房地产众筹六大模式
互联网+驱动房地产众筹的纳税筹划
关键词：“互联网+”；房地产众筹；发起人；投资人；涉税事项一、房地产企业众筹模式众筹模式是指借助互联网手段通过线上平台筹资项目向特定群体募集项目资金，与其他的融资方式相比，众筹具有融资效率高，融资成本低等优点，并且在众筹时发起人可以通过投资平台与投资人沟通互动，从而改变了以前信息只能单向传递的传统模式，同时通过众筹平台项目信息，也可以提前锁定有意向购房的人群。
所以通过众筹，房地产企业不仅能快速筹集资金，还能同时达到营销、销售等目的。
目前，房地产众筹模式可分为以下几种:（1）营销型众筹，是指房地产商以营销为目的开设的众筹项目。
通常是指房地产商以出让部分房产转让收入作为广告宣传费，通过广告的方式营销吸引投资者，从而达到转让产品房产所有权或相关收益权目的，提升企业知名度的目的，或者是房地产企业通过抵押房产来获得流动资金，并承诺在一定期限内将房产售出偿支付投资者的投资收益。
［1］（2）销售型众筹，是指房地产开发商为达到销售房产，加快资金回笼速度目的，将房产或项目通过互联网以低于市场的价格向投资者或社会公众出售的众筹项目。
但是销售型众筹模式与传统的直接交易房产还是存在一定差异，它是以产品房产作为标的物。
其主要模式为:开发商通过众筹平台展示房产相关情况，众筹参与人可通过众筹平台挑选中意的房产并进行线上预约。
在预约期满后，预约成功的投资者缴纳款项并签订认购协议；最后，在开盘之后投资者与房地产开发商签署房产买卖合同，完成购房。
［2］（3）融资型众筹，是指由于当前经济下行压力较大，房地产行业前景不太乐观，房地产企业为了快速募集资金而发起的房地产众筹项目，主要通过房地产企业的在建工程或待建房产为筹资标的物向公众募集资金。
融资型众筹与其他众筹的区别，主要在于融资型众筹是由投资者通过众筹平台直接对房地产企业的地产项目投资，主要投资于房地产企业的前期工程。
［3］二、众筹模式下企业的涉税事项（一）营销型众筹在2020年5月10日，甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，因筹资需要决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为将一套价值为400万元的成品房。
房地产众筹模式研究
房地产众筹模式研究引言随着互联网的发展，众筹成为了一种受欢迎的投资模式。
在过去的几年里，房地产众筹逐渐崭露头角，并得到了广泛的关注。
本文将对房地产众筹模式进行深入研究，探讨其优势、局限性以及未来的发展趋势。
房地产众筹是指通过互联网平台，将投资者的资金集合起来，共同投资于房地产项目。
这种模式消除了传统房地产投资的门槛，使更多的人可以参与房地产投资，从中获得收益。
投资者可以通过平台来选择符合自己需求的房地产项目，投资金额灵活多样。
1. 降低投资门槛房地产众筹消除了传统房地产投资的门槛，使更多的人能够参与其中。
传统的房地产投资需要大量的资金，而房地产众筹允许人们通过较小的金额进行投资，降低了投资的风险。
2. 分散风险房地产众筹将投资分散到不同的项目中，这样可以降低投资者的风险。
即使某个项目出现问题，其他项目的回报也可以弥补。
这种分散投资的方式能够提高整体的投资回报率。
3. 透明度高互联网平台为投资者提供了更多的信息和数据，使投资者可以更好地了解投资项目的风险和收益。
这种透明度可以帮助投资者做出更明智的投资决策。
4. 提供多样化的投资机会房地产众筹平台上有各种不同类型的房地产项目可供选择，包括住宅、商业、写字楼等。
投资者可以根据自己的需求和风险承受能力选择适合自己的项目，获得更多的投资机会。
房地产众筹的局限性1. 管理和运营风险房地产众筹平台需要进行项目的筛选和管理，但并非所有平台都有严格的审核和监管措施。
缺乏有效的监管可能导致项目的风险增加，投资者可能会面临投资损失。
因此，在选择众筹平台时，投资者应该注意平台的信誉和合规性。
2. 项目流动性较低与股票、债券等金融产品不同，房地产是一种相对长期的投资。
投资者在房地产项目中的资金可能较长时间无法流动，这意味着投资者需要有一定的时间承受风险，并可能不能随时变现。
3. 风险管理困难房地产众筹项目涉及较高的风险，包括市场风险、法律风险、项目开发风险等。
投资者需要具备一定的风险管理能力，包括对市场的判断、对项目的调研等。
房地产众筹模式研究
房地产众筹模式研究随着中国房地产市场的日益火热，各类新兴的投资方式也不断出现，其中最为受到瞩目的一种方式便是房地产众筹模式。
房地产众筹是指以一种集合式的方式，将多种投资者的资金汇集在一起，合作投资一种房地产项目，进行投资和运作的模式。
近年来，随着我国房地产市场的变化和监管政策的不断调整，房地产众筹也得到了越来越多的关注和应用。
房地产众筹的特点在于其集合式运作模式。
通过集合多种投资者的投资资金，可以降低单个投资者的风险，增加房地产项目投资的成功率。
同时，房地产众筹也可以提高投资者的资金利用率，降低项目实施的风险和成本，使得投资者可以以较低的成本获得较高的收益。
在我国房地产市场，房地产众筹主要有两种实现方式：一种是通过众筹平台进行投资，另一种是通过房地产开发公司进行投资。
众筹平台是指专门提供房地产众筹服务的互联网平台，投资者可以在众筹平台上浏览不同的房地产项目，选择自己感兴趣的项目进行投资。
而通过房地产开发公司进行投资，则是通过一些房地产开发公司或基金公司等机构进行投资。
这其中，众筹平台是比较灵活和开放的形式，充分发挥了投资者的主观能动性和市场机制，而开发公司等机构则更侧重于对项目的监管和控制，能够降低项目实施的风险和不确定性。
然而，房地产众筹仍然存在一些问题和挑战。
首先，房地产众筹的监管尚不完善，存在不同平台之间竞争不公和乱象等问题。
投资者需要谨慎选择优秀的众筹平台进行投资。
其次，房地产众筹项目的风险也相对较高，特别是当投资者无法确定项目本身的可靠性和风险等方面时，需要做好充分的决策和风险控制。
最后，房地产众筹的投资门槛较高，需要投资者具备一定的金融知识和风险承受度，以便更好地选择适合自己的投资项目和方式。
总的来说，房地产众筹是一种相对新兴的投资方式，具有诸多优点和特点，也存在一些问题和挑战。
但随着其在我国房地产市场的应用和发展，相信未来房地产众筹将会成为更加重要和广泛的投资方式。
投资者需要深度了解自己的投资目标和风险承受度，选择优秀的众筹平台和投资机构进行投资，以便更好地获得收益和实现资产增值。
最新最全六种房产众筹模式
打法实操：“房地产众筹”六大模式详解[提要]随着"众筹"概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。
5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了"中国房地产众筹联盟"。
随着"众筹"概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。
5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了"中国房地产众筹联盟"。
与此前的房地产众筹项目相比，"中国房地产众筹联盟"创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。
接下来就让我们来逐一解析。
图 1 我国房地产众筹主要商业模式示意图模式一："融资型开发类"众筹能解决什么问题？--锁定客户+融资融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。
通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。
融资型开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。
已有代表是平安好房众筹建房模式。
【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目）2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。
项目以"一平方米"作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品"定制化"；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。
房地产众筹：开辟新的盈利路径
房地产众筹：开辟新的盈利路径近年来，随着互联网的发展和金融创新的推进，房地产众筹作为一种新型融资模式逐渐兴起。
房地产众筹是指通过网络平台，借助大众的资金参与，以共同投资的方式进行房地产项目的融资与开发。
这一新兴的投资方式为个人投资者提供了参与房地产项目的机会，同时也为房地产开发商提供了新的融资渠道。
本文将从房地产众筹的定义和发展背景出发，探讨房地产众筹作为一种新的盈利路径的潜力和前景。
第一部分：房地产众筹的定义和发展背景房地产众筹是由互联网金融与房地产行业相结合形成的一种新型融资模式。
传统上，房地产开发商通过银行贷款、债券发行等渠道进行融资。
然而，随着金融危机的爆发和房地产市场的调控，传统的融资方式受到了越来越多的限制，房地产众筹应运而生。
房地产众筹的发展背景可以从以下几个方面解释。
首先，众筹作为一种全新的融资模式，能够满足大众投资者对于多元化投资的需求。
通过房地产众筹，个人投资者可以以较小的金额参与到房地产项目中，实现资金的分散投资，降低风险。
其次，房地产众筹还可以解决传统融资渠道的不畅问题。
相比于传统的融资方式，房地产众筹不受地域限制，能够吸引更多的投资者参与，降低了房地产开发商的融资难度。
最后，政策的推动也是房地产众筹迅速发展的原因之一。
多地政府纷纷出台政策，鼓励和支持房地产众筹，为其提供了良好的发展环境。
第二部分：房地产众筹的盈利路径及潜力房地产众筹作为一种新的融资模式，其盈利路径主要包括以下几个方面。
首先，房地产众筹平台可以通过收取管理费用和手续费来获得收入。
房地产众筹平台作为中介机构，可以提供项目筛选、管理和服务等一系列服务，收取一定比例的管理费用。
同时，在交易完成后，平台也可以从投资收益中收取一定比例的手续费。
这种收费模式为房地产众筹平台带来了一定的现金流入。
其次，房地产众筹平台还可以通过项目转让获得收益。
房地产众筹项目通常具有一定的投资期限，投资者在投资完成后可以选择将其项目份额进行转让。
房地产业互联网金融的运营模式分析
房地产业互联网金融的运营模式分析
房地产业互联网金融是指利用互联网技术和金融手段，为房地产企业和个人提供融资、融资租赁、众筹、股权融资等各种金融服务的模式。
其主要运营模式如下：
一、房地产项目众筹模式
房地产项目众筹是指由一群人通过互联网平台共同投资一个房地产项目，从而获得投
资回报。
这种模式有效地缩小了个人和企业投资门槛，提高了投资效率。
平台会对项目进
行审核，并制定详细的投资计划和回报机制，投资者也可以通过平台参与项目管理和决策。
目前国内房地产项目众筹平台如有融、链家众筹等。
二、房地产信托模式
房地产信托是指房地产开发企业通过将项目权益转移至信托公司，由信托公司将项目
份额拆分成证券化产品，通过交易所发行，向投资者募集资金的模式。
信托公司对投资者
承诺特定收益率，投资者获得稳定的回报率，房地产企业得到融资支持。
该模式对于规模
较大的房地产企业和有实力的信托公司更具可行性和优势。
房地产租赁模式是指将闲置的房地产通过互联网平台向中小微企业和个人提供租赁资产，提供灵活的租金支付和租期选择方案。
此种模式为房地产企业提供额外的收益途径，
也为租赁者提供了灵活、经济的选择。
该模式在中国市场尚未得到广泛应用。
四、抵押贷款模式
抵押贷款模式是指房地产企业通过向银行等金融机构抵押其拥有的房地产物业，从而
获得低成本、灵活的融资方式。
该模式对于拥有大量房地产物业的企业来讲较为有利。
总之，房地产业互联网金融的运营模式千变万化，需要针对不同的市场、企业和消费
者需求，制定不同的运营策略和业务模式，才能为行业和消费者带来真正的效益。
房地产众筹方案
房地产众筹方案1. 背景介绍随着经济的快速发展和人们财富意识的提高，房地产投资逐渐成为了人们寻求稳定收益和资产保值的重要手段。
然而，传统的房地产投资方式存在诸多问题，如高门槛、风险较大、流动性差等。
为了解决这些问题，房地产众筹应运而生。
2. 房地产众筹的定义和特点房地产众筹是通过互联网平台，集合多个投资者的资金，用于共同投资房地产项目的一种投资模式。
它具有以下特点：•降低门槛：房地产众筹打破了传统投资的门槛，让更多的个人投资者能够参与到房地产项目中来。
•分散风险：通过将资金分散投资于多个房地产项目，降低了风险集中度，提高了投资的稳定性。
•流动性提升：与传统房地产投资相比，房地产众筹具有更高的流动性。
投资者可以在一定条件下转让持有的股权份额。
•透明公开：房地产众筹平台通常会提供相关项目的信息披露，让投资者可以更好地了解项目的风险和收益情况。
•社交互动：房地产众筹平台往往会提供社交功能，投资者可以通过交流和分享经验来增加投资乐趣。
3. 房地产众筹的运作流程房地产众筹的运作流程主要包括以下几个环节：3.1 项目甄选与审核房地产众筹平台会根据自身的筛选标准，从众多的房地产项目中挑选出符合要求的项目。
然后对这些项目进行严格的审核，包括项目背景、开发商信誉、市场前景、风险评估等。
3.2 投资者注册与认证投资者需要在房地产众筹平台上进行注册，并进行实名认证。
平台会对投资者的身份和资金进行审核，确保投资者资金来源合法、身份真实。
3.3 项目募集与筹资通过房地产众筹平台，开发商可以发布项目信息，并设定项目目标筹资金额和股权份额。
投资者可以根据自己的投资意向选择合适的项目进行投资。
一旦筹资目标达成，项目即可进入下一阶段。
3.4 项目运营与管理一旦项目成功筹资，房地产众筹平台将与开发商签订合作协议，并监督管理项目的运营。
平台会定期向投资者提供项目的运营情况，确保投资者的权益得到保障。
3.5 收益分配与退出当项目达到预定的回报时，房地产众筹平台会按照协议规定，将投资者的收益进行分配。
房地产众筹模式详解(ppt 20张)
【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目）
2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发 类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝 等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商 直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开 发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制 化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹 权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销 导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价 差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的 成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设， 并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用
【案例】苏州万科城100㎡全装三房
苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元 的三房作为标的，众筹金额为54万元。根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成 功（即众筹金额达到54万元）后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台 在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可 以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。中标者将获得折扣购房权，即可以以拍卖成 交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其 他人。在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法 赎回。
房产众筹的模式
房产众筹的模式早在10年以前，房产众筹在国内就初现端倪，只不过那时候的名称是“个人集资建房”。
2003年，30岁的于凌罡就在北京通过互联网发起集资建房，得到网友的热烈响应。
其后，赵智强在温州、王华在郑州先后发起集资建房，在当时引起广泛关注。
最终，只有赵智强的项目在历经9年半坎坷之后获得成功。
如今，时隔10年有余，房产众筹以全新的面貌出现在我们面前。
不少知名平台以各种形式推出了房产众筹项目，其中大部分获得热烈反响。
不过，要说哪种模式会成为将来房产众筹最可行的选择还为时尚早，与其说各家都信心满满，不如说大家都在尝试阶段。
而对参与者来说，由于行业形态非常多样，只有认清每个项目所能带来的真实回报，了解潜在风险才最重要。
房产拍卖你情我愿“众筹+拍卖”是房产众筹市场上一个比较有创意的模式。
万科曾在江苏推出过这样一个项目，标的是苏州万科城的一套住房，市场价大约90万元左右，目标金额设在54万元，相当于房价的6折。
具体的做法是，由发起人向客户众筹意向金，1000元起投，客户付款后，就拥有了参加众筹拍卖的权限。
当众筹金额达到54万元后，就正式进入拍卖流程了。
从54万元在线起拍，所有交过意向金的客户都可以开始拍房子。
拍卖结束后，成交价超过54万元的部分将被当作投资收益按比例返还给缴纳意向金的客户。
比如最后拍得80万元，那么中间的差价就有26万元，这笔钱将根据每位客户的意向金占比进行分摊。
搜房网旗下的天下贷现在也采用这一模式。
将一套房产的底价拆分为若干等份供众筹参加者认购，然后进行网上拍卖，获得的溢价为投资人的回报。
这类项目对投资者来说会有比较高的收益可能。
最终竞拍成功的人，出价一定是合理的心理价位，同时低于房产的市场价，等于赚到一笔差价。
而没有竞拍成功的，也不必担心意向金付诸东流，由于开发商的让利，所以这部分参与者也能获得较高的收益回报。
而且通常回款周期比较短。
而对开发商来说，这一模式等于给自己的楼盘打了广告，一套房产的让利能提高整个楼盘的人气，精准锁定潜在购房者，这笔账还是划算的。
房地产众筹模式研究
房地产众筹研究一、众筹的定义、认知、构成要素和特征（一）众筹的定义众筹翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资，是指用互联网平台进行资金筹集。
众筹是利用互联网和SNS传播的特性，让小企业主、艺术家或个人对公众展示他们的创意，以获得关注和资金支持的方式。
（二）众筹的认知首先，众筹是一种新兴的融资投资行为，对于项目来说融资效率远高于传统的金融渠道，对于投资者来说，较低的投资门槛为更多的人打开了投资通道。
其次，众筹是对资金、资产等物质资源、人力资源、社会资源的盘活重整。
再次，众筹模式直接通过资金支持的募资方式，为项目、产品甚至是公司品牌都起到了有效的宣传推广作用。
最后，现行法律对向公众筹集资金一向予以特别规制，且众筹建管的法律框架尚未建立，实践中常常演变成非法集资。
目前证券法正在修订，股权众筹监管办法也正在征求意见，众筹监管的法律框架会逐步建立。
（三）众筹的特征、规则：二、众筹的类型已出现的众筹模式主要有四类，即回报众筹、捐赠众筹、股权众筹及债权众筹。
其中债权众筹和股权众筹为投资行为，而回报众筹和捐赠众筹为购买行为。
目前国内以回报众筹的形式居多，且涉及行业多样，运作也较为成熟。
（一）捐赠众筹1、概况及运作流程捐赠众筹是一种不计回报的众筹，主要用于公益事业领域，支持者对某个项目的出资支持更多表现的是重在参与的属性或精神层面的收获，他们的出资行为带有明显的捐赠和帮助的公益性质。
微公益模式运作流程：由有公募资格的第三方NGO 发起、证实并认领，捐赠众筹平台仅充当纯平台作用。
类似模式的产品：腾讯公益下的“乐捐”2、法律风险一是项目信息虚假，二是募集资金使用不透明。
要求众筹平台尽责审查，如未能筛查出虚假项目，甚至自行编造虚假项目接受捐赠，或者虽然项目真实但未将捐赠资金合理使用，则项目发起人可能涉嫌集资诈骗罪。
（二）债权众筹债权众筹目前有两种形式，一种为个人借贷平台即P2P，代表网站平台有人人贷，另一种为P2C即企业债，中小企业通过平台向大众融资，担保公司担保，相比P2P更为专业，代表平台有爱投资、积木盒子等。
房地产市场的房地产众筹与共享经济
房地产市场的房地产众筹与共享经济伴随着科技的发展和互联网的普及，众筹和共享经济成为了当下热门的话题。
在房地产领域，房地产众筹和共享经济也逐渐崭露头角，改变了人们对房地产投资和使用的方式。
本文将就房地产市场的房地产众筹与共享经济进行探讨，并分析其对房地产行业的影响。
一、房地产众筹——新兴的投资方式房地产众筹是指通过互联网平台，将多个投资者的资金集结起来，共同投资房地产项目。
这种方式使得普通投资者也能参与到房地产市场中，享受到房地产投资带来的回报和增值。
相比传统的房地产投资，房地产众筹具有以下几点优势：1. 降低投资门槛：房地产众筹使得投资者无需一次性支付大额资金，而是可以根据自己的经济状况选择合适的投资金额，降低了投资门槛；2. 分散风险：通过房地产众筹投资多个项目，可以将风险分散，降低个体投资者的风险承担；3. 提高流动性：相比传统的房地产投资，房地产众筹的投资周期相对较短，可以提高资金的流动性。
二、共享经济下的房地产利用共享经济的兴起引发了对资源利用的重新思考，房地产行业也开始将共享理念应用到房地产的使用和管理中。
以下是共享经济下的房地产利用的几种典型方式：1. 共享办公空间：共享办公空间将不同企业和个体的办公需求通过共享的方式满足，减少了企业的租金成本，提高了办公空间的利用效率；2. 共享住宿服务：通过互联网平台，个人可以将自己的闲置房屋进行短期出租，满足旅行者的住宿需求，提供了一种灵活的住宿选择；3. 共享停车位：在城市拥堵和停车位紧张的情况下，共享停车位平台可以将闲置的停车位进行有效利用，提供更多的停车选择。
三、房地产众筹与共享经济的影响房地产众筹和共享经济的兴起对房地产行业产生了深远的影响：1. 创新商业模式：房地产众筹和共享经济为传统的房地产行业带来了新的商业模式，改变了房地产投资和使用的方式；2. 促进城市更新：通过众筹的方式，一些旧城区和破败房屋可以得到改造和重新利用，促进了城市的更新和发展；3. 提高资源利用效率：共享经济的房地产利用方式提高了资源利用的效率，减少了浪费，对提升城市的可持续发展起到了积极的作用。
房地产众筹模式研究
房地产众筹模式研究随着科技和互联网的进步，众筹成为了一种新兴的融资模式。
众多领域与行业开始探索和应用众筹，其中房地产行业也不例外。
本文将介绍房地产众筹模式的定义、特点、优缺点以及其前景。
一、什么是房地产众筹模式房地产众筹模式指的是一种将房地产开发项目公开向广大投资者募集资金的方式，并将投资者的资金汇集起来用于房地产项目的投资与开发。
其主要的特点是基于互联网平台，以小额资本参与、多地区参与和风险分散的方式来投资房地产项目。
二、房地产众筹模式的特点1. 市场规模庞大房地产众筹是一项众多投资者参与的项目，它们可以来自全国各个地区。
这使得房地产众筹项目具备很大的市场规模，投资者数量多、分散程度高、资本规模差距小，可以更好地实现资本市场化。
2. 大量零散资本相比较传统的房地产融资方式，众筹为房地产开发商提供了在短时间内聚集大量零散资本的机会。
其实现方式是将每个投资者的资金汇集起来，形成整体资本实力，供房地产项目使用。
3. 投资者参与度高房地产众筹模式的投资者可以是任何个人，而不是仅限于一些大型投资机构和富人群体，更多地涉及小型投资者。
因此，投资者可能会更加关注和了解项目，对于未来影响的可能性、获得的收益等有更多的了解。
三、房地产众筹模式的优缺点1.优点：（1）可以有效规避房地产开发商的融资难问题，降低融资成本，避免银行借贷附带的高息贷款、股权转让等需求。
（2）可以降低风险，提高投资效益。
在众筹的模式中，多方共同参与投资，不会因为单一投资者的失败而导致整个投资项目失败的风险。
（3）可以降低门槛并提高透明度。
任何人都可以参与，增加了投资者的选择余地，同时通过互联网平台，投资者可以查看项目方公开的资料，提高了透明度。
（4）可以促进社会资本向股权领域的转移，扩大参与人群，通过全民参与思想为中国股评融资找到助攻之策。
2. 缺点：（1）之前政策监管较弱，可能存在某些平台存在失衡问题，造成一些投资者资金受损。
（2）股份多数为非流通股，且股票交易市场发展较慢，投资者无法锁定、出售股份。
我国房地产企业中的众筹融资模式浅析
我国房地产企业中的众筹融资模式浅析历经数十年的飞速发展，我国的房地产行业已经成为国民经济支柱产业。
但我国的房地产企业就存在融资渠道的单一、融资成本高、融资风险大等问题。
因互联网而起的众筹融资模式，从国外传至国内成为一种新型融资模式，并且在房地产行业得到应用。
本文从众筹融资的相关概念以及特点，来总结了此模式在中国房地产行业的应用情况，并提出相应的问题。
标签：众筹融资模式；房地产融资；金融1、众筹融资模式的相关概念在当今房地产行业，人民大众的投资需求和低价购房需求强烈、而房地产企业又需要突破单一的依靠银行贷款融资模式。
也就是在这样的背景下，众筹融资模式随着互联网的飞速发展而被创造出来，从美国发迹，一路风靡来到中国生根发芽。
2006 年8 月，迈克尔.萨利文第一次使用了众等融资这个概念来描述了一个叫Fundavlog 的融资平台的核心价值。
在这一平台上，发起人可以通过播放视频等展示自己的项目，继而获得融资。
在中国，众筹一词最早出现在2011 年2 月号的《创业邦》杂志中，作者寒雨（笔名）在《众筹的力量》一文中，首次将《Entrepreneur》杂志中的Crowd funding一词译为了“众筹” [1]。
2、国内外众筹融资发展状况与发展趋势作为一种新型的融资模式，众筹融资模式从诞生即飞速发展，2009年，全球众筹融资的市场总额只有5.3亿美元，到2013年这个数字已经提升了差不多10倍，达到51亿美元。
在我国，从2013年开始，众筹融资这一新兴融资模式才开始真正进入公众视野。
随着P2P、互联网金融等概念火起来，该融资模式也开始被房地产行业所应用[2]。
3、众筹融资的特点与传统的融资模式相对，众筹融资模式具有如下一些典型的特点：一是融资进入门槛低。
与传统的融资模式中对融资的主体要求高，比如贷款融资一般都需要有抵押支撑，有合法的公司主体等，众筹融资模式的融资门槛比较低，一般而言，只要项目足够吸引人，你有证明能兑现众筹融资承诺的能力，即使你是小企业、新公司、甚至是个人，都可以通过发布众筹融资项目。
未来房地产市场的房地产众筹模式
未来房地产市场的房地产众筹模式众筹作为一种新兴的融资模式，已经在各个领域展现出了巨大的潜力和市场前景。
房地产众筹作为其中的一种形式，在未来的房地产市场中将发挥重要的作用。
本文将探讨未来房地产市场中房地产众筹模式的发展趋势和影响。
一、房地产众筹的概念和原理房地产众筹指的是通过互联网平台，将资金需求方（开发商）与资金提供方（投资人）进行撮合，实现房地产项目的融资行为。
资金提供方可以通过众筹平台参与项目的投资，并获得相应的回报。
房地产众筹通过简化交易流程、降低融资门槛，为更多的个人投资者提供了参与房地产投资的机会。
房地产众筹的原理是基于“众筹”的概念。
开发商在众筹平台上发布项目信息，包括项目背景、预期收益、风险提示等，投资人可以根据自己的风险偏好和投资目标选择适合自己的项目进行投资。
投资人的资金将根据项目的进展和收益情况进行结算，实现投资人和开发商的利益共享。
二、未来房地产市场中房地产众筹的发展趋势1. 创新金融科技的加速推动随着金融科技的发展，智能手机的普及和网络支付的方便，房地产众筹将迎来更广泛的用户群体。
未来，更多的投资者将通过手机应用或者网页平台进行投资，进一步推动房地产众筹的发展。
2. 政策支持的不断加强为了促进经济发展和房地产市场的健康发展，政府对房地产众筹等新兴融资模式给予了积极的支持。
未来，政府将进一步完善相关政策，为房地产众筹提供更为便利的发展环境。
3. 专业平台的兴起随着房地产众筹市场的不断壮大，专业的众筹平台将会越来越多。
这些平台将拥有更好的风控体系、更丰富的项目选择，吸引更多的投资者参与其中。
4. 项目定制化的加强未来，房地产众筹平台将会进一步提升项目的定制化服务。
投资人将根据自己的需求和风险偏好，选择适合自己的项目进行投资，实现个性化的投资组合。
三、房地产众筹模式对未来房地产市场的影响1. 提高市场透明度房地产众筹模式通过公开透明的交易方式，为投资者提供了更多的信息和选择机会。
基于不同众筹模式的房地产企业财税处理研究
基于不同众筹模式的房地产企业财税处理研究随着互联网的发展，众筹模式已经渗透到各个领域，其中包括房地产行业。
众筹模式为房地产企业带来了新的融资途径，同时也为投资者提供了更多的投资选择。
众筹模式下房地产企业的财税处理方式与传统模式下存在差异，需要深入研究。
一、众筹模式下的房地产企业融资方式众筹模式下房地产企业主要采用股权众筹和项目众筹两种方式进行融资。
股权众筹是指房地产企业通过向投资者发行股权证券来筹集资金，投资者持有的股权证券代表对企业的所有权。
项目众筹是指房地产企业通过向投资者公开募集资金，用于特定项目的开发和建设，并按照约定的方式向投资者进行回报。
二、不同众筹模式下的财税处理股权众筹模式下，房地产企业向投资者发行股权证券，投资者持有股权证券所获得的投资收益将被视为股息或红利。
在财税处理上，企业需要按照相关税法规定进行履行纳税义务，并向投资者提供相关税务报告。
企业需依法履行股息或红利的申报和代扣代缴税款义务。
1.合理规划税负结构对于股权众筹模式下的企业，可以通过合理规划资本金和公积金的比例，优化企业的纳税策略，减少企业所得税的负担。
对于项目众筹模式下的企业，可以在项目规划阶段充分考虑税收优惠政策，选择适合的地段和项目类型，降低土地增值税和企业所得税的税负。
2.及时申报纳税不同众筹模式下的房地产企业应及时履行税务申报和缴纳义务，确保企业的合规经营。
企业还应加强内部税务管理，建立完善的财税档案和制度，规范纳税行为，降低税收风险。
3.主动申请税收优惠政策房地产企业可以根据实际情况主动申请税收优惠政策，如对外投资实行税收优惠政策、引进外资项目享受税收优惠等，减少企业所得税的负担，提高投资回报率。
为了规范众筹模式下房地产企业的财税处理，相关部门应加强对众筹项目的监管，完善相关法律法规和制度，建立投资者保护机制和风险防范机制，提高信息披露透明度，加强对企业的财税审计和监督。
企业应加强财税合规管理，建立完善的财税管理制度和风险防范机制，规范纳税行为，保障投资者的权益。
未来房地产市场中的房地产众筹与投资趋势
未来房地产市场中的房地产众筹与投资趋势随着科技的发展和社交媒体的兴起，房地产众筹逐渐成为房地产市场中的重要组成部分。
本文将探讨未来房地产市场中房地产众筹的趋势以及投资者的参与模式，为读者提供有关这一新兴领域的深入了解。
一、房地产众筹的定义与特点房地产众筹是指通过互联网平台将多个投资者的资金汇集起来，共同投资房地产项目的一种方式。
相比传统的房地产投资方式，房地产众筹具有以下特点：1. 低门槛：房地产众筹降低了投资房地产的门槛，任何拥有一定资金的个人都可以参与其中。
2. 分散风险：投资者可以通过房地产众筹将资金分散投资于多个项目，降低风险。
3. 透明公开：房地产众筹平台提供了详细的项目信息和投资报告，投资者可以全面了解项目的风险和收益。
4. 社交互动：房地产众筹平台为投资者提供了社交功能，可以与其他投资者分享经验和交流观点。
二、房地产众筹的发展趋势1. 技术创新驱动：未来，房地产众筹将依靠技术创新不断发展。
例如，区块链技术可以实现房地产众筹的去中心化和信息共享，提高交易的安全性和效率。
2. 增加产品多样性：房地产众筹平台将逐渐增加产品的多样性，包括商业地产、住宅地产、物业维护等。
投资者可以根据自己的需求和风险承受能力选择适合的项目。
3. 引入机构资本：为了吸引更多投资者参与房地产众筹，平台将逐渐引入机构资本，提供更稳定的回报和更专业的风控措施。
4. 地理范围扩大：随着房地产众筹的普及和发展，平台将逐渐扩大地理范围，提供全球范围内的房地产投资机会。
三、投资者参与模式1. 股权投资：投资者可以通过房地产众筹平台购买房地产项目的股权，分享项目的收益。
2. 债权投资：投资者可以通过提供借款或购买债权的方式参与房地产项目，享受固定的利息回报。
3. 租赁投资：投资者可以购买房地产项目的租赁权，获得租金收益。
4. 地产交易投资：投资者可以通过房地产众筹平台参与房地产项目的买卖交易，获得房价上涨的差价收益。
四、投资者需注意的风险1. 市场风险：房地产市场受到宏观经济、政策法规等多种因素的影响，投资者需要认真评估市场风险。
房地产众筹应该怎么玩
房地产众筹应该怎么玩在过去十多年的时间里，投资房地产几乎是最保障的投资。
但随着经济的放缓和国家货币政策的宽松，房地产行业的一些问题也突出表现出来，发展也开始降温。
下面来告诉大家房地产众筹应该怎么玩。
“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式应景成为新的融资渠道，房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的火爆。
但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。
第一、理财型房产众筹为主事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。
一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。
一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。
比如新快报记者查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。
对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。
对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。
比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。
若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。
第二、房地产众筹仍处于摸索期国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如最早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。
最早是2014年9月22日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水首单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。
国内房地产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。
同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。
“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队高效运作。
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“房地产众筹”六大模式经典案例详解2015-06-28 中国房地产金融联盟关注请点击蓝色字体中国房地产金融联盟中国房地产金融联盟宗旨为提供房地产项目+资金+资源+智慧合作及信息交流平台。
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随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。
5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了“中国房地产众筹联盟”。
与此前的房地产众筹项目相比，“中国房地产众筹联盟”创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。
接下来就让我们来逐一解析。
图1 我国房地产众筹主要商业模式示意图模式一：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。
通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。
开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。
已有代表是平安好房众筹建房模式。
【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园嘉定项目）2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。
项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。
这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。
在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。
图2 碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过“营销型开发类”众筹提前锁客“营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。
但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。
因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义【案例】当代北辰COCO MOMA一期2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元， 88份众筹份额于2小时认购完毕。
根据规则，最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA 项目的优先选房全和优惠购房权（除锁定22500元/㎡的购房价格外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）；而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。
项目不设封锁期，在认筹期结束后（即建设期至选房期），投资者均可随时退出。
图3 当代北辰COCO MOMA众筹交易构架图模式三：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金，这该怎么办？——“定向类”众筹来解决定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。
定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。
定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。
但由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。
【案例：众美城】众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。
众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。
此过程中，众美组织投资者对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。
图4 众美城众筹交易构架示意图模式四：项目短期去化难，如何让存货转化为现金流？是否能通过客户推动项目宣传？——试一试“购买型+理财型”众筹对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用“购买型+理财型众筹”的模式。
通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。
在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。
“购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者“基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格”的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期参与者不得申请退出。
【案例】平安好房：北部万科城2014年11，平安好房、平安不动产联合万科推出“平安&北部万科城” 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。
每套房产认购众筹金额为5万元-13.5万元。
众筹成功后，投资者的收益将由两部分构成：一是优先选房权和低于周边市场价近13%的优惠购房权；二是按认筹金额计算的3%的年化收益。
在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业，如果选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应的现金收益。
图5 北部万科城众筹交易构架示意图模式五：新项目开盘，如何试探市场对项目价格的接受程度？——有了“彩票型”众筹，新盘定价不再难彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。
彩票型众筹的参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。
彩票型众筹的周期通常较短，且所有参与者均可获得收益。
【案例】万科城100㎡全装三房万科城为万科首个房产众筹项目。
项目以万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。
根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成功（即众筹金额达到54万元）后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。
中标者将获得折扣购房权，即可以以拍卖成交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。
在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法赎回。
图6 万科城众筹交易构架示意图*投资收益计算：本次项目总投资收益=竞得价格-众筹总额；投资者的投资收益=总投资收益×（投资者认购额/众筹总额）模式六：租金高但货值大，这类物业如何实现快速去化？——别慌，还有“REITs型”众筹对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。
在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。
该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。
REITs型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。
【案例】众筹筑屋：台达国际酒店式公寓2014年，12月16日，地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线台达国际酒店式公寓众筹项目，以“度假地产合伙人”的形式，推出5套位于的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万。
根据要求，投资者支付5万-20万元，即可获得以下四项收益：（1）以原房价的88折购入相应比例的房产产权；（2）两年每年年化7%的房产租金收益；（3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益；（4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。
项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封锁期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。
图7 台达国际酒店公寓众筹交易构架图结语：定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触及预售制之嫌等问题，在未来一定时期，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开；相较之下，以平安好房为代表的融资型开发类众筹，在拿地后即展开，且可融得资金规模较大，能在较大程度的解决开发商最为关注的“客户+资金”两大问题，或将成为未来房地产众筹发展的重点方向之一；而其它四类模式，虽然众筹介入的阶段不同，但总体上所能筹集的资金规模较小，本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段，难以真正解决开发商的融资难题。
此外，由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。
我们相信，随着互联网精神的不断渗透，开发商对互联网金融的理解与应用更加深入，房地产众筹未来也势必会衍生出更多更新更有创意的玩法。
来源：中国电子商务研究中心。