太原项目前期市场研究和初步定位

161
2006
初步比较－沿着时间序列
统计局：01－06年商品房竣工面积和销售面 积
房地产管理局：01－06年商品房竣工面积和 销售面积
250
2 2 52 1 9
250
200 150 136.72
以152上.72 的比165较，17我3145们常能得14出7161这样的12结5000论13：6.72
0
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006
01－商06品年房商品销房售销价售价格格平稳增长
2001
2002 2003 2004 2005 01－06年商品房销售面积
2006
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
市场稳步发展。。。。。。4060 250
152.72
165
1 5 41 4 5
100
82.59
84
59.02
100
82.59
84
59.02
50
50
0
××市房地产投资05年销售增速明0显超过竣工量增速，
2001 2002 2003 2004 2005 2006
2001 2002 2003 2004
市场需求旺盛
219 176
2005
161 147
2004年各城市GDP 国研网
2006年各城市人均GDP 国家统计局
2500 2000
20000 18000 16000 14000
15296 12294
15971
13601
17623
16369
1500
结论：在“中部七市”中，太原市12000
10000
1000
8000
6000
500
4000
0
人口规模均中
2006
01－06年 商商品品房房/销商品售住价宅 格销平售面稳积增长
250
219
200
市场稳步发展。。。183。。。
161
150
145
126
122
100 50
59.5052.51 82.7519.14
84 58
房地产管理局：01－06年商品房批准预售面 积和销售面积
250
200
150
104
100
82.59 49.5791.02 68.69
0.25
0.22
0.2
0.18
0.17
0.19
0.18
0.15
0.15
0.14
0.1
展空间最小
0.05
0
太原
郑州
武汉
长沙
南昌
西安 石家庄
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城市辐射力研究
2004年
太原项目前期市场研究和初步定位
2007年5月3日
技术路线图
第一阶段 项目发展方向确定
市场大势分析
项目机会分析
城市比较研究
总体市场分析
市场扫描
本体资源分析
总体发展趋势研判
项目占位
开发商目标要求
项目总体发展战略
项目发展方向
技术路线图
第二阶段 物业发展建议
物业发展建议
项目总体规划建议
项目单体设计建议 项目配套设计建议 项目园林设计建议
3576
200
3161
2665
150
2035
2190
100
82.59
84
59.02
50
2001
2002
地库网—中国地产资源0第一网 2超0级03地产资2料0库0！4房产营20销0策5划案例2！0策06划师，置业顾问，工程2师0，0造1 价师，2评00估2师学习2宝0典03
145
2004
219
2005
不经比较的数据是没有概念的
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
06年商品房投资销售数据
4060
80
135
投资额
批准预售面积
价格
161
销售售面积
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2000 0
太原 郑州 武汉 长沙 南昌 西安 石家庄
太原 西安 郑州 武汉 石家庄 长沙 合肥
GDP总量最低，低于平均值50%，总量处于劣势
2004年各城市人口比较(市区/市区非农人口)
2004年各城镇人均可支配收入
450 400
人均39G3.7D5 P仍无竞争力
366.55
20000
350
300 254.78 250 200 150
物业排布 交通组织 组团设计
区隔
建筑风格和 立面建议 户型建议
功能布局
项目提纲－－市场大势分析
市场大势分析
城市比较研究
总体市场分析
项目机会分析
市场扫描
本体资源分析
总体发展趋势研判
项目占位
开发商目标要求
项目总体发展战略
项目发展方向
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初步比较－沿着时间序列
01－06年商品房投资额
01－06年商品房批准预售面积
90 80
200
75
79
80
181
70
通过以上的比较，我们常能看到1这50 样的结论：
60
50
43
40
29.44
104
பைடு நூலகம்100
68.69
30 21.14 20
49.71
50
141
135
10
××市房地产投资逐年递增，年增幅达**%
100
2490.946年城镇人均可支配收入居中，150结00合1总174量3 较109低05 ，121说87 明12359
203.73 196.26 163.52
10000
农业人口比例偏高并经济水平较低
5000
50
0
0
太原 西安 郑州 武汉 南昌 长沙 合肥
太原 西安 郑州 武汉
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84
50
181 145
219 141
161 135
0
0
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城市规模和经济总量比较
长沙
南昌
西安
石家庄
2004年各城市居住用地面积（平方公里）
80
68.65
70
60
50
43.94
40 37.62
37.69
38.68
50.75
45.97
30
20
10
0
太原
郑州
武汉
长沙
南昌
西安 石家庄
结论：太原市
总居住用地面积、人均居住用地面积明 显低于平均水平 受地理条件限制（三面环山），城市发
2004年各城市人均居住用地面积（平方公里）
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11243 南昌
13924 长沙
11013 合肥
城市用地比较
250
200
177
150
100
50
0
太原
2004年各城市建成区面积（平方公里）
187.69
218.22
144.85
134.97
221.74
155.1
郑州
武汉