房地产众筹模式研究34

房地产众筹研究
一、众筹的定义、认知、构成要素和特征
（一）众筹的定义
众筹翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资，是指用互联网平台进行资金筹集。

众筹是利用互联网和SNS传播的特性，让小企业主、艺术家或个人对公众展示他们的创意，以获得关注和资金支持的方式。

（二）众筹的认知
首先，众筹是一种新兴的融资投资行为，对于项目来说融资效率远高于传统的金融渠道，对于投资者来说，较低的投资门槛为更多的人打开了投资通道。

其次，众筹是对资金、资产等物质资源、人力资源、社会资源的盘活重整。

再次，众筹模式直接通过资金支持的募资方式，为项目、产品甚至是公司品牌都起到了有效的宣传推广作用。

最后，现行法律对向公众筹集资金一向予以特别规制，且众筹建管的法律框架尚未建立，实践中常常演变成非法集资。

目前证券法正在修订，股权众筹监管办法也正在征求意见，众筹监管的法律框架会逐步建立。

（三）众筹的特征、规则：
二、众筹的类型
已出现的众筹模式主要有四类，即回报众筹、捐赠众筹、股权众筹及债权众筹。

其中债权众筹和股权众筹为投资行为，而回报众筹和捐赠众筹为购买行为。

目前国内以回报众筹的形式居多，且涉及行业多样，运作也较为成熟。

（一）捐赠众筹
1、概况及运作流程
捐赠众筹是一种不计回报的众筹，主要用于公益事业领域，支持者对某个项目的出资支持更多表现的是重在参与的属性或精神层面的收获，他们的出资行为带有明显的捐赠和帮助的公益性质。

微公益模式运作流程：由有公募资格的第三方NGO 发起、证实并认领，捐赠众筹平台仅充当纯平台作用。

类似模式的产品：腾讯公益下的“乐捐”
2、法律风险
一是项目信息虚假，二是募集资金使用不透明。

要求众筹平台尽责审查，如未能筛查出虚假项目，甚至自行编造虚假项目接受捐赠，或者虽然项目真实但未将捐赠资金合理使用，则项目发起人可能涉嫌集资诈骗罪。

（二）债权众筹
债权众筹目前有两种形式，一种为个人借贷平台即P2P，代表网站平台有人人贷，另一种为P2C即企业债，中小企业通过平台向大众融资，担保公司担保，相比P2P更为专业，代表平台有爱投资、积木盒子等。

债券众筹中投资者以借贷形式提供资金，目的在于获得利息回报，应受到证券法等法律、法规的管辖，实践中须严格避免成为非法集资的工具。

（三）回报众筹
回报众筹指的是仍处于研发设计或生产阶段产品或服务的预售，也叫做产品众筹或创意众筹，主要为了募集运营资金、测试需求，但面临着产品或服务不能如期交货的风险。

回报众筹是目前运行模式最为简单和原始的众筹模式，相对风险较为可控，同时它也是支持梦想和创意的平台。

回报众筹涉及科技、出版、艺术、娱乐、地产等多个行业领域，淘宝、京东等大型网络平台均推出众筹项目。

（四）股权众筹
股权众筹主要特指通过网络较早期的私募股权投资。

股权众筹模式高度体现了去中心化、点对点直接交易的互联网金融特征。

如果运行顺利，将大大节省中小微企业的融资成本，开拓投资新渠道。

股权众筹与债权众筹一样，以获得投资收益为目的，应受到证券法的管辖。

实践中，应严格以私募方式进行，避免公开宣传、承诺固定投资收益而被认定为非法集资。

2014年12月18日，中国证券业协会公布了《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》(以下简称“《管理办法》”)。

三、房地产众筹基本介绍
（一）房地产众筹的诞生
1、房地产众筹的诞生
2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。

Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。

2、国外房地产众筹的运作特点
Fundrise作为美国最早涉足房地产众筹的网络平台，发展至今运作模式较为成熟，投融资方式较国内更为多样化，这与国外整体经济发展更成熟、监管法律更加健全是息息相关的。

3、我国房地产众筹的诞生背景
近年房地产行业供求关系逆转，全国房地产市场大多转变成买方市场，尤其进入2014年以来，全国经济持续下行的压力，房地产市场发展受到重挫，开发商遭遇市场寒冬，需要创新的营销模式刺激销售。

但同时从金融投资角度看，房地产仍具较大的升值潜力，众筹使得房地产投资门槛大大降低，成为开发商融资的有效手段；房地产与互联网联系紧密，电商团购等营销方式运作较成熟，品牌
房企纷纷试水“房地产+互联网+金融”这一新生模式，同时房地产众筹也逐渐成为房地产白银时代的一种新探索和新方向。

4、优势
房地产众筹以其门槛低、收益高等特点，吸引众多参与者，提高项目在市场上的关注度的同时，也为投资者提供一种新的投资形式，且其投资收益优于一般的理财产品。

5、作用
通过众筹资金帮助开发商解决项目开发的融资问题；团购、拍卖等优惠加快项目去化，缓解库存，同时“先需求，后生产”的定制模式为开发商大大降低成本，从而降低房价。

6、风险
房产众筹目前十分的不规范，是处于混沌甚至混乱的时期，没有相关法律法规保护投资者，众筹资金的流向也没有受到监管，甚至可能会出现携款跑路现象。

7、前景
在互联网、移动互联、智能化终端的影响下，众筹是顺应目前主流消费群体的消费习惯和投资偏好的产物，更是未来中小地产商在互联网时代最好的转型战略。

（二）房地产众筹的运作流程与模式
1、房地产众筹的运作流程
房地产众筹必须要有开发商、购房人（投资人）、众筹平台（专业管理公司）这三个要素构成，通过互联网线上线下的互动来实现运作，成为一类新型的商业模式。

以房产拍卖众筹为例，投资者通过第三方管理公司的平台参与众筹，在众筹资金达到限定额度后，进入拍卖阶段，竞得方获得项目所有权成为新的投资者，其他竞买人平分拍卖所得的投资收益。

2、房地产众筹的运作模式
目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有以下三种：
（1）房地产众筹—投资理财型
海外众筹：2014年以来，国内的楼市疲态初现，海外炒房开始兴起，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。

海外众筹运营及收益方式：平安好房网用户最低众筹额为100美元，每名用户最多可认购10份，即1000美元；一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益；在项目持有2到3年后，通过出售房产获取增值收益。

房宝宝：6月17日团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目发起第一期别墅众筹，众筹1491万的需求，短短2小时便被443位人士完成。

8月23日，
该套众筹别墅以1600万元价格售出，实现年化收益40%。

团贷网房产众筹的最低投资额只有1000元，最长持有期为3年。

如果3年后，还没有卖出去，或者房价跌了，参与众筹者可以投票表决，是继续持有，还是亏本卖出，超过50%的人同意卖就可以卖掉。

（2）房地产众筹—营销推广型：
远洋地产1.1折房源抽奖：11月11日，远洋地产的房产1.1折众筹项目启动，24小时18万人参与，总金额超过1200万元，刷新了京东金融旗下的众筹历史数据。

远洋地产“11元筹首付”活动：11月14日，远洋和京东凑份子付首付活动上线，11元筹北京、上海等9大城市购房首付款，但因筹款未达设定额度，最终失败。

（3）房地产众筹—集体定制建房型
自由筑屋：由购房者提出购房需求，然后找到自己亲朋好友一起团购（定制友邻），甚至可以参与住宅项目的定制（通过票选、评判优化等形式参与设计、户型、装修、公共空间、选择物业公司等环节），也可以通过线上线下活动与未来友邻提早熟识，按需建房之后再收取费用。

优点：满足了消费者对个性化的需求，解决了房企资金和客户两大问题，同时砍掉了中间成本，如果运作模式成熟，可以让购房者得到更多的实惠；
缺点：众筹建房组织者拿地存在较大不确定性，此外，对组织者的专业能力、成本把控能力、资金实力投入程度都有较高要求，风险和难度较大。

房地产众筹运用案例—苏州万科城：苏州万科城试水首单房产“众筹”，溢价五成竞拍成功。

众筹过程：9月22日万科与搜房合作推出房产众筹；9月24至26日540个客户每位筹资1000元，共计54万；9月27日针对参与众筹客户进行竞拍，最终经过2个小时500人次叫价以81万成交。

房地产众筹运用案例—远洋地产+京东金融：5000元获得最高10个点的买房优惠
活动概述：11月18日，远洋地产携手京东金融打造房产众筹“5000元筹折扣房”，涉及远洋地产12个城市的25个项目，总计涉及近万套房源，2047人次成功众筹到优惠资格，众筹金额超过1000万。

活动规则：用户支付5000元，获得专属折扣的购房资格，最高获得10个点的买房折扣优惠；活动结束后30日内，返还用户支付的5000元。

五、房产众筹兴起之原因分析
（一）楼市低迷——新形式促进资金回笼
众所周知，2011年以后，中国楼市的供需关系已演变为局部过剩，逐渐向买方市场倾斜。

而到了2014年，各类城市房地产市场成交量均出现了不同程度的下滑，市场总体上呈现出低迷的态势。

市场价格居高、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市正出现的两大趋势。

在逆市之下，众筹
为房产销售开创了全新的模式，尤其在互联网时代，消费群体年轻化和消费方式多样化使得楼盘的线上销售更容易引发争相追捧，一旦能够获得购房者的充分参与，资金必能得以快速回笼。

（二）拥抱互联网——大数据助力市场营销
众筹模式对于地产商来说的最大好处，是可以借“众筹”这种新概念或者是互联网平台的便捷性吸引来自社会各界人士的广泛关注，尤其是在互联网平台的用户注册和登录的过程中，会产生海量的用户数据，通过对各类数据进行抓取和分析，地产商能够精确定位，投放房源信息给有实在需求的买房人，实现有针对性的营销。

这也是地产商联手互联网众筹平台的一个非常重要的原因。

另外，互联网平台在未来还有可能承担起虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上来，对开发商来说也节约了营销成本，甚至省去了一大部分的广告成本，可以实现营销高效率和低成本的兼顾。

（三）小额分散处理——满足多样化投资需求
众筹模式最大的特点即为资金的小额、分散。

而房地产行业向来以大资金需求为导向，使众多对房地产投资感兴趣的中小投资者望而却步。

随着近年来大众投资需求的多元化，房产众筹能够较好地解决这一问题，使房地产投资化整为零，使小额、分散的资金投向房地产开发建设成为可能。

六、房产众筹商业模式类型化及法律问题
如前所述，根据认筹人最终从项目中得到的回馈，可将房产众筹简单分为消费型和投资型两种。

除此之外，国内目前还存在一种打着房产众筹旗号进行广告营销的模式。

实践中房产众筹的商业模式较为复杂，且基于房地产开发的特殊性，
相较于一般的众筹，房产众筹也会存在一些特殊的法律问题。

此部分将结合国内外房产众筹的现状，对其中较为典型的几种模式涉及到的法律问题进行分析。

（一）广告营销型“房产众筹”
1、模式介绍
广告营销型房产众筹，顾名思义，指房地产企业以低价拿出少量房源在网络平台，通过秒杀等方式吸引眼球，从而达到广泛推广该地产公司项目的目的。

严格意义上来说，这种模式与众筹毫无关联，只是一种营销手段，难以形成固定的投资模式，但出于目前该模式在国内的应用范围较广，本文也对其进行简要介绍。

从目前来看，出于广告营销目的的模式主要包括抽奖式、彩票式、团购式等。

2、典型代表
抽奖式的典型代表远洋地产和京东金融发起的“1.1折购房”活动。

2014年11月11日零时，远洋地产共计拿出了北京、天津、武汉、杭州等城市的11套特价房源参与活动，每套房源的最终成交价格被定为原价基础上的1.1折。

为了配合远洋的“赔本”甩卖，京东也高调表示，此次活动不做盈利打算，但凡从11月11日零时至次日23时59分以京东金融“小金库”（与“余额宝”类似，用户把资金转入“小金库”之后，可以购买货币基金产品和在京东商城消费）和“白条”（一种信用消费方式，消费者在京东购物，可申请最高1.5万元的个人贷款支付，可在3-24个月内分期付清）用户登录京东众筹页面，只需支付11元就可获得1.1折购房的抽取资格，其他京东用户则需支付1111元以获得抽取资格。

抽取结果在11月17日揭晓，抽中者将可以以1.1折的价格购买上述房源。

活动结束后30日内，未被抽中用户所支付的11元或1111元将被退回。

（见图）结合
以上对于房产众筹的定义，此次活动涉及的房源并没有放开，只有11套，仅仅是双十一营销的噱头，更像是一次抽奖，达到了广告营销的效果。

彩票式的典型代表是2014年11月18日远洋地产和京东金融打造的“11元筹首付”。

这一项目覆盖到北京、上海、杭州等全国9大城市，最高一套可帮客户节省47.7万，活动吸引2万人次参与。

规则是，用户支持11元，获得筹一套房三成首付款（举例20万）的抽取资格，当众筹资金达到项目预设成功金额后，停止众筹；将从所有支持用户中抽出一名幸运参与者，获得大家为他筹集的首付款20万；其他没抽中用户的11元不被退还，将获得京东商城全品类满200元减20元的回报。

该项目最终发起失败，并已完成了退款流程。

团购式的典型代表是2014年11月18日远洋地产和京东金融打造的“5000元筹折扣房”，涉及远洋地产12个城市的25个项目，总计涉及近万套房源，最终有2047人次成功众筹到优惠资格，众筹金额超过1000万。

规则是：用户支付5000元，获得专属折扣的购房资格，最高获得10个点的买房折扣优惠（九折购
房）；活动结束后30日内，无论用户买房与否都要返还用户支付的5000元。

这是一场典型的线上团购，与下文所称预先团购模式相比，区别在于项目涉及的房产均为现房，因而与一般的促销和消费团购没有太大区别。

广告营销模式下的众筹项目的法律问题相对较少，可能涉及的问题有非法发行彩票、不正当竞争以及涉及《广告法》上的问题等，因其偏离房产众筹应有之意，本文对此不作过多探讨。

（二）消费型房产众筹——以预先团购式为例
消费型房产众筹，顾名思义，指基于投资者的消费目的而发起的房产众筹。

这种消费目的并非一定限于对房产的刚性需求，只是从本质上来说，认筹者认筹的目的在于最终享有房屋的所有权，而不是为了获取一定比例的投资收益。

这种模式的典型代表是“预先团购式”房产众筹，除此之外，以获得房屋产权为目的的众筹建房也当属此类，但受制于我国房地产开发流程的严格审批，众筹建房目前可发挥的空间并不大，因此，本部分以较为典型的“预先团购式”房产众筹为例进行分析。

1、模式介绍
所谓“团购”，就是团体购物，消费者通过联合起来，加大与商家的谈判能力，能够求得购买商品的最优价格。

同时，根据薄利多销的原理，商家也愿意给出低于零售价格的折扣和单独购买不能得到的服务，以期扩大销售市场和提高营业额。

有些房产众筹项目中涉及的房产是理想化或者是在建的项目，还不能称之为商品，甚至因为其往往在地产商拿到房屋预售许可证之前发起而连“预售”都不能构成，只能说是对房产建成后的团购名额的提前预定，因而叫做“预先团
购式”。

这种模式更多地是为了满足市场上对房产的刚性需求，但因其优惠幅度较大，也不排除相当一部分人因看好房产的升值空间而选择认筹。

而对于地产商而言，利用折扣期房把营销前置，在项目开发前期就可以获得充足低廉的运营资金，可以达到降低融资成本的效果。

按照众筹模式的划分，此种模式基本上可归为预购（回报）型众筹，提供资金的公众不以获得未来投资回报为目的提供资金，虽未明确为产品（房屋）预购（或者是预定），但付款人的目的在于项目成功、获得产品（房屋）消费。

区别于普通的预购（回报）型众筹，房产众筹项目中的“产品”是价值巨大的房屋，并且与普通商品不同，房屋的预售需要严格符合国家相关法律法规的规定，因此，对于预购（回报）型一般产品的众筹参与者来说，他们筹得的是产品本身，而对于预购（回报）型房产众筹的参与者来说，他们往往筹得的只是享受优惠购房资格的“期权”，只有待到项目进行到一定阶段符合房屋预售条件时，众筹参与者也就是期权权利人才有权行使期权，缴足房款，以优惠的价格获得房屋产权。

这种对“期权”的众筹并不影响其归属于预购（回报）型众筹，因为对于大多数认筹人来说，行使期权以优惠的价格获得产权才是他们的最终目的，只不过这种目的的实现被现有政策切断了。

2、典型代表
平安好房与北部万科城发起的众筹项目即为典型的预先团购式众筹。

2014年11月17日，平安与万科双方合作推出广州北部万科城第7期B46号楼216套住宅众筹项目。

众筹目标最低金额为1500万元（最高2500万元），每套房产认筹最低金额5万元起，最高不超过13.5万元，超出部分视为下一笔认筹，每认筹一次享有一套房产上的权利，可认筹多套。

如果众筹总金额最终达到1500万元
的最低众筹额度，项目即告成功，所有的参与者都将能享受到比目前周边市场价低近13%的特别优惠购房价。

除此，众筹参与者还将享有优先选房权以及3%的预计年化收益。

另外，此项目的持有期为10个月，到期后，众筹参与者有权决定是否需要置业，如果选择置业，要按照其认购众筹资金的额度与时间进行排序，依次享有优先选房权；如果认筹人最终放弃众筹买房优惠权，参与该众筹项目的本金和3%的预计年化收益会一次性退还到参与者的帐户。

不难看出，此次项目的亮点在于购房的大幅优惠上，13%的特别优惠购房价外加未来可能的增值空间，综合收益将有可能达到近51%。

可以推断的是，一般的认筹人不会仅仅满足于3%的预计年化收益（银行一年期的存款利率为2.75%），更多地会是受大幅优惠的吸引，最终选择行使“置业权”，从而带来一场房产预先大团购的效果。

3、法律问题
（1）对房屋预售规定的规避？
此种模式利用互联网平台的便捷性和超大优惠幅度提前囤客，看似可以达到房产预售的效果，但是，是否是对现有房屋预售制度的规避从而构成变相进行商品房买卖？
如前所述，预购（回报）型众筹就是通过预付货款的方式购买产品，以达到获得产品消费的目的。

不同于普通商品，房屋作为不动产，其从开发建设到销售都要受到国家的严格管控，如果认筹人预先支付的一小部分资金能够理解为预付的房款，那么房屋在未达预售条件的情形下收取房款，则涉嫌违反国家关于商品房预售的有关规定。

我国《城市房地产管理法》第45条规定了商品房预售应当符合的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；（2）持有建设工程规划许可证。

开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，将会使善意购买人遭受严重损失；（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；（4）已经同金融机构签订预售款监管协议；（5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

据此，只有同时满足以上条件，地产商才有预售商品房的资质，才有合法依据收取房屋预付款。

综合以上规定，开发商满足预售条件的最早时间为开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间时（工程约进行四分之一时）。

因此，以此为节点结合房地产开发的各阶段，预先团购式房产众筹在法律上合规和可操作的安排建议为：
A．在立项之前，因不确定因素过多，在此模式下不应作出任何筹资安排；
B．自立项到取得预售许可之前的阶段，可以融资为目的发起众筹，但筹资金额应与该优惠购房期权的价值相匹配，不能过高超出该期权价值或接近于房屋的全部价值，否则会构成提前预售、变相买卖商品房。

当然，这里存在期权价值如何确定的问题，在这一点上，这里的期权价值与平常所说的“定金”相似，可以结合市场供需状况参照确定为总价的5%-20%较为适宜。

除此之外，还应当注意资金的第三方（银行）托管，绝对避免开发商与认筹人的直接资金往来，以区别于房屋价款的给付；
C．自预售许可到销售许可阶段，可以房屋的全款为筹资金额发起，但应按照《城市房地产管理法》第45条第4项的规定同金融机构签订预售款监管协议，以保障预售阶段资金的安全；
D．获得销售许可以后，可以房屋的全款为筹资金额发起，但这时开发商已经不涉及到融资的问题，众筹平台仅仅起到了一个连接作用，更倾向于营销式的团购，而不再是传统意义上的众筹。

再来看平安好房与万科发起的众筹项目，其网页上的《优惠购房资格说明》第二点对购房优惠有效期说明如下：“本项目取得预售许可证（预计2015年9月30日）后15个工作日以内或2015年10月26日前”。

由此，该模式产生的真正房屋预售行为发生于开发商获得预售许可证（2015年9月30日）之后。

现阶段发起的众筹项目并不是认筹人与开发商直接合意完成，认筹金额（5万元-13.5万元）也远低于房屋的全款价值（27万元-44万元），只能说是对房产建成后的。