最新物流地产行业分析报告
2024年物流地产业发展分析与展望报告
一、2024年物流地产业发展概况
2024年，我国物流地产业迎来了良好的发展，政策支持和市场需求空间都不断扩大。
在国家新一轮支持和激励政策的推动下，物流地产市场开发规模和开发质量都进入了更高水平。
根据相关数据显示，2024年，我国物流地产总规划面积达到176.97万亩，同比增长17.42%；已开发面积达97.13万亩，同比增长11.86%；新开发面积达79.84万亩，同比增长22.43%；国家“十三五”规划投资总额达到6694.7亿元，同比增长23.78%。
二、2024年物流地产业发展分析
（1）优化资源配置。
2024年，全国物流基地各地的资源优化配置都进行了加强，就是发挥大数据技术的作用，充分利用物流规划、运营分析等技术，将物流资源精细化模型，充分发挥物流资源优势，实现物流资源的有效配置。
（2）培养多元化新业态。
2024年，物流地产业发展不断催化新商业模式，使得物流地产业的发展多元化，出现了物流信息化、物流整合、物流服务外包等新型业态。
与此同时，电商物流发展迅猛，物流地产资源越来越丰富。
（3）加强物流地产管理和服务。
2023年物流地产行业市场前景分析
2023年物流地产行业市场前景分析随着物流业的不断发展和智能化的加速推进，物流地产行业也逐渐成为房地产行业的一个重要分支。
未来几年，物流地产行业市场前景十分广阔，同时也存在一定的挑战和风险。
市场前景：1.电商的快速发展：随着电商的迅速崛起，物流地产行业也迎来了蓬勃发展的机遇。
电商的爆炸式增长带动了物流单量的大幅度增长，进而推动了物流地产需求的持续上升。
2.智能化技术的应用：智能化科技的应用将会加速物流行业的转型与升级，许多设备和设施将被更新和改造，如自动化码头、货运地铁、智能化的运输工具等等，这些设施的建设对物流地产行业的发展提供了有力的保障。
3.政策支持：政府透过一系列有助于加强物流业发展的政策措施，如“一带一路”战略、推动园区发展等，为物流地产业提供了发展的机遇。
4.新兴产业的需求：新兴产业的迅速发展，如生物医药、新能源、新材料等产业的兴起，必定需要更优质的物流地产服务和支撑，这也将成为未来物流地产的一个主要市场。
挑战与风险：1.资金压力：大规模物流地产项目的建设需要大量资本的投入，高昂的投资成本将对企业的资金流动带来一定压力。
2.土地资源：物流地产覆盖面广，占地面积较大，因此土地资源的获取和掌控将成为企业发展的瓶颈之一。
3.竞争激烈：物流地产市场竞争激烈，需求不断增加，房地产商纷纷进入物流地产领域，造成市场竞争更加激烈，更需提高服务质量和配套设施的完善，以争夺更多市场份额。
4.物流行业不稳定：受到宏观经济和环境因素的影响，物流业在市场需求、价格、政策、环保等方面都存在不稳定因素，对物流地产业的发展也会产生一定影响。
总体而言，随着社会经济的不断发展、电子商务的兴起和物流企业的加速转型，物流地产行业将会迎来更加广阔的市场前景。
未来，物流地产企业将会进一步提升服务品质，不断创新和提高运营效率，以适应市场竞争的激烈，不断增长自身实力。
2023年物流地产行业市场分析现状
2023年物流地产行业市场分析现状物流地产行业是指以仓储和物流配送为核心业务的地产项目，包括物流园区、物流仓储设施等。
随着经济全球化和电子商务的发展，物流地产行业呈现出快速增长的势头。
在此背景下，现如今的物流地产市场呈现以下现状：一、物流地产市场规模不断扩大：随着电子商务的崛起，消费者对于物流服务的需求日益增加。
物流地产行业是电商发展的重要支撑，并且有较大的市场潜力。
根据统计数据显示，2020年全国物流地产市场规模达到1.26万亿元人民币。
随着冷链、快递、仓储等领域的不断发展，物流地产行业市场规模有望继续扩大。
二、行业竞争日益激烈：随着物流地产市场规模的扩大，行业竞争也越来越激烈。
一方面，许多房地产开发商纷纷涉足物流地产行业，努力开发物流地产项目以分一杯羹。
另一方面，一些大型物流企业也开始投资建设自己的物流地产项目。
行业竞争的加剧对于市场份额较小的企业来说，也带来了较大的压力。
三、物流地产项目多样化：为了适应市场需求，物流地产项目的形式多样化。
除了传统的物流园区和仓储设施之外，近年来还出现了冷链物流、智能仓储等新形态的物流地产项目。
这些新项目带来了全新的商业机会，也拓宽了物流地产行业的发展空间。
四、政策支持力度加大：为了促进物流行业的发展，政府出台了一系列的扶持政策。
例如，鼓励开发建设物流园区、提供土地优惠政策、降低融资成本等。
这些政策的出台为物流地产行业提供了有力的支持，进一步推动了行业的发展。
五、科技创新带动行业升级：随着物流行业的发展，物流地产行业也在不断进行科技创新，推动行业升级。
例如，智能仓储设备的运用、无人机配送、人工智能等技术的应用，提高了物流的效率和服务水平。
科技的进步将进一步推动物流地产行业的发展。
综上所述，物流地产行业市场呈现出规模不断扩大、竞争加剧、项目多样化、政策支持力度加大和科技创新带动行业升级等现状。
随着电子商务的不断发展和人们对物流服务需求的增加，物流地产行业有望继续保持快速增长。
2023年物流地产行业前景：物流地产发展窥见一斑
电商行业的发展带动了最后一公里配送服务的增长，这意味着物流地产的需求将增加。由于电商行业的快速增长，物流地产的需求预计在未来几年将保 持增长。
智能化物流运营：提高效率、减少错误、优化资源分配
同时，自动化和智能化的趋势也在物流地产行业中得到体现。新技术，如人工智能和物联网，正在被应用于物流运营中，以提高效率，减少错误并优化 资源分配。预计这种趋势将在未来几年内继续发展。
随着技术的不断进步，智能化和绿色化已经成为物流地产行业的发展趋势。许多企业和投资者开始将智能化技术引入物流地产项 目中，以提高物流效率和减少能源消耗。例如，京东在建设物流中心时采用了自动化分拣系统，可以大幅提高分拣效率，降低人 工成本。此外，一些物流地产项目也开始采用绿色建筑技术，以减少能源消耗和环境污染。
环保与可持续性成为物流地产行业关键议题
另外，环保和可持续性也正在成为物流地产行业的重要议题。由于环境问题越来越受到关注，物流地产开发商开始寻找更环保、更可持续的解决方案。 例如，他们正在寻找更高效的能源消耗模式，以减少碳排放。
物流地产行业投资
物流地产产业发展趋势分析
随着经济的发展和互联网的普及，物流行业已经成为了现代商业中的重要支柱。而物流地产行业作为物流行业的重要组成部分， 其发展趋势值得关注。
物流地产行业现状
1.电商与物流地产：电商催生物流地产，行业迎来 新机遇
物流地产是指为第三方物流公司或电商企业提供物流设施的地产投资项目，包括仓库、配送中心、分 拨中心等。随着电商的快速发展和物流行业的崛起，物流地产行业也迎来了快速发展的机遇。
目前，物流地产行业呈现出以下几方面的特点：
2. 市场需求旺盛：随着电商的普及和消费者对物流 服务要求的提高，物流公司的需求不断增长，带动 了物流地产市场的繁荣。 3. 投资规模加大：越来越多的企业开始关注物流地 产行业，投资规模不断加大，使得物流地产市场呈 现出繁荣的景象。 4. 竞争加剧：随着物流地产市场的不断扩大，竞争 也日益激烈。企业需要不断提高自身的竞争力，才 能在市场中获得更大的市场份额。
2023年物流地产行业市场研究报告
2023年物流地产行业市场研究报告一、市场背景物流地产行业指的是在供应链中，用于存储、处理和分配商品的地产建筑和设备。
随着电子商务和全球化的发展，物流地产行业迅速崛起并蓬勃发展。
它在满足需求和提高效率方面发挥着重要的作用。
二、行业规模根据市场研究报告，当前全球物流地产行业市场规模约为5000亿美元，预计未来几年将保持稳定增长。
亚太地区是全球物流地产行业最大的市场，占据了全球市场份额的40%以上。
三、市场驱动因素1. 电子商务的兴起：随着电子商务的迅速发展，物流地产需求增加。
电商企业需要大型仓储设施来存储和处理商品，以确保及时的配送。
2. 全球化和供应链优化：全球化经济使得企业的供应链变得更加庞大和复杂，需要更多物流设施来支持流程和运输。
优化供应链成为企业提高效率和降低成本的重要手段。
3. 城市化和人口增长：城市化过程中，人口和产业集中在城市周边地区，需要更多物流地产来支持城市内外的商品流动和供应。
四、市场竞争物流地产行业市场竞争激烈，主要的竞争者包括开发商、投资者和物流服务商。
主要的竞争优势包括地理位置、设施和服务质量。
目前，物流地产行业中的部分参与者正积极进行合作，以提高市场份额和竞争力。
五、发展趋势1. 自动化技术的应用：随着物联网技术和人工智能的发展，物流地产行业越来越多地应用自动化技术，包括自动分拣设备、机器人和智能仓储系统等，以提高效率和降低成本。
2. 绿色可持续发展：在全球关注环境保护和可持续发展的背景下，物流地产行业正朝着更加环保和可持续的方向发展。
例如，开发商和投资者正在积极开展绿色建筑和可再生能源的应用。
3. 大数据和物流优化：利用大数据分析和预测技术，物流地产行业能够更好地了解市场需求和流动，从而优化运输和库存管理，提高工作效率和客户满意度。
4. 供应链整合和一体化：物流地产行业正与其他供应链环节进行深度整合，以实现更高效的供应链管理和物流服务。
通过整合和一体化，企业能够降低成本、提高速度和灵活性。
物流地产研究报告
物流地产研究报告一、物流地产的定义与分类物流地产，简单来说，是指由投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。
其目的是通过出租或出售这些设施，为物流企业提供运作场所，从而实现收益。
从类型上划分，物流地产主要包括仓储型物流地产、配送型物流地产和综合型物流地产。
仓储型物流地产侧重于提供大规模的仓储空间，适合长期存储货物；配送型物流地产则更注重货物的快速分拣和配送，通常位于城市周边交通便利的地区；综合型物流地产则是将仓储和配送功能相结合，以满足多样化的物流需求。
二、物流地产的发展历程物流地产在我国的发展可以追溯到上世纪 90 年代。
当时，随着经济的快速发展和对外贸易的增加，对物流设施的需求逐渐显现。
一些外资企业率先进入中国市场，开发建设高标准的物流仓库。
进入 21 世纪，国内的电商行业迅速崛起，推动了物流地产的蓬勃发展。
各大电商平台纷纷加大物流基础设施的投入，带动了物流地产市场的繁荣。
同时，第三方物流企业也不断壮大，对优质物流地产的需求持续增长。
近年来，随着物流行业的智能化和绿色化发展趋势，物流地产也在不断升级和创新，更加注重智能化技术的应用和可持续发展。
三、物流地产的市场现状（一）需求方面当前，我国的消费市场持续扩大，电商业务不断增长，对物流地产的需求持续旺盛。
尤其是在一些经济发达的地区，如长三角、珠三角和京津冀地区，物流地产的需求尤为突出。
此外，制造业的转型升级也对高效的物流配送提出了更高的要求，进一步推动了物流地产的发展。
（二）供给方面虽然物流地产的供应量在不断增加，但高品质、符合现代物流需求的设施仍然相对短缺。
一些老旧的物流仓库设施简陋，无法满足现代物流企业的需求。
同时，新开发的物流地产项目在选址、规划和建设方面也面临着诸多挑战。
（三）租金与价格物流地产的租金和价格因地区、设施品质等因素而有所差异。
在经济发达、交通便利的地区，租金和价格相对较高。
而且，随着市场需求的增长和供应的相对不足，租金和价格呈现出稳步上升的趋势。
物流地产行业公司分析报告
地方政策对物流地产的影响
01
地方经济发展规划
地方经济发展规划中对于物流地 产的定位和需求预测，会影响物 流地产的投资和建设规模。
02
地方土地政策
03
地方税收政策
地方土地政策的实施细则和土地 出让方式，会影响物流地产企业 的土地获取成本和投资回报率。
地方税收政策的优惠措施和减免 政策，能够降低物流地产企业的 运营成本。
市场发展趋势与机遇
总结词
随着电商、制造业和零售业的持续发展， 物流地产市场将保持增长态势。同时， 新技术、新模式的出现也为物流地产行 业带来了新的机遇。
VS
详细描述
未来，随着电商、制造业和零售业的持续 发展，物流地产市场将保持增长态势。此 外，随着新技术、新模式的出现，如智能 仓储、冷链物流等，也为物流地产行业带 来了新的机遇。这些新技术和新模式将有 助于提高物流效率、降低成本，为物流地 产行业的发展带来新的动力。
05
物流地产行业投资风险与建 议
投资风险分析
市场波动风险
物流地产行业受宏观经济、政策、市场需求等多因素影响， 市场波动较大，投资者需关注行业动态，及时调整投资策 略。
项目运营风险
物流地产项目投资周期长，运营管理复杂，投资者需具备 丰富的项目管理经验和资源整合能力，以应对潜在的运营 风险。
政策法规风险
合作共赢 投资者应积极寻求与政府、企业、 金融机构等各方合作，实现资源 共享和优势互补，共同推动物流 地产行业的发展。
长期价值投资 投资者应关注物流地产行业的长 期发展前景，以价值投资为导向， 选择具有成长潜力的项目进行投资。
强化风险管理 投资者应建立健全的风险管理体 系，制定完善的风险应对策略， 提高风险防范和应对能力。
2024年物流地产市场调查报告
2024年物流地产市场调查报告摘要本报告旨在对物流地产市场进行调查研究，通过对行业数据的收集和分析，对市场规模、主要参与者、发展趋势等方面进行详细分析和评估。
本调查报告总结了物流地产市场的现状，并对未来的发展进行了展望。
1. 市场概述物流地产市场是指提供物流配送和仓储服务的商业地产市场。
随着电子商务和全球化的兴起，物流需求不断增长，物流地产市场正在迅速发展。
本节将从市场规模、发展背景和主要参与者等角度对市场概述进行介绍。
1.1 市场规模根据行业数据，物流地产市场在过去几年中保持持续增长。
预计在未来几年中，市场规模将进一步扩大，年复合增长率预计超过10%。
这可以归因于消费者在线购物的增加和供应链的优化需求。
1.2 发展背景随着电子商务行业的兴起，物流地产市场迎来了发展的机遇。
电商平台的崛起导致物流需求的急剧增加，传统仓储方式难以满足快速发展的需求。
因此，物流地产市场迅速崛起，成为整个供应链体系中的重要一环。
1.3 主要参与者物流地产市场涉及多个参与者，包括物流公司、房地产开发商和投资者等。
物流公司是市场的核心参与者，他们提供物流配送和仓储服务。
房地产开发商是为物流公司提供场地的主要合作伙伴。
投资者在市场上具有重要地位，他们投资建设物流地产项目，以获取固定收益。
2. 市场竞争分析本节将对物流地产市场的竞争态势进行分析，涵盖竞争格局、竞争优势和市场进入壁垒等方面。
2.1 竞争格局目前，物流地产市场竞争激烈，主要参与者包括国内外知名物流公司和房地产开发商。
这些参与者通过提供高品质的物流配送和仓储服务吸引客户。
市场竞争主要集中在物流地产项目的规模、地理位置和服务质量等方面。
2.2 竞争优势物流地产市场的竞争优势包括地理位置优势、供应链整合能力和服务质量。
良好的地理位置可以提高物流效率，降低运营成本。
供应链整合能力是衡量物流公司综合实力的重要指标。
高品质的物流配送和仓储服务可以提高客户满意度，增强市场竞争力。
2023年物流地产行业市场前景分析
2023年物流地产行业市场前景分析随着近年来互联网的快速发展和电商的普及，物流产业逐渐成为一个重要的经济增长点。
在伴随国内外贸易的不断扩大，物流地产行业也在全国范围内得到了普及。
根据中国物流与采购联合会发布的《2020中国物流地产行业发展报告》，中国物流地产市场规模已经超过1.5万亿人民币，并且还在持续扩大。
本文将从市场背景和产业现状两方面对物流地产行业市场前景进行分析。
一、市场背景物流地产行业的发展依赖于国内外贸易的扩大和现代化物流需求的不断增加。
随着物流行业的发展，国内外贸易已经成为国民经济的重要支撑，物流行业因此得到了广泛的应用和推广。
另外，国家政策的支持也为物流地产行业的发展奠定了基础。
比如，2016年的“一带一路”战略，促进了中国东南沿海制造业向中西部、海外等地区的转移，对物流地产需求产生了极大的促进作用。
此外，国家《城市规划》中，也将物流园区和货运中心列入了城市规划，对物流地产发展提供了重要的政策支持。
二、产业现状1. 市场需求旺盛随着电商业务的发展，快递、物流、仓储等产业需求急速增长，进一步推动了物流地产行业的发展。
据不完全统计，全国各地的物流园区、仓储物流设施、智慧物流园区等项目正在如火如荼地建设中，其中不乏咸阳、成都等城市发展出色的物流园区。
2. 多元化的物流设施物流地产行业的发展不再只是简单的仓储设施，现代物流园区已经向信息化、智能化、可持续化方向发展。
比如，近期陆续有智慧物流园区、VR技术应用在物流园区等新型物流设施在市场上被广泛接受。
3. 建设规模逐步扩大物流园区的建设规模也在逐步扩大，以保障物流行业的健康发展。
目前，全国正在进行1万多个以上的物流园区建设，物流地产行业的规模还在不断扩大。
预计未来几年，物流地产行业将继续保持高速发展。
三、市场前景物流地产行业市场发展前景广阔，具有一定的政策支持和市场需求。
未来由于“国家创新驱动战略”的联动推动下，物流地产行业将会进一步融合、智能化，成为未来物流开发的核心模式之一。
2023年物流地产行业市场分析报告
2023年物流地产行业市场分析报告物流地产是指为物流企业提供的基础设施，包括仓库、配送中心、物流园、物流配套服务等。
近年来，随着电商的迅猛发展和物流行业的不断发展，物流地产行业逐渐兴起。
本文将对物流地产行业市场进行分析。
一、行业现状目前，我国物流地产市场规模不断增大，市场愈加规范化。
据不完全统计，截至2020年底，全国各种类型的物流地产资产总规模约为2.3万亿至2.5万亿。
其中，第一梯队物流地产企业国贸集团、宏利达、蓝光、大通、卓越、兴业等具有较大市场份额。
同时，物流地产行业已逐渐进入理性和规范的发展阶段。
政策的支持和产业的发展推动了行业的规范化，行业龙头企业悉数建立了自身品牌和核心竞争力，形成了区域性、产业链上游到下游、全品类覆盖等特点，为物流园区企业尤其是小微企业提供更丰富的选项。
二、市场趋势1.高质量发展目前，我国物流业仍处于快速发展阶段，发展重心正在从规模发展向高质量发展转变。
首先体现在物流企业的转型升级，新一代物流园区的建设也要构建具有高科技、高品质以及能够加持企业软实力和品牌形象的物流园区。
其次，将通过产业链整合、资源共享，形成物流企业和物流地产的协同发展，并配套建设大数据、物联网（IoT）、云计算等高科技设施，推动物流企业向智能化、绿色化、品牌化转变。
2.多元化发展未来，物流地产企业将不再止步于传统仓储、配送等服务，而是逐渐加强与大数据、人工智能、5G等科技的互联互通，促进企业产业多元化发展，实现集仓储、配送、加工、配套、B2B、B2C等多种服务功能于一身，是物流企业多元化发展的重要新形式。
同时，物流地产市场还将逐步开拓海内外竞争，互联网化和智能化的升级将加速市场整体竞争增强，使国内物流地产行业进一步提高专业化、品牌化和综合化水平，推进国际化、高质量发展。
2023年物流地产行业市场需求分析
2023年物流地产行业市场需求分析物流地产行业是指物流业的一种产业形态，包括物流园区、仓储物流设施、配送中心、智慧物流等，是实现物流供应链高效运转的物质基础和平台。
随着国家政策的支持和物流业的发展，物流地产行业市场需求不断增加。
一、市场需求分析1.国家政策的支持随着国家“一带一路”战略、京津冀协同发展战略、长江经济带发展战略等多个区域性发展战略的出台，物流地产行业受到政府的高度关注和扶持，政策优惠力度不断加大。
例如，2019年4月，国家税务总局和住房城乡建设部联合印发《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，明确了物流地产企业享受房地产税优惠政策的相关具体要求，有效减轻了物流地产企业的负担，促进了市场的发展。
2.物流供应链需要随着电商、快递等新型服务模式的出现，物流供应链变得越来越长，物流成本也随之上升。
在这种情况下，物流地产行业的存在变得十分必要，它可以提供仓储、配送等服务，优化物流供应链，降低物流成本，提高物流效率。
3.市场竞争压力随着物流企业数量的不断增加，市场竞争压力也越来越大。
物流地产行业作为物流企业的重要合作伙伴，可以为企业提供优质的物流配套服务，帮助物流企业降低成本，提高效率，增强市场竞争力。
4.城市化进程的推进随着城市化进程的推进，城市人口不断增加，城市物流市场需求也不断增加。
特别是近几年城市的配送需求增长非常迅速，配送中心成为城市物流市场的一个重要环节。
物流地产行业可以提供配送中心、智能物流等服务，满足城市物流市场的快速发展需求。
二、市场发展趋势1.智能化趋势随着技术的不断革新和物流业的快速发展，物流地产行业也逐渐走向智能化，物流设施、配送车辆、物流信息等各个方面都实现了智能化管理。
智能化不仅可以提高物流效率，还可以降低成本，提高客户的满意度，未来可持续发展的趋势越来越明显。
2.服务品质的提升物流地产行业在满足物流供应链需求的同时，也提供了多种附加服务，例如，为客户提供物流场地扩容、高质量的配套服务、定制化物流方案等服务，以满足客户个性化需求，提高服务品质。
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转让
29.2 29.0
14.2
6.7 21.4 10.4 5.0 15.0
8.4 3.7 12.7
7.3 3.5 12.1
价格
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
一线城市成交工业土地面积（百万平方米）
上海 16 14 12 广州 北京 深圳
用地 节约 开发 期限
10
8 6 4 2 0 2012 2013 2014 2015
税费 政策
资料来源：国土资源部，世邦魏理仕，天风证券研究所
二级土地市场：普洛斯极其渴求，各类方式参与
方式1： 合资入股
苏州物流中心有限公司
签署合资经营协议，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入 股。普洛斯能在苏州工业园区内购买面积在146300平方米以上 的17处设施，包括15.8公顷土地开发权和44.5公顷土地定价权 ，以支持未来对260000平方米物流配送面积的开发。
供给 对应拿地
Part 01-1
存量供给：扎堆三个城市群
存量的物流地产供应聚 集于三大城市圈： 1. 上海为中心的长三角 2. 北京-天津为中心的京 津冀 3. 广深为中心的珠三角 一线城市空置率极低： 1. 图中北上广深空置率都 在5%-10%，基本上是 物流地产运营概念中的 满负荷运转； 2. 重庆的空置率是西南地 区乃至全国的扛把子， 这与当地的供应空缺、 需求充分（PC等）相 对应； 3. 成都、武汉由于供应较 大导致了空置率居高
深圳赤湾石油基地股份有限公司
普洛斯收购其19.9%股权，深基地在国内共有近80万平方米的 工业物业、以及可建设约37万平方米物业的土地储备。
风险提示：行业增速低于预期
Part 00
序章：现代物流地产的定义
物流地产行业开发链条
（专业物流地产商 或综合类地产商）
地产商
拿地
工矿仓 储用地
开发
定制或 标准化
物流园区 配送中心 分拨中心 建成不动产
出租 出售
杠杆+ 管理
电商 第三方物流 零售商 汽车零部件 医疗器械
投资主体
资本投入
资金回笼
目标客户
物流地产行业分析报告
投资要点
1 供给：一线城市工业物流土地供给非常紧张，现在最好的资源来自于二手
2 需求：线上+线下的需求仍然巨大。线上来自于B2C和仓配模式比例提高
土地市场，以及一手的一线卫星城。网络溢价开始出现，成网打包的用地 单价甚至高于单个地块的单价。 ，线下则来自于渠道变化、制造业升级。长期来看行业供需失衡的状况不 会有改善，好地段的好仓库价格将会非常坚挺。
物流地产行业老大普洛斯的典型客户 现代物流设施在硬件指标上大幅提升
资料来源
现代物流地产的定义
特征 现代物流设施 单层：高品质钢结构 传统物流设施 单层：非标准混凝土/钢 结构 多层：无通道，极少有 多层结构 规模不一（~4000平方 米） 4米至7米 1楼：≤3吨/平方米
1）好位置 2）开阔的地面面积 3）高天花板
2楼：≤2吨/平方米
5米至7米 消防栓 非标准，如水泥地面或 素填土 公共警卫室或尚无 非标准 尚无 手控通气或尚无 没有
集中供暖（可选） 办公室及仓库装置（可பைடு நூலகம்） 通风设备（可选） 每小时两次（可选） 信息管理系统
资料来源
WMS/ERP等
Part 01
宏观供需：
新业态打开新需求，黄金时代2.0在招手
供给方：土地
需求方：客户
现代物流地产的定义
现代物流地产属于产业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施。其范畴包括物流园区、 物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。本篇报告主要的讨论对象即为现 代物流地产，其典型客户包括零售、第三方物流、高端制造业如汽车配件、电子产品、医药 医疗设备等。
资料来源：戴德梁行2015年行业综述，天风证券研究所
未来的土地供给：逐年萎缩，政策不利
2011-2015全国各类型用地出让面积（万公顷）
工矿仓储 80 70 60 50 40 30 20 10 0 11.1 8.2 2.8 14.1 11.5 3.9 15.4 12.4 12.6 4.3 19.1 11.5 5.1 20.7 33.8 23.3 32.8 34.4 商服 住宅 其他
工业用地相关重要政策年表
针对 政策名称 国务院关于加强土 地调控有关问题的 通知 中华人民共和国物 权法 招标拍卖挂牌出让 国有建设用地使用 权规定 全国工业用地出让 最低价标准 国务院关于促进节 约集约用地的通知 节约集约利用土地 规定 闲置土地处置办法 关于物流企业大宗 商品仓储设施用地 城镇土地使用税政 策的通知 国务院关于清理规 范税收等优惠政策 的通知 具体内容 工业用地必须招拍挂，其出让价不得低 于最低价 经营性土地应当以招拍挂等公开竞价方 式出让 工业用地应当以招拍挂方式出让。工业 用地包括仓储用地，但不含采矿用地 工业用地出让底价和成交价格均不得低 于所在地土地等别相对应的最低价标准 对现有工业用地在符合规划的前提下提 高容积率不增收土地价款，对新增工业 用地要进一步严控用地指标。 严禁在规划的城镇建设用地之外设立各 类城市新区、开发区和工业园区 闲置土地满一年未动工开发需征收闲置 费，满两年未动工开发的可无偿收回使 用权 对物流企业自有的，包括自用和出租的 大宗商品仓储设施用地，均减按所属土 地等级适用税额标准的50%计征城镇 土地使用税 严禁以优惠价格或零地价出让土地
3 竞争格局：复杂化，物流地产的物流属性正在增强，而过去的客户也开始
自持部分物业。在物流行业对精细管理、速度和SKU要求越来越高之际， 行业核心的竞争优势除了土地资源获取之外，更有对运营和物流的理解。
4 REITs在中国发展阶段仍处于早期，未来会有更多空间，整体来说REITs是
一个顺周期的游戏，在物流地产当前整体租金水平稳定的前提下，未来一 旦放开，对风险偏好较低的资金如养老、保险等将会极具吸引力。
结构
多层：混凝土/钢结构 附带通道/电梯
总建筑面积 屋顶净高 承载力 立柱间距 消防 地面漆 监控系统 采光顶
≥8000平方米 ≥8米 1楼：≥3吨/平方米
4）高载重能力
5）宽阔的柱间空间 6）配备起重机 7）方便卡车行驶的 通道
2楼：≥2吨/平方米
≥8米 消防栓、灭火器、火灾报警装置 耐磨性环氧树脂/混凝土地面涂装工程 24小时安保及集中监控服务 装备条形照明灯的天花板