商业规模测算模板..
商业体量测算模式
最近很多商业项目，体量从几十万方到上百万方，规模巨大让人惊叹，开发商业项目也是一个接一个，不管市场潜力多大，市场需求如何，先开发再运作，或者边开发边运作，今天我在这里就重点说商业理性体量多大比较合理，或者一个商圈内商业规模多大合适。
因为未来随着商业成熟，商业地产的开发都将会面临确定一个合适规模的开发体量问题。
首先引用两个公式；
1、零售销售额=购物概率*人口*人均零售开支
2、商业面积=零售销售额/单位面积营业额
购物概率测算公式选用赫夫模型公式
在以上的公式中，P ij表示i地区的消费者在j市场购物的概率；s j 表示j 市场的规模（营业面积）；T ij 表示i地区的消费者到j市场的时间距离或空间距离；表示通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；
表示j市场对i地区消费者的吸引力；示同一区域内所有市场的吸引力。
在计算购物人流（购物人流=购物概率*人口）同时，画出商圈大小和画出商圈的三个层次。
分别计算三个层级，核心商圈（交易区域）、次级商圈（交易区域）、边缘商圈（交易区域）
然后累加总的销售额，其中在计算商业面积或体量的时候，单位面积营业额也可以用零售平均收益额替代。
赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究方法。
但这一模型的运用需要收集大量的基础数据和进行较大规模的市场调查，对调查执行和数据处理都有较高要求，一般只为专业的市场研究人员所使用
一般采用人均商业面积来计算商业体量，其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型以及其服务半径和住宅参考一定比例或人均商业面积来计算，国际上通常比例是人均在
1.2-1.5M
2.。
商业综合体项目投资收益测算模板 (一)
商业综合体项目投资收益测算模板 (一)商业综合体项目投资收益测算模板是商业项目投资的一种科学方法，对于商业综合体项目的重要性不可忽视。
下面将从模板的构成及其使用方法两方面进行详细介绍。
一、模板构成1. 政策法规：政策法规对商业项目发展的影响不容忽视，包括国家、地方的法律政策和市场环境状况等。
2. 投资计划：投资计划是商业综合体项目中非常关键的部分，包括资金投入、开发周期、盈利预期等。
3. 市场调研：市场调研是商业项目投资成功的关键，市场调研内容包括商业综合体项目的核心业态、经济发展情况、竞争情况等。
4. 经营预算：经营预算是商业综合体项目运营时所需的预算，包括成本预算、销售收入预算等。
5. 财务分析：财务分析是商业综合体项目投资收益测算模板中非常重要的一部分，包括现金流量、投资回报率、会计利润等。
二、使用方法1. 定义投资目标：在商业综合体项目投资前，需要明确投资目标，例如投资回报率、投资收益、项目规模等。
根据不同的目标选择不同的投资策略。
2. 进行市场调研：进行市场调研时需要分析市场容量、竞争情况、核心业态等，获取尽可能多的市场信息。
3. 制定投资计划：在投资计划中，需要确认投资规模、盈利预期、资金使用计划、开发周期等。
在制定投资计划时，同时考虑政策法规对项目开发的影响。
4. 编制经营预算：根据投资计划，编制经营预算，包括成本预算、销售收入预算等。
5. 进行财务分析：在完成经营预算后，进行财务分析，评估商业综合体项目投资收益。
根据财务分析结果，对投资计划进行优化。
总之，在商业综合体项目投资收益测算模板中，各项指标之间存在很大的关联性，对每个指标的准确把握是项目投资成功的关键。
商业、商务、休闲、酒店规模测算
比例
商业规模测算
√ 深圳海岸城 深圳海岸城位亍南山商业文化中心区，由东 座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物 中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规 模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今 为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中 心。
业态 比例 主力庖 33% 零售 39% 餐饮 18% 休闲娱乐 10%
√ 英国伦敦牛津街 伦敦街位亍英国伦敦中心城区西部，东西走 向，全长2.4公里。街道上聚集了众多世界 知名品牌，百货庖、专卖庖、餐饮、休闲娱 乐等设施。其业态配比如下：
业态 比例 其他专卖庖 48% 百货 3% 服饰专卖庖 29% 餐饮 10% 休闲娱乐 10%
由亍本项目商业设施服务面积约为50万平方米，由此可得文化娱乐设施服务面积约为4—5万平方米。
商业规模测算
2.4 2 1.8 0.51
464 370 350 100 44 24 32
广州东部重要的“中 央服务区 （CSD）”
IT行业生产、研发、 经营
国内城市副中心核心区用地规模一般在1-2.5平方公里，平均容积率一般在1.5到2.0左右。
02 专题研究
新二七商圈城市副中心用地规模
国外城市副中心设施用地规模 国内城市副中心设施用地规模
1.0-2.0平方公里之间，建设量控制在210—280万平方米。
02 专题研究
分类设施规模研究——零售饱和理论计算
商业设施 商务办公
文化娱乐 酒庖
零售饱和理论公式：IRS＝C×RE／RF 式中： IRS——商圈的零售饱和指数； C——商圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商庖的营业面积。
由亍本项目商务办公服务面积约为120万平方米，由此可得酒庖面积为24万平方米左右。
商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板
商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板营业税率5.50%建筑面积房产税率12.00%初始投入所得税率25.00%租金收入折现率8.00%停车广告等其他年收入折旧年限20年运营成本率运营年限20年每年折旧商业资产回收值收入小计房产税营业税：营业成本及费用所得税：税金支出小计当期现金净流量当期净现值当期净收益留存物业价值留存物业投入留存物业净收益留存物业收益率内部收益率（IRR ）动态投资回收期静态投资回收期收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）结论数据项商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17)初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18)收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6)租金收入(E5)*房产税率(B4)收入小计(B13)*营业税率(B3)[收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5注：租金及停车广告等过程数据项第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）基础数据项留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）累计净现值为正的运营年份累计现金净流量为正的运营年份考核指标项运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值初始投入总和留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)入(E4)（运营第1-20年）字体为变化部分，请注意）金(B18)营业税(B15)入(E6)初始投入总额（E4）/20)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5) , 0广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入年的当期现金净流量建设第1年至运营第20年）已知数据项从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。
商业项目评估范本
商业项目评估范本一、项目概述本评估范本旨在对商业项目进行全面的评估，以评估其潜在的风险和回报。
在评估过程中，将综合考虑项目的市场潜力、财务可行性、竞争环境等关键因素，以为投资者提供重要的决策依据。
二、市场分析在市场分析部分，将对项目所在行业进行详细的研究和分析。
包括行业趋势、市场规模、增长潜力、竞争格局等方面的内容。
通过对市场的深入了解，可以评估项目在市场中的地位和竞争优势，为后续评估提供基础。
三、竞争环境评估竞争环境评估将对项目的竞争对手进行调查和分析。
主要包括竞争对手的实力、市场份额、产品特点等方面的内容。
通过对竞争对手的评估，可以揭示项目在竞争环境中的优势和劣势，为制定市场策略提供参考。
四、财务分析在财务分析部分，将对项目的财务可行性进行评估。
主要包括资金需求、投资回报率、利润预测等方面的内容。
通过财务分析，可以评估项目的盈利能力和资金回收周期，为投资者提供决策建议。
五、风险评估风险评估将对项目可能面临的各种风险进行分析和评估。
主要包括市场风险、技术风险、政策风险等方面的内容。
通过对风险的评估，可以帮助投资者了解项目的风险程度，并制定相应的风险应对策略。
六、综合评估在综合评估部分，将对以上各个方面进行综合分析，形成对项目的整体评估结论。
评估结论将根据项目的特点和投资者的需求，提供对项目投资的建议，包括投资金额、投资方式等方面的内容。
七、结论本评估范本旨在为投资者提供对商业项目的全面评估，为投资决策提供重要的参考依据。
通过对市场、竞争环境、财务、风险等方面的评估，可以帮助投资者了解项目的潜在风险和回报，从而做出明智的投资决策。
八、注意事项本评估范本仅为参考，具体评估内容和方式应根据项目的具体情况进行调整。
在评估过程中，应尽可能准确、客观地评估项目的各个方面，并提供有价值的建议和意见。
以上为商业项目评估范本的正文内容，希望能够对您的项目评估提供一些参考和帮助。
如果有任何问题或进一步需求，请随时与我们联系。
商业广场收支测算
商业广场（10万㎡）物业管理收支测算一、测算编制的说明1、本测算按未来运作的模式，保洁、外墙清洗、消杀、垃圾清运、电梯维保、空调水处理等对外发包管理。
2、保安监控系统、消防通道门禁系统、消防及广播系统、服务及管理标识（含百货内部标识）、停车场设施、高空作业车及垃圾运输车等已作为初始投入，按5年分摊到成本中。
3、考虑超市、餐饮等业种的运营特点及招商的灵活便利，负二层及六七层空调拟采用吊顶式水冷柜机，由商户自行控制供给及日常保养维护，自行承担运行电费，我司只收取冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费。
4、根据商业运营特点和购物中心整体形象需求，拟加重购物中心舒适、美观氛围营造，主题景观的设计，及其“五一”、国庆、圣诞、春节等节日气氛装饰、景观设计。
5、外墙墙体广告及电子屏幕广告，由于面积及具体形式、电子屏幕选型等暂不确定，测算可变程度将比较大。
6、鉴于建筑外立面具体设计、装饰形式、质材，内装修形式及质材，机电设计、选型、具体参数，商户的具体面积分割等等尚不确定，本测算有不周之处，费用项目及数字不尽准确，应以具体运作数字为准。
二、支出预算基本分摊费用预算注：①电子广告牌建设费用300万，5年分摊50000元。
广告税按8.2%的税率计算。
此费用未包含可能发生的广告发布证照费用。
三、收费标准及收入预算建议管理费标准：百货公司管理费标准为（包空调费）：65.00元/月·㎡独立铺位管理费标准为（包空调费）：40：00元/月·㎡负二层独立铺位、超市、酒楼餐饮等管理费标准为：20.00元/月·㎡（不含空调运行费，冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费另行分摊。
）电影院管理费标准为：6.50元/月·㎡停车收费标准：15分钟起计费，每小时5.00元/辆本体维修基金标准：0.50元/平方米建筑面积·月收入预算注：①电影院收费是依据深圳市写字楼管理服务费最低一级收费，即四级6.50元/月·㎡计算，空调建议设立分立系统，自行承担运行费及维护费。
商业地产百货购物中心项目投资测算模板大全
XXXX项目投资测算（辣爸当家）20XX年XX月目录前言…………………………………………………………1-14 一、项目经济指标一览表…………………………………1-13 XX、背景资料清单一览……………………………………13-14第一部分区域规划和项目解读…………………………………15-31一、区域规划和项目环境调查……………………………15-27 XX、项目解读………………………………………………28-31第XX部分市场研究、产品定位及营销策划……………………32-148一、市场研究……………………………………………32-97 XX、项目定位方案…………………………………………97-104三、营销策划……………………………………………104-145四、卖场策划……………………………………………145-148第三部分成本控制与规划设计策划……………………一、成本控制策划…………………………………………XX、规划设计策划…………………………………………（一）、规划与设计策划……………………（XX）、B区设计进度计划……………………（三）、D区设计进度计划……………………（四）、大商业建造标准……………………（五）、非主力店建造标准……………………第四部分资金与税收策划………………………………….一、现金流分析………………………………………第五部分开发经营计划………………………………….一、项目报建报批流程二、项目四证办理情况…………………………………三、项目施工计划………………………………………四、工程施工中的主要措施五、项目销售计划………………………………………第六部分投资收益分析………………………………….一、项目收益分析…………………………………………一、项目投入产出分析…………………………………二、盈亏平衡分析…………………………………………三、税收优惠政策…………………………………………四、抵效资产………………………………………………前言一、项目经济指标一览表（一）规划指标1、项目总体技术指标2、A地块酒店、写字楼技术经济指标3、B地块商业、精装公寓技术经济指标4、C地块住宅、底商技术经济指标5、D、E地块住宅、底商、幼儿园技术经济指标（二）、经济效益指标1、项目总体经济效益指标2、A区经济效益指标3、B区经济效益指标4、C区经济效益指标5、D、E区经济效益指标二、背景资料清单一览 土地出让合同、规划条件与XX市国土资源局签订国有土地使用权出让合同及附件。
商业指标计算模板
地上四层 及四层以 上各层 地上三层
50%
0.85 0.85 0.80 0.85 0.80
70%
70%
一级 一级
二、三、四级
高层 商业 建筑
4.1.5B 地下商店应符合下列规定： 4.1.5B.1 营业厅不宜设在地下三层及三层以下； 4.1.5B.2 不应经营和储存火灾危险性为甲、乙类储存物品属性的商品； 4.1.5B.3 应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统； 4.1.5B.4 当商店总建筑面积大于20000m2时，应采用防火墙进行分隔，且防火墙上不得开设门窗洞口； 4.1.5B.5 应设防烟、排烟设施，并应符合本规范有关规定； 4.1.5B.6 疏散走道和其它主要疏散路线的地面或靠近地面的墙面上，应设置发光疏散指示标志。 5.1.2 高层建筑内的商业营业厅、展览厅等，当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统，且采用不燃烧或难 燃烧材料装修时，地上部分防火分区的允许最大建筑面积为4000m2；地下部分防火分区的允许最大建筑面积 为2000m2。 5.1.4 高层建筑内设有上下层相连通的走廊、敞开楼梯、自动扶梯、传送带等开口部位时，应按上下连通层 作为一个防火分区，其允许最大建筑面积之和不应超过本规范第5.1.1条的规定。当上下开口部位设有耐火极 限大于3.00h的防火卷帘或水幕等分隔设施时，其面积可不叠加计算。 6.1.7 高层建筑内的观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、营业厅和阅览室等，其室内任何一点至最近的疏散 出口的直线距离，不宜超过30m；其它房间内最远一点至房门的直线距离不宜超过15m。 6.1.12 高层建筑地下室、半地下室的安全疏散应符合下列规定： 6.1.12.1 每个防火分区的安全出口不应少于两个。当有两个或两个以上防火分区，且相邻防火分区之间的防 火墙上设有防火门时，每个防火分区可分别设一个直通室外的安全出口。 6.1.12.2 房间面积不超过50m2，且经常停留人数不超过15人的房间，可设一个门。 6.1.12.3 人员密集的厅、室疏散出口总宽度，应按其通过人数每100人不小于1.00m计算 6.2.8 地下室、半地下室的楼梯间，在首层应采用耐火极限不低于2.00h的隔墙与其它部位隔开并应直通 室外，当必须在隔墙上开门时，应采用不低于乙级的防火门。地下室或半地下室与地上层不应共用楼梯 间，当必须共用楼梯间时，应在首层与地下或半地下层的出入口处，设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和 乙级的防火门隔开，并应有明显标志。
商业面积营业额估算方法(一)
商业面积营业额估算方法(一)商业面积营业额估算在开设企业或者商铺时，估算营业额是非常重要的环节，尤其是对于新开设的企业或者商铺来说。
商业面积营业额的估算方法有多种，下面我们逐一来介绍。
1. 经验法经验法是一种通过经验来进行估算的方法。
这种方法适用于已经有一定运营经验的商铺，通过历史销售数据来预测未来的营业额。
具体做法：根据过去的销售数据，根据不同季节、促销活动等因素，得出每个月的平均销售额，再根据经验来预测未来的营业额。
2. 类比法类比法是一种通过对类似的商铺进行比较来进行估算的方法。
这种方法适用于新开设的商铺，通过对类似的商铺进行比较来预测未来的营业额。
具体做法：找到与自己的企业或商铺相似的对比标准，比如行业、地理位置、面积、品牌知名度等，然后通过调查研究对比标准的营业额等数据，再进行分析预测。
3. 简单回归法简单回归法是一种通过建立线性回归模型来进行估算的方法。
这种方法适用于需要考虑多个因素的商业模型，通过不同因素之间的关系建立回归模型，来预测未来的营业额。
具体做法：首先，确定需要考虑的因素，比如销售面积、经营成本、品牌知名度、顾客数量等；然后，通过建立回归模型来预测未来的营业额。
4. 多元回归法多元回归法是一种通过考虑更多因素来构建回归模型进行估算的方法。
这种方法适用于包含多个复杂因素的商业模型。
具体做法：与简单回归法不同，多元回归法需要考虑更多的因素，比如行业趋势、交通便利度、人口密度等等，通过统计学方法建立回归模型来预测未来的营业额。
5. 模拟法模拟法是一种通过建立现实仿真模型进行估算的方法。
这种方法适用于考虑多个因素互动影响的商业模型，通过建立现实场景进行仿真模拟，来预测未来的营业额。
具体做法：建立现实场景，通过模拟程序和算法对不同因素之间的互动进行模拟，从而预测未来的营业额。
综上所述，商业面积营业额估算方法有多种，其中最重要的是根据自身企业特点和需要选择适合的方法，不断总结经验和提高预测准确率。
商业地产开发投资估算预算模板.doc
商业地产开发投资估算预算模板.doc投资估算 ( 确定稿)总占地面积20.68 13,768.80 ㎡户数20.68 亩536 总建筑面积57,396.35 ㎡高层26层（3栋）28,868.54 ㎡300SOH0（33层）11,950.36 ㎡176 建筑面积其中安置面积4,096.00 ㎡其中可售面积7,854.36 ㎡商业5,648.62 ㎡60四个一及物业用房848.88 ㎡人防出口47.01 ㎡地下建筑面积10,032.94 ㎡其中人防面积3,082.88 ㎡地下车位- 182 容积率 3.44其中：可售面积总可售面积（地上）42,371.52 ㎡地下车位127.40 个住宅36,722.90 ㎡商业5,648.62 ㎡序号项目金额( 元) 楼面价格 ( 元/M2) 比重（ %）一土地征用及拆迁费用58,346,886.00 1,016.56 24.25% 二前期工程费用22,188,187.29 386.58 9.22% 三基础设施建设费用16,174,293.75 281.80 6.72% 四建筑安装工程费用90,296,497.70 1,573.21 37.53% 五公共配套设施建设费用7,104,396.00 123.78 2.95% 六不可预见费用- - 0.00% 七管理费用7,344,956.84 127.97 3.05% 八开发间接费用5,344,956.84 93.12 2.22% 九销售费用7,181,196.05 125.12 2.98% 十开发期税费21,202,787.58 369.41 8.81% 十一财务费用5,406,000.00 94.19 2.25% 合计240,590,158.05 4,191.73 100.00%总建筑面积57,396.35 平方米开发类型可售面积（米）均价总价高层26层（3栋）28,868.54 5,500.00 158,776,970.00SOH0（33层）11,950.36 5,200.00 62,141,872.00销售收入其中安置面积4,096.00 5,200.00 21,299,200.00 其中可售面积7,854.36 5,200.00 40,842,672.00 商业5,648.62 10,000.00 56,486,200.00 人防地下室950.00 1,000.00 950,000.00 地下车位127.40 80,000.00 10,192,000.00 合计267,247,842.00总投资240,590,158.05 利润26,657,683.95税前销售利润率9.97%所得税按查账征收，利润26,657,683.95 6,664,420.99 *25％净利润19,993,262.96 税后销售利润率7.48% 序号项目计算说明单价依据总价1 土地征用及拆迁费按建筑面积58,346,886.00 用1.1 土地出让金按256万/ 亩计算2,560,000.00 20.68 53,100,000.00 1.2 拆迁安置费3,122,886.00 3,122,886.001.3 契税土地出让金的 4% 4% 53,100,000.00 2,124,000.002 前期工程费用按建筑面积22,188,187.29 2.1 勘探设计费4,200,901.52 2.1.1 勘探费154,060.16 2.1.1.1 地质勘探费实际已发生110,000.00 2.1.1.2 地下文物勘探费 3.20 13,768.80 44,060.16 2.1.2 设计费4,046,841.36 2.1.2.1 总体规划设计费35.00 57,396.35 2,008,872.36 2.1.2.2 人防设计费40.00 3,082.88 123,315.20 2.1.2.3 施工图设计费30.00 57,396.35 1,721,890.59 2.1.2.4 环境设计费20.00 9,638.16 192,763.21 2.2 职能部门费用按建筑面积16,832,285.77 2.2.1 人防费- 2.2.2 市政设施配套费170.00 57,396.35 9,757,380.01 2.2.3 消防审查费1.20 57,396.35 68,875.62 2.2.4 绿化费57,396.35 -2.2.5 墙改专项费（须8.00 57,396.35 459,170.82 交）2.2.6 墙改专项费（须-6.40 57,396.35 -367,336.66 退）2.2.7 民工工资保证金- - - 2.2.8 招标代理费0.05% 96,200,893.70 48,100.45 2.2.9 质量监督费 2.0/m2 2 57,396.35 114,792.71 2.2.10 施工图设计审查费设计费的6%*1.2 6.00% 4,046,841.36 291,372.58 2.2.11 劳动保险基金4.00% 96,950,893.70 3,878,035.75 2.2.12 人防质检费7.5 3,082.88 23,121.60 2.2.13 规划公示费4300元/ 栋4,300.00 4.00 17,200.00 2.2.14 定位放线费实际已发生 4.00 23,100.002.2.15 面积测量费住宅面积测量费 1.36 元- 57,396.35 - /m22.2.16 购航测图费550元/ 栋550.00 4.00 2,200.00 2.2.17 预算编制费0.20% 95,970,893.70 191,941.79 2.2.18 检测费57,396.35 661,647.212.2.18.1 土壤中氡浓度检测费2.2.18.2 室内空气检测费主体基础、结构、暂按6元/ 建筑平方估算344,378.12 2.2.18.3 屋面、外窗、电阻等检测费2.2.18.4 地震检测费2.2.18.5 防雷装置检测费 2.3 元/m2 2.30 57,396.35 132,011.61商业部分按 2.2 元/M2计2.2.18.6 电气检测费入\ 住宅部分按 1元/M2 5,648.62 40,818.90 53,245.86计入2.2.18.7 消防设施检测费按建筑面积 2.3 元/M2计2.30 57,396.35 132,011.61 取2.2.19 销售面积预测费住宅0.2 元/M2，非住宅10,113.03 0.3 元/M22.2.20 桩基检测费57,396.35 250,000.00 2.2.21 日照分析费已发生65,000.00 2.2.22 环境测定费200,000.00 2.2.23 设计招标代理费按设计合同额0.50% 4,046,841.36 20,234.212.2.24 影响周边日照赔付1,000,000.00 费用2.3 三通一平费740,000.00 2.3.1 临时用水工程费按25000元估算- - 25,000.002.3.2 临时用电工程费实际发生- - 165,000.00 2.3.3 场地平整2.3.4 原有建筑物基础拆按50万元考虑500,000.00 除、清理2.3.5 临时路按5万元估算- - 50,000.00 2.4 其他费用415,000.00 2.4.1 临时围墙150.00 100.00 15,000.00垃圾清运费用（原2.4.2 场地堆放了很多建已发生300,000.00 300,000.00筑垃圾）2.4.3 临建设施500.00 200.00 100,000.003 基础设施建设费用16,174,293.75 3.1 给排水工程费3,178,272.95 3.1.1 给水工程1,418,500.76生活表 ,30 元/ 块；消防3.1.1.1 手续费及绿化暂估5块，500元0.79 57,396.35 45,580.00/ 块；商铺， 300元/ 块3.1.1.2 二次设计费工程费用 *0.0464.60% 1,147,927.06 52,804.64 3.1.1.3 工程费20.00 57,396.35 1,147,927.06 3.1.1.4 二次加压工程费3.00 57,396.35 172,189.06 3.1.2 污雨水、道路工程30.00 57,396.35 1,721,890.59 3.1.3 劳动保险基金1,147,927.06 - 3.1.4 给水工程监理费3.30% 1,147,927.06 37,881.59 3.2 供配电工程4,297,651.99 3.2.1 二次设计费185,066.353.2.1.24.50% 4,112,585.64 185,066.35 3.2.2 工程费3,443,781.18 3.2.2.1 高压工程35.00 57,396.35 2,008,872.36 3.2.2.2 低压工程25.00 57,396.35 1,434,908.83 3.2.3 其他668,804.463.2.3.1 电表费用住宅476户, 每户暂估57,396.35 482,400.00 900元按商业建筑面积， 1千3.2.3.2 高可靠性费用伏安/10 平方米 , 每千伏330.00 564.86 186,404.46安330元3.3 供气工程1,301,989.77 3.3.1 工程费含2.5 ％监理22.00 57,396.35 1,262,719.77 3.3.2 设计费82.50 476.00 39,270.00 3.3.3 集资费476.00 - 3.4 供暖工程2,861,940.45 3.4.1 入网费47,316.40 - 3.4.3 设计费 4.86% 2,729,296.63 132,643.82 3.4.4 审图费0.25 47,316.40 11,829.103.4.5 庭院网工程验收并2.00 47,316.40 94,632.80 网费3.4.6 工程费30.50 57,396.35 1,750,706.80 3.4.6.1 一次支网工程费20.00 47,316.40 946,328.00 3.4.6.2 二次支网工程费17.00 47,316.40 804,378.803.4.7 热交换站工程及设按建筑面积， 10元/ 平10.00 57,396.35 573,963.53 备费方米3.4.8 管网冲洗费1.00 47,316.40 47,316.40 3.4.9 IC卡表费468.00 536.00 250,848.00 3.5 环境绿化工程费3,129,678.84 3.5.1 环境绿化260.00 9,638.16 2,505,921.78 3.5.2 导视系统 1.55 57,396.35 88,964.353.5.3 大门及其他零星工300,000.00 程3.5.3.1 小区入口电动门300,000.00 3.5.4 永久围墙按米计400.00300.00 120,000.003.5.5 园区照明 2.00 57,396.35 114,792.71 3.5.6 其他- - - 3.6 其他费用24.47 57,396.35 1,404,759.77 3.6.1 通信管道工程 4.00 57,396.35 229,585.413.6.2 有线电视入网集资265.00 536 142,040.00 费及工程费3.6.4 园区智能化工程18.00 57,396.35 1,033,134.353.7 其他- - -4 建筑安装工程费用90,296,497.70 4.1 地基处理费750,000.004.1.1 检测费57,396.35 - 4.1.2 桩基工程费已签合同50.00 15,000.00 750,000.00 4.2 土建、安装工程费89,096,497.70 4.2.1 土建工程89,096,497.70 高层26层（3栋）1,600.00 28,868.54 46,189,664.00 SOH0（33层）1,600.00 11,950.36 19,120,576.00 商业1,500.00 5,648.62 8,472,930.00 地下部分（除人1,900.00 6,950.06 13,205,119.70 防）社区公共用房1,600.00 848.88 1,358,208.00 4.3 装饰装修费- 4.3.1 - 4.4 设备购置及安装费- 4.4.1 电梯含在建安费用总成本中- 4.5 监理费已签合同450,000.00 4.6 其他- -- -5 公共配套设施建设7,104,396.00 费用5.1 土建、安装工程费7,104,396.005.1.1 人防地下室人防建筑面积2,200.00 3,082.88 6,782,336.00 3082.88m25.1.2 人防出口2,000.00 46.03 92,060.00旧人防设施拆除费5.1.3 （现建筑基础以下500平方米460.00 500.00 230,000.00 有200多米的人防洞）5.2 装饰装修费- - -5.3 其他- - -6 不可预见费用按直接费用的 2%7 管理费用按集团差额累进计提267,247,842.00 7,344,956.848 项目开发间接费按销售收入2% 2% 267,247,842.00 5,344,956.849 销售费用按集团差额累进计提 2.5-3% 267,247,842.00 7,181,196.0510 开发期税费21,202,787.58 10.1 营业税及附加销售收入 5.5% 5.5% 267,247,842.00 14,698,631.3110.2 土地增值税住宅收入 *1.5%, 商业收5,680,769.63 入*3.5%10.3 印花税162,484.19 10.3.1 工程印花税建筑合同金额× 0.3 ‰0.03% 96,200,893.70 28,860.27 10.3.2 设计印花税销售合同× 0.5 ‰0.05% 267,247,842.00 133,623.9210.4 土地使用税按二级土地， 12元/M2/13,768.80 660,902.45 年，按四年计算10.5 代收费用税金代收费用 *5.5 ％11 财务费用5,406,000.0011.1 贷款利息贷款6000万，年利率60,000,000 4,806,000.008.01%8.01%，期限 1年11.2 中间业务费1% 60,000,000.00 600,000.0012 总投资240,590,158.05。
商业规模计算及业态组合比例
商业地产开发规模的计算方法：
城市商业地产开发面积=投资总额*预计年回报率*（城市GDP增长率+100%）n
租户平均可承受租金占营业额的比率*项目单位成本
城市商业地产年营业额=投资总额*预计年回报率
租户平均可承受租金占营业额的比率
莱里模型：两个城市商业中心吸引的零售贸易额与两城市的人口比重成正比，与两城市之间的居民聚集区到城市的距离二次方成反比
B1/B2=(P1/P2) * (D2/D1) 2
埃尔伍德模型：商业中心的贸易量与商业中心区规模成正比，而与每个居民聚集区到商业中心区的行程时间成反比
B1/B2=(S1/S2) * (T2/T1) 2
购物中心业态黄金组合比例：
购物：娱乐：餐饮=52：30：18
高档：中档：抵挡=25：65：15。
大型商业综合体目标成本测算模板
室内步行街
国产优质 进口或合资优质 管线、摄像 管线、摄像 国产优质 国产优质 国际一线品牌 中等灌木、高大乔木树阵 根据设计 沥青混凝土道路、广场砖 铁艺围墙、墙体瓷砖 铸铁灯杆 根据设计
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影城
国产优质 进口或合资优质 管线、摄像 管线、摄像 国产优质 国产优质 国际一线品牌 中等灌木、高大乔木树阵 根据设计 沥青混凝土道路、广场砖 铁艺围墙、墙体瓷砖 铸铁灯杆 根据设计
数码广场
国产优质 进口或合资优质 管线、摄像 管线、摄像 国产优质 国产优质 国际一线品牌 中等灌木、高大乔木树阵 根据设计 沥青混凝土道路、广场砖 铁艺围墙、墙体瓷砖 铸铁灯杆 根据设计
管线、液晶电视设备 管线、液晶电视设备 摄像头、控制装备（国产优 摄像头、控制装备（国产优 质） 质） 管线（暗敷） 第 1管线（暗敷） 页，共 4 页
弱电系统 部位
内容
程控交换机系统 楼宇自控系统 周界安防 巡更系统 出入口管理系统 闭路电视监控系统 背景音乐及紧急广播系统 绿化 建筑小品 道路及广场 楼体泛光 室外照明 零星设施
数码广场
钢筋混凝土框架结构 PHC桩 石材为主、局部铝板和玻璃幕 墙 挤塑聚苯板50厚 铝型材、亚克力字 石材幕墙
室内电气
室内通风空调 高压配电 发电机 电梯三表远传系统 家居智能化系统 公用电视工程 防盗报警系统 弱电系统 综合布线系统
扶梯，0.5m/s 喷淋系统、消火栓系统、报警 器 PVC 地下停车场出入口 管线、发射器 管线、接收器 国产优质
百货
国产优质 进口或合资优质 管线、摄像 管线、摄像 国产优质 国产优质 国际一线品牌 中等灌木、高大乔木树阵 根据设计 沥青混凝土道路、广场砖 铁艺围墙、墙体瓷砖 铸铁灯杆 根据设计
商业项目单项可研测算表
园林环境工程费
3.6
配套设施费
3.7
其他建设工程支出
3.8
预备费
4
物业启动与商业招商费
5
酒店开办费及项目部管理费
6
管理费用
7
营销费用ห้องสมุดไป่ตู้
8
财务费用
9
营业税金及附加
10
土地增值税
三
销售利润总额
四
销售所得税
五
销售净利润
六
销售毛利率
七
销售净利润率
八
投资净利率
九
项目净收入
十
税收返还
十一
项目净现金流
十二
投资回报率
序号
项目名称
金额（万元）
整个项目
销售物业
商务酒店
回迁物业小计
持有物业
备注
购物
中心
XX米高甲级写字楼A版
万达XX酒店
其他持有物业
一
销售总收入
二
各项支出总额
1
土地费用
1.1
土地费用
1.2
回迁房抵地价
2
政府行政事业性收费
3
建造成本
3.1
前期工程准备费
3.2
主体建筑（装修）工程费
3.3
主体安装工程费
3.4
社区管网工程费
商业规模预测模型及坪效校核
二、商圈的确定
态下。
研究的整体思路更为适合于大型商业设施的商圈范围确定过程，如为社区型商业设施则研究的范围
取值原则为按照消费者的消费心理进行界定，但是不同地区的消费文化以及各地商业发达的不平衡性等使得不同地区的消费行为会产
生很大的差异，统一的数据难以反映各地的实际情况。
利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij， P ij 公式如下所示：
第二美三、国步 人 学：流者根量H据测uff城定D市（提经顾出济客商核结光业心构顾项商的频目特率的业征）吸圈，引取力一是个由平两均个值因，素比决如定7的商0—%。业—距这项离和种目商确，业规定如模。商社圈区的型方的式零售更店为，适或合周小边型
所针谓对商 以圈上分模界型线存是在指的两问个题城，市ABOC1模和型O进2行对了该修分正界，线提上出任了何地更一为区点合的理的吸的引商解力决业相方同案发。。展水平处于较为均质的状
商圈必需的要素： 第一、消费人群。 第二、有效经营者。 第三、有效的商业管理。 第四、商业发展前景。 第五、商业形象。 第六、商圈功能。
B. 方法一
一、商圈的概念
本文以此种方法开展探讨
利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij， P ij 公式如下所示：
这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为均质的状态下。
雷利零售引力定律的局限： 以城市的人口或商业总面积作为某城 市的商业实力标志，而城市的商业吸 引力是由许多的因素综合作用所决定 的： (1)只考虑距离，未考虑其他交通状况 (如不同交通工具、交通障碍等)，若以 顾客前往商店所花费的交通时间来衡 量会更适合。 (2)顾客的“认知距离”会受购物经验 的影响，如品牌、服务态度、设施等， 通常会使顾客愿意走更远的路。 (3)因消费水准的不同，人口数有时并 不具代表性，改以销售额来判断更能 反映其吸引力。
商业规模测算模板
商业档次定位
商业业态定位 商业消费者定位 商业投资者定位
商业规模定位
商业产品定位
商业规模定位：社区商业中心
匙域商业中心已经形成，本 项目处在匙域商业中心辐射 范围内。丏自身匙位、用地 规模、交通条件丌支持其发 展成为另一个匙域商业中心。
区域 商业中心 市级
社区 商业中心 社区 辅助零售
购物坪效值 15000元/平方米/ 年
按70%吸纳该匙域规划常住人口 45380X70%=27807
平均项目周边餐饮 消费额283元/月
年餐饮消费金 额101224572 元
餐饮坪效值 11000元/平方米/ 年
平均项目周边娱乐 消费额274元/月
年娱乐消费金 额98005416 元
娱乐坪效值 9500元/平方米/年
商业市场定位
商业档次定位
商业业态定位 商业消费者定位 商业投资者定位
商业规模定位
商业产品定位
商业产品定位
本项目商业采用部分销售，部分先租后售癿销售形式。 大面积主力店 沿街商铺 单铺面积100~500㎡ 总面积3500~6000㎡ 总面积30000㎡ 先租后售 划分销售
街角、入口处布置先租后售型主力庖及次主力庖 内部布置划分销售型商铺
--
--
金
融 邮 电
800～1000 100～150 1000～2500 100～150
400～500 -600～1500 --
邮电综合业务包括电报、 电话、信函、包裹、兑 宜不商业服务中心结合或邻近设置 汇和报刊零售等
商业规模定位：潜在需求法
平均项目周边购物 消费额元346/月
年购物消费金 额123758664 元
商业配套指标
商业圈业态体量测算办法范本
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业圈业态体量测算办法
Business circle business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业(圈)业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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Fonshion Design Co., Ltd
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商业街体量估算参考
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5 PART
项目物业体量建议——行业常规经验依据
从消费者逛街时有效的视力范围角度考虑，一层商铺的层高在4.5米为宜，一、二层商铺的总层 高可控制在8.85米以内，根据具体物业排布以二层商铺为主，考虑到整体建筑造型的起伏变化， 局部位置可考虑三层
CRIC认为，本项目距离城市商业中心较远，需要地域型商业作为周边居住、 休闲的配套，交通便捷性和旅游地产规划能使商业街向广域型靠拢
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5 PART
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街特征
长度
密度
业态构成
店铺构成
近邻型
一般在100~200m，以 200m左右较为常见，最 50%~80% 长一般不易超过300m
方有足够的清晰视觉。
一层商铺高度 二层商铺高度
最大适宜建筑高度H＝h＋W/2tga，其中h为人眼的高度，这里取较高人体地区男子正立时 眼的高度1.68m另加鞋厚度0.02m为1.7m；a为仰视角，为求得建筑主要视力范围内的最 大高度，这里取为30°；W取为12m, W/2表示人走在中间的宽带区内。可知，H＝4.5m， 这也就是一层商铺的高度。
客户利用铁路地铁等交通该工具丌定期来此贩物此类商业街在流动人口多交通便利聚客能力强具有传统特色的地区且主要限于大型城市地域型22指大中城市中的中型规模商业街以服务某区域内参不生产生活的市民为主服务人口约310万日用品店及耐用品店相混杂丏具有一定量的知名品牌主力店此类商业街一般位于交通可达性较强的位置以公共汽车私家车自行车为主要接驳工具部分区域内紧邻居民可步行近邻型指城市周边和居民区内的小型商业街主要由中小型商店构成顾客来源以周边居民为主服务人口13万人左右以销售日常生活用品食品杂货小型发廊洗衣店等为主以步行或自行车劣劢车的接驳形式为主11cric认为本项目距离城市商业中心较远需要地域型商业作为周边居住休闲的配套交通便捷性和旅游地产规划能使商业街向广域型靠拢5项目物业体量建议行业常规经验依据3part长度密度业态构成店铺构成近邻型一般在100200m以200m左右较为常见最长一般丌易超过300m5080以日常用品为主亦有少量耐用品及生活服务配套例如理发店快餐店小型五釐店等以服务平时居住为主重视实用性实惠型核心店铺一般为地方性连锁店超市为主一般数量丌多仅12家地域型一般为300600m常见长度在500m左右一般建议丌超过600m7090耐用品结合日常用品顾客层分布和价格定位较为广泛业态较为丰富服务周边居民生活品质感个性形象不亲切感并存核心店主力店较多以全国知名品牌店地方百货超市等为主广域型7001000m一般800m左右为宜8090以耐用品为主一般有两种方向一是覆盖市域内所有客群价格定位广发二是只针对市域内某种需求的一类店铺的集聚核心店为国际或全国知名的连锁品牌旗舰店或者主力店等包括百货超市等超广域型10001500m及1500m以上但较少见90100以耐用品销售为主类似于广域型商业街但规模级别在广域型的基础上均有所升级突破会出现国际型品牌门店作为核心店存在旗舰店较多汇集亦有国内知名品牌的连锁店百货店等考虑到华润自持一部分的商业体量可售型商业体量不宜过大另外商业街的长度不能太长超过600米消费者就可能产生疲劳厌倦的感觉商业街特征5项目物业体量建议行业常规经验依据4part5商业街宽度一般不超过20米从消费者逛街舒适度角度出发结合实地调研的地块情况本项目商业街宽度在12米较为合适一商业街宽度理论
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小区
用地面积 1091～3835 (1491～4585) 建筑面积 362～856 (703～1356)
组团
用地面积 488～1058 (868～1578)
总指标
教育 医疗卫生(含医院) 文体 其 中 商业服务 社区服务
600～1200 78～198 (178～398) 125～245 700～910 59～464 20～30 (60～80) 40～150 (460～820) 46～96
零售规模30492 平方米
购物面积 8250平方 米
餐饮面积 9202平方 米
娱乐面积 10316平 方米
服务面积 2723平方 米
通过计算潜在消费金额，并假设坪效值保持不变，我们得出潜在消费需求为30492平方米。
商业规模定位
千人指标法 39707
潜在需求法 30492
千人指标法 35099
金 融 邮 电
注：▲为应配建的项目；△为宜设置的项目。
公共服务设施各项目的设置规定
商 (13)综合食品店 粮油、副食、糕点、干 鲜果品等 居住区：1500～2500 小区：800～1500 --
(14)综合百货店
日用百货、鞋帽、服装、(1)服务半径：居住区不宜大于500m； 居住区：2000～3000 布匹、五金及家用电器 居住小区不宜大于300m 小区：400～600 等 (2)地处山坡地的居住区，其商业服 务设施的布点，除满足服务半径的要 主食、早点、快餐、正 求外，还应考虑上坡空手，下坡负重 餐等 的原则 汤药、中成药及西药等 书刊及音像制品 以销售农副产品和小商 设置方式应根据气候特点与当地传统 品为主 的集市要求而定 小百货、小日杂 宜设于组团的出入口附近 -200～500 300～1000 居住区：1000～1200 小区：500～1000 --
商业配套指标
类别 教育 医疗卫生(含医院) 文体 商业服务 金融邮电(含银行、邮 电局) 市政公用(含自行车存 车处) 行政管理 合计
建筑面积 600~1200 60~80 (160~280) 100~200 700~910 20~30 (60~80) 40~130 (460~800) 85~150
商业市场定位
商业档次定位
商业业态定位 商业消费者定位 商业投资者定位
商业规模定位
商业产品定位
商业产品定位
本项目商业采用部分销售，部分先租后售的销售形式。 大面积主力店 沿街商铺 单铺面积100~500㎡ 总面积3500~6000㎡ 总面积30000㎡ 先租后售 划分销售
街角、入口处布置先租后售型主力店及次主力店 内部布置划分销售型商铺
1000～2400 138～378 (298～548) 225～645 600～940 76～668
700～2400 78～228 65～105 100～600 76～328
160～400 6～20 18～24 150～370 19～32
300～500 12～40 40～60 100～400 16～28
购物坪效值 15000元/平方米/ 年
按70%吸纳该区域规划常住人口 45380X70%=27807
平均项目周边餐饮 消费额283元/月
年餐饮消费金 额101224572 元
餐饮坪目周边娱乐 消费额274元/月
年娱乐消费金 额98005416 元
娱乐坪效值 9500元/平方米/年
--
业
(15)餐饮 (16)中西药店 (17)书店
---居住区：1500～2000 小区：800～1500 --
服
(18)市场 (19)便民店
务
零售、洗染、美容美发、 照相、影视文化、休闲 (20)其它第三产业 娱乐、洗浴、旅店、综 具体项目、规模不限 设施 合修理以及辅助就业设 施等
(21)银行 (22)储蓄所 (23)电信支局 (24)邮电所 分理处 储蓄为主 电话及相关业务等 宜与商业服务中心结合或邻近设置 根据专业规划需要设置
本项目周边未来高消费人群 密集，而已规划的零售物业 均以裙房底商形式出现。这 形成了较大的市场空白，使 本项目具有了成为社区中心 商业的条件。
本项目不处在城市核心商圈 内，城市规划、自身条件等 均制约本项目不可能成为市 级商业中心。
商业中心
项目周边均为住宅项目，裙 房底商已趋于饱和，无主力 店支撑的沿街商业经营、销 售均面临巨大问题。
39707.5
注：居住人口约为45380人
公共服务设施分级配建表
类 别 项 综合食品店 商 业 服 务 综合百货店 餐饮 中西药店 书店 市场 便民店 其它第三产业设 施 银行 储蓄所 电信支局 邮电所 目 居 住 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ -▲ △ -△ -区 小 区 ▲ ▲ ▲ △ △ △ -▲ -▲ -▲ 组 团 ------▲ ------
--
--
金
融 邮 电
800～1000 100～150 1000～2500 100～150
400～500 -600～1500 --
邮电综合业务包括电报、 电话、信函、包裹、兑 宜与商业服务中心结合或邻近设置 汇和报刊零售等
商业规模定位：潜在需求法
平均项目周边购物 消费额元346/月
年购物消费金 额123758664 元
金融邮电(含银行、邮电局)
市政公用(含居民存车处) 行政管理及其它
25～50
70～360 (500～960) 37～72
16～22
30～140 (400～720)
22～34
50～140 (450～760)
-9～10 (350～510)
-20～30 (400～550)
注：居住区级指标含小区和组团级指标，小区级含组团级指标；
用地面积 1000~2400 100~190 (260~360) 200~600 600~940 25~50 70~300 (500~900) 70~200
最小建筑面积 最大建筑面积
平均建筑面积
31766 2722.8
41295.8 3630.4
36530.9 3176.6
34488.8
44926.2
1511 2652 1500 3000
荣禾曲池东岸
曲江怡景苑 东曲江池村 合计
500
4000 1019 14182
公共服务设施控制指标(㎡/千人)
居住区
建筑面积 1668～3293 (2228～4213) 用地面积 2172～5559 (2762～6329) 建筑面积 968～2397 (1338～ 2977) 330～1200 38～98 45～75 450～570 59～292
商业市场定位
商业档次定位
商业业态定位 商业消费者定位 商业投资者定位
商业规模定位
商业产品定位
商业规模定位：社区商业中心
区域商业中心已经形成，本 项目处在区域商业中心辐射 范围内。且自身区位、用地 规模、交通条件不支持其发 展成为另一个区域商业中心。
区域 商业中心 市级
社区 商业中心 社区 辅助零售
商业规模定位：控规居住区范围规划人口11200余人
商业规模定位：千人指标法
以步行舒适距离800m为 社区商业辐射半径，考虑 南三环为快速车行干道，
具有较强的阻隔作用，因
此辐射人口仅计算南三环 以北居民。
项目周边常住人口统计
项目名称
中国铁建梧桐苑 紫薇曲江意境 曲江诸子阶 万科金域曲江
总户数（户）