普洱房地产市场调研

(14)
消费者基础特征小结
综上所诉，针对普洱市场消费者的分析，得出目前具有购房意向的客户群体 的年龄层，主要在30-50之间，该消费群体收入稳定，具有一定的资产购房能 力较强。目前主要的购房动机以自住为主，这是由于本地投资还未成熟，仍 以居住为主的消费概念。在半年内的购房需求占到调研者的一半，对于住房 需求并不强烈。本消费者选择的均已120平以上的户型为主，对于房源的面积 要求较高，小户型的产品需求较弱。本地出行主要是以简单的交通工具出行 为主。 结合年龄结构图与目前居住面积图可以看出，目前市场的主力消费群体大部 分已经拥有一套居住条件比较好的住宅，并且大多拥有私家车，对于这种现 象我们面临机遇和挑战，机遇是本地潜在消费群体购买力很强，但是也面临 的巨大的挑战，这些潜在客群对于产品的面积和舒适性提出了更高的要求。
(11)
购房目的
24%
76% 自住 投资
从上图可以看出，目前本地购房者以自住性质为主导消费，投资房地产所占 比重有限，这也是由于新政策的出台所致。再加上本地投资型产品匮乏，可 选择的投资型产品，仅在商铺、底商等产品，因而整体地产的投资发展迟缓。
(12)
目前居住面积
14% 9% 12% 9% 5% 5% 12% 7% 81-90㎡ 131-140㎡ 7%
(19)
能承受的首付款
8% 7%
16%
43%
26% 5万 7万 8万 10万 10万以上
从图上可以看出，首付接受能力在5万元的消费者占总量的43%，该层次的消 费者多为20-30岁左右首次购房的人群。10万元及以上的占总量的15%，该层 次的消费者绝大部分目前已有较好的住宅，闲置资金较为充足。
(20)
时间：2010年 时间：2010年3月25日 25日 主题： 宜居普洱，生态茶城” 主题：“宜居普洱，生态茶城” 房地产开发企业23 23家 32个楼盘集中推出 个楼盘集中推出。 房地产开发企业23家，共32个楼盘集中推出。同时 有相关产业72 72家 房地产中介服务、政府职能部门、 有相关产业72家，房地产中介服务、政府职能部门、金融 企业、律师事务所、传媒等19家企业参展。 19家企业参展 企业、律师事务所、传媒等19家企业参展。 本次房交会上亮相的楼盘32 32个 本次房交会上亮相的楼盘32个。展出楼盘总占地面积 3092494.72㎡，总建筑面积3786312.41 ㎡，总建筑面积3786312.41㎡。 3092494.72㎡，总建筑面积3786312.41㎡。 房交会在32个楼盘中。约有16%的楼盘开盘时间未定，这部分在房交 会上仅作形象展示，对产品进行市场推广，为下一步的销售做预热； 19%是09年已经开的老盘，部分是推出二期，例如城市花园·丁香苑、 天壁·金岛、万象庄园、佳怡华庭等，是对老盘做进一步宣传促销； 28%是2010年上半年新开盘的项目；41%的项目未开盘，其开盘时间一 般在2010年下半年，这部分楼盘集中在房交会上亮相。
购房敏感性研究
满意度
0.4 0.3 0.2
交通便利性 生活方便性 地段位置 0
0.1 0.2 0.3 0.4
价格 0.1
00 -0.5 -0.4 -0.3 -0.2 -0.1 -0.1 0
建筑质量 重要度
开发商品牌及实力
内部景观绿化
-0.2 -0.3 -0.4 -0.5
后期服务
(21)
目前生活状况
(13)
所使用的交通工具
50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 单位配车 私人汽车 摩托 电动自行车 自行车 公交车 14.86% 8.11% 2.70% 16.22% 13.51% 44.59%
从上图可以看出，拥有私家车的消费者占到了总数的33.67%，出行选择摩托、 电动自行车、自行车和公交车的分别为，14.86%、8.11%、13.51%和16.22%， 说明该区域范围较小，出行主要以简单交通工具为主，而具有车的消费者所 占比例较大，说明本地具有潜在高消费能力的客群占比较高。
(2)
2、 PART 2、普洱典型楼盘数据
楼盘名称 城市花园·丁香苑 普洱人家 北岸逸景 南天·御景天成 天壁·金岛 金成.茶和缘 万象庄园 茶林印象 农垦花园B区 兴业·世家小高层 阳光新城二期 公园一号（一期） 兴达公寓 佳怡华庭 茶林苑 锦福花园 容积率 1.65 1.552 3.0 2.18 2.6 0.76 0.675 0.82 1.82 2.4 1.97 2.3 1.89 1.98 2.04 2.82 建筑面积 94847.21 448406.17 60000 79247 163238.31 80958.37 17162.21 20019.4 169749 23360 228247 125000 23360 20941.18 23447.33 3249.8 总房源 584 2101 400 577 1271 283 43 64 891 198 1114 860 137 222 123 230 2000 2400 2300 楼盘均价（ 楼盘均价（元 / ㎡） 2300 2350 2600 2300 2450 4200 3400 2350 2700
家庭月收入
2001-4000元 4001-6000元 1501-2000元 6001-8000元 20001-30000元 8001 -10000元 10001-15000元 100000元及以上 15001-20000元 1500元以下
0% 2.5% 1.5% 1.0% 0.5% 0.5% 10% 20% 30% 40% 50% 8.0% 4.0% 14.5% 21.5% 45.0%
普洱市场初步调研 2010.8
(1)
1、 PART 1、区域宏观
普洱市规划中心城区以现状为依托，从而形成中心城区 “一心、一环、三组团、多轴线”发展的布局结构形态。 一心：即沿城市现状中心区域，以充实、完善主城商贸中 心功能为主而构成城市中心； 一环：即环绕城市外围构成的一条城市绿化生态环； 三组团：即围绕城市中心布局的三个主要功能组团； 沿城市中心以北，以布置市级行政、文化中心等功能为主 的城市北部次中心组团； 沿城市中心以南，以布置体育活动中心、高尚居所、休闲 度假等功能为主的城市南部次中心组团； 沿城市中心以南部、东部区域外围，由山林、水面、公园、 茶园等项目构成的城市生态游览休闲组团。
有成年孩子的家庭 年轻的单身人士，独自居住 有6-12岁孩子的家庭 有12-18岁孩子的家庭 夫妇二人或准夫妇二人 有2-6岁学龄前儿童的家庭 年轻的单身人士，和父母一起居住 有-1岁到2岁婴儿的家庭 中年单身人士，独自居住 和他人一起居住（同学/同事/朋友 中年单身人士，和父母一起居住
0% 16.5% 12.5% 10.5% 10.5% 9.0% 6.5% 6.0% 3.5% 3.5% 0.5% 5% 10% 15% 20% 25% 21.0%
25.68%
90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140以上
从需求面积可以看出，图中柱图分为四个梯队，第一梯队为50-100㎡面积区 间，约占总量的13.2%。第二梯队为100-120㎡面积区间，约占总量的24%。第 三梯队为120-140㎡面积区间，约占总量的32%，而149平以上的占25%。
(5)
房交会在32个楼盘中。约有16%的楼盘开盘时间未定，这部分在房交会上仅作 形象展示，对产品进行市场推广，为下一步的销售做预热；19%是09年已经开 的老盘，部分是推出二期，例如城市花园·丁香苑、天壁·金岛、万象庄园、 佳怡华庭等，是对老盘做进一步宣传促销；28%是2010年上半年新开盘的项目； 41%的项目未开盘，其开盘时间一般在2010年下半年，这部分楼盘集中在房交 会上亮相。
年龄结构
5% 0% 20% 35%
40% 20-30 30-40 40-50 50-60 60以上
从图上可以看出，30-50岁是购买力最强的年龄阶段，他们工作稳定具有较好 的收入，而这一年龄层次的客户群体扮演着社会消费的中坚力量。值得注意 的是，20-30岁的年轻一族由于结婚的临近，对于住房的需求也呈现出较强的 消费能力。
(22 )
综上所诉，针对普洱市场消费者的分析，得出目前具有购房意向的客 户群体的年龄层，主要在30-50之间，该消费群体收入稳定，具有一 定的资产购房能力较强。目前本地购房者以自住性质为主导消费，兼 与投资，反映当地很大一部分置业行为带有一定的投资意识。过半属 于一次置业，二次置业也高达40%，目前主要的购房动机以自住为 主，这是由于本地投资还未成熟，仍以居住为主的消费概念。对于住 房需求并不强烈。消费者选择的均已110平以上的户型为主，对于房 源的面积要求较高，小户型的产品需求较弱。本地出行主要是以简单 的交通工具出行为主。调研人群中，个体业主所占的比例最大。另 外，主要是国有或者是事业单位职员、国家机关普通公务员、国有企 业或事业单位中层管理人员、民营企业中层管理人员。
消费者的意向房型图中，三房两厅户型需求最大，占总为50%，四房及四房以 上的户型需求分别为，27.55%和8.16%，由此来看三房以上的户型占到85%， 大户型的产品成为首选。
(18)
需求房型和面积
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 50以下 50-80 80-90 5.41% 6.76% 5.41% 12.16% 12.16% 16.22% 16.22%
(3)
3、 PART 3、普洱楼盘营销分析
普洱市场整体营销性总结------温文尔雅，温火式营销，在外来开发 商进入后营销水平有所提升，但总体仍处于粗放式阶段
营销销售人员 服务客户意识 较弱，销售卖 场氛围弱：
渠道 少 服务 意识
主要依托于大众渠道， 中高端项目较少采用 直效的窄众渠道，口 碑效应很重要；
展示 体验
逐渐有现场展 示、活动营销 意识，但只有 少数项目做到 位，营销活动 往往流于形式；
多数项目营销节奏拖沓 冗长，温火式营销，营 销节奏控制水平较低；
营销 节奏
客户 管理
(4)
对客户积累，客户管理 维护能力弱，客户流失 较大，对客户成交把握 低，普遍成单率较低；
4、普洱2010 2010年房交会回顾 PART 4、普洱2010年房交会回顾
(15)
PART 6、消费者需求特征分析
喜欢居住区域
12%
46% 42%
城市中心
开发区
城内
从上图可以看出，消费者偏爱的居住区域为城市中心区域和开发区，分别占 46%和42%，由于城区较小，城市中心和开发区的距离较近，区域分化不明显， 而城市中心区内，交通、购物、工作、娱乐等均较为方便，成为选择的重要 条件。
(16)
居住地与工作地点之间的距离
16% 36%
22% 26% 1公里内 1-2公里 2-3公里 3公里以上
从图上可以看出，居住地与工作地点之间距离在2公里以内的消费者占总量的 62%，说明普洱城区面积较小，市民生活区域与工作区域半径重合。
(17)
需求房型和面积
四室以上 四室二厅 三室二厅 二室二厅 一室一厅 单身公寓 0.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 3.06% 11.22% 8.16% 27.55% 50.00%
20% 60㎡以下 111-120㎡ 61-80㎡ 121-130㎡
91-100㎡ 141-150㎡
101-110㎡ 150㎡以上
从上图来看，居住面积多集中在100㎡以上，占总量的69%，121-130㎡以上居 住面积所占比重最大。可以看出，目前该区域内消费者对于大面积的户型产 品较为亲睐，这是由于目前该区的房价较低总房款不高以及生活习惯有关， 因而选择大面积的户型成为首选，尤其是120平的户型产品亲睐度最高，达到 20%。131-140平，141-150平，150平以上米面积的产品，分别占比12%，9%， 14%。
(6)
在本次房交会上混合物业占很大比重，所占比例约为63%。其中53%的 项目是普通住宅和商铺的混合业态；还有一些是普通住宅和别墅混合 的物业，约占31%；其余部分商住混合的物业。
(7)
房交会关注度排行榜
(8)
Biblioteka Baidu
意向购房区域比例
(9)
最关注楼盘位置分布比例
(10)
5、 PART 5、消费者基础特征分析