房地产众筹模式

房地产众筹

一、不动产众筹概念：

“不动产众筹”（Real Estate Crowd Funding）也被称作“房地产众筹”。不动产众筹是一种由众多投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了多种类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。

二、直接不动产众筹

1、直接型不动产众筹概念：

直接型不动产众筹指：众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、过户程序，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。

2、直接房地产众筹特点：

对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额土地增值税。

投资人收益主要为租金和房产升值；上海住宅年租金收益率约为2%左右；根据上海住宅二手房指数数据，2001至2015年，上海住宅年递增率约8.3%左右。

直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，仅适合中小型规模物业投资。

三、间接不动产众筹

1、间接不动产众筹概念：

间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。

由于房地产产权证是间接持有的，同时投资的资金在购买房地产前发生转移，主要风险是不动产价格风险、代理人风险、融资方的经营风险。

2、典型案例

国外的REITs以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。

2015年“众筹万达稳赚1号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交

付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6%；7年后若不能上市，由万达集团回购，然而，“万达稳赚1号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。

2015年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将

资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。

偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。

3、间接众筹特点：

小金额投资人获得股权、债权或成为合伙人，间接投资房地产项目。

由于介入众筹项目机构，投资人可能面临双层税收（公司税收以及个人所得税）。

常见于投资开发中的商业地产。公司名下的住宅类地产交易时，将产生较高的土地增值税。

投资人投资的手续简便，间接众筹往往能筹集大额资金，从而获得投资大型、地标性物业的机会。

投资人主要面临房价风险以及代理人风险。

四、广告营销类众筹

许多房企如碧桂园、万科、保利、远洋等都推出了营销型的不动产众筹。房企向投资人收取众筹意向金，而后，投资人获得竞拍新开盘房产的机会，起拍价往往低于市场价，成交后，溢价部分分配给没能竞拍成功的投资人。通过这种模式，开发商可以测试市场对即将开盘楼价的反应，同时吸引购房者关注。