房地产策划常用模型资料整理

住宅/公寓策划理论
住宅/公寓类型 公寓市场发展规律 住宅公寓产品资源匹配要 求住宅公寓价格估算函数 豪宅实现价值分析 高端服务式公寓的KPI体系 城市顶级公寓豪宅尊贵性打造KPI 城市豪宅的KPI指标体系都 市央区豪宅成功KPI体系城 市高密豪宅的KPI体系 高端服务式公寓客户分类具像描述 及对应面积需求分析 豪宅客户马斯洛成长图
区域开发策划理论
区域开发的三种模式 区域开发价值链 一级与二级开发模式回报特点比 较区域开发获利模式
综合体策划理论
城市综合体发展历程 城市综合体的发展阶段城 市综合体项目租售比城 市综合体项目资金流动 六大城市综合体代表模式资金流 动城市综合体项目选址
城市综合体项目规模 城市综合体项目驱动功能 城市综合体项目物业间的相互关 系城市综合体项目物业组合确定
需求增长趋于平稳；改善 需求为主；客户结构复杂 多样。
产品注重质量，价值构成 广泛，产品附加值很好体 现。
宏观分析策划理论
GDP增速与房地产发展关系
GDP增速与房地产发展关系
GDP增速与房地产发展关系
小于4% 4%~5% 5%~8% 大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
13000
8000
1300 800
人均GDP与住房关系理论 人均GDP（美元）与住房市场 衰退降期 平稳上升期
快速上升期 住房市场起步期
人均GDP与房地产发展关系
改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
宏观分析策划理论
房地产市场各发展阶段特征分析
发展阶段 人均GDP （美元）
外部环境
竞争条件 需求特征 供应特征
Biblioteka Baidu启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
800～3000
3000～4000
4000～8000
8000以上
福利分房阶段， 政府为整个产业 的主要投资者； 区域平行发展。
综合体酒店类型 酒店面积确定模型酒 店面积配比模型酒店 大堂面积及配比
产权酒店概述 产权酒店经营模式详解
写字楼策划理论
写字楼类型 写字楼市场发展规律商 务物业目标客户分析写 字楼客户需求模型 各类型写字楼内商业分析 人均GDP与写字楼发展的关系
旅游地产策划理论
旅游地产项目层级确定 旅游地产项目类型确 定旅游地产开发层级 区域级度假目的地实现关键要素 产品用地功能比 主流度假客户居住物业需求规 律居住物业产品类型度假匹配度 滨海 旅游地产启动模式 滨海旅游地产启动模式评 价旅游地产经营模式分析
超高层与普通高层从成本与技术角度对比 超高层与普通高层从客户感知角度对 比超高层发展阶段与客户抗性研究 超高层发展模式 平层豪宅与其他豪宅的区别 洋房与传统多层、叠拼/联排 别墅类产品的优缺点 三种洋房产品优劣势分 析住宅发展市场战略
百万大盘开发模型 启动区的策略及产品路线的相对位置图
酒店策划理论
城市运营20-80原则 城市综合体的综合开发价值链矩 阵城市综合体人流链 不同模式的收益方式 商业综合体财务线
商业策划理论
城市综合体项目商业组合 商业业态确定之租金及面积关系 商业形态与交通区位的关系商 业发展与城市化水平的关系商 业适合的销售模式 商业适合的销售模式比 较商业适合的招商顺序 商业运营招商选择模型 不同商家招商策略 不成熟区域商铺销售的常规模 式商铺购买利益驱动模型 二、三级客户体系分析 商业运营管理模型
零售饱和理论 商业零售业态引力模 型未来商圈饱和指数 商业面积确定——人均商业面积法 商业面积确定——人均消费力推算法 商业 业态发展与人均GDP的关系 专业市场发展规律 商业街分析 购物中心类型 商业布局模型 社区商业分类标 准商业分类标准 邻里中心商业形式
产权返租模式店 中店销售模式 基金整售模式销 售模式比较 商业发展阶段特征 餐饮类商业KPI体系
宏观分析策划理论
GDP增速与房地产发展关系 房地产市场各发展阶段特征分析 房地产发展周期理论 房地产市场预警预报指标体系 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标 准城市商业空间发展特征与城市化率的关系 房价收入比 房地产发展与第三产业比重之间的关 系人均GDP与旅游业的关系
城市化发展过程图 现代世界城市建设发展的不同阶段
生存、改善需求兼有；需 求急剧增加；客户层面扩 大
产品大量出现，形式逐渐 多样化，价格迅速提高， 数量与质量并重；产品附 加值出现并提高。
土地市场、商品房市场规 范操作；政府对房地产业 的调控主要通过城市规划 及土地供应等宏观调控手 段间接进行；政府的住房 福利少量存在。
竞争者数量减少；市场细 分充分，占有新的细分市 场较难；开发商注重效益/ 低成本。
旅游地产经营方式分析 “大旅游”产业群划分 区域旅游度假项目产业组合分析 区域旅游度假项目目标顾客群可能的产 业需求列表 旅游地产用地比例 旅游客户分析 旅游业发展规律 国际旅游目的地物业类型的市场发展次序
报告撰写策划理论
消费者价值分析模型 客户群分 析波士顿矩 阵 Swot分析模型 项目打造思路推导模型 3C法则
人均GDP
房地产发展阶段
发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征
发展特征
启动阶段
800～3000
生存需求 超速发展 单纯数量型
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
3000～4000
4000～8000
8000以上
生存、改善需求兼有
快速发展 以数量为主，数量与 质量并重
改善需求为主
平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重
房地产策划常用模型收集
宏观分析策划理论
GDP增速与房地产发展关系 房地产市场各发展阶段特征分析 房地产发展周期理论 房地产市场预警预报指标体系 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标 准城市商业空间发展特征与城市化率的关系 房价收入比 房地产发展与第三产业比重之间的关系 人均GDP与旅游业的关系
城市化发展过程图 现代世界城市建设发展的不同阶段
有实力竞争者较 少；需求简单、 市场结构单一。
满足基本生活需 求，客户结构简 单。 单纯数量型，产 品形式单一，基 本无附加值。
消费者收入水平提高；区 域市场发展出现不平衡， 地段价值开始显现；市场 存在不规范操作，政策因 素影响大、住房福利仍大 量存在。
大量新竞争者介入，开发 投资量猛增；需求复杂、 市场细分显现；竞争以市 场份额的竞争为主。