构建酒店式公寓连锁经营平台可行性报告

构建酒店式公寓连锁经营平台可行性报告

一、市场篇

二、操作篇

三、财务篇

四、风险篇

一、市场篇

1、酒店式公寓的起源和发展

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构建酒店式公寓连锁经营平台可行性报告

一、市场篇

二、操作篇

三、财务篇

四、风险篇

一、市场篇

1、酒店式公寓的起源和发展

酒店式公寓从严格意义上来讲至今没有一个准确的定义。从字面上理解，它首先是公寓，即房地产的一种类型，而不是酒店，在酒店中有一种公寓式酒店（Apartment Hotel）有些类似，但两者性质上有质的差别；其次其采用酒店式服务或管理，相对与一般的物业服务（管理）来说，它提供的各类服务更象酒店，如房屋清洁、送餐、洗衣、叫醒等，服务档次比较高，有的还采用酒店按日出租的管理方式，适合中短期居住者（租赁者）。酒店式公寓有两种，一种是只租不售，另一种可以出售。对购买者来说是一种有限自用的投资型物业，即购买者和使用者相分离，购买者以投资为主，关心回报率，采用自行或委托出租方式获取租金收益。

从世界范围来看，酒店式公寓比较普遍，其兴起于20世纪60年代，遍布于各大城市中，拥有良好的管理和服务，大多数只租不售，作为一种经营收益的房地产。作为房地产和酒店结合的产物，酒店式公寓与产权酒店、时权酒店（Timeshare Hotel）有不少共同点，主要体现在它们提供的服务上面，但从是否具有产权和产权性质来看三者完全不同：后两者都为酒店，而时权酒店只有相应天数的使用权没有产权，而且后两者基本都是一种旅游度假的衍生产品，与旅游和酒店密不可分，而前者更是一种房地产产品。

中国的酒店式公寓发展于20世纪80年代中后期，随着当时改革开放的不断深入，台港澳及海外与国内经济文化的不断交流，大量境外人士进入国内，引发了高档酒店的大量需求，与此同时从90年代初开始也兴起了一阵高档公寓的建设高潮，其又称为外销房（2001年取消），其中有部分就采用了酒店式的管理和服务。从上海的情况来看，截止2001年，基本上市场上已建立的酒店式公寓都属于外销房范畴，为了方便管理和经营，其中大部分也与国外一样，只租不售，如嘉里中心等。（见表一）

表一：上海酒店式公寓（主要）一览表

酒店名称区域房型租金

协和酒店公寓静安南京西路1-3/1 4600-15000

嘉里中心静安南京西路2/1-4/2 $3000-8000

静安广场静安华山路2/2 $1800

香格里拉公寓静安铜仁路1/1 $2300

新黄浦酒店公寓黄浦永寿路1/1-3/2 $1400-2900

天赐公寓黄浦广东路1-2/1 $500-1700

丽晶大厦长宁仙霞路3/2 $3000起

锦绣公寓长宁虹桥路2/1-3/2 3500-6000

鹿特丹花园长宁古北1/1-2/2 $900-1300

美丽华公寓长宁古北2/2-3/2 $1000-1800

金桥公寓长宁东诸安浜路2/1-3/2 $1000-1600

鸿发苑长宁新华路2/1-4/2 $1200-2500

环球广场浦东桃林路1/1-3/2 3800-7500

汤臣中心浦东八佰伴1-3/2 2900-14000

嘉里不夜城闸北不夜城1/1-3/2 $500-1800

港汇广场徐汇华山路2-3 $1800-2700

东亚富豪徐汇衡山路2/2 $4000

名仕苑徐汇广元路1/2 $1000

香港广场卢湾淮海路2/2 $2600

而从2000年10月的mycity开始，上海陆续出现了多个标榜为酒店式公寓的小户型物业，如虹桥首席、蓝朝部落、青年汇、金银汇、奔腾新干线、巴黎时韵、自由自宅等，都为出售物业，售价从6000-12000元不等，而且都在短期内取得良好的销售业绩。于是乎从2002

年下半年到2003年，大量类似物业将要上市。一时间，市场上充斥了大量的酒店式公寓，并且都打出了产权物业、酒店管理、高额回报的广告语，俨然上海即将成为酒店式公寓的投资天堂。

2、酒店式公寓的现状和问题

在上面的叙述中，我们将目前上海的酒店式公寓分为两大类，一类是原来外销房所形成的酒店式公寓，另一类就是2000年以来新上市的小户型酒店式公寓，在它们还没有真正注入酒店式管理服务以前，也许只能称之为单身公寓。

对于上海原来的这些外销房酒店式公寓来说，它们已经走出了20世纪末的那段低谷，应该说市场前景看好，理由如下：（1）大多面向高档的短期租赁客户（海外和台港澳来沪人员以及国内的高级管理人员），客户定位比较固定；（2）实际供应量也有限，总共不过2000余套物业（不提供酒店式服务和管理的外销房不计在内），且通过多年的经营和管理已经形成固定的客户网络；（3）其价格、租赁情况和投资回报主要受整个国民经济形势发展的影响比较大，而随着中国加入世贸组织和上海本身国际金融经济中心的确立，市场是在不断走好。该类物业的主要问题是限于各自的规模，只能小打小闹，形成不了大的气候，尚不能同上海目前的酒店业所抗衡。

而对于上海的这批已上市或将上市的“单身公寓”来说，问题就很多了，主要体现在以下几方面：

（1）供应和需求

首先就是这类物业的供应和需求问题，到目前为止，由于各种条件配合（原先没有上市量，而预测的需求量达到2万套以上，而累计供应量仅3000套），还是处于供小于求的情况，但随着开发商对此类物业的追逐，预计在今年下半年将有一个集中上市的高峰（根据统计将有40万平方米，近1万套的上市量），市场会迅速达到供求平衡的局面，而如果没有什么

情况改善的话，“单身公寓”将在明年上半年出现一定的供大于求的局面，部分无特色项目会出现新一轮的空置甚至烂尾。

（2）管理和服务

到目前为止，所有的“单身公寓”都宣称提供酒店式服务，自称为酒店式公寓，由于除myc ity外都未交付，我们尚不能评价该种承诺的可靠性和可操作性，但从现已掌握的情况看，已有很大的隐患。以已交付的mycity为例，其原先承诺的各项服务几乎都没有实现，究其原因乃开发商“非不为也，实不能也”，根本没有能力和实力可以提供。其他的已销售楼盘也或多或少存在类似问题，至少我们现在还没有看到过哪个项目真正利用酒店管理公司进行管理，管理和服务问题将随着一个个项目的交付使用而愈发暴露明显，而这又将反过来影响该物业和类似物业的租售，最终引发更多的问题。

（3）投资和回报

由于该类物业的特殊性，使得购买者中有大部分是用来投资，如mycity有80%的投资客、金银汇有97%的投资客、自由自宅有90%的投资客，连青年汇也有五成左右的投资客（含可自用可投资的买家）。对于投资客来说，所有问题最终都将归结于投资和回报上，如果收益率可以达到期望，则其他问题再大也不是问题，如果收益率达不到相当的水平，将对类似项目产生巨大的打击。根据当前各种投资品种的收益率来看，如果该类物业能达到8%的收益率，应该说基本满足了投资客的需求，但假设实际情况连6%也不能满足，将极大程度上影响投资者对该类物业的投资。从目前情况看，虽然mycity的租赁情况不错，其他已售物业的投资回报预估也很高，但没有一家开发商敢于提出回报承诺，因此这些假设都没有接受进一步的考验，特别对于一些产品定位模糊的项目如巴黎时韵等很难有其假设的回报率。再加上到明年如果有1万套的上市量冲击这个市场，而且是任意地无组织的出租的话，那很有可能将投资者的投资期望打破。