物业管理实务重点分析

第一章物业项目早期介入

第二章物业项目管理权获取

第三章物业项目承接查验

第四章物业项目前期管理

第五章房屋及设施设备管理

第六章公共秩序管理

第七章物业环境管理

第八章风险防范与紧急事件

第九章客户服务与公共关系

第十章人力资源管理

第十一章財务管理

第+ 二章质量管理绩效评价和供应商管理第十三章档案管理与应用文书

第十四章物业项目管理权交接

第一章物业项目早期介入

1、物业服务项目早期介入的方式

市场调研，物业服务企业或专业咨询机构通过对项目及周边情况进行调研，了解项目的交通、教育、医疗等相关配套情况和不利因素，综合分析、评估对项目产生的各种影响，并将结果向建设单位进行汇报说明，以助于建设单位进行项目决策。

图纸会审，是指物业服务企业或专业人员会同建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等，对图纸进行分析、论证，并提出相关建议。

对标管理，是指物业服务企业或咨询机构通过对同类型物业的客户群、服务标准等调查比较的基准的方法，以便对新建物业的物业服务定位、物业服务模式等向建设单位提供建议。

过程监控，是指在项目早期介入的不同阶段，物业服务企业或咨询机构通过现场勘察，评估、发现新建物业建设过程中出现的各种问题，并向建设单位提交改善建议。

物业服务企业或咨询机构通过定期参加由建设单位组织的项目沟通会，以发函的方式提交建议书等，了解项目的建设进展情况，并就早期介入的相关问题交换意见。

2、规划设计阶段技术要点

总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋本体、智能化配置、管理用房及垃圾房等方面应注意的内容。

(1)规划设计评估准备资料。

①《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料等。

②企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料等。

③设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明¥、设计面纸结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调i 矣计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

④建设单位需组织项目说明会，会同其所属项目设工程、营销、物业等相关部门专M 介

绍项目情况并解答疑问。

(2)规划设计总体评估技术要点。

①规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

②道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

③建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

④生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

⑤设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

⑥注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

⑦安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

⑧智能化配置，网络资源充分，便于数字化小区建设。

⑨便于物业组织管理，节约管理成本。

(3)安保布局技术要点。

①便于安保管理区域分割，消除管理死角。

②便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

③人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

④安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

(4)消防布局技术要点。

①消防设备、设施配置[灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟

感、自动喷淋等]充分合理，使用可靠。

②消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家相关规范要求。

③消防登高面(场地)设置合理，其位置及面积国家相关规范要求。

④消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家相关规范要求。

(5)交通布局技术要点。

①各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

②主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

③机动车位、非机动车配置充分，充分考虑访客车辆停放的便利性。

(6)生活配置技术要点。

①根据小区周边（1 千米范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业

用房。

②应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建

材、文化娱乐、交通等配套服务功能。

③小区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经

营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼

梯须与住宅分开。

(7)设备配套技术要点。

①水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

②配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

③沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

④公共照明、褛道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。地下停车库照明设计应考虑节能要求，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制。光源选择：宜安装节能灯(T5)、L

E D 灯；有条件地区安装太阳能照明装置。

⑤配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家相关规范要求。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

⑥供配电系统设计时，应将居民用电与商铺及公共用电分开设计，小区配套用房、控制中心、小区室外公共照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应安装计量装置，以便分类计量核算; 会所、商业、公厕设置独立用电计量系统。

⑦小区绿化清洁用水、商业用水、会所用水、配套用房用水、公厕用水等单独计量；需委托物业抄表分摊的冷、热水应独立设置计量表，集中设置在公共区域。

(8)智能化配置技术要点。

①安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统、闭路监控系统、车辆管理系统、居家安防系统等，并与控制中心联网。

②网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、物业管理网络平台、家电远程控制系统。

③设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与控制中心联网。

④智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性1 系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

(9)房屋本体技术要点。

①屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

②墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

③楼板厚度与隔音符合国家相关规范要求。

④住宅外窗应考虑开启方便，尺度(安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。