房地产估价考试要点

1.什么是专业房地产估价？
房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见
2.什么是估价时点？
价值日期或估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。

由于同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值所以估价必须弄清楚并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。

这个特定时间就是估价时点，一般用公历年月日表示。

3.现实中有哪些情形需要房地产估价？以及它们是如何需要房地产估价的？
现实中对房地产估价的需要，十二种：
①国有建设用地使用权出让的需要
②房地产转让和租赁的需要
③房地产抵押贷款的需要
④房地产征收征用补偿的需要
⑤房地产税收的需要
⑥房地产损害赔偿的需要
⑦房地产分割的需要
⑧房地产保险的需要
⑨房地产争议调处和司法鉴定的需要
⑩企业有关经济行为的需要
11房地产管理的需要
12其他方面的需要
1.房地产的实物、权益、区位的含义分别是什么？
①房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。

②房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

③房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置，交通，周围环境和景观，外部配套设施等方面。

2.从权益角度来看，房地产估价对象有哪些？
①土地权益状况：土地所有权、土地使用权、土地使用管制、目前使用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况
②建筑物权益状况：房屋所有权、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况、其他
1.什么是均衡价格？其形成机制是什么？
房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相较时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。

形成机制：均衡价格是在市场上供求双方的竞争过程中自发形成的。

当供大于求的时，生产者之间的竞争会导致价格下降；当供小于求时，消费者之间的竞争会导致价格下降；只有当供给量等于需求量，并且供给价格等于需求价格时，双方处于相对平衡状态，此时的价格就是均衡价格。

1.对房地产价格影响因素可做那些分类？每种分类的内容是什么？
①房地产自身因素：区位因素、实物因素、权益因素
房地产外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素
②一般因素：是指对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素
区域因素：是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平都有所影响的因素
个别因素：是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素
2.房地产权益因素有哪些？它们与房地产价格的关系如何？
①房地产权益的设立和行使的限制。

土地与建筑物的权利状况如何，例如拥有的是所有权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。

此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大影响。

②房地产使用管制。

对房地产估价来说，有意义的使用管制是耕地转化为非耕地、农用地转化为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。

这些规定对地价都有很大的影响。

③房地产相邻关系的限制。

相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此，相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。

1.什么是房地产估价原则？
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。

这些法则和标准就是房地产估价原则。

2.什么是最高最佳使用？如何衡量及寻找出估价对象的最高最佳使用？
是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：a.法律上许可b.技术上可能；c经济上可行；d价值最大化。

估价中在选取估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。

实际上，最高最佳使用是在法律（包括法律、法规、政策、出让合同等）允许范围内的最高最佳是要，而不是无条件下的最高最佳使用。

3.谨慎原则对房地产估价有何要求？何种估价目的的估价应遵守该原则？为什么？
它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师熟知的法定优先受偿款。

为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押贷款担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押贷款评估除了应遵守房地产估价的普适性原则，还应遵循谨慎原则。

1.什么是市场法？也称比较法、市场比较法、交易实例比较法。

简要的说，是通过类似房地产的成交价格来求去估价对象价值的方法；较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对他们的成交价格进行适当的处理来求去估价对象价值的方法。

2.市场法的理论依据？是房地产价格形成的替代原理
3. 哪些房地产适用市场法估价？市场法使用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生的房地产。

a住宅：普通住宅、高档公寓、别墅；b写字楼；c商铺；d标准厂房；e房地产开发用地
4.市场法估价需要具备哪些条件？
是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。

5.选取的可比实例应当符合哪些要求？
1)数量要求：一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）的可比实例即可
2)质量要求,有4个：a.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；b可比实例的交易类型应与估价目的吻合c可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；d可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格
1.什么是成本法？也叫积算法。

简要的说，是根据估价对象的重新购置价格来求去估价对象的价值的方法；较具体的说，是求取估价对象在估价时点的重新购置价格和折旧，然后将重新购置价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

2.成本法的理论依据：生产费用价值理论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定
3.成本法与市场法有何异同？
成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。

在成本法中，折旧可以视为一种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的而价格。

因此，成本法和市场法的本质区别，不是看是否减去折旧，而是看“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。

如果“重新购建价格”或“可比实例价格”是直接来源于市场上类似房地产的成交价格，则就属于市场法；如果是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本，则就属于成本法。

4.哪些房地产适用成本法估价？
新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有的房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产。

对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育馆、公园。

有独特设计或者针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或其装饰装修部分，如化工厂、钢铁厂、油田
一般适用于评估哪些可独立开发建设的整体房地产价值。

主要使用于评估建筑物是新的或者是比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产价值。

5.成本法估价需要具备哪些条件？
a自由竞争b该种商品本身可以大量重复生产
6.什么是重新构建价格？也称重新构建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。

7.重建价格和重置价格的含义及其异同点是什么？何种情况下应采取重置价格？何种情况下采取重建价格？
重建价格也称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

重置价格也称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

重建价格与重置价格通常不同。

一般建筑物适用重置价格，有历史或者美学价值的建筑物适用重建价格。

但因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术、工艺和建筑标准改变等，使“复制”有困难的而建筑物，一般只好采用重置价格，或尽量做到“形似”。

1.什么是收益法？又称收益资本化法、收益还原法。

简单的说，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法；较具体的说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。

2.收益法的理论依据是什么？预期原理
3.那些房地产适用收益法估价？收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。

例如住宅、写字楼、旅馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。

4.收益法估价需要具备哪些条件？
是房地产未来的收益和风险都能够较为准确地量化。