房屋买卖合同签订中应注意的问题

关于房屋买卖合同的订立，目前尚无完备的法律规定，主要依据国家有关的法规和地方性法规的规定订立。订立房屋买卖合同的主要条件是：

（一）当事人要具有合法的主体资格

１．买方应具备的合法条件

（１）买方必须具有完全的民事行为能力。这是指买方具有通过支付房屋价款取得房屋所有权的行为能力。对于自然人来说，限制行为能力人或无民事行为能力人，不具备房屋买卖合同的主体资格，不能进行房屋买卖活动。如需进行房屋买卖时，只能由其监护人或法定代理人代为买卖。

此外，据１９８３年１２月１７日公布的《城市私有房屋管理条例》第十三条规定，“机关、团体，部队，企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”但是对于１９８３年以前发生的这类房屋买卖如果买房的机关、团体、部队企事业单位确有特殊需要的，应由买方补办审批手续，并确定其房屋买卖关系成立。

（２）买方必须以自用为目的，必须有房屋所在地城镇的常住户口。这一含义包含两层意思：

第一，户口在农村的一般不得在城镇购、建住宅。在１９８０年３月５日国务院转国家城建总局，国务院侨务办公室《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》，以及１９８１年４月１０日国务院办公厅转发国家城建总局、中华全国总工会《关于组织城镇职工、居民建造住宅和国家向私人出售住宅经验交流会情况的报告》、１９８３年５月２５日国务院批准城乡建设环境保护部《城镇个人建造住宅管理办法》等规定中均有这方面的限制。至于目前个别城市为了适应改革开放需要，对近郊区农民、个体工商户进城购买经统一规划定点建设的铺面房、街市商业用房适当作了特殊规定的，则可依当地法规规章作特殊情况处理，但也应从严掌握。

第二，异地的城镇居民一般不允许到本地城镇买房，即不允许异地买房。不过在实践中，有两种情形可以例外，一是虽然没有房屋所在地常住户口但工作地点与该房屋所在地相距不远，买房人能够保证经常居住并且不影响自己工作的；一是离职、退休、离休的老干部，老工人离开工作所在地，需要购房养老的。对于上述两种公民异地买房，当地房屋主管部门应根据具体情况处理，严格控制。

（３）买方必须具有相应的支付能力。这一要求实际上又是对买方须具有行为能力的具体规定。如果说买方具有完全的民事行为能力，且有购房的意思表示，但是不具有与购房行为相应的支付能力，那么仍然不能成为房屋买卖合同的买方。

（４）公有房屋买卖合同的买方必须是公房产权单位的职工（包括离、退休职工）。全民所有和集体所有的房屋都是公房。

（５）拥有房屋优先购买权的人可优先购买所售房屋。房屋的优先购买权，是指房屋所有权人出卖其房屋时，房屋的共有人，承租人或法定的其他人，在同等条件下，有优先于其他购买人购买房屋的权利。

房屋优先购买权的种类，在法律理论和实践中，常见的有四种：

①承租人的优先购买权

优先购买权是法律赋予承租人的权利。房屋所有人在同等条件下，必须将出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出租人与第三人成立的买卖合同无效。１９８３年１２月１７日国务院发布的《城

市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院１９８４年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院１９８８年《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第１１８条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

②共有人的优先购买权

１９８３年１２月１３日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十条规定：“房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”以后，《民法通则》又有类似规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出买时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”１９８８年１月２６日最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第９２条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”以上有关规定，在肯定所有权人合法处分权的同时，又照顾了其他共有人的合法权益和实际需要。

③出售公有旧房原住户有优先权

１９８８年２月２５日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》中规定：“出售旧房时，原住户有优先权。”因此，此优先权是针对公有旧房的原住户而言。

④原产权单位的优先购买权

１９９１年１１月２３日公布的国务院住房制度政策领导小组《关于全面推进城镇住房改革的意见》中规定：“职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。”

所谓“优先”主要是指时间上的优先，这种优先在时间上一般规定为３个月。在条件等同时，只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。

在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下，如果二者都主张优先购买权的行为应属无效。如果房屋所有人以明赠暗卖的办法规避法律，变相侵犯他人优先购买权的，如果权利人主张优先购买权，那么应确认这种“赠与”的行为属无效的民事行为。

若房屋所有人以其它方式侵犯他人的优先购买权，将房屋出卖给第三人，而原共有人或承租人起诉要求优先购买，人民法院应确认房屋所有人与第三人的

房屋买卖关系无效。

（６）房屋买卖合同中买受人资格的其他规定。这里一般指各地的地方性法规或规章中对此所作的特殊规定，如深圳市人民政府发布的深府（１９８９）２７４号《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》中就规定在特区没有常住户口者、已购有一套商品住宅者（包括夫妻双方）、不满１８周岁的未成年人等不得在特区内购买商品住宅。

２．卖方应具备的合法条件