产业新城盈利模式分析2018
600340华夏幸福股票公司的赚钱商业模式
600340华夏幸福股票公司的赚钱商业模式产品业务公司主要业务板块包括产业园区开发和房地产开发两大业务板块。
产业园区开发核心产品包括产业新城和产业小镇。
依托产业新城发展房地产开发业务，为园区提供高品质的住宅及配套服务设施。
核心竞争力1.产业新城PPP 模式领先：公司产业新城PPP 模式多次获得国家与地方政府认可；2.卡位布局先发优势明显：国内布局区位优势明显，公司坚定不移地坚持产业新城模式，紧跟三大国家战略，重点布局国内经济热点及潜力区域。
国际化布局初见成效；3.产业发展能力国内领先：产业发展能力是华夏幸福最重要的竞争能力和护城河，也是城市和区域经济发展转型的重要基础；4.打造宜居城市，公司一直以“打造宜居城市”为理念，致力于建立有华夏幸福特色的宜居城市体系。
土地储备华夏幸福2018年1月5日公告，公司以67410.504万元通过全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司以股权收购方式取得位于香河县五一路南侧、刘庄北侧、经纬家居城西侧的国有土地使用权及开发建设60%的权益。
该土地用途为商服用地，面积为55810平方米。
核心风险1.国际风险：公司将密切关注全球政治经济形势，适时进行业务调整，避免国际政治经济风险带来的不利影响；2.政策风险：公司业务受土地政策、房地产相关政策、园区产业发展政策、财政税收政策变化的影响；3.财务风险：产业新城作为资金密集型行业，具有资金需求量大，资金循环周期长的特点；4.管控风险：公司处于全球扩张的高速发展阶段，管控风险体现在对战略的把控、落实的难度，以及管理制度在一定程度上的滞后和缺失。
投资逻辑公司是中国领先的产业新城运营商，业绩增长稳定，房地产销售量价齐升，全国范围加速布局产业新城及特色小镇项目，PPP模式助力产业新城业务大步向前。
增持减持华夏幸福2018年4月16日公告，公司部分董事及高级管理人员计划自2018年4月17日起3个月内，以自有资金增持公司股份，拟增持金额为5500万元。
产业地产全流程盈利模式分析
产业地产全流程盈利模式分析产业地产是指运用中介创新的方式，通过资本运作，结合产业资源优势，以创新创业为基础，将土地资产进行规划、开发、建设和运营，形成工业园区、科技园区、商务园区、商贸物流园区等一系列的经济活动。
产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。
首先是土地收购环节。
产业地产公司通过资金投入或与土地持有者合作，收购土地资产。
土地价格的高低将直接影响到后续的盈利能力。
此外，产业地产公司还需要考虑土地的位置、交通、配套设施等因素，以确保项目的开发潜力和市场竞争力。
其次是规划设计环节。
产业地产公司需要根据土地的特征和市场需求，制定详细的规划方案。
规划设计不仅包括用地形式的确定，还包括园区内各功能区域的布局规划。
规划设计的质量将直接影响到项目的销售和租赁能力。
再次是开发建设环节。
产业地产公司通过物业开发商、建筑公司等进行项目的实际建设。
开发建设环节需要耗费大量的资金和人力资源，包括建筑材料的采购、工人的招聘、施工管理等。
在这个环节中，产业地产公司需要确保项目的质量、进度和成本控制，以提高项目的竞争力。
然后是租赁销售环节。
完成项目的开发建设后，产业地产公司将会通过租赁或销售的方式获得收益。
对于工业园区、商务园区等需要租赁的项目，产业地产公司可以通过与企业签订租赁合同，以获得租金收益。
对于商贸物流园区等需要销售的项目，产业地产公司可以通过向企业或个人出售物业，以获得销售收益。
产业地产公司可以根据市场需求和项目质量来制定租金或销售价格，以获得最大的盈利能力。
最后是运营管理环节。
产业地产公司需要进行项目的日常运营管理，包括安全管理、设备维护、环境卫生等方面。
通过提供高质量的管理服务，产业地产公司可以提升项目的整体价值，并吸引更多客户入驻或购买物业。
综上所述，产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。
不同环节的质量和效益将直接影响到项目的盈利能力。
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。
近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。
其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。
目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有形式。
1、产业园区的盈利模式纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。
客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。
目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。
国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。
在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。
（1）重复建设，形成恶性竞争。
如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。
（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。
目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。
如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。
（3）园区运营以及配套服务偏差大。
如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。
产业地产发展形势及开发盈利模式（5篇）
产业地产发展形势及开发盈利模式（5篇）第一篇：产业地产发展形势及开发盈利模式导读近年来,房地产市场调控力度持续加大,市场迎来一场剧烈的变革，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在几年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。
目前，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，传统房企、产业地产商、制造企业、电商业以及金融资本以各自的模式纷纷布局产业地产。
由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。
再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。
产业地产发展形势1、传统房企开始往产业地产转型房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
2、产业地产商开始大肆布局华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
3、制造企业、电商向产业地产延伸从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
4、金融资本开始青睐产业地产一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013-2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。
新城控股2018年财务分析详细报告-智泽华
新城控股2018年财务分析详细报告一、资产结构分析1.资产构成基本情况新城控股2018年资产总额为33,031,841.74万元，其中流动资产为26,422,711.36万元，主要分布在存货、货币资金、其他应收款等环节，分别占企业流动资产合计的55.09%、17.19%和17.15%。
非流动资产为6,609,130.38万元，主要分布在长期投资和递延所得税资产，分别占企业非流动资产的90.14%、4.48%。
资产构成表2.流动资产构成特点企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的55.09%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。
流动资产构成表3.资产的增减变化2018年总资产为33,031,841.74万元，与2017年的18,352,666.14万元相比有较大增长，增长79.98%。
4.资产的增减变化原因以下项目的变动使资产总额增加：存货增加6,919,396.65万元，货币资金增加2,346,190.01万元，长期投资增加2,219,508.46万元，其他应收款增加1,680,573.91万元，其他流动资产增加836,847.36万元，预付款项增加437,094.48万元，递延所得税资产增加135,341.77万元，无形资产增加48,124.72万元，应收账款增加14,804.4万元，应收票据增加8,560.47万元，长期待摊费用增加4,669.84万元，共计增加14,651,112.07万元；以下项目的变动使资产总额减少：固定资产减少7,119.45万元，其他非流动资产减少19,308.43万元，共计减少26,427.87万元。
增加项与减少项相抵，使资产总额增长14,624,684.19万元。
5.资产结构的合理性评价从资产各项目与营业收入的比例关系来看，2018年应收账款所占比例基本合理。
其他应收款所占比例过高。
存货所占比例过高。
2018年五大产业园区运营模式分析研究
五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
工业园区企业盈利模式
工业园区企业盈利模式
工业园区企业盈利模式涉及多个方面，包括企业的生产经营模式、市场销售模式、人力资源管理模式等。
以下是一些常见的工业园区企业盈利模式：
1. 生产经营模式：工业园区企业可以采用产品生产加工模式或
者服务型企业模式，通过提供优质的产品或者服务来获得盈利。
在生产经营模式方面，工业园区企业可以采用自主生产或者代加工的方式，在满足客户需求的前提下获得利润。
2. 市场销售模式：工业园区企业可以通过多种销售渠道进行产
品的销售，如线下销售、电商平台销售、展会销售等。
通过多元化的销售渠道和精准的市场定位，企业可以实现产品的高效销售和盈利。
3. 人力资源管理模式：工业园区企业的人力资源管理模式也是
影响企业盈利的关键因素之一。
优秀的人力资源管理可以提升员工的工作积极性和创造力，从而提高企业的生产效率和盈利水平。
4. 技术创新模式：工业园区企业可以通过技术创新来提高产品
的附加值和市场竞争力，从而增加盈利空间。
企业可以通过独特的技术创新来提高产品的质量和性能，从而吸引更多的客户和市场份额。
总之，工业园区企业盈利模式的构建需要综合考虑企业的生产经营模式、市场销售模式、人力资源管理模式等多个方面，才能实现长期的盈利和发展。
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产业地产全流程盈利模式分析
开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。
对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。
但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。
首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。
1、地产导向运作模式开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。
这种模式，在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，不拿出点真材实料，非但唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军；拿到一块郊区的地，在周边配套没起来之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消；更何况现在政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢。
2、产业导向运作模式以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。
自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。
但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。
纯做物业租赁，面临的挑战同样很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫长。
在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性；而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。
当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力；同时，随着时间的推移，物业的增值部分，也是开发商肉眼可见的重大收益。
产业地产三种盈利模式及案例
产业地产三种盈利模式及案例产业地产有别于传统的住宅开发，是围绕着产业的微笑曲线，以土地为载体，用产业为依托，实现土地的整体开发与运营。
产业地产盈利模式产业地产开发主要通过三种经营模式实现盈利，其中最主要的盈利来源是出租物业和出售物业两种。
这三种经营模式分别是，主流的出售或者出租物业及设备的模式，具有前景的信托基金的模式，靠土地溢价赚取差价的小众模式。
1、主流的出售或者出租物业及设备的模式。
开发商采取独立或者联合开发的形式，将开发出来的物业通过出租、出售或者租售结合的方式，供应给需求企业。
或者是通过提前联系相关企业，确定主题，按企业的需求制定主题开发并进行包装和装修，实现低风险及稳定收益。
2、有前景的信托基金的模式。
产业地产的开发商通过寻求将物业打包给信托基金公司，再做成相关的金融产品在内陆或者海外进行公开发售募集资金。
这一模式的优点是开发商自有资金占用时间较短，能够快速回笼资金。
3、靠土地溢价赚取差价的极小众模式。
在项目开发建设完成之后，对项目进行包装和推广，待项目具有市场接受度之后，对项目土地进行部分或者整体的转让，转让对象是各类投资机构或者产业地产开发商。
产业地产典型特征产业地产区别于传统的住宅开发，有其鲜明的特点。
一是前期投入大，自有资金占用时间长。
产业地产的开发建设规模往往很大，前期的开发投入资金基本上在几亿到几十亿不等，后期的招商、运营的资金投入也很大。
而且有别于住宅开发快速销售的模式，投资回收周期较长，一般在十几年以上。
因此对产业地产公司的资金实力以及融资渠道有较高的要求，才能完成前期的巨量投资。
二是后期现金流持续且稳定。
后期项目招商运营或者出租出售，实现收益后，能够持续不断提供现金流。
三是开发专业要求高，难度大。
近些年产业地产的投资者越来越重视项目的软件环境而不是仅仅满足于硬件环境。
产业开发商除了要完善建设厂房、办公以及相关配套设施外，还需要搭建综合服务平台，提供各类咨询服务，以及解决融资，经营等问题。
新城控股盈利模式
新城控股盈利模式
新城控股是一家房地产开发企业，其盈利模式主要包括以下几个方面：
1. 房地产销售：新城控股通过开发建设并销售住宅、商业及办公物业等类型的不动产来获得收益，其销售模式包括批量销售、定价销售和拍卖等方式。
2. 物业租赁：新城控股将持有的商业及办公物业出租给租户，从而得到相应的租金收入。
3. 物业管理：新城控股提供物业管理服务，包括维修、保洁、绿化、安保等，通过提供优质服务来获取管理费用。
4. 金融业务：新城控股开展与房地产相关的金融服务，如各类房贷、融资租赁、信托等，从中获得相应的利息和手续费收入。
5. 其他：新城控股还涉及众多其他领域，例如旅游地产、教育地产等，通过开发这些项目来获取收益。
以上是新城控股主要的盈利模式，当然还有其他的盈利模式，这些模式的具体实施和收益情况与新城控股自身的发展战略、市场环境等有关。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
产业地产到底如何盈利
产业地产到底如何盈利
产业地产是指以工业、商业、物流、科技等产业作为主要载体的房地
产项目，它与住宅地产不同，主要用于商业经营和产业发展。
产业地产的
盈利模式主要包括租金收入、增值收益和服务收入等方面。
首先，产业地产通过租金收入盈利。
产业地产的主要目标群体是各种
企业和商家，它们需要租赁工厂、仓库、商铺等空间来开展业务。
产业地
产拥有适合各种产业发展的土地和建筑设施，并以长期的租赁合同方式向
企业提供租赁服务。
通过租金收入，产业地产可以获得持续稳定的现金流，并实现资产的增值。
其次，产业地产通过增值收益盈利。
产业地产的发展会带动周边地区
的经济繁荣，提高地区的产业结构和产品附加值，从而推动房地产的增值。
例如，一个工业园区的建设和发展可以吸引众多企业入驻，形成规模效应
和集聚效应，进而提高土地和建筑物的价值。
通过购置和发展产业地产，
投资者可以享受到因土地和资产增值而带来的收益，从而实现盈利。
综上所述，产业地产通过租金收入、增值收益、服务收入和其他方式
等多种途径实现盈利。
对于投资者来说，产业地产作为一个长期投资项目，通过稳定的现金流和资产增值，能够获得可观的回报。
同时，产业地产对
于经济发展也具有重要意义，它不仅为企业提供了发展空间，也为城市和
地区的经济繁荣贡献了力量。
产业地产项目商业赢利模式分析.doc
产业地产项目商业赢利模式分析［摘要］伴随着中国经济近几十年的腾飞，产业地产也迎来了一个黄金时代。
我国的房地产行业中商业和住宅物业开发正面临着严峻的考验。
产业地产作为一个相对较新的模式迅猛发展，并且形成了新的赢利模式。
区别于传统地产，产业地产更注重资源整合，注重产业链中上游生态的搭建，其发展模式促使房地产开发商向多样性服务商转变。
本文主要通过部分实例来探究产业地产的开发模式和赢利模式分析，由此给未来的产业地产发展提供一点方向建议。
［关键词］产业地产；赢利模式；生态搭建；开发模式1产业地产概述和特点1.1产业地产概述产业地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营的产业价值链一体化平台。
以独栋写字楼、高层办公、标准化厂房、中试研发楼为开发对象。
整合资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
产业地产实现了社会与自然资源的充分融合，是一种集约化经营、综合开发的多功能产业形态，是产业和房产的综合。
有别于普通的房产开发，其更注重产业的发展，在规划与研究方面有较高的专业要求，更专业化也是未来产业地产的发展方向之一。
1.2产业地产特点和传统商业地产的区别产业地产脱胎于传统的工业、商业地产，有一定的相似属性，也有自身的一些特性。
资源价值最大化。
首先产业地产选址更加谨慎，在经济实力较发达的地区，为了符合如高新技术科技产业，努力为其创造较好的生产、运营、办公环境等。
其经济影响力，不仅依托于发达的经济地区的选址，而是在此基础上借助其能量自然辐射，促进城市的发展和提升。
注重产业环境营造。
产业地产不仅仅局限于适合人居住的环境打造，更是注重创业需求和办公需求各种增值服务。
投资要求高。
产业地产的产品主要类型更加的广泛，以产业为依托，满足各种企业需求，所以其对开发商的资金要求高。
基础设施较好。
过硬的基础设施才能吸引企业的进驻，不同的企业需求不同，针对不同企业的基础设施有助于了解企业的发展，对其后续的发展有更强的把控力。
产业地产主流盈利模式分析
产业地产主流盈利模式分析关于产业地产的盈利模式，业内也曾做过不少探讨。
盈利模式可以归结为两种，一种是基于机会和与政府的良好关系赚钱，另一种则是靠自身业务能力赚钱。
在市场竞争的初期，企业更多是靠第一种，也就是政府关系以及政府政策衍生出的机会赚钱。
但在近两年，随着市场竞争加剧，以及行业逐步迈向成熟，靠人情关系搞项目的模式已经难以为继，越来越多的企业开始重视打造属于自己的盈利模式。
今天，整理产业地产的六种主流盈利模式，权当探讨，希望能给后来者提供一点帮助。
1、产城开发模式产城开发模式是基于地方政府打造产业与城市融合发展的诉求衍生出的综合性地产业务，具体做法是：地产商从土地一、二级开发（一级开发基本由政府平台公司承担，民企一般从二级开发）切入，提供从区域规划、开发建设、产业导入到产业投资、产业服务的全链条服务。
产城开发模式关系图盈利模式上，住宅和商业销售是企业最重要的利润来源；办公用房的租售收益、政府的咨询服务费、招商引资返还收入、政策性收入、政府奖励等产业部分的收入为辅。
对地产商来讲，产城开发，真正赚钱的是「城」，产业部分则很难盈利。
以前，很多开发商上来先把住宅和商业做完，美其名曰「反哺产业园」，实际上产业部分却是各种拖，实在拖不了的，要么找一个产业运营商来接盘，要么干脆直接放弃。
心想反正住宅的钱已经到账了，大不了这部分考核分我不要了，你政府能拿我怎么办？当然，近些年，监管已经比较严，地方政府已经不太允许地产商先做住宅，而是要分批供地。
「产业先做出个模样来，住宅才批给你」，很多政府甚至明文规定，要求产业不允许捆绑住宅。
总的来说，产城开发和住宅开发类似，都是高投入、高风险的投资经营活动。
一方面需要企业严格控制成本，另一方面还要尽可能缩短商业周期，实现资金快速周转；同时，企业还要面临与地方政府的博弈（因为政府的诉求和你完全相反，他希望你多做产业、少做住宅）。
当地产行业景气时，产城重资产项目会帮企业赚到更多的钱；但如果遇上2021年这样的行业拐点，重资产、高负债就是企业最大的包袱，成为压垮骆驼的最后一根稻草。
产业园区 如何盈利 盈利环节模式分析
产业园区如何盈利盈利环节模式分析一、园区盈利的背景与意义经过多年的建设和发展，依赖土地收入的传统园区盈利模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付。
而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取很多减免的优惠政策，这致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。
而随着园区的发展和成熟，追求盈利成为园区持续发展的必然要求，也是保证园区经营运转和可持续发展的重要条件，因此如何寻找盈利环节和盈利模式是各级各类园区必须面对和解决的一个问题。
二、园区盈利环节与模式分析纵观国内外各级各类园区的经营发展和盈利模式，赛迪顾问将园区的盈利模式归纳成以下类别：同时，由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同。
不同盈利模式下各环节的盈利能力也不尽相同，下表对各类盈利模式进行了比较：园区土地运营的盈利模式主要包括土地增值、租金收入、商业地产、住宅地产等几项主要内容。
土地增值主要是指将土地以出租的形式运营，保留土地的使用权。
随着时间的增长来获得土地溢价的收益；租金收入主要是只对园区内的写字楼和标准厂房出租获得的租金收入；商业地产主要是园区内为产业发展配套的商业性房产开发，以及商业性房产的出租和出售获得的收入；住宅地产主要是指产业园区可以获得超过30%以上的住宅配套用地，进行住宅的开发和建设，并出租或出售从而获得收入。
园区增值服务的盈利模式主要包括产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等几项主要内容。
产业技术性服务主要是指通过园区公共性技术平台为园区产业提供相应的支撑和服务，并通过收费获取收益；产业发展性服务主要是通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、政府关系服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入；生活配套性服务主要是指有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等；园区运营性服务主要是指通过提供物业管理服务和园区内公共性服务来获取收益。
片区开发的盈利模式
片区开发的盈利模式“片区开发项目”因项目体量大、有一定的盈利性，在近年饱受市场关注；既是地方政府着力发展的重点项目，也是社会资本跃跃欲试的领域之一。
但是，不同地区、不同内涵的片区开发项目有根本性的差异，其盈利模式也会有非常大的差距。
无论政府也好，社会资本也好，都只有在项目盈利后才能真正分享到“增值红利”、实现共赢的目标。
那么，片区开发项目有哪些盈利模式呢？城市功能导向：老旧城区开发在持续的基础设施投入后，全国各地的新城区已经焕发了全新面貌，成为了城市对外的窗口，也将中小城市的城建上限快速提升。
但是，与新城区的现代化相比，老旧城区面临的问题非常多：既包括居民的居住问题，又涵盖老旧小区改造；既有基础设施与风貌的落后，又有生态环境与配套公共服务的缺失。
因此，实施城市更新行动，以完善城市功能为导向，对老旧城区进行整体开发是地方政府“十四五”期间的主要任务之一，也是片区开发中比较常见的类型。
这一类型的片区开发，核心在于“整体更新”，需要将城市功能的升级与完善、基础设施与公共服务的补短板强弱项同步进行。
由此带来的盈利模式比较清晰：一是以片区中腾空的土地作为项目主要收益来源，用有收益的经营性土地出让平衡公益性的基础设施投入，实现公益性的总体建设目标；二是对片区中的低效土地进行再开发，根据更新后的城市规划与低效用地再开发的有关办法，对城市肌理中的单元进行“活化”，通过商业收益弥补公共服务的持续投入；三是将城市更新与“新旧动能转换”相结合，通过整体的升级改造，带动片区的产业升级与现代化发展，通过风貌保护、城市遗产保护、城市记忆公园等形式，让老城区“老树开新花”，推动整个区域的经济可持续发展。
对于老城市来说，拆与建都只是手段而不是目的；必须坚守以城市功能为导向的核心，才能实现片区开发的整体盈利。
交通设施导向：都市圈小城镇在技术日益进步的时代背景与“交通强国”的整体战略下，城市架构也产生了非常大的变化；新型交通基础设施让空间距离变得越来越短，城市群、都市圈的战略即将成为现实。
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产业新城盈利模式分析
近日，万科牵手华夏幸福，共同开发华夏幸福环京产业新城的多个项目。
该交易对于两家行业龙头企业来说都是双赢的局面，对华夏幸福来说可以加快资金回笼，改善现金流及负债水平；对万科来说，以平价获取优质环京项目，降低了成本，加大了对环京区域的布局。
经此事件，产业新城再次升温，对于与传统房地产开发不同赛道的产业新城，它的盈利模式又有何区别呢？
产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和以人为本的城市开发哲学发展起来的一类新兴城市。
目前我国正处于城市化快速发展阶段，随着各地政府大力发展产业新城，房地产企业、专业运营企业、产业企业等多方主体开始逐渐参与产业新城的发展。
根据不同的运营主体，产业新城盈利模式可以分为以下四种。
一、华夏幸福固安工业园“锁定土地资源+政府服务费”盈利模式
2002年6月，固安县政府与华夏幸福签订一项50年的排他性特许经营协议，正式确立合作开发建设运营固安工业园区，按照管工业园区建设总体要求，工业园将采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化模式运作。
华夏幸福通过“园区孵化+房地产开发“模式，发挥政企协同效应。
前期华夏幸福负责园区修路、征地、建设厂房等基础设施开发，垫付相关费用，获得政府10%~15%的利息收入；同时，华夏幸福进行园区招商引资，获得新增固定资产投资额或新增财政收入的45%返还收入；此外，还有园区配套地产开发收入，一般有30%住宅用地可供分配。
由于工业园区培育时间长，一般需要3-5年甚至更长的培育期才能初见效果，因此华夏幸福前期基本处于投入状态，并没有多少回报。
为了保证资金的快速回笼和持续投入，实际上华夏幸福是通过锁定土地资源，开发住宅，用住宅销售获取的资金来维持工业园的投入。
等工业园培育起来后，政府财政税收、土地增值等收入逐渐增加，再通过以税收补贴的形式支付服务费，这样华夏幸福就能获取相对稳定持续的收益。
这种“锁定土地资源+政府服务费”盈利模式有利有弊，核心点是住宅获地和销售、工业园区成长情况。
如果住宅获地和销售顺利，那么起码能回收很大一部分资金；如果再加上工业园区成长顺利，后期政府服务费支付稳定持续，那么
这个产业新城项目基本上已经算是成功。
反之，则难以为继。
二、招商蛇口蛇口网谷“园区管理+物业运营+创投”盈利模式
2010年5月，南山区政府与招商蛇口合作，双方联手共建融合高科技与文化产业的“蛇口网谷—互联网及电子商务产业基地”。
根据招商蛇口“前港—中区—后城”的蛇口模式，招商蛇口利用该地区先发港口资源，做实传统产业并升级产业园区，形成产业集聚，吸引高层次人才入驻园区，高层次人才在规划区内投资、消费乃至定居，实现“后城”人群的升级。
据统计，截止2017年底，蛇口网谷已入驻企业超过600家，每平方米土地年产值已由2010年的不足2千元提高到了8万多元。
招商蛇口通过提供产业园区物业管理服务、出租及销售持有物业、创投等方式拓宽盈利渠道。
其中创投是运用“园区+资本”的运营理念，探寻高增长潜力企业，通过资本投资、租金折股、服务费用折股等方式，投资企业，既分享企业价值，又能帮助入住企业成长，并助推园区发展，形成良性循环生态圈。
三、中新集团苏滁现代产业园“土地收益+税收留成”盈利模式
2011年11月，中新集团与滁州市政府合作共建安徽苏滁现代产业园，这是中新苏州工业园区走出江苏的第一个项目。
苏滁现代产业园实行双主体模式，即重大事项、重大项目由管委会和中新苏滁公司共同协商、决策，具体工作由中新苏滁公司执行。
为了换取园区基础设施投资、建设经验、招商资源能力等投入，滁州市将苏滁现代产业园土地收益和税收留成等方面利益的55%转移支付给中新集团。
经过7年左右的发展，苏滁产业园累计协议引进工业项目125个，协议引进资金超350亿元，初步形成了汽车及装备制造、营养健康、新能源新材料三大产业集聚发展板块。
苏滁产业园在商住、医院、学校、公园、职工安置、写字楼等商务配套方面的设施已基本完善。
园区财政收入从2013年的不足3000万元增长至2017年的4亿元，财政增速迅猛，实现了跨越式发展。
四、京东云产业园“多类服务抽成”盈利模式
2017年8月，凤岗镇政府与京东集团、都市智能集团、雁盛实业四方达成项目合作协议。
京东集团、都市智能集团、雁盛实业将以共同组建公司的方式，在凤岗镇建设“京东•都市人工智能产业新城”项目。
项目将以京东X事业部、
人工智能系统研发中心、无人机和无人车总部基地及科技金融平台等为支撑，运用先进的城市产业综合体开发模式，打造四大重点项目，计划总投资300亿元，分三期开发，6-8年左右完成。
项目投产后，预计可实现年产值不低于400亿元，年创税达到30亿元。
产业园管理公司主要从园区内的企业端、服务商和用户端获取各种服务抽成。
企业端有资金沉淀、自有服务和服务抽成；服务商有资金沉淀、收入抽成和营销服务收入；用户端有个人金融、园区自营服务和O2O服务抽成。
从趋势上看，开拓产业新城业务已成为不少房企战略升级的方向之一，其中如何形成适合自己的产业新城盈利模式是房企需要想清楚的一个关键点。
不管盈利模式如何选择，产业新城投资周期长、投入资金量大的特点都要求参与企业有长期稳定的资金来源，因此具有丰富及稳定融资渠道的企业将拥有较大优势。