房地产众筹模式存法律隐忧(DOC 31页)

房地产众筹模式存法律隐忧(DOC 31页)

房地产众筹模式存法律隐忧

2014年08月27日 08:22

来源：法治周末

据媒体报道，最近，某房地产集团董事长盖某，在内部员工和朋友圈中发布了认筹青岛鹏利南华利源国际公馆2幢2010室的消息。

一个43.56平方米的公寓，40人购买，每人出资2.98万元，这是盖某在房地产领域分权众筹的一个试验品。他的打算是：最近几天路演这个项目，完成众筹，如果这个项目成功，就接着推进全国各地房地产项目的众筹，而且要按照数字货币的思路，让这些众筹产品都能够实现上市交易。

目前，房地产市场正在进行调整，很多楼盘滞销甚至烂尾，因此盖某觉得这是众筹进入的好时机。他想拿出50到60个项目，进行证券化尝试。

盖某表示，房地产众筹首先要解决的是房地产使用权的标准化、证券化的问题。

媒体报道，针对青岛鹏利南华公寓项目，盖某设计了一种分权众筹的

模式：最低一次投入1.98万元，购买到40年每年7天的自己所属集团的全球度假酒店换住权和一定的股东分红增值空间。产权由第三方律师事务所监督管理，在杭州 3.0易货交易所登记备案以及随时买卖。按他的规划，未来三年全球可交换入住的酒店是3000家。

众筹近来是一个颇时尚的话题，它和房地产的结合很容易让人联想起当年的合作建房。

笔者从事互联网金融方面的法律工作数年，一直在关心着众筹的未来走向。

目前，我国对于众筹行业的监管还是相对空白，除非资金链断裂，一般不会有监管部门去触及类似的灰色地带。

而此次看到的这个新闻中，出现了有律师事务所做房地产众筹项目的“监督管理”，还是想提醒一下：从事互联网金融服务，务必时刻绷紧警惕的弦。

众所周知，众筹法律风险中，最关键的是公众性规避。虽然2010年12月13日最高院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中描述，为向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。

但是，我国刑法甚至整个法律体系都是建立在“重实质正义”的基础上的，如果有人恶意将陌生客户加入朋友圈，然后进行宣传诱导，在满足其他要件基础上，可构成非法吸收公众存款罪等罪。加之，司法上对微信朋友圈的理解也有不同解释—究竟是私人交流还是公共场合？这有待更多案例印证。

其次，律师不能“出具相应房产证明”。我国律师制度与西方律师制度的区别比较大，我们有国家事业单位—公证处，由公证员为各项证据起到保全和监督作用。律师可以做的工作叫做“律师见证”，只能作为公证的一种补充，其法律效果是在争议时起到证人的作用，并不能当然得“定纷止争”。至于出具房产证明，这点估计是误读，有权机关是国家房产管理机关。

第三，房地产众筹模式不可能出现单份房屋产权和全产权一样合法有效的法律效果。我国共有制度一共就两种：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份额享有房屋所有权。本次众筹走的就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份额享有特定部分的权益，远不是全部产权所有享有的占有权、使用权、收益权和处分权。

笔者欣赏房地产企业在金融模式上的尝试和创新，但建议操作者还是应该注意到我国法律的现实和问题—金融创新应当在“起码不犯罪”的基础上进行，要警惕创新行为可能涉及到的刑事风险

房产也众筹平安好房推出第一单

证网讯平安好房网近期推出海外房产众筹业务，投资者可最低以100美元参与美国房产众筹项目。

根据平安好房网上的介绍，此次众筹项目第一期目标金额为630万元人民币，约100万美元，筹集期为30天，投资者参与资金门槛是100美元，限购10份，如果筹集期满后所筹资金不足630万元，平安好房网将全额退款。此次众筹的项目包括美国南卡罗来纳州加夫尼市学区公寓、美国纽约曼哈顿切尔西区奢华公寓等。平安好房网认为，投资者可获得预估年化收益在4%-5%的租金收益以及预估2年后出售所得20%左右价差收益等。

平安好房CEO庄诺表示，这几年海外置业非常热火，许多人虽然有冲动，但是纠结于对海外市场、海外买房流程、海外租金税费等等的不熟悉不了解，而止步不前。所以，平安好房把众筹起始投资金额降到最低——100美元就能参与众筹。让大家都能花最少的钱，体验一次海外买房当房东的经历，了解到原来投资海外也并不复杂。

根据资料，平安好房网是中国平安(42.42, 0.04, 0.09%)集团旗下重要成员之一，依托于中国平安[微博]强大的保险、银行、投资等综合金融业务支柱，平安好房网致力于将金融与互联网融入房地产全产业链之中，推出全新的互联网金融房产营销模式。

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房地产众筹之一

房地产一直都是大佬投资的专属领域。纵使在金融市场发达的当今，不论是多小的地产开发项目，都需要通过富豪或者私募基金完成筹资。

而新的初创公司Fundrise的成立却有望打破这一格局。Fundrise是一家通过向个人投资者募集资金投资商业地产的网站，最厉害的是Fundrise允许个人投资者以最少100美元投资入股。目前该网站已经吸引了300个开发商注册，房地产众筹正在成为一个重要的融资模式。

在房地产投资领域有两大问题需要解决：一是过去的商业地产的主要投资者-私募股权并不了解社区居民的真正需求，建出来的东西常常与需求不匹配；二是各类中间商的存在会削减投资者的收益。

因此Fundrise的运作模式是：开发商可以在Fundrise 上列出酒店、公寓等地产项目，投资者可以按需购买

地产项目中的份额，投资规模从100美元起步。按照投资占比，投资人可以从地产出售所得收入中获利，也可以拿到一定比例的房屋租金收入。目前网站上的项目可以让每位投资人平均可以得到12%~14%的收益回报，这在美国还是相当有吸引力的！

最近Fundrise完成了3100万美元融资，猜猜谁是领投人？人人，陈一舟做公司不行，投公司还是有一手。实际上，目前地产众筹在美国已经成为了一个广为认可的概念。其他类似的网站包括RealtyMogul，RealCrowd,Groundfloor等。

我觉得房地产众筹如果搬到中国来恐怕大家第一个

想到的就是集资建房。当然对于集资建房最主要目的还是出资人获得一套房屋的产权；何况集资建房满足的还是自住而非投资需求。房地产行业在中国相对比较“土”，万科一直在找房地产行业的互联网思维，实际上众筹是个跨界互联网和房地产的好思路。既然现在房地产公司资金链偏紧，为什么不让大众投资人参与进来呢？在三线城市市中心建个商业地产综合体，如果开放众筹，那可能很快就能从当地居民募集到足够多的资金，并从一开始的建设开始就能了解到本地