逸安居 房地产策划大赛展示

市场定位 目标市场定位
由于本项目具有一定的可投资性， 由于本项目具有一定的可投资性，加 上本项目的定位为中高档酒店， 上本项目的定位为中高档酒店，我们的 目标市场主要在一线城市，会在北京、 目标市场主要在一线城市，会在北京、 上海、广州、深圳、天津、重庆等城市 上海、广州、深圳、天津、 来进行销售； 来进行销售；不过也会在想山西等这样 能源较多的城市来进行宣传和销售。 能源较多的城市来进行宣传和销售。
小组成员： 小组成员：李瑛 常佳宁 孙欢 王研
02 04 23 52
项目解读
酒店式公寓 规划建筑面积35000平方米 规划建筑面积35000平方米 35000 总套数：300套 总套数：300套 户型：70-157平方米 户型：70-157平方米
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项目解读
所谓公寓式酒店，简单地说，就是设置 所谓公寓式酒店，简单地说， 于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。 于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。 1公寓式酒店的是是有发展哪哪？ 公寓式酒店的是是有发展哪哪？ 公寓式酒店的是是有发展哪哪 这种套房的显著特点在于，其一， 这种套房的显著特点在于，其一，它类似 于公寓，有居家的格局和良好的居住功能， 于公寓，有居家的格局和良好的居住功能， 有厅、卧室、厨房和卫生间；其二， 有厅、卧室、厨房和卫生间；其二，它配 2应该建立何种形式的公寓式酒店？ 应该建立何种形式的公寓式酒店？ 应该建立何种形式的公寓式酒店 有全套家具与家电，能够为客人提供酒店 有全套家具与家电， 的专业服务，如室内打扫、 的专业服务，如室内打扫、床单更换及一 些商务服务等等
市场定位
项目处于北京高科技电子区域中关村， 项目处于北京高科技电子区域中关村， 在这个寸金寸土的区域房价的高低已经 不再不仅仅是衡量一个项目的重要标准， 不再不仅仅是衡量一个项目的重要标准， 中关村走的是国际化的道路。 中关村走的是国际化的道路。 因此在这个类似于美国小硅谷的区域里， 因此在这个类似于美国小硅谷的区域里， 不仅要适合国内企哪的发展而且也要适 合国际企哪的发展。 合国际企哪的发展。因此中关村的房地 产市场要强调的是品质而不是价钱。 产市场要强调的是品质而不是价钱。
Count
市场定位
20
age
25以下 26-30 31-35 36-45 45-50
15
51-55 55以上
10
5
0 不会 买只用于投资 会
是是购买
在此次调查中， 在此次调查中，大部分的人会选 择购买公寓式酒店， 择购买公寓式酒店，但是他们的 目的各不相同， 目的各不相同，但更多的人还是 觉得它有一定的投资价值才购买 而根据数据可知26 30岁这 26的。而根据数据可知26-30岁这 一部分的人群却是最了解公寓式 酒店并会购买的， 酒店并会购买的，他们认为酒店 式公寓不只拥有一定的升值潜力 而且自主也非常好， 而且自主也非常好，因此可知酒 店式公寓的高品质正式现在年轻 人这个时代有需要的所追求的。 人这个时代有需要的所追求的。
Count
市场定位
在我们调查的问卷当中， 在我们调查的问卷当中， 有相当一部分人希望单价在 25000元以下，差不同相同 25000元以下， 元以下 数量的人希望在25000数量的人希望在2500025000 30000之间，由此可以看出 30000之间， 之间 对于购房人来说，都希望单 对于购房人来说， 价越低越好，但是结合现在 价越低越好， 中关村的高科技发展，以及 中关村的高科技发展， 根据中关村在售项目楼盘的 信息，所以本案价格初步定 信息， 为35000元/平方米。 35000元 平方米。
威胁Threat 威胁
1.市场竞争激烈。 市场竞争激烈。 市场竞争激烈
2.房地产政策的影响导致租金不稳定。 房地产政策的Hale Waihona Puke Baidu响导致租金不稳定
公寓式酒店和投资项目一样，哪终是要纳入租赁市场轨道的。由于 哪近两年房地产价格增长迅猛，导致国家政府制定了一系列的政策 才抑制房价过快上涨，使得一直飙升的房屋租赁价格也受到一定的 抑制。
区域分析
房地产市场现状
★ ★
★
★
★
现阶段房地产现状
2011年房地产市场供给增加， 2011年房地产市场供给增加，土地购 年房地产市场供给增加 置面积和新开工面积增幅回落， 置面积和新开工面积增幅回落，9月份 2011年房地产市场运行状况 2011年房地产市场运行状况 房地产开发企业购置土地面积增幅快速下降， 1后需求增长较快回落，4季度住房价格 、房地产开发企业购置土地面积增幅快速下降，地价涨幅 后需求增长较快回落， 回落 出现下降，国房景气指数跌至100以下。 综合市场供求两方面影响因素， 2012年房地产市场走势的预 综合市场供求两方面影响因素，对2012年房地产市场走势的预 房地产开发完成投资增幅保持高位， 100以下 2出现下降，国房景气指数跌至100以下。 、房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增
测如下： 测如下 幅回落 ： 3、房屋成交量增长回落 在首套购房优惠利率政策影响下，伴随市场供应量增加， 在首套购房优惠利率政策影响下，伴随市场供应量增加，预计 住宅价格下降城市逐月增多，10月后住宅价格出现环比 4、住宅价格下降城市逐月增多，10月后住宅价格出现环比 2012年房屋交易面积小幅增加 2012年房屋交易面积小幅增加。2012年房地产市场供给继续增 下降 年房屋交易面积小幅增加。2012年房地产市场供给继续增 但房地产开发投资增幅会有较大幅度下降。 加，但房地产开发投资增幅会有较大幅度下降。在促进经济平 稳较快发展的宏观经济背景下，预计“2012年上半年房价稳中 稳较快发展的宏观经济背景下，预计“2012年上半年房价稳中 有降，下半年房价基本平稳” 有降，下半年房价基本平稳”的可能性较大。
在计算成本时我们可以看到公寓式酒店的成本比一般住宅的成本高， 在计算成本时我们可以看到公寓式酒店的成本比一般住宅的成本高， 这样就导致客户购买时的成本也就较高， 这样就导致客户购买时的成本也就较高，再加上公寓式酒店的附加费 用很多， 用很多，
机会Opportunity 机会 1.公寓式酒店前景广阔。 公寓式酒店前景广阔。 公寓式酒店前景广阔 我国酒店市场的客源结构及需求发生了很大 的变化，一个数量庞大、日渐富裕的消费阶 层正在形成，这个阶层拥有更高的可支配收 入，更加丰富的海外旅行经验，消费观念也 更加老练和成熟，期望获得高品质的产品和 服务他们外出时会更多地选择物有所值、更 加人性化的住宿设施。
市场定位
客户群体定位
公寓式酒店的消费群体应主要定位在以下几类： 公寓式酒店的消费群体应主要定位在以下几类：
1海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员 由于他们工作 海内外常驻机构的商务人员、管理人员、 几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。 几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。 由于业务上的关系， 2港澳及海外商务人员 由于业务上的关系，港澳及海外都有不少商 务人员经常往返内地，这类人会选择酒店， 务人员经常往返内地，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或公寓 式酒店中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。 式酒店中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。 现在有不少人购买房屋用于投资， 3投资者 现在有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积 总价低的物业，公寓式酒店是投资者乐于购买的物业。 小，总价低的物业，公寓式酒店是投资者乐于购买的物业。 4城市小企业和SOHU族 目前国内小企业数量众多，少数盈利能力强 城市小企业和SOHU族 目前国内小企业数量众多， SOHU 的小企业会购买或租用公寓式酒店，用于办公、休息及接待客户。 的小企业会购买或租用公寓式酒店，用于办公、休息及接待客户。 随着科技发展和计算机网络的普及， 随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实也有不少人 在家办公，这部分人即SOHU SOHU族 在家办公，这部分人即SOHU族。公寓式酒店兼具居住和办公两种功 适合SOHU SOHU族 能，适合SOHU族。
50
40
30
Count
20 10 0 25000以下 25000- 30000 30001- 35000 35001- 40000 40001- 45000 -
单价
市场定位 客户群体定位
购买因素
外出必备 养老 投资 其他
20 34
16
50
此次调查显示， 此次调查显示，近百分之四十的 人购买公寓式酒店用于投资。 人购买公寓式酒店用于投资。为 赚取出租收益及资金保值、增值。 赚取出租收益及资金保值、增值。 百分之二十五左右。 百分之二十五左右。他们购买一 般用来度假使用、季节性使用， 般用来度假使用、季节性使用， 做备用居所， 做备用居所，这样就会受各种经 验、使用性能和生活娱乐设施便 利性、配套设施等因素影响。 利性、配套设施等因素影响。百 分之十二左右的人， 分之十二左右的人，认为高品质 的住宅是未来养老的必备之所。 的住宅是未来养老的必备之所。
2.配套设施齐全 配套设施齐全
1）、购物：从地理位置来说，项目位于中关村商圈的核心地区，毗邻中 ）、购物：从地理位置来说，项目位于中关村商圈的核心地区， 购物 关村购物广场。 2）、项目周边其余的配套设施有学校：中关村第二小学，海淀区万泉河 ）、项目周边其余的配套设施有学校：中关村第二小学， 项目周边其余的配套设施有学校 小学，海淀区南大街小学、北京新东方学校、中国人民大学、 小学，海淀区南大街小学、北京新东方学校、中国人民大学、北京大学法 学院。医院有中关村医院、北京海淀医院。不论是娱乐还是休闲， 学院。医院有中关村医院、北京海淀医院。不论是娱乐还是休闲，学习还 是医疗一应俱全
SWOT分析 分析
优势S：
1.地理位置优越，交通便利， 地理位置优越，交通便利， 地理位置优越 高科技园区 2.配套设施齐全 配套设施齐全 3.公寓式酒店市场前景乐观 公寓式酒店市场前景乐观
劣势W：
1.没有较为统一的产品形式。 没有较为统一的产品形式。 没有较为统一的产品形式 2.成本较高，哪在花费高， 成本较高， 成本较高 哪在花费高， 影响投资者收益
机会O：
1.公寓式酒店前景广阔。 公寓式酒店前景广阔。 公寓式酒店前景广阔
威胁T：
1.市场竞争激烈。 市场竞争激烈。 市场竞争激烈 2.房地产政策的影响导致租金 房地产政策的影响导致租金 不稳定。 不稳定。
优势Strength 优势 • 宏观经济概况 ，交通便利，高科技园区。 1.地理位置优越 交通便利，高科技园区。 地理位置优越， 地理位置优越 酒店地理位置的选择不仅关系到企业的市场开发能力大小， 酒店地理位置的选择不仅关系到企业的市场开发能力大小，对消费者吸 • 房地产市场现状 引力的大小，更和总要的是对长期效益的取得具有战略性的影响。 引力的大小，更和总要的是对长期效益的取得具有战略性的影响。具有关 数据显示，酒店选址在影响酒店运营众多因素中占60%左右。 60%左右 数据显示，酒店选址在影响酒店运营众多因素中占60%左右。 • 北京市房地产市场未来预期
市场定位 项目价格定位
60 50
40
30
20
10
0 公寓式酒店 普通住宅 写字楼 商铺 豪宅
哪类物哪哪哪哪哪
根据此次调查， 根据此次调查，从上表 分析可知，大概40% 40%多的 分析可知，大概40%多的 人认为商铺投资潜力大， 人认为商铺投资潜力大， 但此外最值得投资的项目 的就是公寓式酒店， 的就是公寓式酒店，再其 次是住宅， 次是住宅，公寓式酒店虽 然没有商铺的投资潜力大， 然没有商铺的投资潜力大， 但是公寓式酒店的发展趋 势比较快，提供个性化、 势比较快，提供个性化、 灵活的环境和服务， 灵活的环境和服务，以其 新颖来突出本案。 新颖来突出本案。
劣势Weakness 劣势
1.没有较为统一的产品形式。 没有较为统一的产品形式
酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、 酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、 具备什么品位的内涵， 具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。
2.成本较高，哪在花费高，影响投资者收益。 成本较高，哪在花费高，影响投资者收益 成本较高