北京蓝色港湾报告

客户消费能力稳定、对于品牌忠诚度高
新生活商业中心的研究 新生活商业中心和SHOPPINGMALL的对比
新生活商业中心
规划模式 开放街区
SHOPPINGMALL
半开放或者封闭
主力店
可以无主力店
有主力店
经营业态
偏重餐饮和娱乐
偏重购物
规模
体量一般5-6万
体量一般10万以上
目标客户
定位高档
定位中高档、全客层
SOLANAMALL 通过对多业种、多品牌的合理规划布局，是品牌服饰、流行服饰、特色香薰、精品家居、儿童用品 等店铺分布其中，传Baidu Nhomakorabea现代都市瞬息万变的时尚潮流
活力城 以底层的全明星滑冰俱乐部为核心，周边分列着运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、音像制品、数码 科技等商品的店铺，营造年轻、动感、前卫的卖场气氛，满足年轻人的消费需求
中央广场 5000平米的下沉式景观广场，核心人气的聚集地，传递最新咨询，各种艺术活动轮番上演，音乐 喷泉带来度假般愉悦的感受
傍晚时分，与家人、朋友在广场上听听音乐，喝杯咖啡，享受异国情调的轻松时光！
左岸 北京酒吧新势力，位于朝阳公园北湖岸边，由4栋独立的意式小楼组成，20家主题酒吧，演艺迪吧、高档 西餐厅沿湖而建，显得悠然闲适，轻松浪漫
新生活商业中心的研究
新生活商业中心的起源多源自于生活态度的变化
1、购物不仅是单纯的购物，也是休闲、放松的一种生活方式。例如电影等休闲娱、 乐业的兴起。家庭用餐频率的降低，外出就餐的概率增加。 2、传统式封闭式购物中心已成熟，人们渴望开放或半开放的自然的购物环境。
3、开发商降低开发风险的要求。
感谢聆听！
风 情 花 车 点 缀 商 业 氛 围
小朋友的绘画创作，成为一道亮丽的风景线
时尚达人只爱在此拍照
多姿多彩的卵石花岗岩铺装街道
标示导引
细节中打造精致
店招广告
简单中彰显品位
启示一：规划理念
区域标志
活力先锋
丰富多彩
建筑自身的标志性
质，形成区域中心； 建筑符号的时代性， 新区域典范； 文化、商业的组合 与创新引发关注。
融入更多的具有时
代元素的文化概念； 更多的运用新时代 概念符号； 新思路、新高度是 项目开发成功关键。
保证产品在空间及
尺度上的合理性； 加大对城市功能方 面的投入及运用； 运用更多的人性化 设计元素。
启示二：环境塑造
通过独特的建筑设计,可以创造促进”时间消费”的环境.
环境改变亲情，亲情改变消费，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然 生活的消费者。另外，设施的动线设计上做到最大优化，将主力店、集客能力强的商
美瑞时尚百货 “ 现代国际服饰家居百货主题店”，集国际现代商业的全部精华和经典元素为一体，装修风格 大气舒缓、品位高贵典雅，代表着未来百货业的趋势和潮流
高街 HIGH STREET 汇聚国际知名品牌，再现意大利式的商业街区风格，高大的建筑，通透的穹顶，在充分 展国际品牌奢华尺度的同时，也为顾客创造了享受阳光的休闲购物场所
启示四：商业回归
生活→商业
商业→商业 商业→生活
新生活商业中心
新生活商业中心的研究----规划特点
建筑体量适度和共享空间的设计师新生活商业中心的重点
特点1：设计出满足高消费阶层口味的带有开放式空间设计的高级建筑，并通过瀑 布、池塘、长椅、砖铺人行道、亭子等方式营造一个特定的环境和氛围； 特点2：大量拥有临街的专业零售商和餐馆。
为了创造一流的商业氛围体，除合理的业态布局外，蓝色港湾在景观细节的设计做到了精益求精，别具一格。 其中灯光照明系统、建筑景观设计、标识导引系统都代表着当今世界潮流的杰出水准。打破了商业中设计景观的 常规，改为在景观中设计商业，独具魅力的个性使得蓝色港湾的商业价值得到进一步提升。
建筑、景观小品
古 罗 马 式 镂 花 玻 璃 天 窗
SOLANA蓝色港湾国际商区项目
对于新生活中心商业的研究
蓝色港湾 一个充满了灿烂阳光、幽静湖水、优雅建筑、浪漫小径的购物公园，一个位于亚洲最大的
城市公园——朝阳公园西北湖岸的欧式商业小镇
项目概况：
位置：朝阳区朝阳公园路6号 城市中心黄金边缘 燕莎商圈和丽都商圈核心 频临朝阳公园的广阔湖面和亮马河
开发商:蓝色港湾置业有限公司 商业形态:Lifestyle Shopping Center 占地面积：13万平方米 建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米) 地下两层，9万平方米 容积 率： 0.63 绿 化 率：30.72℅ 交通组织：人车分流，客货分流 垃圾处理中心：安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分 车位：地上1300，地下800 电梯数量：客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部
新生活商业中心的研究---商业功能研究 新生活商业中心的购物功能多以专卖店的商业形态出现
对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表 明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5％；紧随其后的是占
12.2％的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。
新生活商业中心的研究—目标客户研究 新生活商业中心的目标客户多为中高端收入的人群
典型的“生活方式中心”的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据， “生活方式中心”消费者的家庭收入介于6.3万美元~10.7万美元之间，平均家庭收入为 8.5万美元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。根据2003年的数据，美国家庭平 均收入为4.6868万美元，27.4%的家庭收入超过7.5万美元。 ICSC的另一组数据显示，“生活方式中心”的典型消费者的平均年龄为39.6岁，可以看 出“生活方式中心”主要吸引的是那些35岁~54岁的高收入人群，这与Mall的消费群体的 年龄相比更偏向于中年人，而这是一个相当忠诚的消费群体，因此对“生活方式中心” 来说是一个稳定的投资因素。
新生活商业中心的研究---商业业态分析 餐饮业态是新生活中心商业的关键所在
特点1：在餐饮方面，Mall更多采用“大食代”式的快餐广场形式
特点2：“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息而是为
了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。 特点3：餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3％，而在Mall中只占 4.8％，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。
最大的特点在于体量适中、形成聚合性的同时强调自身体验
新生活商业中心的研究—商业业态分析
一般无主力店，业态布局更为合理
在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量0.6%。 折扣店则更少，只有21家，占0.4%。传统百货店等不再承担主力店，取值为大型餐饮、娱 乐业态（尤其电影院），这使生活方式中心的选址更为灵活。）
品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人；屋顶花园吸引人流往上部流动；地
上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入，带动地下 客户；在边角配置目的性强的消费，以横向拉动人流。这样的商品分布，可以使各楼 层人流均衡，最大实现回游性 。
启示三：场所精神 精神层面的融合与升华
理念最初起源于对罗马神庙的建筑概念所 针对的是其表达的一种现象罗马神庙通过立面、 雕塑、装饰的组合向来此瞻仰的人们传达神圣、 纯洁的印象，引起人们的景仰、共鸣、归属与 崇拜。在当代，这种理念已经被广泛运用于各 种物业的规划设计，原始的表达手法被沿用并 加以发展，在目前世界上的诸多标志性建筑上， 我们都能见到它的轮廓。
亮马食街 汇聚来自全球的多元美食体验，在200米长的食街中，既可以饱尝美食，也可以欣赏优美的风光，一 举两得
彩 灯 顶 棚 ， 夜 晚 星 光 璀 璨 ， 色 彩 斑 斓 为 了 品 尝 美 食 ， 排 队 等 待 也 没 问 题 窗边的花艺设计，让就餐心情更加美丽 优雅整齐的外摆区，尽显小资情调，备受喜爱
SOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态， SOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态， 经营内容丰富，满足各类人群消费需求 经营内容丰富，满足各类人群消费需求
亮马食街 时尚Mall 西主 力店 中央广场 品牌街 山湖 广场 新 生 代 核心娱乐区 主 题 店 湖畔吧街 区域 组团 西主力店 业态 酒 店
项目特点
环境和谐：建筑与自然空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境
功能和谐：丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存
SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百
货、SOLANA MALL、活力城主题店、高街、亮马食街、左岸、中央广场等区域
酒吧 7% 酒店 2% 餐饮 13%
娱乐 16%
零售 62%
美瑞时尚百货（22000平米） 国际一、二线品牌旗舰店为主，穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、 品牌街 美容院、咖啡甜品店 零售商业区 时尚购物广场 品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品 运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星 新生代主题店 冰场、健身中心 核心娱乐区 星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售 餐饮娱乐区 湖畔吧街 主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅 亮马食街 高档酒店和特色餐厅 悦椿酒店