某地产股份有限公司目标成本管理作业指引
房地产企业目标成本编制作业指引
房地产企业目标成本编制作业指引本等1、目的：本指引旨在指导房地产企业控制项目开发成本，明确成本控制目标，规避经营风险。
2、范围：本指引适用于公司下属的各房地产开发项目。
3、术语和定义：3.1、目标成本：根据现有信息在不同阶段制定的项目开发成本计划。
目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。
3.2、目标成本形式：按照公司统一核算的会计科目编制的各项单方成本目标和各项总成本目标。
（支持文件：目标成本科目分类及说明）3.3、目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上每个版本的制定都是在上一版本的指导下进行的。
通常目标成本主要分为三个版本：第一版：可研阶段（决策阶段）目标成本（投资估算）。
采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目投资意向会议后。
第二版：确定规划方案目标成本。
采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后。
第三版：施工图预算修订目标成本。
采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为项目整体，在主体施工图预算确定后对第二目标成本的修订。
4、职责：4.1、成本控制部：负责制定、修改、指导与解释本指引；负责牵头组织目标成本的制定工作，负责编制、报批、下发年度和分期成本控制指导书；负责与各部门就指引有关具体事宜对接。
4.2、其他部门（策划销售、工程、财务等部门）：负责参与相应职能部分目标成本的编制工作；负责提供相应职能部分的技术支持、成本支出计划和意见。
4.3、总经理：负责签发“成本控制指导书”。
5、工作程序：5.1、由成本控制部牵头组织编制不同阶段的目标成本，各部门（策划销售、工程、财务等部门）提供相应职能部分的技术支持、成本支出计划和意见。
5.2、成本控制部将目标成本文件报公司管理层审议通过。
5.3、成本控制部将“成本控制指导书”报总经理签发。
目标成本科目分类及说明：1.土地出让金及征地补偿金：为取得土地开发使用权而发生的各项费用，包括向政府部门支付的土地出让金、土地变更用途和超面积补交的地价、征地补偿金等。
房地产集团公司目标成本管理作业指引
房地产集团公司目标成本管理作业指引1、流程节点说明：1.1《目标成本估算表》编制的基本原则1.1.1核算对象确定的原则：1.1.1.1按可售原则，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。
1.1.1.2分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须编制独立的目标成本；对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。
1.1.2分摊原则：参照《项目成本分类与核算作业指引》1.1.3编制的原则1.1.3.1准确严谨的原则。
1.1.3.2及时原则：方案确定后15天内完成审批；1.1.3.3可追溯性的原则。
1.2《目标成本估算表》的组成1.2.1数据获取与分析部分：地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成本及利润、成本对比表。
1.2.2全期跨期成本分析与分摊：全期分摊配套明细表（若有全期分摊工程才有）、地价分摊。
1.2.3目标成本核心部分：规划指标、成本汇总表、六类公摊费用及期间费、各产品类型主体建安工程费、材料部品标准。
1.2.4责任成本表格：总章表格、设计管理中心责任成本控制目标、市场开发中心责任成本控制目标、工程管理中心责任成本控制目标、营销管理中心责任成本控制目标、成本核算中心责任成本控制目标、物资部责任成本控制目标、城市公司各责任部门控制措施、成本控制措施。
1.2.5目标成本审批表。
1.3《目标成本估算表》填写要求与技巧1.3.1规划指标表1.3.1.1取得土地后，设计管理中心会根据项目定位、客户细分，并结合地块情况，进行详细的规划设计，并需及时了解设计进度，及时根据设计管理中心提供的设计指标填写规划指标表。
地产项目目标成本编制作业指引
地产项目目标成本编制作业指引一、引言地产项目目标成本编制是指根据项目的具体要求和目标，确定项目的可行性和预算，以确保项目的成功实施和经济效益。
目标成本编制是一个重要的管理工具，它能够帮助项目经理和决策者评估项目的可行性和可行可行性，并为项目决策者提供决策依据。
二、目标成本编制的重要性目标成本编制在地产项目管理过程中具有重要的意义。
首先，它能够帮助项目经理和决策者评估项目的可行性和风险，为项目决策提供依据。
其次，目标成本编制可以确保项目的投资回报率，帮助项目决策者制定预算和控制成本。
最后，目标成本编制还可以帮助项目团队明确项目的目标和优先级，指导项目实施过程中的资源配置和管理。
三、目标成本编制的步骤1.确定目标和约束条件：在编制目标成本之前，需要明确项目的目标和约束条件。
目标包括项目的时间、质量和成本要求，约束条件包括法律法规、市场需求和可行性等方面的要求。
2.收集项目资料：收集和整理与项目相关的数据和信息，包括市场调研、项目规划和设计等方面的文档，以便为目标成本的编制提供依据。
3.分析项目风险和可行性：对项目进行风险和可行性分析，评估项目的风险和收益潜力，并为项目决策提供依据。
4.确定项目范围和工作内容：根据项目的特点和要求，确定项目的范围和工作内容，并详细描述每个工作包的工作内容和成本要求。
5.估算工作成本：根据项目范围和工作内容，对项目的各个工作包进行成本估算，包括人工成本、材料成本、设备成本等项目成本。
6.编制项目预算：根据估算的工作成本和项目的约束条件，编制项目的预算，包括项目的总成本和分阶段的成本。
7.编制成本控制规划：根据项目的目标和预算，制定成本控制规划，包括成本控制的方法、控制措施和控制指标等。
8.审核和批准：对目标成本进行审核和批准，确保目标成本的合理性和可行性。
四、目标成本编制的注意事项1. 根据项目的实际情况和需要，选择合适的目标成本编制方法和工具，如Parametric Estimating（参数估算法）、Analogous Estimating （类比估算法）和Bottom-Up Estimating（自下而上估算法）等。
成本控制管理作业指引
成本控制管理作业指引1.适用范围适用于XX公司房地产各项目的目标成本的编制、动态成本管理及责任成本考核。
2.控制目标规范目标成本管理，明确成本控制目标，对动态成本实时监控，进行超目标的责任考核。
3.术语定义3.1.目标成本：基于公司产品定位、预测销售价格、建造标准，结合目标利润，保证产品经济合理的基础上，编制的经过努力所能完成的成本计划。
3.2.动态成本：各子公司实施过程中各个阶段体现的预期发生和已发生的成本之和，主要包含：待发生成本、已发生成本、在途成本。
3.3.在途成本：已发起审批但未审批完毕的合同、变更、结算调整金额。
3.4.非合同性成本：目标成本编制时，不以合同形式出现但作为支出项必须计入目标成本总额的成本项。
3.5.规划余量：实际成本对比目标成本节约的金额。
4.目标成本管理4.1.目标成本编制原则4.1.1.模板原则：严格按照各版本目标成本模板进行编制；4.1.2.市场导向原则：结合定位及成本适配，确保实现目标利润。
4.1.3.准确严谨原则：每项测算来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
4.1.4.逐步精准原则：后一版目标成本为前一版目标成本的深化，原则上后一版本目标成本不得高于前一版目标成本。
且需进行本版成本与前一版目标成本的差异分析。
4.2.目标成本编制程序主责部门：一类各子公司，由成本部负责编制，成本管控部复审，报总部复审时间预留为3日；二类各子公司，由成本管控部主责编制，成本部配合。
4.3.目标成本审批：目标成本审批时，需同时上传附件，包括（1）《方案版（执行版）目标成本测算》及《主体工程测算辅助表》（2）投资收益测算表（3）启动会报告（执行版无需提交）（4）方案需提交与上会版的差异（如无差异，在发起审批时明确说明），执行版需提交与方案版的差异。
具体表格详见《目标成本差异分析表》。
4.4.目标成本调整4.4.1.销售面积管理：4.4.1.1.预测面积管理：预测绘面积出具后，预售证办理前，项目营销部将预测绘面积发送至各子公司成本部人员进行复核，如有偏差，负责与测绘人员进行沟通，并出具最终的预测绘面积。
房地产公司目标成本编制作业指引(项目公司)
房地产公司目标成本编制作业指引（项目公司）房地产公司目标成本编制作业指引（项目公司）1. 概述本指引旨在为房地产公司制定目标成本编制提供指导，特别是针对项目公司的情况。
目标成本是指企业在考虑市场需求、所需质量、预计利润等因素的基础上设定的最终成本，是企业管理者在制定产品价格时所依据的标准。
2. 目标成本编制流程目标成本编制实际上就是一个控制成本的过程。
在编制目标成本时，需要考虑直接材料、直接人工、制造费用、销售费用等多个方面的成本。
以下是一个目标成本编制的流程：2.1 制定预算：在项目设立之初，需要制定预算来规划项目的成本和收益。
预算应该考虑到所有可能的费用和收益项，并比较各种情况下的适宜性。
2.2 确定目标成本：预算确定之后，能够发现各方面成本的投入量。
此时，需要制定目标成本来确定在所需材料、人工、机器设备投入预算情况下的最终成本。
目标成本的制定需要充分参考市场价格和行业标准。
2.3 采取成本控制措施：编制目标成本之后，需要对可能超过目标成本的部分进行控制。
可以采取措施如改变材料选用、调整工艺路线、改变工务管理等手段来降低成本。
2.4 监控成本：在数据收集和处理方面，需要精确地监控成本。
通过生产工艺、物流、销售管控等手段，在全过程中监控成本，及时掌握和处理成本超支情况。
2.5 进行成本比较：每半年或一年，需要进行成本比较，确定目标成本与实际成本之间的差距，来判断成本控制的效果。
3. 目标成本编制的技巧3.1 精确计算材料、人工、设备、其他成本：在目标成本的制定过程中，需要精确计算材料、人工、设备、其他成本，并依据利润率等目标确定产品价格。
3.2 设置不同阶段目标成本：在产品生命周期的不同阶段，可以针对不同的目标制定不同的产品目标成本。
例如，在初始阶段设定较低成本目标来吸引消费者，而在成熟期后，则可以采取更加优质和高价的目标成本。
3.3 充分利用数字技术：数字技术可以快速准确地计算和分析数据。
在进行目标成本编制时，可以充分利用数字技术，通过数据分析来制定目标成本。
房地产公司项目目标成本编制作业指引
项目目标成本编制作业指引目标成本编制作业指引1.目的：规范下属地产公司目标成本编制行为、统一编制标准、明确项目目标成本管理职责、提升集团成本管理水平。
2.适用范围：适用于下属地产公司项目目标成本（I/II/III）的编制。
3.术语与定义3.1.目标成本：是依据项目定位、客户价值取向，结合市场价格行情及风险预估预先确定的，需经过公司各部门合作、共同努力才能实现的项目成本指标，是管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出的管理文件，是项目成本的控制线。
3.2.目标成本测算表：在目标成本编制过程中由成本部组织相关专业部门做出的预测项目总成本和分项成本的成本指标文件；3.3.成本科目：是反应成本费用和支出的，用于核算成本的发生和归集情况，提供成本相关信息的科目。
4.职责4.1.下属地产公司4.1.1.下属地产公司成本部负责统筹编制各阶段目标成本，确定项目及每个单位工程的目标工程成本，分解工程成本控制指标，落实降低成本方面的技术组织措施；4.1.2.下属公司其他部门给予必要的支持与配合；4.1.3.下属地产公司执行董事或总经理对所管理项目的整体成本及经营成果负责。
4.2.集团成本管理部：负责制定及修订目标成本编制的规则、各阶段目标成本标准模板、统一编制方法及编制内容，负责审核下属地产公司编制的各阶段目标成本，并负责对目标成本的执行情况进行考核。
4.3.集团计划招标管理委员会：负责对目标成本进行评审。
4.4.集团常务副总裁：负责审定并下达目标成本。
（同时报备总裁）5.管理原则5.1.收益指标最大化原则：目标成本I≤目标成本II≤目标成本III5.2.编制资料可追塑性原则：下属地产公司在向集团上报编制成果时，应附齐全部资料和附件(投资报告、策划报告、方案、图纸、调研手稿、计算手稿等)。
下属地产公司自项目策划的开始阶段就应主动将项目有关的资料报送给集团各专业管理部门，以便于集团各部门掌握项目的进度情况、及时跟进。
房地产公司目标成本确定工作指引模版
目标成本确定工作指引1．适用范围适用于项目目标成本编制的各个阶段。
2．项目成本构成及定义项目总成本是指作为成本核算主体的所属项目公司开发一个房地产项目发生的全部成本。
一个所属项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。
项目总成本由以下成本科目构成：工程成本：1）土地费用2）政府行政事业性收费3）建造成本a）前期工程准备费b）主体建筑（装修）工程费c）主体安装工程费d）社区管网工程费e）园林环境工程费f）配套设施费g）其他建设工程支出h）预备费非工程成本：1）费用及税金a）管理费用b）营销费用c）财务费用d）各项税金2）其他成本a）物业服务启动费与商业招商费等b）酒店开办费c）酒店项目部管理费用2.1 土地费用1）地价款及市政配套费：土地出让金及其契税、市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。
2）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本等。
3）红线外市政设施费：红线外水电气热设施与管线费用、红线外通讯设施建设费、红线外道路绿化建设费、接口补偿费等。
4）拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。
5）市政配套设施的其它支出。
2.2 政府行政事业性收费1）报批报建费：安检、质检、交易中心手续费、人防报建、消防配套设施、散装水泥集资、白蚁防治、墙纸基金、建筑面积丈量、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、竣工验收各项报批费用等。
2）增容费：供水、供电、燃气、热力等。
2.3 前期工程准备费1）勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。
2）规划、设计、可研费：可行性研究、规划设计、方案招标、方案评审、交通影响分析、环境影响评价、模型制作、效果图设计、施工图设计、人防设计、装修设计、制图晒图赶图、酒店管理公司的技术服务费、可研顾问费、法务顾问费等。
房地产成本管理作业指引书
【最新资料，WORD文档，可编辑】1. 目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。
2. 适用范围适用于公司、下属公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。
3. 术语和定义3.1. 目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。
3.2 目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。
通常，目标成本主要分为四个版本。
3.2.1 第一版，可研阶段目标成本（也称成本估算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间；3.2.2 第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后；3.2.3 第三版，年度开发目标成本（也称成本控制指导书），采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计划，确定当期项目规划和单体方案后；3.2.4 第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订；3.3动态成本：指当前工程项目中即时的成本。
3.4项目建议书和可行性研究阶段的成本控制是投资估算：投资估算是指在项目建议书和可行性研究阶段通过编制估算文件测算和确定的工程造价。
投资估算是建设项目进行决策、筹集资金和合理控制造价的主要依据。
4. 职责4.1 公司经营开发部：4.1.1 负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.1.2 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.1.3 负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；4.1.4 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成《目标成本指导书》。
目标成本编制作业指导书
深圳中航地产股份有限公司目标成本编制作业指导书1。
目的规范公司建设项目目标成本编制统一性,确保目标成本编制更合理,更有效控制造价。
2。
适用范围适用于公司及所有项目公司在方案设计阶段编制各项目的目标成本。
3。
目标成本的定义1.1目标成本是基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润预先确定的、经过努力所要实现的成本指标，应体现公司的成本管理宗旨。
1.2目标成本是指建设项目的建安成本。
4。
职责4。
1项目公司根据公司提供的模板，在方案设计确定后二十个工作日内，负责编制目标成本，同时上报地产股份本部成本管理部/中航城事业部成本管理部审核.4.2 地产股份本部成本管理部/中航城事业部成本管理部提供项目目标成本测算表模板,同时负责各项目目标成本的审核并组织评审。
4。
3项目开发纲要委员会对目标成本进行审批后签发,作为《项目开发纲要》的组成部分.5. 目标成本的编制原则对于分期开发的项目，应以期数作为编制目标成本的基本单位，编制各期独立的目标成本；对于不同的单体类型，比如住宅、商业、写字楼、地下室等，每期的目标成本应以各单体类型为基础进行编制。
6。
目标成本的组成体系目标成本的组成体系分为四个部分：A。
目标成本测算部分A1。
目标成本测算表。
目标成本测算表包括建安成本汇总(简表、详表）、地基及基础处理、单体成本分项测算、室外环境及基础设施成本分项测算、目标成本测算总说明。
A2.工程项目明细及说明中航地产建安工程项目分级设置，一级项目包括地基及基础处理工程、单体建安工程、室外环境及基础设施工程、不可预见费、建安成本合计；二三级项目详见附表。
一至三级工程项目固定,项目公司不可以修改，应根据项目的实际情况填写，也可以细化设置四级及以下工程项目，并予以说明。
原则上一至三级工程项目应按公司统一的说明执行，如因特殊情况而发生变动，应予以重点说明。
A3。
单体类型及编号。
单体类型分为产品和公建配套。
产品包括住宅、商业、酒店、写字楼、公寓和车库（可售)等，公建配套包括地下室（不可售，含地下车库、设备及管理用房)、会所、幼儿园、学校和其他.具体详见附表A3。
万科地产《目标成本管理指导书》编制作业指引文件
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.《目标成本管理指导书》编制作业指引编制蔡军日期2004-08-21审核唐激杨日期2004-08-21批准刘荣先日期2004-08-22流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2005-10-18 A/1 5.1.1 蔡军唐激扬SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.1.目的明确目标成本管理指导书的编制程序和编制方法。
2.适用范围适用于公司项目立项后，成本管理部在工程开工前进行《目标成本管理指导书》的编写。
3.术语和定义3.1.目标成本：公司成本经营管理的目标，是公司作为目标和控制指标而预先制定的低于目前成本和努力去实现的成本。
4.职责4.1.万创公司4.1.1.提供详细的初步设计方案。
4.1.2.提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。
4.1.3.提供签字确认的书面材料。
4.2.成本管理部4.2.1.负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。
4.2.2.根据收集的资料进行成本测算，编制目标成本管理指导书，对成本进行控制。
4.3.总经理4.3.1.负责签发《目标成本管理指导书》。
5.工作程序5.1.资料准备阶段5.1.1.成本管理部收集相关资料，包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。
5.1.2.收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。
5.1.3.收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。
5.2.编制阶段5.2.1.成本管理部负责根据《成本测算表》，按照成本分类的八大项逐项进行编制。
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.5.2.2.土地获得价、开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理部负责提供数据，政府报建报批由项目发展部负责提供数据，其他各项由成本管理部负责按照类似工程的经验数据进行测算。
房地产公司项目目标成本编制作业指引
房地产公司项目目标成本编制作业指引
房地产公司在进行项目开发时需要制定成本目标，以确保项目能够在可控范围内保持盈利和增长。
以下是一些制定房地产公司项目目标成本的作业指引：
1. 确定项目类型和范围。
在决定项目成本之前，需要知道具体的项目类型和范围。
这包括确定建筑类型、土地面积、项目规模等。
2. 确定成本计算方法。
在进行成本编制之前，需要确定使用哪种成本计算方法。
常用的方法包括直接成本法、完全成本法和辅助成本法。
3. 制定成本预算计划。
在确定项目类型和成本计算方法之后，需要制定成本预算计划。
这一步需要考虑项目所需资金、人员、材料等各方面成本，并制定相应的预算
计划。
4. 评估潜在风险。
在制定成本预算计划之前，需要对潜在风险进行评估。
这包括市场风险、财务风险和技术风险等方面。
5. 制定成本目标。
根据上述步骤，制定一个具体的成本目标，为整个项目的开发提供指导。
6. 建立管理控制系统。
建立一个有效的项目管理控制系统，可以及时监测项目成本的实际执行情况，并及时修正计划。
7. 定期汇报并评估。
将项目成本情况定期汇报给相关人员，并进行评估，以便及时调整项目成本预算计划。
房地产公司在进行项目开发时，需要全面考虑各方面成本，制定恰当的成本目标，并建立完善的管理控制系统，以确保项目能够在可控范围内保持盈利和增长。
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某地产股份有限公司目标成本管理作业指引（DOC6页）
某地产股份有限公司目标成本管理作业指引（DOC6页）目标成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，落实“可研版目标成本-规划方案版目标成本－施工图版目标成本－动态成本－结算成本”的全过程管理原则。
二、适用范围适用于公司开发项目的目标成本编制与管理。
三、定义3.1目标成本：是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行、结合市场价格行情以及对未来风险的预估预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，以管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出。
四、职责4.1成本监控中心4.1.1成本监控中心是区域成本管理的专业管控部门；4.1.2审核核算中心编制的目标成本；4.1.3监控动态成本控制，备案月度的动态成本报告；4.1.4负责成本数据库的建立和维护工作。
4.2地区核算部4.2.1地区核算部是地区公司项目成本管理的执行部门；4.2.2负责编制地区公司的项目目标成本；4.2.3负责地区公司项目的动态成本控制、编制月度的动态成本报告。
4.3工程、设计、开发等各专业职能部门4.3.1按权限参与项目目标成本的评审；4.3.2提供项目目标成本测算所需资料。
五、关键活动描述5.1目标成本的组成和内容5.1.1目标成本文件主要为：《目标成本测算文件》；5.1.2《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》、《目标成本测算及拆分指引》。
5.2目标成本管理原则：深化可研版原则、客户导向原则、事前控制原则。
5.3目标成本文件的编制：目标成本测算表的编制5.3.1项目规划方案确定后，地区公司负责人应召集开发、设计、工程、销售、核算、财务等相关部门，共同编制项目目标成本，由核算部门汇总、审核、修订后，作为目标成本录入的依据。
随项目开发不断推进，当施工图确定，各项目应深化编制施工图版目标成本，以更有效指导目标成本管理工作。
【成本管理】房企目标成本管理作业指引
1.指引概况2.工作程序2.1目标成本管理原则2.1.1市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
2.1.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
2.1.3事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，重点要放在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
2.1.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
2.2目标成本确定2.2.1目标成本的逐步细化和确定：控股成本管理部负责组织制定和发布第I阶段成本目标，其中商业项目（部分）概念阶段的成本及投资效益过程测算，由公司成本管理部负责。
公司成本管理部负责根据方案设计成果编制第II阶段成本目标。
城市公司负责分别根据扩初设计成果及施工图编制第III、第IV阶段成本目标。
成本目标审批按《公司组织权责手册》执行。
2.2.2第I阶段成本目标主要内容：控股成本管理部为主责部门，负责收集汇总拿地测算及决策的相关资料，完成目标编制并提交控股发展部，由控股发展部发起审批流程。
控股发展部为配合部门，负责提供项目土地费用相关情况、土地规划资料及其他相关资料。
2.2.3第I阶段成本目标主要控制指标：形成总投资、建安成本可售面积单方、成本利润率等控制指标供审核机构审批决策使用，审批确定后的指标将作为后续设计控制重点。
2.2.4第I阶段成本目标编制遵循原则:1）I阶段成本目标成本测算表按产品类型编制汇总，形成项目总投资。
不同类型产品成本标准为后续相应产品的方案设计成本限额。
2）控股成本管理部依据各配合部门提供的相关资料进行成本目标编制。
3）主材价格波动：第一阶段阶段目标编制根据当期市场价格和成本编制，并默认为第一阶段发布时的市场信息价。
4）成本利润率：第一阶段测算的成本净利润率应满足不低于15%的要求，或根据公司针对具体项目的投资策略取定合理的成本利润率。
某地产项目目标成本责任管理指导书
责任成本管理指导书成本管理部：财务部：工程管理部：项目经理部：设计部：目录一、项目概况 _________________________________________________________ 31、总体规划指标 __________________________________________________________ 32、一期规划建造指标 ______________________________________________________ 3二、地价成本控制目标及要求 __________________________________________ 41、责任部门——项目开发部________________________________________________ 42、现状 __________________________________________________________________ 43、控制要点 ______________________________________________________________ 4三、营销费用控制_____________________________________________________ 41、责任部门——销售经营部________________________________________________ 42、控制要点及目标 ________________________________________________________ 4四、物业基金、利息、开发间接费用等成本控制——财务部 _______________ 41、成本控制要点 __________________________________________________________ 4五、建筑工程成本控制________________________________________________ 41、责任部门——金域蓝湾项目经理部________________________________________ 42、责任部门——成本管理部________________________________________________ 53、责任部门—工程管理部__________________________________________________ 64、责任部门—万创 ________________________________________________________ 75、成本控制要点 __________________________________________________________ 7六、其他相关事项____________________________________ 错误！未定义书签。
地产项目目标成本编制作业指引
地产项目目标成本编制作业指引编制部门：成本管理中心1.0 流程目的规范目标成本编制的方法，确保目标成本数据准确性、合理性。
2.0 适用范围适用集团各城市公司项目各版本目标成本编制。
3.0术语与定义目标成本：指基于项目定位规划、根据预期售价和目标利润进行预先确定的、在一定时期内经过努力所要实现的成本目标，是项目开发全生命周期成本的控制线；土地版目标成本：在投资分析和概念设计阶段（即拿地前），用于测算出利润率高低以决定拿地的可行性分析。
方案版目标成本：在项目确定后（即拿地后），在项目策划阶段编制，用于测算方案利润率高低以决定方案的选择。
执行版目标成本：在施工图设计完成阶段编制，用于项目开发全生命周期成本的控制线。
执行版目标成本（考核版）：项目不同开发阶段采用不同的目标成本对各城市公司、各职能中心考核，以保证在不同阶段实现成本目标。
4.0编制原则4.1准确严谨原则；目标成本应科学准确，每项来源都有充分依据，保证目标成本的权威性；4.2时效性原则；目标成本是特定的时间段内制定的，仅在一定时间段内对决策具有价值的属性；4.3可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划强排图、施工图、土地信息收集表、报批报建及市政基础配套费收集表、市场调研报告、营销费用、管理费用及财务费用等计算依据及其他相关文件等，须及时收集、整理、存档。
5.0职责5.1.成本管理中心：负责编制、修改及解释土地版目标成本、方案版目标成本，审核施工图版目标成本，监督与检查不同阶段目标成本实施情况；5.2.投资开发中心：提供土地费用，形成土地信息收集表；5.3设计研发中心：提供规划强排图、方案图、施工图；5.4招标管理中心：提供大包或总承包定标文件，当地材料价格及影响主要材料价格因素；5.5财务管理中心：提供不同阶段的管理费用及财务费用；5.6营销管理中心：提供市场调研报告、项目销售价格及营销费用；5.7城市公司投资开发部：提供当地开发收费标准，形成报批报建及市政基础配套费收集表；5.8城市公司成本部：负责编制施工图版目标成本，配合成本管理中心编制土地版目标成本及方案版目标成本，调研当地成本情况。
房地产成本管理作业指引书
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1. 目标成本管理作业指引
2.目标成本控制指导书
成本控制指导书
期
工程技术部
经营开发部
年月日
目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；附表（一）：产品组合
产品组合
附表（二）：目标成本
目标成本
附表（三）目标建材成本标准
目标建材成本标准
附表（四）：报批报建费用明细
报建报批费用明细
3. 总控、期营销费用成本控制目标
项目成本控制要点
（）总控、期营销费用
经营开发部年月日
4. 项目论证成本管理作业指引
5.方案设计成本管理作业指引
6.施工图设计成本作业指引
（附表一）主要材料设备采购方式及成本控制目标建议
（附表二）总包、分包承包方式及成本控制目标建议
7.项目后期评估作业指引。
XX商业地产公司目标成本编制作业指引
1.目的提高目标成本编制的规范性和准确性。
2.适用范围适用于集团各项目目标成本编制及审批。
3.术语和定义目标成本：是公司基于产品定位、产品标准、市场状况，结合公司经营计划，保证产品经济合理性基础上，编制的目标成本经过努力所要实现的成本指标。
4.权责4.1成本经营中心4.1.1组织编制集团目标成本科目，其中：成本经营中心负责编制前期费、建筑安装费、基础设施费、配套设施费成本科目的标准模板；营销企划中心负责编制营销费用中广告、策划费成本科目的标准模板；财务中心负责编制土地费、营销费（除广告、策划费外）、管理费、财务费、税费成本科目的标准模板。
成本经营中心并负责组织成本科目模板的完善、维护。
4.1.2收集汇总各成本资料，组织相关部门和项目公司编制项目目标成本。
4.1.3负责项目方案版目标成本测算，组织评审会，讨论确定方案版目标成本。
4.1.4参与评审、审核扩初、施工图版（执行版）目标成本。
4.1.5参与项目各阶段目标成本评审会。
4.1.6组织、指导项目公司成本经营部进行责任成本分解，由成本经营部编制项目成本责任书。
4.2营销企划中心4.2.1提供《项目定位建议书》、《土地规划指标》及相关土地状况资料等目标成本编制所需要的资料。
4.2.2组织编制拿地版目标成本估算。
4.2.3负责编制营销费中的广告、策划费成本科目的标准模板。
4.2.4提供《项目产品定位书》、《产品建议书》、可售可经营面积数据。
4.2.5测算、提供方案阶段项目分月度的销售计划和回笼资金。
4.2.6参与项目各阶段目标成本评审会。
4.3研发中心4.3.1负责提供概念、方案设计成果（包括电子文档）。
4.3.2参与项目各阶段目标成本评审会。
4.4工程中心4.5.1负责提供各项目工程进度计划。
4.5.2参与项目各阶段目标成本评审会4.5财务中心4.6.1负责编制、测算土地费、营销费（除广告、策划费外）、管理费、财务费、税费成本科目的标准模板和目标成本。
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目标成本管理作业指引
编制日期
审核日期
批准日期
一、作业指引目的
提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，落实“可研版目标成本-规划方案版目标成本－施工图版目标成本－动态成本－结算成本”的全过程管理原则。
二、适用范围
适用于公司开发项目的目标成本编制与管理。
三、定义
3.1目标成本：是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标
利润进行、结合市场价格行情以及对未来风险的预估预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，以管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出。
四、职责
4.1成本监控中心
4.1.1成本监控中心是区域成本管理的专业管控部门；
4.1.2审核核算中心编制的目标成本；
4.1.3监控动态成本控制，备案月度的动态成本报告；
4.1.4负责成本数据库的建立和维护工作。
4.2地区核算部
4.2.1地区核算部是地区公司项目成本管理的执行部门；
4.2.2负责编制地区公司的项目目标成本；
4.2.3负责地区公司项目的动态成本控制、编制月度的动态成本报告。
4.3工程、设计、开发等各专业职能部门
4.3.1按权限参与项目目标成本的评审；
4.3.2提供项目目标成本测算所需资料。
五、关键活动描述
5.1目标成本的组成和内容
5.1.1目标成本文件主要为：《目标成本测算文件》；
5.1.2《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》、《目标成本测算及拆分指引》。
5.2目标成本管理原则：深化可研版原则、客户导向原则、事前控制原则。
5.3目标成本文件的编制：目标成本测算表的编制
5.3.1项目规划方案确定后，地区公司负责人应召集开发、设计、工程、销售、核算、财务等相
关部门，共同编制项目目标成本，由核算部门汇总、审核、修订后，作为目标成本录入的依据。
随项目开发不断推进，当施工图确定，各项目应深化编制施工图版目标成本，以更有效指导目标成本管理工作。
5.3.2各地区公司应参考当地相关政策、收费文件、该项目的产品定位、当地类似工程的经验数
据，并考虑项目的自身特征与风险因素进行目标成本编制。
5.3.3编制依据：
1)可研版成本测算资料及地块地质等资料；
2)经政府审批的规划指标及规划设计方案；
3)各产品类型的建造标准、交楼标准；
4)政府对房地产相关的收费标准；
5)财务部提供的财务费用、各项税费等；
6)以往类似项目的造价指标和当地的市场价信息。
5.3.4编制要求：
1)目标成本应采用公司统一的《目标成本测算表》进行测算。
2)目标成本按项目开发期分期编制。
3)目标成本测算应做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分。
4)目标阶段成本测算与可研阶段成本测算不一致之处应有充分的依据和说明，且应对差异
进行分析说明。
5)目标成本的制定应具备可追溯性，编制目标成本的各项资料应及时收集、整理、归档。
5.3.5注意事项：
1)目标成本的测算应充分考虑到各项风险因素，设置详细的风险费用项，以风险概率形式
体现项目成本的风险。
2)目标成本编制时应注意与可研版成本进行比较，对启动阶段测算过程中不确定的内容需
重点关注。
如：规划方案对场区土方工程的影响；地基详勘报告对地基处理、护坡、降
水的影响；停车方案对成本的影响；销售方案变化等。
3)测算时应尽量填写完整的测算依据和造价指标，测算的指标忌生搬硬套，应结合实际产
品形态在经验指标基础上进行调整。
测算依据同样应考虑实际情况并进行调整。
4)目标成本编制所依据的规划方案、产品建造标准的制定是成本、营销、设计、工程、采
购、客服、财务、物业等多部门互动的决策过程，成本编制人员需要主动沟通相关部门，跟进成本测算，提出成本意见，以供方案决策。
5.3.6目标成本编制过程中的测算与分摊原则可参考《目标成本测算及拆分指引（华南与海南区
试行）》。
5.4目标成本的录入与审核
5.4.1地区公司核算部应严格按照ERP系统操作要求，在系统内进行目标成本编制单的录入，
形成目标成本汇总单。
5.4.2目标成本汇总单经成本监控中心、地区公司负责人、区域分管领导审核，最终由张生审批
后正式生效。
5.4.3目标成本审批完成后，需当月在成本信息月报中反馈该项目动态成本。
5.4.4为避免影响项目运作，各地公司应在项目开工前完成目标成本的录入及审批。
5.4.5目标成本审批通过前，为保证项目前期工作顺利开展，土地价款及开发前期费用暂不受目
标成本控制，可以线上进行合同录入及请款；其他合同不允许录入及请款。
5.4.6目标成本审批通过后，在目标成本控制额度内，所有相关合同审批与请款均可进行。
若超
出各目标成本科目单项控制额（含土地成本、开发前期准备费、社区市政工程费、园林环境费、配套设施工程费、开发间接费等二级科目以及建安工程费的三级科目），则不允许发起相应科目新合同的审批及新的特殊费用请款。
5.5目标成本的调整或修订
5.5.1各地区公司应以编订的目标成本为指引，准确核算成本发生额，严格控制动态成本。
如遇
特殊情况，应陈述原因，依照以下流程对目标成本进行调整或修订：
1)若项目成本发生额超过单一科目的控制额，但未超目标成本总额（不影响项目毛利），地
区公司核算部可依照目标成本编制原则，在除土地成本和期间费用以外的其余各二、三
级成本科目之间，合理调整各科目的成本余额分配，经ERP系统报区域成本监控中心审
核，地区公司负责人审批后生效。
2)若项目成本的预计发生额超过原审批通过的目标成本总额（影响项目毛利），或因产品类
型调整等原因导致预期成本大幅降低，则需由地区公司发起目标成本修订申请，报张生
审批后生效。
5.5.2目标成本修订的原则是：可预见的风险因素不在修订范围内。
5.5.3目标成本经确定后不得随意修订，有下列情况之一者，可修订目标成本，一般成本变化在
成本动态中反映即可：
1)因政府政策变化(例如：实施90/70、节能环保政策等)使目标成本发生变化。
2)因项目定位要求（例如：改毛坯为推广精装修房）使目标成本发生变化。
3)公司开发计划重大调整（包括分期面积、开发周期调整）导致目标成本变化。
4)因市场售价不可预料的增长，满足以下条件时允许修订：首次销售预估均价距目标成本
确定时的预估售价提升20％以上，允许调整的范围包括建筑外立面（不影响报批报建）、精装修档次、园林景观工程等。
5)目标成本的调减：原则上，在不超出目标成本（施工图版）的前提下，综合考虑项目的
品质、进度等要求，进行适应性调整。
5.6目标成本和动态成本的预警
5.6.1每月底，核算部需按照公司要求完成成本信息的编制并报送，具体操作要求及程序见《信
息报送管理作业指引》。
信息月报的项目动态成本数据需同《目标成本测算表》的测算口径保持统一。
5.6.2除信息月报反馈的信息外，重要的或突发的成本信息，如重大成本变动、大金额索赔、成
本错漏、成本风险、职业道德事件等须及时向公司反馈。
5.7动态成本清查：是指在目标成本确定之后，项目实施过程中，以目标成本为控制线，定期对
项目已发生成本进行核对和确定的工作。
5.7.1成本清查需根据项目进展情况，对待发生成本进行分析预测和调整，从而及时、全面、真
实地反映项目成本状况，并形成该项目的调整版《成本测算表》，报成本监控中心审核。
5.7.2各地区公司应至少每项目开盘前、年末各组织一次项目成本清查工作。
核算部门是成本清
查工作的组织和牵头部门，对清查结果和最终数据的真实性及准确性负责。
地区公司各相关部门为成本清查工作的具体实施部门，对自身业务范围内发生的成本进行自查，并对结果负责。
5.7.3成本清查内容主要包括：项目设计方案变动情况，合同签订和执行情况，变更签证下发实
施情况，政府收费变化情况，项目设计费用、销售费用、管理费用与财务费用的变化情况，
市场材料价格波动情况，政策性调整的项目规划调整情况等。
六、支持性文件
6.1流程及作业指引
6.1.1信息报送管理作业指引
6.2参考表单及模板
6.2.1目标成本测算表
6.2.2目标成本测算及拆分指引。