长沙楼宇经济发展思路及对策

长沙楼宇经济发展思路及对策

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，其发展程度成为反映一个地方经济实力、财富集聚的重要标志。楼宇经济的兴起，突破了中心城区土地资源匮乏的空间限制，拓展了城区经济发展的空间，是推进第三产业和城市经济做优做强的重要突破口。近几年来，我市随着城市化建设的发展和旧城改造工作的推进，生态宜居环境的打造，带动了房地产开发市场活跃，有限的土地资源发挥了非常大的效益，经济发展走上快车道。然而，在一栋栋新楼拔地而起的同时，随着房地产业的快速发展，我市也面临着土地资源匮乏的局面。作为投资人可考虑依托发展高新技术产业和现代商贸服务业，大力发展“楼宇经济”，推动房地产业与现代服务业高度融合，推动城区经济向“空间”和“高度”要效益，推动发展思路由土地招商到无地招商转变，是推动城区经济转型升级的重要环节。

一、楼宇经济的总况

（一）楼宇经济的概念

关于“楼宇经济”的概念，目前尚无权威的定义。有专家认为，“楼宇经济是一种隐藏在商用楼宇中的高级经济形态，是以商务楼为土地要素，通过开发、出租楼宇引进各种公司，实现招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态”。虽然定义没有统一，但是意义都是大同小异。总之，楼宇经济是指建筑所能带来的经济效益，是一种在楼宇内产生、发展并衍生、带动区域经济发展的一种新的经济形态。

（二）楼宇经济的特征

楼宇经济是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和

现代都市新的“掘金地”。据统计，在一座写字楼所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金全部产生于办公过程。楼宇经济的形成和发展所依靠的不仅仅是建筑，需要有一定的经济、文化沉淀的环境和金融、交通、信息、人才、社会等综合区域生态要素的支撑。概况地说，它具有高依托性、高聚集性、高效益性、高端性等特征。

（三）楼宇经济的内涵

对楼宇经济内涵的认识，主要是从楼宇发展形态以及楼宇相关利益者等两个角度进行分析。

从发展形态上看，楼宇经济是集群经济，楼宇经济的发展不单是一个楼宇或者是一个企业的发展，而是众多企业、楼宇、其他相关要素的集群发展的结果，一方面，大量企业一栋或几栋楼宇内聚集，有利于企业加强分工协作，降低经营成本，另一方面，楼宇集群可以集中吸收各类资源，进行优势互补，进而促进整个区域楼宇的发展。

从楼宇经济的相关利益者上看，楼宇经济的利益方包括入驻企业、楼宇经营者和政府部门。首先，入驻企业在楼宇经济发展中是最重要的组成部分,在楼宇经济的相关利益方中, 入驻企业是构成楼宇经济的第一要素。其次，楼宇经营者是楼宇经济发展中提供办公空间和物业服务的主体，楼宇经营者开发楼宇，主要是为了获得租金报酬，楼宇经营者对楼宇经济的诉求主要是通过单位面积楼宇租金来实现。此外，政府部门是土地的所有者和公共政策、公共设施的管理者，是楼宇经济发展必不可少的利益方。

（四）楼宇经济的影响因素分类

区位因素、配套设施、楼宇建筑品质、物业服务、政府政策等因素，是

影响楼宇经济发展的因素。在实际中，楼宇经济多选择在城市的中心区域，写字楼硬件、配套设施通常可以达到很高的标准，但是依然出现许多城市写字楼空置率高、企业入驻率低、楼宇经济贡献率差的情况。可见，楼宇经济并不是在任何地方都能够获得成功。通过归纳总结楼宇经济发展的经验和具体案例，笔者认为，要发展楼宇经济，必须具备一定的硬件条件，只有满足了一定的条件，楼宇经济才可以启动；但是，要使楼宇经济发展良好，必须满足一些其他的条件。因此，笔者将要素总结后划分为两类，分为基本因素和增值因素，见下表一。

表一楼宇经济影响因素分类

二、长沙市楼宇经济现状

作为中西部地区的经济发达城区，区位优势明显的芙蓉区经历了近十年

的高度开发和经济增长，目前已成为不少跨国企业区域总部的首选地，城区土地资源也逐渐紧张，传统以土地、优惠政策吸引投资的做法难以为继，发展楼宇经济被公认为是其发展的首选方向。

(一)芙蓉CBD：楼宇经济得天独厚

芙蓉区是湖南省省会长沙的中心城区，总面积40.8平方公里，常住人口60多万，辖11个街道、1个乡和两个副县级单位（长沙高新技术产业开发区隆平高科技园和湘湖管理局）。省委、省军区等党政机关汇集于区内，人流、物流、资金流、信息流高度密集。长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽驻于区内，五一大道、芙蓉路等20多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，黄花国际机场毗邻而居，交通十分便利。

2003年芙蓉区率先提出了建设长沙CBD的概念，2005年又提出了以楼宇经济为突破口，现在以芙蓉广场为核心向四周辐射的一个中央商务区已经成型。芙蓉CBD正向成为我国中部地区重要的现代商务中心和区域性总部基地、长株潭区域的现代化服务业集聚之地、“两型社会”建设中的高端平台迈进。作为长沙市唯一的CBD所在地，芙蓉区拥有发展商务经济的先天优势，繁盛的楼宇经济、密集的高端产业、巨大的财政收入、便捷的道路交通、高度聚集的人口等优势足以使芙蓉区屹立长沙。

（二）芙蓉区楼宇经济总体概况

1．楼宇资源情况：一份来自芙蓉区相关机构的数据显示，目前芙蓉中央商务区聚集了10层以上的商务楼140多栋，楼宇总面积400万平方米，商务楼占到长沙市一半以上，绝大部分楼宇的企业入住率达到了90%以上。在

五一大道、韶山路、解放路、芙蓉路、黄兴路形成了5条鲜明的楼宇带。尤其是聚集了运达广场、中天广场、中隆国际、第一大道、亚大时代、顺天财富等大量优质高端楼宇。同时，人民银行长沙中心支行、省银监局以及10多家全国性银行省级分行、80多家支行以上银行网点，30多家全国性保险、证券、期货公司也在此驻扎，各类金融机构、高档商场星罗棋布。聚集了以会计、律师、策划等现代服务企业为主的3000多家企业和世界500强企业21家。楼宇经济已成为芙蓉区发展长沙CBD的“主角”。如第一大道引进漂亮宝贝、时尚厨房等知名企业，企业入驻率已达87％。

2．楼宇的租售价格：长沙市楼宇租赁价格的总体水平偏低，租金仅为上海、北京等地一半左右，但呈上升趋势。高档楼宇租赁价格上涨较快，表明高品质楼宇需求相对较旺，而一些低端楼宇租赁价格出现负增长，面临巨大的竞争压力，生存状况堪忧。在长沙市内，有不少地段繁华的住宅楼变为商住楼，在一定的程度上打击了楼宇经济的发展。楼宇销售价格总体平稳，相对于同地段的住宅价格而言，全是楼宇价格水平比较合理、增长平稳。

三、长沙楼宇经济发展的潜在优势分析

大力发展楼宇经济不但是必要的，也是可行的。目前，长沙已进入新一轮快速发展期，为楼宇经济发展带来了难得的机遇。主要表现在：具有良好的基础条件、优越的综合环境、潜在的市场需求、活跃的民营经济基础。

四、长沙市楼宇经济发展制约因素分析

当然与北京、上海、深圳、广州等大都市相比，长沙市楼宇经济的发展还存在西多的制约因素和亟待解决的问题。主要表现在：规划相对滞后、楼宇