信托理财创新模式不断可选信托产品种类丰富

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信托理财创新模式不断可选信托产品种类丰富

自年初以来，国内股市屡创新低，令投资者损失惨重；而以往红红火火的房地产市场，也在国家宏观调控政策下风雨飘摇”。在这种情况下，资金开始寻找其他稳健的投资渠道，信托理财渐渐地脱颖而出”。

为了更好地满足投资者的需求，也为了规避监管部门愈来愈强的调控风暴，上半年我国信托理财的创新模式不断出现。这其中，既有对原先投资方式的改进，也不乏全新的创举。随着国内信托市场的扩容，今后投资者可选择的信托产品种类也将愈加丰富

房地产信托：高风险承受者的乐园

房地产信托在理财市场上一直是投资者的宠儿”。虽然上半年房地产市场急转直下”，但相关房地产信托在市场上仍是供不应求。投资者如此看好房地产信托，一方面是对未来几年房地产市场的坚定支持，另一方面是被房地产信托较高的预期收益率所吸引。

根据最新房地产金融研究报告显示，今年上半年，房地产信托产

品的平均预期收益率在10%以上，最低的也有6.2%，高的甚至达到20%。再对照目前银行一年期定期存款利率的2.25%，以及惨不忍睹的股票、基金收益，显然由信托公司掌控、大房地产商做担保的理财产品更具吸引力。

以中海·绿城1号房地产投资信托计划”为例，该产品规模为19.83亿元，资金门槛为100万元，信托期限为3年，预期年收益率达到8.5%。据介绍，该信托计划主要投资于绿城房地产集团有限公司入股且控股的、潜在收益率较高的房地产项目，由工商银行

(4.13,0.01,0.24%)作为理财计划的管理人，将以现金认购所有优先级信托单位的信托理财产品（约17亿元）。随后，信托公司再将其中的16.871亿元贷款给绿城，年利率高达14%，其余2.959亿元则作股权投资给绿城地产。

根据公开资料，绿城地产将19.83亿元分别投资于杭州绿城海企蓝色钱江一期项目15亿元，投资于无锡绿城玉兰花园一期项目4.83亿元。根据最新的公告称，蓝色钱江公寓二期于2010年3月22日首次开盘销售，截至2010年4月8日，已预售面积39975平方米，占预售总面积的79%，成交均价45263元/平方米，回笼资金达18亿元。而无锡玉兰花园已二次开盘，截至2010年3月底，项目已累计实现合同销售288套，已售面积56219平方米，占已开盘可售面积的49%，成交均价为12000元，回笼资金超6亿元。几项相加回笼资金27.5

亿元。这意味着，仅仅在运行1年之后，绿城地产目前的回笼资金基本可以覆盖19.83元的本金和每年近2.62亿元(16.871×14%+2.959×8.5%)亿元、三年共7.86亿元的贷款利息和股权投资收益。

业内专家表示，该产品是房地产信托中运作得比较好的，因为2009年4月正是房地产从最低谷开始复苏的起点，并在之后一年内飙涨：蓝色钱江从一期的均价29000元升至45000元，乃至60000元，无锡玉兰花园也的开盘价从去年10一期的9500元升至目前的13500元，上涨幅度惊人。但是随着房地产市场的行情低迷，今后此类产品的收益情况并不会很乐观，再加上国家不断出台的房价调整政策和央行对房地产企业贷款的限制，这类产品的风险正在不断累积。

针对这些不利条件，房地产信托产品的设计在逐步转变，对投资者风险承受能力的筛选成为重要一环。据悉，日前民生银行

(6.18,0.05,0.82%)发售一款20万元起购的房产信托产品，就设置了购买者需提供最近3年每年超过20万元的收入证明等门槛。同时，兴业银行(23.69,0.35,1.50%)也有一款地产信托产品也只针对私人

银行客户发售。分析人士表示，一般来说，开发商通过委托银行发售理财产品的方式融资，银行会通过开发商股权质押、在建工程抵押等方式控制产品风险。一旦开发商不能完成建设和销售计划，收益可能无法达到甚至亏损本金，这样就不适合经济实力较弱的投资者。事实上，银监会已于今年上半年出台相关规定，要求购买银行房地产信托

产品，需有100万元以上金融资产。

用益信托工作室的李旸表示，考虑到房地产市场面临的不确定性，投资者在购买房地产信托理财产品时应慎重选择，尽量避免期限短、以项目开发为主的房地产信托产品，而应选择一些期限较长、基金化的产品。投资期限超过1.5年以上的产品建议规避，因为未来是个加息周期。而对于已经购买房地产信托产品的客户，则应密切关注产品的信息披露，了解产品的执行情况。必要时，可以亲自到信托公司了解产品的运行情况，查询相关财务账目。

有专家认为，即便是高净值客户也应从三个方面入手，加强对所投资的房地产项目的风控措施：首先，尽量选择大企业背景的或是政府支持项目的投资；其次，在抵押率、工程用款、销售回款等方面进行严格的监管，确保项目的建造和销售；最后，选择具有专业管理人的地产基金，享受土地、工程建设，以及最终销售过程中的升值。

银信产品：投资范围扩大

在谈到对信托产品的钟爱时，稳健是投资者首要认可的特点之一，在这方面，银信产品首当其冲。上半年银信理财产品数量大幅递增，不过，由于其中占绝大部分比重的都是银行过桥类”贷款，虽然风险较小，但在国家控制经济过热的大环境下，也成为银监会重点控

制的对象。

为求得此类产品长期、有序地发展，银信产品创新逐渐盛行。其中，收益较为稳定的债券与货币类产品和组合投资类产品开始成为市场上的主流。据了解，组合投资型产品一般由信托贷款类和债券与货币市场类两种投资类型的产品进行组合。风险上，信托贷款类产品高于组合投资类产品，高于债券与货币市场类。

投资人士指出，组合投资类产品投资灵活，期限可长可短。近期发行的银信合作理财产品中，组合投资类产品占了绝对的多数。但是各家银行发行的组合投资类产品因为资产配置方式不同，收益率有时会有较大的差别，风险也就相应不同。因此，投资者事先可先进行甄别，选择适宜自己风险承受能力的产品，而不是一味追求高收益产品。

除此之外，还有银信产品的投资范围也开始扩大。日前，工商银行推出一款珠联币合”原油挂钩型理财产品。该产品结构灵活，投资对象包括境内市场和境外市场两个部分。境内市场主要投资于信托融资项目、银行间债券市场发行的各类债券、货币市场基金、债券基金以及其他货币资金市场投资工具。境外市场投资部分主要是将境内市场投资收益扣除相关费用后，部分转换成外币投资于挂钩标的的结构性产品。挂钩标的为WTI原油价格。该产品投资期限为93天，最高预期年化收益率可达4.76%。目前银信类的短期产品主要投资于货币