长沙楼宇经济发展思路及对策

长沙楼宇经济发展思路及对策楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，其发展程度成为反映一个地方经济实力、财富集聚的重要标志。

楼宇经济的兴起，突破了中心城区土地资源匮乏的空间限制，拓展了城区经济发展的空间，是推进第三产业和城市经济做优做强的重要突破口。

近几年来，我市随着城市化建设的发展和旧城改造工作的推进，生态宜居环境的打造，带动了房地产开发市场活跃，有限的土地资源发挥了非常大的效益，经济发展走上快车道。

然而，在一栋栋新楼拔地而起的同时，随着房地产业的快速发展，我市也面临着土地资源匮乏的局面。

作为投资人可考虑依托发展高新技术产业和现代商贸服务业，大力发展“楼宇经济”，推动房地产业与现代服务业高度融合，推动城区经济向“空间”和“高度”要效益，推动发展思路由土地招商到无地招商转变，是推动城区经济转型升级的重要环节。

一、楼宇经济的总况（一）楼宇经济的概念关于“楼宇经济”的概念，目前尚无权威的定义。

有专家认为，“楼宇经济是一种隐藏在商用楼宇中的高级经济形态，是以商务楼为土地要素，通过开发、出租楼宇引进各种公司，实现招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态”。

虽然定义没有统一，但是意义都是大同小异。

总之，楼宇经济是指建筑所能带来的经济效益，是一种在楼宇内产生、发展并衍生、带动区域经济发展的一种新的经济形态。

（二）楼宇经济的特征楼宇经济是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”。

据统计，在一座写字楼所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金全部产生于办公过程。

楼宇经济的形成和发展所依靠的不仅仅是建筑，需要有一定的经济、文化沉淀的环境和金融、交通、信息、人才、社会等综合区域生态要素的支撑。

概况地说，它具有高依托性、高聚集性、高效益性、高端性等特征。

（三）楼宇经济的内涵对楼宇经济内涵的认识，主要是从楼宇发展形态以及楼宇相关利益者等两个角度进行分析。

从发展形态上看，楼宇经济是集群经济，楼宇经济的发展不单是一个楼宇或者是一个企业的发展，而是众多企业、楼宇、其他相关要素的集群发展的结果，一方面，大量企业一栋或几栋楼宇内聚集，有利于企业加强分工协作，降低经营成本，另一方面，楼宇集群可以集中吸收各类资源，进行优势互补，进而促进整个区域楼宇的发展。

从楼宇经济的相关利益者上看，楼宇经济的利益方包括入驻企业、楼宇经营者和政府部门。

首先，入驻企业在楼宇经济发展中是最重要的组成部分,在楼宇经济的相关利益方中, 入驻企业是构成楼宇经济的第一要素。

其次，楼宇经营者是楼宇经济发展中提供办公空间和物业服务的主体，楼宇经营者开发楼宇，主要是为了获得租金报酬，楼宇经营者对楼宇经济的诉求主要是通过单位面积楼宇租金来实现。

此外，政府部门是土地的所有者和公共政策、公共设施的管理者，是楼宇经济发展必不可少的利益方。

（四）楼宇经济的影响因素分类区位因素、配套设施、楼宇建筑品质、物业服务、政府政策等因素，是影响楼宇经济发展的因素。

在实际中，楼宇经济多选择在城市的中心区域，写字楼硬件、配套设施通常可以达到很高的标准，但是依然出现许多城市写字楼空置率高、企业入驻率低、楼宇经济贡献率差的情况。

可见，楼宇经济并不是在任何地方都能够获得成功。

通过归纳总结楼宇经济发展的经验和具体案例，笔者认为，要发展楼宇经济，必须具备一定的硬件条件，只有满足了一定的条件，楼宇经济才可以启动；但是，要使楼宇经济发展良好，必须满足一些其他的条件。

因此，笔者将要素总结后划分为两类，分为基本因素和增值因素，见下表一。

表一楼宇经济影响因素分类二、长沙市楼宇经济现状作为中西部地区的经济发达城区，区位优势明显的芙蓉区经历了近十年的高度开发和经济增长，目前已成为不少跨国企业区域总部的首选地，城区土地资源也逐渐紧张，传统以土地、优惠政策吸引投资的做法难以为继，发展楼宇经济被公认为是其发展的首选方向。

(一)芙蓉CBD：楼宇经济得天独厚芙蓉区是湖南省省会长沙的中心城区，总面积40.8平方公里，常住人口60多万，辖11个街道、1个乡和两个副县级单位（长沙高新技术产业开发区隆平高科技园和湘湖管理局）。

省委、省军区等党政机关汇集于区内，人流、物流、资金流、信息流高度密集。

长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽驻于区内，五一大道、芙蓉路等20多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，黄花国际机场毗邻而居，交通十分便利。

2003年芙蓉区率先提出了建设长沙CBD的概念，2005年又提出了以楼宇经济为突破口，现在以芙蓉广场为核心向四周辐射的一个中央商务区已经成型。

芙蓉CBD正向成为我国中部地区重要的现代商务中心和区域性总部基地、长株潭区域的现代化服务业集聚之地、“两型社会”建设中的高端平台迈进。

作为长沙市唯一的CBD所在地，芙蓉区拥有发展商务经济的先天优势，繁盛的楼宇经济、密集的高端产业、巨大的财政收入、便捷的道路交通、高度聚集的人口等优势足以使芙蓉区屹立长沙。

（二）芙蓉区楼宇经济总体概况1．楼宇资源情况：一份来自芙蓉区相关机构的数据显示，目前芙蓉中央商务区聚集了10层以上的商务楼140多栋，楼宇总面积400万平方米，商务楼占到长沙市一半以上，绝大部分楼宇的企业入住率达到了90%以上。

在五一大道、韶山路、解放路、芙蓉路、黄兴路形成了5条鲜明的楼宇带。

尤其是聚集了运达广场、中天广场、中隆国际、第一大道、亚大时代、顺天财富等大量优质高端楼宇。

同时，人民银行长沙中心支行、省银监局以及10多家全国性银行省级分行、80多家支行以上银行网点，30多家全国性保险、证券、期货公司也在此驻扎，各类金融机构、高档商场星罗棋布。

聚集了以会计、律师、策划等现代服务企业为主的3000多家企业和世界500强企业21家。

楼宇经济已成为芙蓉区发展长沙CBD的“主角”。

如第一大道引进漂亮宝贝、时尚厨房等知名企业，企业入驻率已达87％。

2．楼宇的租售价格：长沙市楼宇租赁价格的总体水平偏低，租金仅为上海、北京等地一半左右，但呈上升趋势。

高档楼宇租赁价格上涨较快，表明高品质楼宇需求相对较旺，而一些低端楼宇租赁价格出现负增长，面临巨大的竞争压力，生存状况堪忧。

在长沙市内，有不少地段繁华的住宅楼变为商住楼，在一定的程度上打击了楼宇经济的发展。

楼宇销售价格总体平稳，相对于同地段的住宅价格而言，全是楼宇价格水平比较合理、增长平稳。

三、长沙楼宇经济发展的潜在优势分析大力发展楼宇经济不但是必要的，也是可行的。

目前，长沙已进入新一轮快速发展期，为楼宇经济发展带来了难得的机遇。

主要表现在：具有良好的基础条件、优越的综合环境、潜在的市场需求、活跃的民营经济基础。

四、长沙市楼宇经济发展制约因素分析当然与北京、上海、深圳、广州等大都市相比，长沙市楼宇经济的发展还存在西多的制约因素和亟待解决的问题。

主要表现在：规划相对滞后、楼宇规模偏小、功能定位不清、配套设施不完善、责任主体不明确、考核监管措施不健全。

五、长沙楼宇经济发展的原则及对策措施（一）发展原则楼宇经济是一种全新的、具有极大发展潜力的经济形态，要遵循经济发展规律，坚持政府主导力、业主主体力、市场运作力“三力合一”，将楼宇经济发展与产业结构调整相结合、与产业结构调整相结合、与招商引资相结合、与总部经济发展相结合，既注重盘活存量，又注重扩大增量，超前规划，逐步推进。

（二）对策措施1．完成经济发展的思路转变不管是政府还是投资人要完成从土地招商到无地招商思维的转变，让发展理念的提升，主动走上经济社会走可持续发展的正确道路。

比如政府设立了楼宇经济发展引导资金，按楼宇实际产生的税收总额和实际入库的区级税收贡献，对楼宇产权主体和相关物业管理部门按比例给予奖励；对楼宇内入驻企业，按所租办公用房面积给予一定的房租补贴；对单位楼盘的产权主体和物业管理部门实现委托招商和联合招商，按实际到位的招商引资额和引入企业的品牌档次对产权主体和物业管理部门进行奖励；对重点楼宇和重点入驻企业实行"一楼一策"，"一企一策"，实行不同类别的政策，按区级税收贡献和增长比例给予财政返还奖励；对楼宇内的纳税大户和税收增长快的企业进行重奖。

2．确立指导思想为了加快长沙市的楼宇经济的发展，打造都是经济品牌，提高区域资源利用效益，芙蓉区政府，并领引投资人坚持“规划先行、产业先导、政策扶持、优先发展”的思路，以五一路、芙蓉路、韶山路、八一路为轴线，突出抓好尚无楼宇的开发建设、招商引资、产业发展和管理服务，做大规模、做有产业、做强特色、做精服务，使楼宇经济成为区域经济发展的强劲动力和效益高地。

3．明确发展目标重点引进国内外大型公司、知名企业的区域或其分部、研发中心、销售中心、财务中心，培养形成国内外大企业总部的集聚区；协调发展金融保险、法律会计、广告中介、信息咨询等相关服务业，建好中央商务区；按照产业特色，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内集聚，营造店多成市、集群局势、扎堆旺财的发展氛围，努力形成一批特色楼宇和街区。

4．坚持专业化、集群化的发展道路坚持走“打造专业楼宇平台，发展特色产业集群”的路子，进一步引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，培育专业特色楼宇，发挥产业集聚效应，降低商务成本，在特色化、专业化、品牌化上下功夫，加速形成了一批商务、总部、研发、创意、软件、外包楼宇。

今后要更加注重吸引高新技术产业、都市型工业，现代服务业和文化创意产业等楼宇经济高端业态的集聚。

把推动亿元楼发展作为重点工作，稳固已有“亿元楼”的重点税源，大力推进置换招商，抓好项目质量，注重梯队建设，发挥叠加效应，有效促进“亿元楼”租户升级换代、做高能级，提高楼宇经济贡献率。

以城区政府为主体，市、区、楼宇业主密切配合，建立楼宇招商团队，多方联动优化招商力量，采用市场化、专业化和社会化运作方式，加强楼宇招商规划，创新楼宇招商机制，根据楼宇功能定位，采取定向式、个性化招商，科学配置资源，不断提高楼宇入驻率。

5．以发达的三产推动楼经济发展发展楼宇经济不能逾越一个城市自身的产业结构和基础。

首先要加大第三产业的发展，为楼宇经济发展培植土壤，将发展楼宇经济和促进现代服务业发展统筹规划，通过布局楼宇经济促进现代服务业的发展，加快经济结构的优化与调整。

6．完善楼宇的配套设施以及提高物业管理品质楼宇经济在形成和发展的过程中，对配套设施的要求越来越高。

楼宇配套设施齐全，不仅代表着楼宇的档次，同时也是人气的聚集、商务元素的流动，同时更是满足楼宇办公需求必不可少的条件。

配套设施完善包含两层含义。

一方面，楼宇本身的配套设施，如会议室、员工餐厅、停车场等要齐全；另一方面，更为重要是，楼宇周边必须要有强大的综合配套，要具有银行、保险公司、证券公司、律师事务所、会计师事务所、广告代理，星级酒店等现代服务业配套产业和设施，以便为商务活动提供便利，同时，也要具有公寓、商业、餐饮、邮政、医疗、教育、文化、娱乐、休闲等生活服务设施，以便为楼宇办公人员提供极大的生活便利，从而形成一个集商务办公、高档购物、休闲娱乐、个性化消费等功能为一体的楼宇经济区。