施建设的成本 ， 不利于人 口与产业的聚集 ， 阻碍 了
农村城镇化的发展。 ２２５ 居 民点内部环境较 差 ．． 沈北新 区内部居民点各
家各户独立成形 ， 各类禽畜散养于户 内， 道路宽窄不一 ， 大多是土路 ， 雨季雨 水难排 ， 环境较 差 ， 响居 民正常 影
沈阳市沈北新区新城子现代农业经济区总体发展规划
社会
经济
环境
? 统筹城乡资源配置，明确城乡承载能力和空间管治
? 统筹城乡空间布局，确定城镇空间架构和功能布局
? 统筹城乡人口分布，确定城镇人口和建设用地规模
民意调研
等 级
镇村名称
新城子
中 清水台 心 镇 财落
兴隆台
黄家 中 心 依路 村
石佛寺
特 中寺 色 村 马泉沟
城乡统筹管理平台
城市地区 空间 农村地区 城市建设用地 非城市建设用地
产业
1、方法创新
? 产业布局强调城乡产业发展的互补性，通过农村地区现代农业规模生产，农业科学技术的 推广实施，以及城镇内涉农工业、服务业的支撑保障、农业经营方式组织制度的改革创新，形 成现代农业的产业化发展、集约化经营、企业化管理、社会化服务的运行体系，构建优势叠加、 劣势互补、产业协调的区域综合经济体。
沈北新区历年产业结构比较
第一产业
第二产业
第三产业
2000000
1500000
1000000
500000
0 2006年
2007年2ຫໍສະໝຸດ 08年实施效果? 城乡统筹空间布局有序进行
按照规划确定的城镇村体系结构安排，沈北新区有序地开展村屯迁并的工作，以农民专业 合作社为载体，大面积开展土地流转工作。同时陆续开始进行了财落、清水台、新城子中心 镇的农民新型社区及相关配套的集约建设，加速推进了沈北城乡统筹的步伐。
农资 交易
物流 仓储
服务业
农产品 贸易
技能 培训
技术咨 询
2、技术创新
? 运用资源评估的空间布局方法。对区域重要的城镇建设、矿产资源、 文化资源、生态资源进行系统评估。 ? 运用GIS 技术手段将众多的评价因素进行叠加确定沈北新区的空间管 制区划。
加快核心区建设 打造沈阳新引擎
加快核心区建设打造沈阳新引擎——沈北新区加快实现“二次飞跃”系列报道之一核心提示为全面贯彻市委提出的实现沈北新区“二次飞跃”战略部署，沈北新区牢牢把握城镇化建设加速、国家级经济技术开发区获批两大历史发展机遇，高起点开局，高水平建设核心区，全力打造沈阳老工业基地全面振兴新引擎。
3月11日，省委常委、市委书记曾维考察调研沈北核心区建设时，要求抢抓难得机遇，保持发展激情，突出工作重点，狠抓任务落实，全力推进沈北发展，加快实现二次飞跃。
随后，沈北新区积极学习、贯彻曾维书记讲话精神，迅速在沈阳北部掀起了建设核心区，打造沈阳新引擎的新热潮。
抢抓机遇全新升级发展空间党的十八大报告提出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。
“四化同步”的加速推进，辉山开发区晋升国家级开发区，为沈北新区提升发展空间、实现可持续发展带来了难得的机遇。
沈北新区牢牢抓住这两个重大机遇，全力推进核心区和辉山经济开发区空间规划，站在第三代城市典范的角度顶层设计、科学布局，使之成为沈阳老工业基地加速振兴的重要引擎。
抢抓机遇，需要思想先行。
市委市政府高度肯定了沈北核心区的空间规划、功能定位和产业布局。
沈北新区迅速行动、狠抓落实，迅速把思想和行动统一到了曾维书记讲话精神上来，把全区优势资源要素集中到核心区建设和辉山开发区建设两项重点工作任务上来。
全区党员干部不争论、不折腾，集中精力、聚焦重点。
抢占先机引领新一轮建设热潮沈北核心区，是沈北新区在前期发展的基础上确立的一个新的制高点，建设核心区将极大地聚集沈阳北部发展能量，形成区域发展的新动力、新的增长点。
如今，沈北核心区城市设计及中央公园景观设计方案已基本完成，并编制形成了专项规划，征地拆迁工作全面启动；20条道路正在施工设计，道义大街改造工程已开始招标，4月份将全面开工建设；沙溪酒店用品城已全面建设，已开工7万平方米的中国医科大学附属盛京医院即将新开工10万平方米，22亿元的盟宝商业综合体、22亿元的太湖明珠商业综合体、15亿元的中铁十九局商住等项目也已经进入施工阶段，投资29亿元的传奇动漫产业城已经签约入区，众多高度市场化运作的项目成为该区高速发展的引擎。
沈阳现代化都市圈副中心城市建设问题研究
基金项目:辽宁省社科联2022年度辽宁省经济社会发展研究课题 关于辽阳市统筹建设沈阳现代化都市圈重要副中心城市问题研究 (2022lslwzzkt -027)㊂作者简介:刘源(1980-),男,四川德昌人,经济学博士,沈阳工业大学商贸学院讲师,研究方向:经济与金融;贺诗妤(2003-),女,四川德昌人,成都理工大学管理科学学院工商管理类专业本科在读,研究方向:公司金融㊁经济与金融㊂地位,汇率整体呈现上扬趋势,一方面东莞传统制造业多依赖国外需求与订单,属于外向依赖型产业,对汇率变化较为敏感,汇率上涨会直接影响其收益;另一方面,东莞传统制造业技术含量不高,核心竞争力主要源于价格,汇率上涨导致产品价格与国外其他企业产品相比不再具有明显优势㊂转型并非一朝一夕能够完成,目前只能通过控制成本甚至降低产品质量等方式加以应对,容易造成恶性竞争㊂4.3㊀环境保护压力增大,提升企业成本环境保护需要更换环保设备㊁加强排污管理㊁配备专业人员,增加企业经营成本与财务压力㊂东莞传统制造业包含纺织服装鞋帽㊁食品粮油㊁现代家具㊁造纸及纸制品㊁玩具及文体用品㊁化工制品㊁包装印刷产业等,会造成较为严重的水污染㊁土壤污染㊁大气污染等,尤其东莞传统制造业企业多为小微企业,多使用简单粗糙的制造技术与工艺,缺乏环境保护意识与规范系统的环境保护措施㊂随着国内环境保护条例逐渐完善,这些企业都会成为重点管控对象㊂5㊀结语东莞传统制造业如何主动适应经济发展格局的转变,推动行业高质量发展是当前亟待解决的关键问题㊂本文对东莞传统制造业拥有的优势㊁劣势及面临的机会㊁威胁进行了梳理与分析,为东莞传统制造业转型升级提供了一定依据,有助于其科学发展㊁完成产业升级㊂参考文献[1]张晨霞,俞萍萍.数字化转型与双循环新发展格局[J ].云南财经大学学报,2023,39(03):81-97.[2]沈铭辉,李天国.全球价值链重构新趋势与中国产业链升级路径[J ].新视野,2023,(02):70-78.[3]石建勋,朱婧池.全球产业数字化转型发展特点㊁趋势和中国应对[J ].经济纵横,2022,(11):55-63.[4]吕明元,程秋阳.工业互联网平台发展对制造业转型升级的影响:效应与机制[J ].人文杂志,2022,(10):63-74.[5]J.Q.Li ,F.R.Yu.Industrial Internet :A Survey on the Enab-ling Technologies ,Applications ,and Challenges [J ].IEEECommunications Surveys &Tutorials ,vol.19,3.2017:1504-1526.沈阳现代化都市圈副中心城市建设问题研究以辽阳市为例刘㊀源1㊀贺诗妤2(1.沈阳工业大学商贸学院,辽宁辽阳111003;2.成都理工大学管理科学学院,四川宜宾644000)摘㊀要:党的二十大报告提出必须完整㊁准确㊁全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局㊂为深入贯彻新发展理念和进一步夯实双循环基础,打通沈阳都市圈内 政㊁经㊁商㊁贸 梗阻,需要构建圈内城市在交通㊁行政㊁服务㊁市场和产业方面的一体化与协同化发展新格局㊂因此,沈阳现代化都市圈及其副中心城市的建设成为关键㊂本文以辽阳市为例研究如何进一步加快沈阳副中心城市建设和主动融入沈阳现代化都市圈的问题,具体阐述了辽阳市如何抓住矛盾,突出重点,打通堵点,贯通生产㊁分配㊁流通㊁消费各环节以实现区域供求动态均衡㊂结果发现,辽阳在建设沈阳现代化都市圈副中心城市方面还面临不少问题和挑战,应当抓住机遇,明确方向,突出重点,以特色功能型副中心城市为建设目标,主动融入沈阳现代化都市圈㊂关键词:都市圈;副中心;城市建设中图分类号:F2㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀doi:10.19311/ki.1672-3198.2023.20.0050㊀引言国家发改委发改规划 2019 328号文‘关于培育发展现代化都市圈的指导意见“出台,标志着我国 都市圈时代 正式开启㊂2020年我国提出加快构建以国内大循环为主体㊁国内国际双循环的新发展格局㊂2022年,党的二十大报告进一步强调了上述思想㊂新发展理念和双循环格局,对城市发展和建设来说就是要着力提升城市之间供给体系的关联性和统一性,促进创新性,努力打造城市群内有活力的经济循环,这也是辽宁省在 十四五 期间各城市制订发展规划和进行城市建设的㊃21㊃重点㊂因此, 沈阳现代化都市圈 及其副中心城市建设的相关问题日益重要㊂1㊀辽阳建设成为沈阳现代化都市圈重要副中心城市的基础1.1㊀沈阳现代化都市圈的建设思路历史上,我国城市发展经过了城镇化㊁城市化㊁都市圈㊁城市群和大湾区这样几个阶段㊂ 都市圈 概念的范围和层级都没有 城市群 大,但为什么 都市圈 现在受到重视,就是因为新发展理念和新发展格局要求城市之间建立畅通㊁协调和一体的联系, 都市圈 因强调城市之间紧密协调的内在关系而进入决策视野㊂根据发改委的解释,都市圈是城市群内部以超大㊁特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心,以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态㊂目前,我国仅有南京㊁福州㊁成都㊁长株潭㊁西安㊁重庆和武汉七大都市圈获批㊂最热门的北京㊁上海㊁广州㊁深圳㊁杭州和宁波等六大发达城市群无一获批,显然都市圈的认定标准与经济发达程度或城市群规模大小并无直接因果关系,而是以 圈 为标准进行评判,关键是看城市之间有无真正协同发展的可能㊂因此,协同化㊁一体化和同城化是申报成功的关键㊂如果城市之间没有建立在交通㊁服务和市场等方面的一体化关系,没有在同城化㊁协同化和破除城际梗阻方面取得实质进展,那么城市群的发展就不能给域内中小城市带来活力和动力㊂如果在城市群内部中心城市自身都 吃不饱 ,还需要周边城市 输血供氧 ,则城市群的发展就会走向僵化,还会带来大城市病㊂因此,城市发展需要引入 圈意识 ,挺进 圈时代 ㊂1.2㊀辽阳建设沈阳现代化都市圈副中心城市的现实基础辽阳建设沈阳现代化都市圈副中心城市具备现实基础㊂纵览历史各种版本以沈阳为中心的城市群建设,辽阳均属于关键节点㊂沈阳现代化都市圈的前身是2010年4月经国家批复的沈阳经济区新型工业化综合配套改革试验区(以沈阳为中心,包括沈阳㊁鞍山㊁抚顺㊁本溪㊁营口㊁阜新㊁辽阳和铁岭8市)㊂2017年,为突出沈阳的首位度,沈阳经济区范围重新调整为:沈阳㊁鞍山㊁抚顺㊁本溪和辽阳5个城市㊂都市圈概念提出后,根据辽宁省政府2020年的提法,沈阳都市圈包括:沈阳㊁鞍山㊁抚顺㊁本溪㊁阜新㊁辽阳㊁铁岭和沈抚改革创新示范区等8个经济体㊂上述表明辽阳地理位置优越,处于沈阳为中心的最短半径,向北承接沈阳和沈抚改革创新示范区,向南辐射鞍山,向东连接本溪,向西遥望阜新,具有建设成为都市圈重要副中心的基础条件㊂另外,辽阳作为沈阳都市圈重要副中心,就是要当好沈阳都市圈的联络员,分担沈阳中心城市的部分功能并弥补短板,促进周边区域的全方位通联㊂辽阳处于沈阳和鞍山之间,与两市可以建立更为紧密的同城化和一体化关系,东部带动本溪㊁抚顺和丹东,南部连接营口㊁大连等出海口,西部与盘锦㊁锦州㊁阜新和朝阳通过高铁或中环高速线相连,具备建成圈内产业协作㊁城际智慧物流和特色文旅休闲副中心的条件㊂2㊀辽阳建设沈阳现代化都市圈重要副中心的挑战辽阳属于经济有活力㊁工业较强㊁财政负担较小和人民生活水平较好的城市㊂经济规模强于周边的本溪㊁抚顺㊁阜新和铁岭等城市,地理位置优越,一体化㊁同城化和向外辐射的能力较好㊂辽阳曾经提出的 把辽阳建设成为新老城区跨河而立的滨水型城市 全域城镇化 工业和产业特色化 等一系列目标大都已经实现㊂目前,从建设沈阳现代都市圈重要副中心城市的标准来看,辽阳市还面临五大挑战㊂一是辽阳城区人口少,经济规模小,年均经济增速不高,服务业比重偏低,人口长期负增长㊂二是辽阳与周边城市的同城化㊁一体化和产业协同化发展不足㊂G91辽中环线是沈阳都市圈的物理轮廓,辽中环高速路横向联系辽中㊁本溪和抚顺,再通过G202沈海高速和哈大高铁连接鞍山和沈阳㊂这些物理连接虽然加强了 中心 外围 联系,但辽阳与其他外围节点的城际连接还很不足㊂辽宁省虽然有意识强化了沈抚㊁沈本和沈 辽 鞍的交通㊁信息和体制连接,但离都市圈标准还有很大差距㊂辽阳南距鞍山30公里,北距沈阳74公里,如果在同城化和一体化方面不能让人满意,产业协同就更加困难了㊂只有沈㊁辽㊁鞍一线形成同城化发展格局,才能自然将沈抚新区㊁抚顺和本溪等城市巩固为都市圈㊂三是辽阳的支柱产业是石油化工㊁有色金属㊁机械加工㊁装备制造,是供给侧结构性改革的重点,但目前取得的改革成效还不明显㊂四是辽阳的城市建设需要进一步提升㊂副中心也是中心,作为副中心城市还需要进一步加强城市建设,高标准编制国土空间规划,推进基础设施㊁公共服务㊁产业发展和生态建设,着力提升城市功能品质㊂五是辽阳的环境生态效益还存在不足㊂辽阳化工产业较为集中,工业污染问题不容忽视㊂2020年,辽阳工业废气排放总量16111亿立方米高居全省第一,工业烟粉尘排放量16271吨高居全省第二,废气治理设施数量偏少仅居省内第七㊂㊃31㊃3㊀辽阳加快建设沈阳现代都市圈重要副中心城市的政策建议3.1㊀着力提升 沈 辽 鞍 沿线的同城化和一体化水平1小时交通圈是都市圈建设的硬性标准,同城化和一体化是关键㊂缩短中心城市与副中心城市的交通可以促进经济发展,有利于沿线区域全要素的合理配置,增强地区发展活力㊂另外,辽阳在沈阳都市圈内交通的南北轴向特征明显,与东西两翼的城际联系比较薄弱,单纯依靠辽宁中环线并不能保障辽阳在南部区域的交通枢纽地位,增加了副中心建设难度㊂应以优化城际交通为重点,努力实现沈阳都市圈南部地区的同城化均衡发展,进一步强化南部核心区的一体化发展新格局㊂3.2㊀打造辽沈产业协同发展聚集区目前,沈阳和辽阳的关系仍处于 核心 边缘 模式㊂沈阳产业的优势是装备制造业,辽阳在传统化工㊁有色金属和机械加工等方面基础扎实,可以主动融入沈阳的汽车㊁机床制造㊁化工和有色金属深加工产业链㊂不过,产业的移出和移入牵动利益,需要悉心规划,形成协同发展的长远格局㊂产业园区是产业协同的重要载体㊂辽阳现有的产业园区各具特色㊂传统产业有以机械加工为主的白塔铁西工业园区和老工业区;(1)石化方面,辽阳高新技术产业开发区是国家新型工业化产业示范基地和国家芳烃及精细化工高新技术产业化基地;(2)机械制造方面,辽阳经济开发区主要从事钢材加工㊁机械制造㊁汽车内外饰件和模具加工等传统低附加值行业;(3)新兴产业方面,辽阳信息产业园和辽阳创新产业园的相关建设还在探索中㊂当前问题是现有产业园区缺乏与沈阳相关产业的协同配合,可考虑创建 辽沈协同开发区 ,在信息研发及成果转化㊁产业加工制造㊁高端企业集聚㊁跨境电子商务㊁仓储物流㊁生活配套和园区生态等方面发力,围绕新能源㊁新材料㊁新技术等产业破题,积极布局新能源和新材料产业,与大数据和人工智能深度融合,实现产业升级再造,要在新兴领域打造出新的龙头,要依靠 专精特新 思路孵化和培育更多优质公司㊂3.3㊀分类改革 老字号 企业实现产业转型升级石油化工㊁有色金属㊁机械加工㊁装备制造是辽阳的 老字号 企业㊂石化方面多数产品深度不够,产业链条不长,科技创新不强;辽阳铝材和机械加工规模较大但产业链短,辐射带动作用有限;辽阳铜业有一定特色,但产品单一,以铜板带及线材为主,其他铜产品所占比重低,开拓下游产业市场难度大;辽阳装备制造龙头企业较少,产业集中度低,缺乏核心技术和关键装备,精加工和产品配套能力弱;冶金和钢铁深加工也存在规模小㊁能耗高㊁技术落后㊁低端化和附加值低等难题㊂因此,一是要依托辽阳高新技术产业开发区和文圣区庆化厂区,通过发展新材料延伸下游新兴高端精细化工产品,向新能源㊁新材料㊁集约化㊁绿色化㊁服务化和智能化方向转型升级,打造全新面貌的超大规模芳烃及精细化工产业集群;二是以下辖的灯塔市日用化工产业园区为载体,以日化原料龙头企业华兴集团为依托,打造北方最大的日化产品基地,理顺产业链条,淘汰落后产能,积极引入集约化㊁绿色化和高端化的新型日化产线;三是遵循 原材料 初加工 深加工 应用 再生金属 的产业逻辑完善产品价值链,带动电子信息㊁汽车零部件㊁建筑材料等相关产业发展;四是依托铝材优势发展汽车铝材㊁饰品㊁新能源和零部件等相关产业,加强与长春㊁沈阳及南方新能源汽车零部件企业的对接,打造新能源汽车服务型产业示范园区;五是重视冶金和钢铁深加工产业的升级,以刘二堡工业园区㊁兴隆工业集中区和灯塔市日化工业园区为载体推进钢铁产业升级,形成深加工优势聚集区,建设高端数控加工中心,解决金属精密加工难题;六是对接沈阳装备制造业,积极建链㊁延链和补链,打造辽阳特色服务型装备制造业体系;七是在 碳达峰 ㊁ 人达峰 ㊁新能源和新材料产业背景下,大力发展具有广阔应用前景和市场容量大的 新字号 企业㊂3.4㊀明确辽阳功能型副中心的特色定位辽阳优势是处于沈阳都市圈南部中心,交通便利,工业基础扎实,民营经济活跃,历史㊁文化㊁产业和旅游都有一定特色,气候适宜,风景秀丽,城市发展前景开阔,可塑性大㊂因此,作为沈阳都市圈副中心,辽阳可定位于产业协同的副中心㊁创新发展的副中心㊁人才培育的副中心㊁金融对接的副中心㊁智慧物流的副中心,以及宜居㊁休闲㊁养老㊁温泉㊁皮草和旅游等特色文旅休闲服务中心㊂同时,辽阳也应重视经济㊁社会㊁文化㊁历史和生态的综合效益,努力建设成为创新之城㊁机会之城㊁文明卫生之城和宜居宜业之城㊂参考文献[1]闫广华.沈阳都市圈地域范围界定与圈层结构划分[J].长春教育学院学报,2017,33(12):49-51.[2]姜伯平,任泉霖.超越工业传统:城市空间结构演化视阈下的沈阳都市圈的构建逻辑[J].辽宁省社会主义学院学报,2020,(03):96-102.[3]李迎秋,董志勇,王亮,等. 一带一路 背景下沈阳都市圈建设路径研究[J].城市住宅,2020,27(11):61-64.㊃41㊃。
沈北新区简介(2016)
聚智沈北开拓创新共赢未来沈北新区人民政府尊敬的各位企业家朋友们:下面简要介绍一下沈北新区的发展情况:一、明确发展定位,核心竞争力显著提高2006年10月沈北新区经国务院批准成立,规划面积819平方公里,常住人口50万。
按照市委、市政府?再造一座‘生态沈阳城’?的战略部署,沈北新区坚持建设?中心城市新都心、生态田园新都市、新兴产业集聚区?三大目标,抓实?壮大总量、优化空间、提升环境、改善民生?四大任务。
经过近十年的努力,新区经济社会快速发展,现已成为国家级经济技术开发区、国家生态区、国家可持续发展实验区、全国科技进步先进区、中国最具投资潜力创新型生态区、国家级农业科技园区、沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革先导示范区。
一座崭新的智慧创新之城、产业集聚之城、生态宜居之城正在沈阳的北部迅速崛起。
二、发挥比较优势,实现跨越式发展新区位于东北城市走廊中心地带,紧邻沈阳母城,是沈阳市重点发展的四大发展空间之一,境内有辉山、帽山、七星山和蒲河、辽河、长河等7条河流,水面积率达到8%,建成区绿化率达到42%,山水相映,风景秀丽,是沈阳生态最优、环境最美的地区。
域内景观路网?八横十纵?,交通便捷,地铁2号、4号1线直通城市中心;规划中的沈阳新北站坐落新区;外部交通通快畅达,京哈、哈大、沈抚、沈丹、沈吉等高速公路快速连接周边城市,1小时交通圈内聚集着鞍山、抚顺、营口等7个大城市,覆盖人口2400万;区内供水、供电、燃气、通讯等设施配套完善,教育、医疗卫生、文化体育等公共服务设施齐全,各项城市服务功能十分健全。
新区是沈阳大学城、职教城所在地,汇集了辽宁大学、中国医科大学、沈阳航空航天大学等21所高等和高职院校,在校师生27万,形成了集高等教育、职业教育和基础教育为一体的完整教育体系,拥有博士后工作站8家、科研院所11家、重点实验室26个,每年向社会输送的各类人才超过5万人。
同时,依托大学城的科教资源优势,按照?以众包促众创引众筹?的总体发展思路,用创新驱动创业,激发新区内生动力,全力打造沈北国际科技创新中心,建立融知识、技术、资本、人才、文化为一体的国际创新平台,鼓励企业开展教育文化、先进制造、生命科学和能源环保等项目,引导优秀创新创业项目本地转化,形成政、产、学、研、金共生的生态圈。
沈北新区规划反思与再认识
沈北新区规划反思与再认识摘要：回顾和总结了10 年来沈北发展各阶段主要规划的历程，对新区规划实施过程中的主要规划进行了反思，通过《沈北新区发展反思与转型规划研究》对沈北新区现行规划进行再认识，在此基础上对未来发展进行探索。
关键词沈北新区；规划；回顾；反思；探索；1 回顾与反思1.1对沈北新区历版规划工作的回顾自2006年沈北新区成立以来，在沈北新区过去城市发展建设历程中，历次规划的编制均对城市发展发挥了重要的引导作用，可归纳一下阶段：第一阶段：起步阶段（2006）沈北新区成立之初，蒲河新城政府组织编制了《蒲河新城的战略规划与总体发展规划》，总面积270平方公里，该规划确立了城区带状组团式结构布局，组团内功能相对完整独立，这种思想结合了蒲河新城的自然条件，顺应了市场条件下城市开发的模式和特点，保证了基建投资的最佳效益。
第一阶段：快速发展阶段（2007-2010）2007年至2010年沈北着重对区域范围内重点片区，如道义地区、蒲河岛地区、虎石台地区、北部经济区等进行中观层面及专项规划，就各个地区的长远发展指定了发展策略。
在“十二五”跨越式发展时期，全市各区统筹编制全域规划的契机催使下，2010年沈北新区编制了《沈北新区全域发展规划》，首次针对全区范围内的总体发展思路做出了全面的安排，统筹了近年来各片区的规划及建设情况，从多方面和角度分析了城市发展的条件和趋势，奠定了新区空间发展的基本框架，做出了相对科学和超前的应对措施。
第一阶段：全面建设阶段（2011-2013）在全域规划的基础上，新区充分认识到不能忽视规划对全域范围内其他区块的指导作用，提出了“全境开拓、梯度推进”的城市空间发展策略，编制了七星山旅游度假区、五大森林公园、北部航空新城等规划，对以后沈北新区整体发展提供了完整的构思和导向型安排。
与此同时，为响应十八大提出加速实现新型城镇化号召，编制了《沈北新区蒲河经济带总体规划》和《新型城镇化示范区空间发展规划》，切实有效地实现新区从重量到质的飞速提升。
沈北道义地块前期策划调研报告79P
05
经济评估
投资回报分析
投资回报率
01
通过对沈北道义地块进行投资回报分析，确定项目的盈利能力
和投资回报率，为投资者提供决策依据。
投资回收期
02
评估项目所需的时间来回收初始投资，以衡量项目的风险和回
报之间的平衡。
现金流分析
03
分析项目在不同阶段产生的现金流量，预测资金需求和资金来
源，确保项目运营过程中的资金流动性。
应市场需求变化。
在未来发展中，应注重可持续发展，保护生态环境，实现经济、
03
社会和环境效益的统一。
THANKS
感谢观看
，打造宜居环境。
在产品定位上，建议结合市场 需求，推出适合不同客户群体
的住宅和商业项目。
加强与周边配套设施的整合， 提高生活便利度。
针对竞争对手，应注重产品创 新和品质提升，树立品牌形象
。
未来展望
01
随着城市发展，沈北道义地块有望成为新兴住宅和商业中心， 具有较大的升值空间。
02
建议持续关注市场动态，适时调整项目规划和营销策略，以适
财务可行性分析
财务预算
制定详细的财务预算，包括土地 购置、建设成本、运营成本等方 面的预测，为项目的财务可行性 提供依据。
资金筹措
评估项目所需资金，制定合适的 筹资方案，包括自有资金、银行 贷款、股权融资等，确保项目资 金来源的稳定性和可靠性。
财务指标
通过计算财务指标如利润率、收 益率等，评估项目的盈利能力和 投资价值，为投资者和决策者提 供决策支持。
潜力分析
随着沈阳市城市化进程的加速和人口增长，该地块所在区域市场需求旺盛，未 来房地产市场前景看好。同时，政府对该区域的发展给予政策支持，有利于项 目的投资回报和可持续发展。
沈阳市沈北新区土地利用总体规划
未利用地面积6711公顷，占土地总面积的7.52%；其中水域面积1051公顷，占土地总面积的1.18%；滩涂沼泽面积2947公顷，占土地总面积的3.30%；自然保留地面积2713公顷，占土地总面积的3.04%。
6.土地节约集约利用目标
坚持开源与节流并举，把节约集约放在首位，优先利用存量建设用地，多途径挖掘建设用地节约集约潜力，土地利用效率和节约集约水平不断提高，新增建设用地规模得到合理控制，城镇存量土地得到充分利用，农村居民点等低效用地的用地效率得到全面提升。规划到2010年和2020年，全区土地利用率分别达到92.75%和94.50%，人均城镇工矿用地分别控制在101平方米/人和96平方米/人。
2.积极开展废弃地复垦
积极开展废弃地复垦。加快污染地、村庄四旁坑、洼、塘、废弃宅基地、废弃砖瓦窑场、挖损压占地和废弃的独立工矿用地等的复垦，立足优先复垦为耕地、鼓励多用途使用和改善生态环境，合理安排复垦土地的利用方向、规模和时序。规划至2010年和2020年，通过土地复垦补充耕地65公顷和150公顷。
沈阳市沈北新区土地利用
总体规划
（2006-2020年）
简 本
（征求意见稿）
沈阳市沈北新区人民政府
2010年06月
前
为深入贯彻落实党的十七大和十七届三中全会精神，全面推进科学发展、努力构建和谐社会，认真落实新时期“资源节约、环境友好”的总体战略部署，坚定实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，努力实现建设“创新沈北、生态沈北、文化沈北和宜居沈北”的总体构想。根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》等规定，依照国土资源部审查通过的《沈阳市土地利用总体规划大纲（2006-2020年）》的要求，制定《沈阳市沈北新区土地利用总体规划大纲（2006-2020年）》。
沈阳市沈北新区土地资源可持续利用研究
沈阳市沈北新区土地资源可持续利用研究【摘要】土地资源可持续利用是区域土地资源与经济和谐发展的基本要求。
本文以辽宁省沈阳市沈北新区为例，从土地资源可持续利用的内涵与战略等方面入手，分析沈北新区土地资源的利用状况，提出基于可持续发展战略的土地资源利用建议。
【关键词】沈北新区；土地资源；可持续利用土地资源是为人类社会经济发展中最为宝贵的资源，是经济社会可持续发展的重要基础与依托。
同时土地资源也是最能体现可持续发展战略理论的一种资源[1]。
实现土地资源的可持续利用即是实现区域资源与环境持续性、社会持续性和经济持续性和谐发展的主要途径。
1.研究区域概况沈北新区位于沈阳市市区北部，是国务院在2006年10月正式批准成立的新区。
新区由沈阳市北郊区新城子区与沈阳辉山农业高新技术开发区合并组建而成，截止2010年沈北新区面积为892km2。
研究区共辖7个乡镇，总人口约31.9万。
区域具有很强的地理优势，位于大连-沈阳-长春-哈尔滨“东北城市走廊”中部，南靠沈阳市区，北连铁岭，东邻抚顺，西接辽西走廊，是连接吉林、黑龙江和内蒙古3省区的黄金通道和“东北城市走廊”的枢纽重地[2]。
2.可持续利用战略土地资源可持续利用是指土地资源的使用既能满足当代人的需求，又不影响人类以后的长远需要[3]。
具体来讲，土地可持续利用包括（1）在资源数量的配置上与资源的总量稀缺性相一致。
（2）在资源的组合上与资源禀赋相适应。
（3）在资源的时间安排上与资源的时序性完全相当。
（4）土地资源配置应当考虑各地区差异，反应各地区特点，激发各地区发展活力。
就是保持土地生产力的持续增长和稳定性，保护土地资源的生产潜力和防止土地退化，同时实现良好的经济效益和社会效益，即达到生态合理性、经济有效性和社会可接受性。
本文沈北新区的土地资源可持续利用情况。
要以沈北新区的经济效益为中心，通过科学的开发与利用，不断提高土地资源的可持续利用效率和利用效益，促进国民经济相关部门的发展。
沈北核心区城市设计5-6
沈北新区道义核心区概念规划及国际城详细城市设计
CONCEPUTAL DESIGN FOR DAOYI NEW DISTRICT AND URBAN DESIGN FOR SINO-SINGAPORE INTERNATIONAL ECOLOGICAL CBD, SHENYANG
整体发展定位
沈北新区道义核心区概念规划及国际城详细城市设计
CONCEPUTAL DESIGN FOR DAOYI NEW DISTRICT AND URBAN DESIGN FOR SINO-SINGAPORE INTERNATIONAL ECOLOGICAL CBD, SHENYANG
经济技术指标
46
序号 1 2
总平面
鸟瞰图
鸟瞰图
鸟瞰图
38 总平面图
鸟瞰图
沈北新区道义核心区概念规划及国际城详细城市设计
CONCEPUTAL DESIGN FOR DAOYI NEW DISTRICT AND URBAN DESIGN FOR SINO-SINGAPORE INTERNATIONAL ECOLOGICAL CBD, SHENYANG
蒲田路
市民服务中心
商务发展轴
高级商务中心
蒲河大道
规划结构图
沈北新区道义核心区概念规划及国际城详细城市设计
CONCEPUTAL DESIGN FOR DAOYI NEW DISTRICT AND URBAN DESIGN FOR SINO-SINGAPORE INTERNATIONAL ECOLOGICAL CBD, SHENYANG
中国北方生态宜居地
独特城市风貌和优越自然环境交融的城市空间为中新国际商务区赋予了全新的城 市品质，而区内丰富的商贸活动和多样的文化娱乐设施将中新国际城构建为区域内具 有独特吸引力，投资环境优越的新型城市金融聚集区，新沈阳的城市发展增长极。
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都市副中心人口规模及核心区用地规模探讨——以沈北道义地区总体发展规划为例陈君丽摘要：在我国大量建设都市副中心的背景下，对都市副中心人口规模、核心区用地规模及其开发强度进行预测显得尤为重要。
本文旨在对此问题进行研究方法的归纳与探讨，并结合实际项目—沈北新区道义地区总体发展规划为例加以具体说明，希望通过此研究能找到一种合理的都市副中心人口规模、核心区相关规模及其开发强度的预测方法。
关键词：都市副中心、人口规模、用地规模、就业密度、容积率1.前言1.1.研究背景和意义随着我国城市化进程的快速发展，国内各大城市为缓解城市中心过于集中造成的建设压力，纷纷对城市空间进行拓展，新城建设成为主要解决手段，新的都市副中心建设也随之兴起。
在此背景下，对都市副中心的人口规模、城市核心区的相关规模及开发强度进行研究显得极为迫切和重要。
本文旨在对此问题进行研究方法的探讨，以沈北新区道义地区总体发展规划为例具体说明。
《沈阳市四大空间发展规划（2006）》确定沈阳市“东优、西进、南拓、北统”的发展战略，如图1.1：沈阳城市空间发展战略。
同时，2006年10月，沈北新区经国务院批准正式成立，成为沈阳城市空间向北拓展的起步。
新区位于沈阳北部，如图1.2：沈北新区区位图。
规划面积1098平方公里，是沈阳城市发展四大空间战略的向北门户，享有市级经济管理权限。
道义地区是沈北新区蒲河新城的三个经济技术开发区之一，规划面积约150平方公里。
道义南侧紧邻沈阳三环路，具有便利的交通条件，作为蒲河新城建设的启动点，担任着带动辉山和虎石台两个经济技术开发区发展的重任。
本次规划在大量研究国内外新城建设、都市副中心建设的基础上，结合沈阳城市空间向北拓展，沈北新区蒲河新城成为未来城市经济增长点的发展目标，从社会经济、交通条件等方面考虑，将沈北新区蒲河新城道义地区定位为：沈阳都市副中心。
对该副中心的人口规模、城市核心区的相关规模及开发强度进行研究，将为规划设计和城市规划管理实施提供合理的参考依据，以指导新城建设的顺利进行。
1.2. 研究思路及框架《沈阳市蒲河新城总体发展规划》预测蒲河新城远期人口规模135万，道义地区50～60万。
在仔细分析了沈阳现状及道义地区所面临的机遇后，结合对道义地区沈阳都市副中心的定位，我们认为前期所规划的城市人口不合理。
因此，本次规划在对都市副中心的研究得出：都市副中心的特点是高度集聚性，其中包括功能的集聚和就业的集聚。
在此基础上，规划从就业的角度，通过分析国内外各种案例，结合国内外的经验数值和沈阳自身的实际情况，对道义地区远期城市人口、核心区相关用地规模及其开发强度进行了预测，并通过水资源承载力和土地资源容量进行人口规模验证。
具体预测过程如图1.3所示。
图1-1 沈阳城市空间发展战略图1-2 沈北新区区位图图1-3 研究思路与框架2.核心区用地规模及开发强度预测2.1.就业密度预测研究采用横向比较法，以获得都市副中心核心区的就业密度和容积率的经验值。
采取国内外27个都市副中心及其CBD案例作为样本研究，归纳整理，进行横向比较。
根据容积率=建筑面积/占地面积就业人口=建筑面积/人均建筑面积就业密度=就业人口/占地面积得出就业密度=容积率/人均建筑面积其中人均建筑面积根据常规经验值分别取人均20平方米和30平方米计算，得出具有参考价值的数据。
如下表2.1所示。
表2.1 全球都市副中心与CBD开发强度统计汇总表CBD 容积率 就业密度（万人/平方公里） 就业密度（万人/平方公里） 下曼哈顿 7.14 35.7 23.8纽约中城区 5.83 29.15 19.4芝加哥中心 3.33 16.65 11.1休斯顿中心 2.8 14 9.33日本临海部副都心 2.33 11.65 7.76巴黎IFC+格朗大道 7.5 37.5 25 拉德芳斯商务区 1.56 7.8 5.2 悉尼金融区 2.5 12.5 8.33 新加坡CBD 2.33 11.65 7.76 重庆CBD 3.71 18.5512.36 上海外滩 2.69 13.45 8.97 南京 2.66 13.3 8.86 深圳罗湖 2.64 13.2 8.8 武汉解放路 2.52 12.6 8.4 大连 2.27 11.35 7.56 广州环市东路2.14 10.7 7.13 宁波 2.11 10.55 7.03 福州 2.1 10.5 7 杭州 2.05 10.25 6.83 上海浦东 1.92 9.6 6.4 厦门 1.87 9.35 6.23 天津 1.85 9.25 6.16 广州天河 1.81 9.05 6.03 青岛 1.79 8.95 5.96 武汉建设大道1.74 8.7 5.8 成都 1.71 8.55 5.7 深圳福田1.346.74.46备注按人均建筑面积20平方米计算按人均建筑面积30平方米计算分析表中数据，按人均建筑面积20平方米计算，就业密度主要集中在5～15万人/平方公里，占总数的81.5%，其中10～15万/平方公里约占48.2%，如图2.1（a）所示；按人均建筑面积30平方米计算，5～10万人/平方公里的就业密度占重要比例，所占比例为77.8%，如图2.1（b）所示。
因此，借鉴以上分析得到的经验参考数据，根据沈阳经济发展的实际情况，结合本次道义地区总体发展规划，道义地区重点发展高端服务业的发展路径，我们推论并确定：道义都市副中心核心区的就业密度为6～9万人/平方公里之间。
图2-1（b）都市副中心与CBD 就业密度图2-1（a ）都市副中心与CBD 就业密度单位：万/平方公里根据表2.1所统计的数据分析，都市副中心核心区容积率普遍集中在 1.5～3.0之间，占所有样本数的77.8%，而容积率小于1的比例为0。
如图2.2所示。
同时，根据道义地区核心区的就业密度6～9万人/平方千米，国内外核心区人均建筑面积的经验值为20～30平方米之间。
远期规划道义地区核心区人均按30平方米计算，那么相应的核心区的平均容积率在1.8～2.7之间。
综合以上两个数据，可以得到：道义地区核心区的平均容积率控制在1.8～2.7之间。
2.3. 用地规模预测依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）规定：商业用地通常占建设用地的5%～15%。
蒲河新城规划建设用地270平方千米。
因此蒲河新城商业用地规模为：270km 2×(5%～15%)=13.5 km 2～40.5 km 2而商业指标一部分分配到城市中心区，一部分分配到次一级的城市组团中心，城市中心区商业用地规模一般占整个新城商业用地规模的30%，可以初步推算城市中心区商业的规模为：(13.5 km 2～40.5 km 2) ×30%=4.05 km 2～14.15 km 2而核心区用地一般占城市中心区总用地规模的60%--80%，因此可以推算核心区的用地规模为：(4.05 km 2～14.15 km 2)×(60%～80%)=2.43km 2～11.32km 2根据以上推算，计算值取中间值，城市核心区的面积约为：270km 2×10%×30%×70%=5.67 km 2同时参考国内经验数值，可以得出以下结论：本次规划的道义地区核心区用地规模约在5.0～6.0平方千米之间。
图2-2 都市副中心与CBD 容积率在以上分析计算基础上，根据预测出的核心区的就业密度6万人/ 平方公里～9万人/ 平方公里，用地规模约5平方公里～6 平方公里，可以计算出核心区的就业人数为：（5km 2～6 km 2）×（6万人/ km 2～9万人/ km 2）=（30～50）万人即：道义地区核心区的就业人数约30～50万人。
2.5. 核心区各用地规模预测本次规划的核心区主要功能包括商务功能及商业、住宅及其它功能。
核心区将建成为沈阳未来的都市副中心、东北的商业旗舰和国际生态新城。
2.5.1. 各功能用地比例表2.2 中国城市CBD 的商务规模汇总表商务金融证券贸易咨询 旅馆酒店 城市名称 CBD 规模（万平方米） 总面积（万平方米）比例 （%）规模（万平方米）比例（占CBD） （%） 规模（万平方米）比例（占CBD） （%） 规模（万平方米）比例（CBD）（%）上海 1767.8 880.5 49.08 251.614.23514.929.13 114 6.45北京 1602.9 798.2 49.97 208.313.00490.930.63 99 6.18深圳 1584.5 787 49.69 91.5 5.77586.637.02 108.8 6.87广州 708.4 354.1 49.86 44.3 6.25248.635.09 61.3 8.65重庆 600.6 299.5 49.67 50.88.46199.233.17 49.4 8.23大连 589.9 295.1 50.25 42.27.15196.933.38 55.9 9.48南京 573 288.5 50.49 57.810.09197.434.45 33.2 5.79杭州 517.9 258.9 49.90 49.29.50133.425.76 76.2 14.71武汉 435.4 216.4 49.01 27.3 6.27177.740.81 11.4 2.62天津 276.6 138.8 50.81 18.7 6.7695.834.63 24.3 8.79成都 261.2 130.2 49.47 21.18.0893.235.68 15.9 6.09青岛 256 127.8 49.22 12 4.69101.939.80 13.8 5.39福州 251.3 126.8 50.58 18.67.408734.62 21.2 8.44厦门 223.8 110.8 49.08 14.5 6.4875.833.87 20.5 9.16宁波 171.987.550.0210.76.2262.936.5913.98.09平均值————50.0 —— 8.24—— 34.30 —— 7.66规划的商务功能主要包括金融证券、贸易咨询和旅馆酒店三类、分析国内15个城市的CBD 商务规模，如表2.2所示。
可以知道，商务功能占整个CBD 的50%左右。
其中金融证券所占商务规模的平均比重为8.0%，贸易咨询占商务的平均比重是34.3%，旅馆酒店占7.7%。
此外，剩下的商业、住宅、娱乐等占CBD 总占地面积的50%。
根据深圳与南京两城市的CBD 用地构成比，同时结合国内外的经验数值，确定其它功能用地的构成比例分别为：零售商业占8.7%，住宅公寓及混合居住占地16.8%，道路用地19%，其它用地5.5%。