工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本

工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本一、园区工业用地的经营策略工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。

全国范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的地方政府及投资人关注的领域。

全球产业链重塑的背景下，制造业成各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。

2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。

工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。

但近三年来，以相关资产为标的的成交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。

园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。

无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战。

与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。

中国园区工业用地的出让制度主要遵循居住用地的出让办法，采取以较长的年限一次性出让的方法向市场供应工业用地的使用权。

但是这样“照抄居住用地出让”的制度安排是不合理的。

工业用地和居住用地的财务属性不同，没有必要采用长年限的土地批租制度。

居住用地是园区管委会对外发行的“股权”，其主要职能是为政府的公共投资融得资金。

所以，需要将居住用地的出让年限尽量延长，以获得更大规模的一次性融资额度。

同时，居住用地的“股权”性质，也要求其权利年限应该尽量延长，甚至采用“永久性”出让的方式，好与公司“所有者”的地位相匹配。

但是，工业用地的财务属性与居住用地迥然不同，在园区管委会空间财务模型中，工业用地扮演的是为园区管委会“创收”而不是“融资”的财务角色。

这意味着并不要求工业用地利用长租的方式为园区管委会融资。

同时，获得工业用地的权利主体也不是“股东”，而只是城市公共产品的购买者，并不需要通过长租的方式获得类“所有权”。

工业用地使用权出让的“长年限”和企业的“短生命周期”严重错配，是造成工业用地低效闲置的关键原因。

据相关机构统计，中国企业的平均寿命只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7-8年。

美国《财富》杂志曾做过一项统计，美国62％的企业寿命不超过5年，只有2％的企业能存活50年。

这意味着对于绝大多数的企业而言，50年的园区工业用地出让年限已经远远超过了其存活周期。

不管出于企业的“主观恶意”（占用建设用地，希望政府高额回购或者转变为其他小产权房用途），还是受制于“客观规律”，一旦将工业用地以50年的时间批租给企业，那么就已经注定在数年以后，工业用地势必会面临低效、闲置等问题。

由于土地出让合同明确约定了出让年限，即使工业用地“抛荒”现象严重，政府也无法零成本、甚至低成本回收用地，将其配置给有用地需求的企业。

其后果就是政府要么背负“违约”责任，高额回购用地使用权进行旧厂改造，要么只能容忍用地的低效率使用和资源浪费。

园区工业用地为园区管委会创造的收入包括两个部分：地租（土地出让金）和税收。

目前，中国的产业园区为了更好地促进招商引资，普遍采用低地租、甚至零地租的方式供应工业用地。

其目的是让所引进的企业在后续的经营周期内为园区管委会创造税收。

也就是说，用地租换税收，是园区管委会一般采用的工业用地经营策略。

从理论逻辑和制度设计的动机上讲，这样的制度安排是有效的。

通过低地租门槛引进更多的企业，创造更大的税基，来获取更多的税收收入，从商业模式上是可行的。

但长年限的工业用地批租制度让绝大多数的企业无法长期贡献足够多的税收，这就导致园区管委会的收入来源无法得到保障，陷入了“赔了地租又折税收”的财务窘境之中。

对于中国的园区而言，迫切需要改变现行工业用地的经营策略。

其核心抓手是改变长年限的用地批租制度，并以此为基础，重新构建园区在工业用地、招商引资、产业发展方面的一系列商业模式“组合拳”。

改变现行的长年限、批租制出让工业用地的方式，以用地面积和区位（基准地价）为计价基础，通过约定年度最低税收标准向市场供给工业用地使用权。

承租企业每年需要完成土地出让合同中有关最低税收的要求方可获得或继续使用土地。

未完成最低税收要求的企业，需要补齐差额。

如遇二个以上的意向承租企业竞争同一宗用地情况时，利用“税收竞拍”的方式“价高者得”。

对于无法完成最低税收要求的企业，原则上应该予以清退，将用地重新回收后提供给能够税收达标的新企业，从而实现低效用地的更新盘活。

当然，“清退”只是原则上的处理办法，本文还将在第四、五部分继续讨论对于无法税收达标的企业的更多退出方式，以供企业和政府选择。

对于“年税收制”的一个主要担忧，还在于该制度会加剧工业企业的经营困难程度，从而造成园区管委会的税基流失。

同时，用类似于一种“增负”的方式给工业企业施加压力，也不符合目前为工业企业减负、壮大实体经济的宏观顶层经济战略的导向。

所以，“年税收制”在努力为园区管委会争取财政收入的同时，也需要同时考虑税基流失以及实体经济负担等现实问题。

于是，在“年税收制”之外还应该设计配套的“补丁”制度。

“年税收制”设计的初衷应该是通过优化工业用地的利用来达到“企业有效率，政府有税收”的双赢局面，而不是“企业让利，政府吃饱”的零和博弈关系。

所以，“年税收制”的制度“补丁”的关键点是构建税收反哺制度，使企业上缴的税收能够重新为企业服务，增强企业竞争力的同时扩大政府的税基，从而最终实现政企双赢。

随着中国城市化和劳动力红利时代的渐渐远去，进入后工业时代的中国企业面临快速升高的劳动力成本。

其中，劳动力住房支出是劳动力成本的重要组成部分。

可以说，能够大幅度降低劳动力住房支出，从而降低园区企业用工成本的城市将会在下一阶段的城市招商引资竞争中抢占先机。

产业园区的集宿区一直作为低成本居住空间，在中国工业化进程中发挥了重要的作用。

但随着近年来，城市用地指标的收紧，大量产业园区的集宿区，以腾挪出用于新建商品房的流量用地指标。

产业园区的集宿区的大量消失势必造成企业用工成本的加剧，并很有可能诱发甚至加重企业招工用工难的问题。

作为应对策略，各园区的管委会纷纷出台支持工业企业的用地政策，其中最主要的一项就是放宽企业配建职工公寓的用地面积和比例限制，一般将用地比例上限从之前规定的7%调高到15%以上。

但企业自主建设职工公寓极易导致“小产权房”问题，为违法用地建设制造了隐患；同时企业的自建公寓也存在规模不经济等问题。

对于资金实力薄弱的中小企业而言，也无力负担公寓建设的固定资产投入。

在这种情况下，由园区管委会统一向辖区内的工业企业提供低成本劳动居住空间的公共产品，就成为了解决企业痛点的必要措施。

其可能的政策路径包括：首先，按照“广覆盖”原则，为所有需要入驻“先租后售保障房”的工人提供均等化的租房补贴，并规定承租一定年限的工人（如10年）可以成本价购买房屋产权。

其次，明确税收反哺的预算力度。

可以按照每年度辖区内工业企业税收的一定比例作为税收反哺的总资金池，也可以在制定财政预算时“相机调整”年度的税收反哺计划。

按照人数，将其全部平均用于工人租房补贴。

第三，发行REITS等金融产品降低政府固定资产投入，并加快推进“先租后售保障房”的建设速度。

由于有政府税收反哺计划的支持，相比于一般的REITS项目，“先租后售保障房”实际上是具有更加良好、持续现金流回报的优质资产。

可以通过REITS等市场化融资手段，引导社会资本参与建设或者回购空置的商品办公楼等用作“先租后售保障房”，从而降低园区管委会的资金负担。

一旦园区管委会将保障房的建设从“重资产”变为“轻资产”的商业模式，保障房的建设就可以真正实现“广覆盖”的大规模供给。

而其中的关键一环是必须依托税收反哺计划为保障房提供优质的现金流回报，而税收反哺制度的基础又需要夯实“年税收制”的工业用地出让方式，以保证园区管委会有充足的财力来维持保障房的现金流支出。

从这个角度来看，“先租后售保障房”和“年税收制”实际上是互为依托和“补丁”，二者必须同时成立才能发挥出“1+1＞2”的制度竞争力。

“先租后售保障房”作为政府反哺企业的公共资产“抓手”，是税收“取之于企，用之于企”的政企协作共赢模式的集中体现。

发挥园区管委会的平台经济优势，可以最大化地实现规模经济，从降低劳动力居住支出这个着眼点入手为企业减负。

在增加企业竞争力，改善经营效率的同时，提高城市招商引资吸引力，从而扩大辖区内企业税基，真正实现“政企双赢”。

来自百度二、园区工业厂房的估值与盈利模式国内的工业地产开发至今已有近30年的发展历史，经历了工业园、科技园、商务花园等形式，具体到产业园区的工业地产，是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，整合自然、社会、经济资源的新型产业形式，是工业地产的升级与换代。

其目的在于提高企业发展力、提升区域竞争力、提高企业形象。

是对土地和房产进行二次甚至三次持续性开发，追求的是资源价值的最大化，从而具有升值潜力和投资价值。

从数据看，中国房地产市场中期开发规模将保持在每年10亿平方米左右，其中，政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%，金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升至20%左右，剩下50%的市场规模将由传统开发模式下的国企、央企主导，而工业用地已经远远大于商业用地，规模更大。

鉴于前面两类主体都需要专业的开发代建服务，代建行业的渗透率有望达到30%以上，在不少领域还有3倍至5倍的提升空间。

面对日趋复杂的全球经济环境，以及新一轮科技革命和产业变革所带来的深刻影响，产业园区也正在经历转型发展的蜕变过程。

以国家级的经开区作为引领，许多园区已经逐步改变过度依赖资源和能源消耗的发展模式，加快了内涵式的增长步伐。

新时代下的产业园区已经不单单只是一个空间载体，而是一个构筑产业生态的核心生态因子，是一个撬动政府与社会资本、存量产业的有效杠杆，是一个细分产业高度聚集，产业共同发展，产业政策集中实施的核心载体。

企业对于园区的诉求从单一的成本政策需求变化为对于其成长的需求，一方面是公共设施服务配套的需求，包括产业孵化、产业加速、产业投资、人才服务等，另一方面则是对业务链上的需求——未来园区最能够吸引到企业的关键点在于园区是否能够给企业带来细分业务方向上的资源对接，给企业带来业务增值。

最后，产业园区的运营应该从单纯的“房东”转变成为“合作伙伴”，丰富园区盈利模式，探索更多的金融、科技、技术、咨询等方面的服务增值模式。