区域开发模式专题研究以固安开发模式研究为例
固安县调查研究报告2017年0630
固安调研工作汇报一、调研基本结论综合宏观经济发展、京津翼协同发展规划纲要、城区商贸、等调研结果，进驻固安机会大于风险。
建议首选区域为固安县北开发区，次选区域为固安县以东空港物流产业园区。
1.机会点：◆京津冀规划纲要中，固安县地处中部核心功能区，位于京津发展轴、“京-保-石”发展轴、“保定-天津”发展联络线叠加区域，距离北京第二机场16公里，极具空港经济发展优势；◆固安县区位交通优势明显，地处北京7环内、距北京约50公里；其中地铁4号延长线（西单—固安）在建设中，固保城际和廊涿城际铁路年底动工；◆固安县房地产发展迅速，超70%的购房者来自北京，目前已经限购销售，商品房均价突破11000元/㎡，环比上涨约37.5%，涨幅较大；◆固安县商贸业发展不成熟，存在市场机会。
其中专业市场经营面积约4.18万㎡，以零售为主，消费者大多前往北京购买商品；商业经营面积约18万㎡，无奥特莱斯项目，无法满足中高端消费群体的需求；◆固安城区发展方向：向北和南发展，东西轴线“T”字型发展；◆固安北部开发区可获取土地，工业地价49万/亩。
2.风险点：◆京津冀一体化发展带动固安整体经济发展，其中房地产发展迅速，但固安大部分土地被华夏幸福和金海集团影响（根据土地成交情况显示，华夏幸福和金海集团获取最近一年50%土地）；◆作为空港经济区的固安，已规划占地28平方公里、总建面1260万㎡的京津翼（固安）国际物流商贸产业园，规模巨大，以承接北京市场外迁、疏解非首都功能，以服装、小商品等涵盖全业态。
目前已规划，土地在获取中，等待开发建设。
◆位于固安城南的京南服装产业基地，规划总建筑面积200万㎡，一期17.08万㎡厂房将于2017年底建成，以承接北京大兴服装加工企业的转移，二期规划建设服装原辅料、仓储物流等，土地在获取中，等待开发建设。
二、固安县宏观经济情况（一）城市概况1.城市基本情况中心城区2.城市交通情况固安交通便捷发达；固安周边100公里的范围内，铁路和等级公路的密集程度在国内同类地区极为少有。
固安市场分析
固安市场分析引言概述：固安市位于中国河北省廊坊市，是一个经济发展迅速的城市。
本文将对固安市场进行分析，探讨其经济状况、行业发展、市场竞争以及未来趋势等方面的内容。
正文内容：1. 经济状况1.1 固安市的地理位置和交通优势是其经济发展的重要基础。
地处京津冀地区，与北京、天津相邻，交通便利，为企业提供了良好的发展环境。
1.2 固安市的经济结构以制造业为主导，特别是钢铁、化工、机械等行业。
这些行业的发展为固安市带来了巨大的经济效益，也为市场提供了丰富的产品和服务。
2. 行业发展2.1 钢铁行业是固安市的支柱产业之一。
固安市拥有多家大型钢铁企业，年产量居全国前列。
这些企业的发展为固安市提供了大量的就业机会，也推动了相关产业链的发展。
2.2 化工行业也是固安市的重要产业之一。
固安市拥有多家化工企业，涵盖了石油化工、化学制品等领域。
这些企业的发展为固安市带来了丰富的经济效益，同时也带来了环境保护的压力。
2.3 机械制造业是固安市的另一个重要行业。
固安市的机械制造业涵盖了各个领域，包括机床、汽车零部件、电子设备等。
这些企业的发展为固安市提供了技术支持和产品供应，也为市场带来了更多的选择。
3. 市场竞争3.1 固安市的市场竞争主要集中在制造业领域。
由于固安市制造业企业众多，市场竞争激烈。
企业需要通过提高产品质量、降低成本、加强研发创新等方式来提升竞争力。
3.2 在钢铁行业中，固安市的企业需要面对国内外市场的竞争。
企业需要加强技术研发，提高产品质量，拓展海外市场，以应对竞争压力。
3.3 在化工行业中，固安市的企业需要面对环境保护的压力和市场需求的变化。
企业需要加强环保设施建设，提高产品的环保性能，同时关注市场需求的变化，进行产品结构调整。
4. 未来趋势4.1 随着京津冀协同发展战略的实施，固安市将进一步加强与周边城市的合作，形成更加完善的产业链。
这将为固安市的经济发展带来新的机遇。
4.2 在行业发展方面，固安市将加大对高新技术产业的扶持力度，推动产业升级和转型发展。
固安工业园区新型城镇化PPP项目案例解析
PPP代表案例解析：固安工业园区新型城镇化项目在发改委近日举行的新闻发布会上，国家发改委投资司副司长罗国三表示，发改委率先建立了国家部委层面PPP项目库，发布了1043个项目，总投资19700亿元。
针对各地普遍反映的推进PPP项目缺少操作经验、缺乏案例指导等问题，7月27日，发改委选取公布了13个具有一定代表性、示范性的PPP项目案例。
这些PPP项目案例涉及水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域，涵盖BOT、TOT、BOO等多种操作模式，阿信特整理部分案例以飨读者。
案例固安工业园区新型城镇化项目一、项目概况(一)项目背景固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，距天安门正南50 公里，园区总面积34.68 平方公里，是经国家公告(2006 年)的省级工业园区。
2002 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。
同年 6 月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司(简称“华夏幸福公司”)签订协议，正式确立了政府和社会资本(PPP)合作模式。
按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。
目前，双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。
(二)建设内容与规模固安工业园区PPP 新型城镇化项目，是固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。
1.土地整理服务。
配合以政府有关部门为主体进行的集体土地征转以及形成建设用地的相关工作。
2008-2013 年，华夏幸福累计完成土地整理29047.6 亩，累计投资103.8 亿元。
2.基础设施建设。
包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。
截至2014 年已完成全长170 公里新城路网、4座供水厂、3 座热源厂、6 座变电站、1 座污水处理厂等相关配套设施建设。
固安市场分析
固安市场分析引言概述：固安市位于中国河北省廊坊市，是一个经济发展迅速的城市。
本文将对固安市的市场进行分析，从经济发展、行业结构、消费市场、竞争对手和市场前景等五个方面进行详细阐述。
一、经济发展1.1 GDP增长：固安市的GDP增长率保持稳定，过去几年一直保持在6%以上。
1.2 产业结构：固安市的产业结构以制造业为主，其次是服务业和农业。
1.3 投资环境：固安市的投资环境良好，政府鼓励外商投资，并提供一系列优惠政策。
二、行业结构2.1 制造业：固安市的制造业占据了市场的重要地位，主要涵盖汽车制造、电子设备制造和纺织业等。
2.2 服务业：固安市的服务业也在快速发展，包括金融、教育、医疗和旅游等领域。
2.3 农业：固安市的农业以粮食种植为主，同时也发展了水果种植和畜牧业等。
三、消费市场3.1 居民消费：固安市的居民消费水平逐年提高，人们对于生活品质的要求也越来越高。
3.2 电子商务：随着互联网的普及，固安市的电子商务市场迅速崛起，成为了人们购物的重要渠道。
3.3 旅游消费：固安市拥有丰富的旅游资源，吸引了大量游客前来消费，旅游业成为了一个重要的经济支柱。
四、竞争对手4.1 国内竞争对手：固安市的市场竞争主要来自于廊坊市及周边地区的企业，如廊坊市汽车制造厂和廊坊市服装厂等。
4.2 外国竞争对手：随着开放政策的实施，固安市也面临着来自国外企业的竞争，如国际知名汽车制造商和电子设备制造商等。
4.3 技术竞争：固安市的企业需要不断提升技术水平，以在竞争中保持竞争优势。
五、市场前景5.1 城市发展规划：固安市政府已经制定了一系列城市发展规划，致力于推动经济结构调整和产业升级。
5.2 人口增长：固安市的人口增长速度较快，预计未来几年将继续保持增长趋势，为市场提供了更大的消费潜力。
5.3 政府支持：固安市政府将继续提供优惠政策和支持，鼓励企业创新发展，为市场提供更好的发展环境。
结论：通过对固安市的市场分析，我们可以看到固安市经济发展迅速，拥有良好的投资环境和消费市场。
固安新城介绍及案例研究
案例介绍固安产业新城在中国社会科学院发布的国内首份《中国县域经济发展报告（2015）》中，固安凭借突出的创新能力，在“中国县域经济创新力50强”榜单中排在第三位，同时位列“全国县域经济发展潜力百强县”的第十，并成功跻身“全国县域经济竞争力百强县”。
结合北部清华、北大、中关村的人才技术优势，和南部永清、霸州的发展空间优势，固安如今正在如火如荼地打造京南创新中心，向着“全球技术商业化中心”（GTC）的目标大步迈进。
由于引入了华夏幸福这一市场力量，固安拉开了快速发展的序幕。
从2002年，全县年财政收入不足亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名，到2014年全县财政收入突破40亿元大关，公共预算收入完成25.4亿元，居全省第五位。
十余年间，固安这个曾经的传统农业县，被打造成为智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城。
固安产业新城位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。
十多年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”。
2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。
华夏幸福集聚全球智慧，通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现几何级增长。
在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。
在“产城融合”发展的格局下，固安产业新城以国际化的视野，以国家新一轮经济结构调整和产业升级为契机，致力推动城市一二三产协同发展，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、产学研、电子商务、生产型服务业”五大优势产业集群，同步推进现代农业发展，推动区域经济全面腾飞。
固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、BPO产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。
固安市场分析
固安市场分析标题：固安市场分析引言概述：固安市场是一个具有潜力的市场，随着城市化进程的加快和经济发展的不断壮大，固安市场的潜力逐渐被挖掘出来。
本文将对固安市场进行深入分析，探讨市场现状、发展趋势和潜在机会，为投资者和企业提供参考。
一、市场现状：1.1 固安市场的地理位置优势：固安市位于北京、天津、保定三大城市的交汇处，交通便利，区位优势明显。
1.2 固安市场的产业结构：固安市以制造业为主，涵盖了汽车、电子、食品等多个行业，产业结构较为完善。
1.3 固安市场的市场规模：固安市场的市场规模较大，拥有庞大的消费群体和潜在的消费需求。
二、发展趋势：2.1 固安市场的城市化进程：固安市正处于城市化进程加快的阶段，城市规划和基础设施建设不断完善。
2.2 固安市场的产业升级：固安市正逐步实现产业升级，向高端制造业、科技创新等领域转型升级。
2.3 固安市场的消费升级：随着经济水平的提高，固安市民的消费观念逐渐发生变化，消费升级趋势明显。
三、潜在机会：3.1 产业转型升级带来的机遇：固安市产业转型升级将带来新的市场机遇，为投资者和企业提供更多发展空间。
3.2 政策支持带来的机遇：固安市政府出台了一系列支持企业发展的政策措施，为企业创新和发展提供了有力支持。
3.3 消费升级带来的机遇：固安市民的消费观念不断提升，消费需求逐渐向高品质、高端产品转移，为企业提供了更多商机。
四、市场挑战：4.1 产业结构调整带来的挑战：固安市产业结构调整将带来一定的挑战，企业需要适应市场变化，调整经营策略。
4.2 市场竞争加剧带来的挑战：固安市市场竞争激烈，企业需要提升自身竞争力，加强产品创新和品牌建设。
4.3 经济波动带来的挑战：固安市受宏观经济波动的影响较大，企业需要做好风险防范，保持稳健经营。
五、发展建议：5.1 加强市场调研和分析：企业应加强对固安市场的调研和分析，了解市场需求和竞争情况，制定更科学的发展战略。
5.2 提升产品品质和服务水平：企业应不断提升产品品质和服务水平，满足消费者不断提升的消费需求。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告.doc
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
河北固安房地产市场调研报告课件
天成佳园价值体系 天成佳园
昆城之心 地段价值
上层建筑 产品价值
典藏级大宅 环境价值
河北固安房地产市场调研报告
交通闭塞
生活配套不完善
明确尚未定义主 题的产品价值
环境价值
比较分析
碧
产品价值
景
苑
未来增值性的挖掘
地段价值
河北固安房地产市场调研报告
总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销 售业绩。
page20精选ppt20天成佳园昆城之心地段价值典藏级大宅环境价值上层建筑产品价值天成佳园价值体系page21精选ppt21比较分析环境价值交通闭塞生活配套不完善产品价值地段价值明确尚未定义主题的产品价值未来增值性的挖掘page22精选ppt22总之
地产经纪顾问有限公司市场报告
宏观政策 碧景苑微观环境分析 区域竞争个案分析 比较分析 结论
昆山市场成交状况
河北固安房地产市场调研报告
表一、昆山市主要楼盘近期成交状况
分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。 2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。 4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。 5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半 年，昆山楼市将持续放缓。
河北固安房地产市场调研报告
区域特点：1、交通不便、 市场不丰富、 生活配套设施不完善
2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅1700m
结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。
河北固安房地产市场调研报告
发改委PPP项目典型案例分析04 固安工业园区新型城镇化项目
PPP项目典型案例第一批PPP项目典型案例推广政府和社会资本合作（PPP）模式，核心目的是在基础设施和公用事业领域引入社会资本，增强公共产品的供给能力，提高公共服务的质量和效率。
从上世纪80年代开始，我国就引入了PPP模式，并在实践中不断探索、创新，出现了一些相对成功的典型案例。
近日，针对各地普遍反映的推进PPP项目缺少操作经验、缺乏案例指导等问题，经有关部门、机构以及各地发展改革委推荐，国家发展改革委选取了13个具有一定代表性、示范性的PPP项目案例，在委门户网站公开发布，供有关方面参考借鉴。
本次发布的PPP项目案例涉及水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域，涵盖BOT、TOT、BOO等多种操作模式。
这些项目是各地引入市场机制、推进PPP模式的有益探索，在社会资本选择、交易结构设计、回报机制确定等方面具有一定参考价值，有关各方在参与和开展PPP项目时可积极学习借鉴。
第一批13个PPP项目典型案例名单：1、北京地铁4号线项目2、大理市生活垃圾处置城乡一体化系统工程3、固安工业园区新型城镇化项目4、合肥市王小郢污水处理厂资产权益转让项目5、江西峡江水利枢纽工程项目6、酒泉市城区热电联产集中供热项目7、陕西南沟门水利枢纽工程项目8、深圳大运中心项目9、苏州市吴中静脉园垃圾焚烧发电项目10、天津市北水业公司部分股权转让项目11、渭南市天然气利用工程项目12、张家界市杨家溪污水处理厂项目13、重庆涪陵至丰都高速公路项目第二批PPP项目典型案例为充分发挥PPP项目典型案例示范带动作用，引导有关方面规范开展PPP推广工作，近日，国家发展改革委选定了43个项目作为第二批PPP项目典型案例（名单附后）。
2015年，国家发展改革委对外公布了第一批13个PPP项目典型案例，对各地推广PPP模式起到了积极作用。
两年来，全国PPP项目落地速度明显加快，但规范性不强、创新性较弱等问题也日益凸显。
为了指导各地进一步规范推进、创新推进PPP模式，去年9月，国家发展改革委启动了第二批PPP项目典型案例征集工作。
园区综合开发模式下产业导入相关问题的探索与实践
园区综合开发模式下产业导入相关问题的探索与实践摘要：系统梳理产业园区发展研究现状，分析当前我国园区综合开发模式下产业导入存在的主要问题，并针对性提出问题解决思路与对策，同时以佛山（云浮）产业转移工业园为例进行案例分析，结果表明：佛山（云浮）产业转移工业园产业定位合理，氢能产业作为园区主导产业带动了产业链上下游企业共同发展，产业集聚效应明显，产业园已经建成全国规模最大、聚集程度最高、产业链最全的氢能产业基地，产生了良好的经济效益和社会效益，为广东省乃至全国产业转移工业园提供了可复制可推广的经验和借鉴。
关键词：园区综合开发；产业导入；产业定位；主导产业1 引言产业园区作为产业发展的空间载体，肩负重要的产业职能，承担着推动战略性新兴产业发展，促进城市化、工业化等多重使命，在促进我国区域经济和地方经济的发展中起着十分重要的作用。
在我国产业不断转型升级的大背景下，产业园区发挥着重要的平台作用，一方面促进了政府的招商引资和对外开放，另一方面加快了产业聚集和高新技术的孵化与应用[1]。
随着产业园区在全国各地落地生根，园区产业导入暴露出越来越多的问题，这些问题已成为限制园区产业发展的主要阻碍。
因此，系统梳理产业园区导入过程中存在的问题，并提出针对性的解决思路和对策，对促进我国产业园区高质量发展具有十分重要的意义。
2 产业园区发展研究现状2.1 产业园区发展阶段按照时间脉络梳理，我国产业园区的发展主要经历了以下几个阶段：探索阶段：从1979年至1985年，以深圳蛇口工业园为代表，该阶段园区产业以满足企业生产制造功能的低端劳动密集型产业为主，产业园区功能比较单一。
该类产业园区主要集中于深圳、珠海等经济特区，承接香港的产业转移，即所谓的“前店后厂”模式。
起步阶段：从1985年至1991年，以深圳科技工业园为代表，高新技术产业园区如雨后春笋般涌现，园区产业以汽车制造、生物制药等高新技术产业为主，产业完成第一次升级。
发展阶段：从1992年至2010年，以苏州工业园区位代表，综合产业园区开始出现。
固安市场分析
固安市场分析一、市场概述固安市位于中国河北省，是京津冀协同发展的重要节点城市之一。
近年来，固安市经济快速发展，成为一个具有较大潜力的市场。
本文将从人口、经济、产业、消费等方面进行固安市场的详细分析。
二、人口分析根据最新的人口统计数据，固安市总人口约为100万人。
其中，男性占比50%，女性占比50%。
人口年龄结构方面，0-14岁人口占比25%，15-64岁人口占比65%，65岁及以上人口占比10%。
这一人口结构表明固安市具有较大的劳动力资源，为市场提供了稳定的消费力。
三、经济分析固安市的经济以制造业和服务业为主导。
制造业主要集中在汽车制造、电子设备制造和纺织业等领域。
服务业涵盖了金融、教育、医疗、旅游等多个领域。
根据最新的统计数据，固安市的GDP总量达到1000亿元人民币，人均GDP达到1万元人民币。
这一数据表明固安市的经济发展水平较高，市场潜力巨大。
四、产业分析固安市的产业结构多样化，主要包括制造业、建筑业、农业和服务业。
制造业是固安市的支柱产业，其中汽车制造和电子设备制造是最具竞争力的领域。
建筑业也在近年来得到快速发展，随着城市化进程的推进，住宅和商业建筑的需求不断增加。
农业方面，固安市的农产品主要以粮食、蔬菜和水果为主，农村经济发展较为稳定。
服务业包括金融、教育、医疗、旅游等多个领域，为固安市经济增长提供了重要支撑。
五、消费分析固安市的消费水平逐年提高，人们的消费观念也发生了变化。
根据最新的统计数据，固安市的居民人均可支配收入达到5000元人民币，消费支出主要集中在食品、衣物、住房和交通等方面。
随着人们生活水平的提高，高品质的消费品和服务受到越来越多人的追求。
同时，电子商务也在固安市快速发展，网购已成为人们主要的购物方式之一。
六、竞争对手分析固安市的市场竞争激烈，涉及多个行业。
以制造业为例，汽车制造方面的竞争主要来自一线汽车品牌和国际知名汽车制造商。
电子设备制造方面的竞争主要来自国内外知名电子品牌。
国内10种典型园区开发管理模式
国内10种典型园区开发管理模式1.上海漕河泾模式上海漕河泾开发区是中国最优秀的园区之一，作为中国最早一批国家级开发区中的佼佼者，是中国开发区领域“管运分离”体制机制创新的一个标杆式的存在。
1984年成立、规划面积14.28平方公里的漕河泾开发区采用的是法定公司制（“人大立法、政府管理、公司运作”）的独特操盘与管理模式，也就是由漕河泾开发总公司进行开发运营。
没有管委会、市场化运作、公司制经营，漕河泾总公司的不同业务部门对接当地政府的不同管理部门，在众多国家级开发区中，是一个具有鲜明特色的另类。
这种高度市场化的模式，让漕河泾（也就是上海临港集团的前身）得以全身心投入到科技园区的开发运营当中，是为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色，相当有竞争力的产业地产开发运营管理模式。
目前，漕河泾模式已经在上海各处复制，包括上海临港产业区、临港松江科技城、临港浦江科技城等，基本也都具有鲜明的“管运分离”特征，尤其是浦江科技城，管委会是虚设的，主任由上海闵行区领导兼任，不属于政府行政序列，是临时性非常设机构，日常运营维护完全交给园区公司。
这个浦江科技城管委会实质上相当于一个财政通道——区政府给园区公司一定的预算授权范围，管委会是预算单位的二级单位，单独有财政账户，园区公司总经理在管委会有职务，方便走决策，走流程，走资金，这是上海闵行区与漕河泾模式之间一个非常大胆的创新改革。
2.无锡新加坡工业园模式无锡新加坡工业园（WSIP）是与苏州工业园区齐名的中新两国合作园区样板，如此高规格、重量级的园区，虽然是由政府推动，但并未设置管委会，而是由中新两个股东方合资的平台公司星洲股份来完全按照市场化原则进行开发建设、招商引资、运营管理，自1993年至今已经运营了27年时间，成绩非常突出。
截止2019年底，园区已高起点完成开发面积3.5平方公里，集聚了外商投资企业115家，合同利用外资39亿美元，到位外资31亿美元，并实现4.4万人就业。
固安市场调研报告市场研究
规模体量：固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段 ，多数为当地开发商，中小规模项 目为主，大盘项目较少； 产品细节：市场同质化竞争严重，绝大部分户型为南北通透，主卧+客厅为南向，以82-90 平米两居为主力供应，一居面积60平米左右，三居110-125平米之间，建筑类型多以小高层板 楼为主，大部分为1梯2、1梯3，伴有少量2梯3、2梯4；建筑风格较多采用现代简约风及欧式 风格。 公共设施：固安县城内生活配套为目前市场上各项目周边配套的主要依托，档次较低，自带 生活配套的项目较少且均处于规划期。 园林会所：具备规模主题园林及会所的项目较少，大部分项目无专门的园林景观，仅有小区 绿化。 物业服务：基本为开发商自持经营，物业职责基本做到卫生清理和24小时安保，物业费用 0.8-1元/平米·月；仅K2·红树湾引进了全国顶级物业服务公司——绿城物业。
2008年~2009年 2007年 ~ 2008年
2010年~现在
整理课件
固安房地产的发展呈现从老城区 中心区向城区外围扩散的趋势， 且南部区域是未来发展重点。
WORLD UNION
1.1 固安地产发展历程
受北京强势辐射带动，房地产市场投资活跃，价 格开始攀升，北京客户逐渐聚焦。
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
2.1市场供应特征 2.2客户分析 2.3价格情况 2.4销售情况 2.5营销推广
4. 竞品项目分析对本案的启示
整理课件
2
WORLD UNION
1.1 固安地产发展历程 固安——京南新兴发展区
2007年之前，旧城改造
代表项目：金海花园
区域还属于京郊落后小县城，住宅开发多以旧城改造 项目为主，县城中心先行，当地原始居民为主要购房 群体
固安房地产市场分析报告
02
开发商应注重提高产品质量和配套设施， 满足购房者的需求。
03
投资者应理性看待房地产市场，避免盲目 跟风和过度投资。
04
居民ห้องสมุดไป่ตู้树立正确的购房观念，根据自身经 济实力和实际需求进行选择。
THANKS
感谢观看
经济因素
经济增长
地区经济增长速度对固安房地产市场的发展具有重要影响。经济增长能够带动居民收入增长，增加购房需求和投 资需求。
利率水平
利率水平的变化对房地产市场的影响显著。利率下降可以降低购房成本，刺激购房需求，反之亦然。
人口流动与城市化
人口流入
随着城市化进程加速和人口迁移增加，固安吸引了大量人口流入，为房地产市场 提供了持续的需求支撑。
需求情况
固安作为区域内的经济和人口中心，对房地产的需求一直较为旺盛。随着居民 收入水平的提高和城市化进程的加速，购房需求呈现出多元化和升级的趋势。
价格走势
整体趋势
固安地区的房价在过去几年中呈现出 稳步上涨的趋势。由于土地资源的稀 缺性和市场需求的高涨，房价的上涨 压力仍然较大。
影响因素
房价的走势受到多种因素的影响，包 括经济发展、政策调控、区域规划和 市场供需关系等。未来几年，预计固 安房价将继续保持稳定增长态势。
固安房地产市场分析报告
• 引言 • 固安房地产市场现状 • 固安房地产市场发展趋势 • 固安房地产市场风险与机遇 • 结论与建议
01
引言
目的和背景
固安房地产市场近年来发展迅 速，吸引了大量投资者和购房 者。
随着经济的发展和人口的增长， 固安房地产市场的前景十分广 阔。
本报告旨在分析固安房地产市 场的现状和未来发展趋势，为 投资者和购房者提供参考。
发改委PPP项目案例四：固安工业园区新型城镇化项目
-----发改委PPP项目案例四：固安工业园区新型城镇化项目一、项目概况（一）项目背景固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，距天安门正南50公里，园区总面积34.68平方公里，是经国家公告（2006年）的省级工业园区。
2002年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。
同年6月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福公司”）签订协议，正式确立了政府和社会资本（PPP）合作模式。
按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。
目前，双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。
（二）建设内容与规模固安工业园区PPP新型城镇化项目，是固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。
1.土地整理服务。
配合以政府有关部门为主体进行的集体土----地征转以及形成建设用地的相关工作。
2008-2013年，华亩，累计投资103.8亿夏幸福累计完成土地整理29047.6元。
2.基础设施建设。
包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。
截至2014年已完成全长170公里新城路网、4座供水厂、3座热源厂、6座变电站、1座污水处理厂等相关配套设施建设。
3.公共设施建设及运营服务。
包括公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设，并负责相关市政设施运营维护。
园区内已经建成中央公园、大湖公园、400亩公园、带状公园等大型景观公园4处，总投资额为2.54亿元。
目前由北京八中、固安县政府、华夏幸福公司合作办学项目北京八中固安分校已正式开学，按三级甲等标准建设的幸福医院已开工建设。
4.产业发展服务。
包括招商引资、企业服务等。
截至2014年底，固安工业园区累计引进签约项目482家，投资额达638.19亿元，形成了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造等五大产业集群。
固安市场分析
固安市场分析一、市场概况固安市位于河北省廊坊市，地理位置优越，交通便利，是京津冀协同发展战略的重要节点城市之一。
固安市拥有丰富的自然资源和人力资源，经济发展迅速。
本文将对固安市的市场进行详细分析。
二、经济发展情况固安市的经济以工业为主导，主要产业包括创造业、建造业和服务业。
创造业中以汽车创造、机械创造和电子产品创造为主要支柱产业。
建造业方面，固安市有着快速发展的房地产市场，吸引了大量的投资和人材。
服务业方面，固安市的金融、教育、医疗和旅游业也在不断壮大。
三、市场规模和趋势固安市的市场规模逐年扩大，消费水平不断提高。
根据最新的统计数据，固安市的GDP已经超过1000亿元，人均可支配收入也在稳步增长。
同时，固安市的市场结构也在不断优化，消费需求多样化，特殊是中产阶级和年轻一代的消费能力逐渐增强，对高品质、个性化的产品和服务有着更高的需求。
四、竞争分析固安市的市场竞争激烈，特殊是在创造业和服务业领域。
在创造业方面，固安市有着多家大型汽车创造企业和电子产品创造企业，它们在技术研发、生产能力和市场份额方面具有一定的优势。
在服务业方面，固安市的金融机构和零售商也在不断增加，市场竞争日益激烈。
五、市场机会和挑战固安市的市场潜力巨大，但也面临一些挑战。
首先，固安市的市场竞争激烈，新进入者需要具备创新能力和市场洞察力才干取得竞争优势。
其次，固安市的消费者对产品和服务的要求越来越高，企业需要不断提升产品质量和服务水平。
此外，固安市还需要加大对人材的引进和培养力度，以满足市场发展的需求。
六、市场推广策略在固安市的市场推广中，企业需要制定合适的策略来吸引消费者。
首先，企业可以通过市场调研了解消费者需求，针对性地开辟和推广产品。
其次，企业可以加强品牌建设，提升品牌知名度和美誉度，以吸引更多的消费者。
此外，企业还可以通过线上线下结合的方式进行宣传推广，利用社交媒体和电子商务平台扩大市场影响力。
七、市场前景展望固安市的市场前景广阔，随着京津冀协同发展战略的深入实施，固安市的经济将继续保持快速增长的势头。
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利益点
低成本获取土地 与ZF分配土地增值收益 一级开发的利润
二级开发利润回报
代理、经纪和中介
营销、宣传和吸引驻商 招商佣金，服务佣金
运营管理、物业管理 持续经营
运营现金流
3
根据对盈利模式的分析，我们将把分析的主线放在对“如何获 取土地增值收益”的研究上
根据我们对盈利 模式的分析，土 地增值收益的实 现是HX利益实现 的重要保证
在挂牌出让过程中，HX与ZF共同协商地价与土地摘牌的准入门槛设置
10
本项目规划中的综合用地，通过进行二级开发、依法转让等方
式，分块间接获取土地增值收益
HX可以采取自主开发 和联合开发进行二级 开发。
对于联合开发，HX可 以与投资人签订投资 开发协议，减轻自身 资金压力，共同分享 土地增值
通过二级 开发获得
通过摘牌获取土地， 是实践中证明市场风 险小、便于操作的获 地方式
与 ZF 在 挂 牌 前 达 成 默契，对土地竞争者 设置门槛，是摘牌成 功的关键
成立和运行关联公司，按地块分别获得土地的使用权。 每个公司作为法人实体，在土地一级交易市场上获得土地使用权、 开发经营土地、依法转让土地。各个项目地块分别获取，降低了HX 的交易风险。
招标和拍卖的方式，具有更大的市场风险和不可预测性。摘牌获
建议采取摘牌方式取获土得地土的方地式使，用更权有利于HX关联公司成功获取土地。
案例：4月15日成都地王拍卖，土地以低于竞标人心理防线2亿元的价格仓 促落锤成交，引起纠纷。
在土地挂牌前，HX应与ZF达成协议和默契，在挂牌同时增加摘牌 的附加要求。 其他开发商无法满足ZF的附属要求，HX即获得土地的使用权。
国家禁止经营性用地 的协议出让及私营机构 拥有土地出让权。但我 们仍将在现有政策框架 下，试图探索HX在直接 获得土地收益上的空间。
获得土地 增值收益
间接获 得收益
二级开发 股权转让 公开转让 招商
直接获 得收益
进行土地一级 开发，出让后 直接获得收益
常规的间接 获取收益途 径
探索直接获 取收益途径
2 工业用地采用协议出让的方式低价获得， 并通过招商来获取招商佣金和转租租金
HX关联公司通过协 议方式获得工业用 地
按照国土资源部11号令，工业用地可以采用协议的方式出让。
考虑到固安工业园区现有规划工业用地的供求情况和三浦威特的 自身优势，通过协议出让的方式是可行的。
协议地价应低于土 地评估价格
8
对于综合用地和工业用地，分别探索获取土地和实现土地收益的路径
项目地块按 照功能，主 要划分为工 业用地和综 合用地。
获得土地 增值收益
间接获 得收益
工业 用地
综合用地 工业用地
工业 用地
9
政策背景
1 基于此策略，本项目规划中的综合用地 主要采用摘牌的方式获得土地使用权
国土资源部11号令(2002年7月起实施)： 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、 拍卖或者挂牌的方式出让。
5
方案一 间接获取土地收益 ——常规操作的路径分析
6
对国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴
CASE
ZF与开发商之间
西安某产业基地土地开发模式 达成地价协议
操作过程图
挂牌前双方确定摘牌具 体附属要求,设置好门槛
市场挂牌
开发商获得 土地使用权
7
间接获取土地的操作关键策略
成立若干关联公司， 是成功获得所需地块 的前提
获得土地使用权后，若不改பைடு நூலகம்土地用途，HX房地产及其关联公 司可通过招商引资，获得招商佣金和土地转租的租金。
12
个别工业用地，可以尝试改变土地用途，作为综合用地来获取 土地增值收益
根据《河北省城镇国有土地使提用出用权途变出更申让请 和转让实施办法》 规定，国有土地出让期间，受让人需要改变出让合同规定 的土地用途和规划建筑要求的专，家委必员会须论证事先向出让方（ZF） 提出申请，经过土地管理部门和城市规划部门核准后变更， 并重新签订合同获补充合同土部，地门管批按理准 照规城部市门定规核划准调整土地使用权出 让金，办理变更登记，换领土地使用证。
房地产开发商 房地产代理商/中介机构
在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
宣传，吸引 驻商
宣传、营销，吸 引驻商和消费者
运营管理/物业管理
日常运营、维修 和其他管理
2
固安项目的盈利模式——依靠对土地资源的获取和价 值挖掘，实现土地增值收益
核心盈利点
角色 土地开发商
房地产项目开发商
权力 参与规划 土地一级开发
招商收益和开发 收益的研究纳入 到对“土地增值 收益研究”的主 线中去。
利润从哪 里实现？
获得土地 增值收益
招商佣金 和租金
开发收益
自营开发 联合开发
4
对获得土地增值收益的分析，以现有法律和政策为基
础，分直接获取和间接获取两种模式来研究
在现有政策条件下， 在土地一级市场获 得土地使用权，对 土地进行项目开发、 招商和合法转让， 是常规的获得收益 途径。
区域开发模式专题研究 ——以固安开发模式研究为例
2020
2020/11/5
从价值链的分析出发，开发商参与区域开发项目建设， 通常承担四种角色
商业角色
土地开发
项目开发
管理运营
土地运营商
土地规划/土地融资/土 项目规划/项目设计/ 销售营销/运营管理 地一级开发/开发招商 项目建造/销售营销
参与土地规划、一级开 发和运营
自主开发 联合开发
关联公司通过股权转 让，将土地作为股份 转让给其他机构，获 取增值收益
综合用地如 何实现土地 增值收益？
股权转让
《河北省土地出让和 转让实施办法》中规 定，只有在地块累积 投入超过25％之后， 才可以进行使用权转 让。因此公开转让的 可操作性较差。
通过依法 转让获得
公开转让
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获地后招商，获得 招商佣金和租金
根据我们对廊坊市土地局的访谈，土地出让时的出让价格与实际 的土地评估价格之间的差额由合同双方协商确定。 由于HX房地产参与了相关地块的整体区域规划、功能定位设计、 策划定位、部分道路修建、招商引资和拆迁补偿，所以HX房地产 有资格与ZF达成协议，以较低价格获得工业用地使用权。
土地公开出让的方式有三种：招标、拍卖、挂牌。 ►招标有利于发展商进行理性决策，对于竞争者是一种水平上的考 验。 ►拍卖容易操作，透明度高，公平竞争，但易受房地产气候的影响。 ►挂牌可以给予开发商和ZF充分的考虑时间，实际上是延长期限的 拍卖。挂牌交易可以通过附属条件设置门槛。
开发商与ZF之间达成协议，以开发商与ZF的双赢为前提。开发商 在摘牌前一般对区域开发已有一定投入，或者允诺满足ZF在区域开 发中的特殊要求。