房屋租赁合同中企业如何规避合同风险

房屋租赁合同中企业如何规避合同风险

第一章合同签约过程中的风险防范

一、保证合同有效成立

（一）保证对方当事人适格

《合同法》第九条第一款规定当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此在订立合同时，应注意审查合同对方当事人是否具有主体资格。

1、合同对方是个人的，审查确认对方是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力。

民事行为能力，是民事主体以自己的意思进行民事活动，取得权利并承担义务的资格。在租赁合同中主要需审查对方是否为完全民事行为能力人，通过对方的年龄和精神健康状况来判断。

民事权利能力，是法律赋予民事主体从事民事活动，享受民事权利和承担民事义务的资格。在房屋租赁合同中主要审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。承租人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有效凭证，如房产证、公房租赁凭证，并留存副本。如果房屋属转租性质，除要求转租人出示上述凭证外，还应要求转租人出示其与原出租人之间的租赁合同副本；如该租赁合同约定需经原出租人同意该房屋方可转租的，还应要求转租人提供原出租人同意转租的书面确认函，并留存副本。受委托代理的，审查代理人的资格和代理权限。

2、合同对方是法人组织的，审查当事人的履约能力、资信状况等。

只有确信对方具有履约能力，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能与之签约。在实践中，要搞清对方的资信情况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外，可到当地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧面了解对方的资信状况。在和单位签订合同时，应该加盖单位公章或合同专用章。代订合同的，审查代理人的资格。①代理人必须事先取得委托单位的委托证明。《民法通则》第六十五条规定：“书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。”②代理人必须在委托人授权的范围内签订合同，③代理人必须以被代理人的名义签订合同。

在合同对方具有民事权利能力和完全民事行为能力的同时，还要注意合同主体与法定登记主体的一致性。自然人的身份证或户籍载明的名字和法人及其他组织依法登记的名称，属于法定名称，签订合同时一定要和法定名称文字一致。

（二）合同双方就合同的主要条款协商一致

在协商的过程中主要审查确认合同对方意思表示是否真实，合同双方当事人在订立合同时，其意思表示一定要真实，即当事人在意志自由，能认识到自己的意思表示之法律效果的前提下，内心意思与外部表达相一致。意思表示不真实情况下订立的合同无效。

（三）合同内容具体、明确、合法

1、审查合同的文字表述

合同应当用词准确，文字表述要清晰、具体，要避免那些模棱两可、含意不清的词语出现。同时，确保合同内容事实清楚，详细具体，权利义务明确，具有合法性和可操作性。2、审查合同条款的实质内容

合同成立是合同生效的前提，只有已经成立的合同才涉及到合同的效力问题。合同的必要条款是合同成立必须具备的合同条款，合同若欠缺必要条款，则合同不能成立。合同必要条款有的是法律规定的，有的是根据合同的类型和性质确定的，合同必要条款还有的是根据当事人的要求确定的，凡当事人要求合同必须具备的条款，合同条款中必须具备。不同类型的合同，合同内容不同。按照《合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任和解决争议的方法。《合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此，在租赁合同中，双方当事人在合同中应对合同的期限、租赁物的维修、租金及其支付期限和方式等做明确的规定。

（1）租赁期限

《合同法》

第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

因此，在租赁合同中，双方应该明确约定租赁期限，防止出租人随时解除合同给承租人造成损失，而且租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。

（2）租赁合同的形式

《合同法》

第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”

第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”

第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”

根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，不利于保护合同双方的权利，此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容

易发生纠纷。因此，无论租赁期限长短，最好签订书面的租赁合同，一旦发生纠纷，也容易判明是非、划分责任。在履行合同过程中，有关修改合同的信函、电报等都是租赁合同的组成部分。长期租赁合同最好到房产管理部门登记备案。根据《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案” 。该条虽不是强制性规定，不办理备案登记也不影响合同的效力，对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需要，同时登记备案的合同具有对抗第三人的效力，出于交易安全的必要，建议租赁双方进行登记备案，以减少合同风险。

（3）违约责任条款

一个合同如果没有违约责任条款，就不算完整的合同，也不利于保护双方的交易。合同中可通过约定违约金来有效防止一方违约，促进合同按照约定履行。违约金数额不能过低，过低就起不到保护合同履行的目的。违约金的规定方式有两种，一是定额违约金(违约金数额明确具体)，二是不规定具体的数额，只约定违约金的计算方法。不管哪种规定方式，违约金必须明确具体、没有歧义，这样有利于事后发生纠纷时迅速确定赔偿金额。违约金没有约定的，一方违约时一般按照守约方的实际损失赔偿。但有时实际损失是很难确定的，也很难举证，因此在诉讼中也很难得到法院支持。如果规定了违约金，一方违约所要赔偿时就省略了很多麻烦。

（4）解决争议的方法条款

为有效解决合同履行过程中可能出现的纠纷，合同双方不妨在订立合同时明确约定解决争议的方法。约定诉讼的，明确管辖法院。根据《民事诉讼法》有关规定，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反诉讼法中对级别管辖和专属管辖的规定。约定仲裁的，根据仲裁法的规定，当事人在订立仲裁协议或约定仲裁条款时，应当选定仲裁委员会。所以对仲裁机构必须写具体的名称，如果没有写具体名称，发生纠纷后只能由当事人协商签订补充协议予以明确，协商不成原仲裁协议或合同仲裁条款无效。

二、合同成立

（一）合同成立的时间

1、承诺生效

合同成立的时间一般是由承诺生效的时间决定的。在我国，承诺的生效采取到达主义，即承诺何时到达于要约人，则承诺便在何时生效，合同便在承诺生效时成立。在合同成立前签订确认书的，签订确认书时合同成立。

《合同法》

第二十五条“承诺生效时合同成立。”

第二十六条“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。

采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。”