2014年9月徐州房地产市场报告

2014年9月份*纵横方略徐州市房地产市场研究报告

目录

市场综述 (3)

第一章调控政策及市政规划 (5)

1、调控政策 (5)

第二章房地产市场 (7)

一、商品房市场 (7)

1、供求情况 (7)

2、同期供求对比 (8)

3、价格走势 (8)

4、存量及去化周期 (9)

二、土地市场 (10)

1、月度供应 (10)

2、月度成交 (10)

三、商品住宅市场 (11)

1、供求情况 (11)

2、同期供求对比 (12)

3、价格走势 (12)

4、存量及去化周期 (13)

5、排行榜 (14)

市场综述

信贷——多家银行明确首套房认定，享利率折扣仍需高资质

首先上半年央行就出台过相关政策，希望银行对首次购房置业要有适当利率优惠，不过即使有利率折扣资质也十分苛刻，因此0.7倍的利率优惠几乎不会出现在市场上。

而从徐州市部分银行政策来看，信贷有所放松，但力度不大，享受房贷利率折扣仍需高资质，此举有利于改善型需求的购房行为，但对刚需带动不大，所以纵横认为目前的政策对四季度楼市成交促进不大。

☐目前部分银行信贷政策

银行

首套房一套并已结清贷款二套及其以上已结清贷款首付基准利率首付利率首付利率

建设银行30% 下限7折（根据资质）可参照执行首套房贷款未提及

中国银行30% 基准30% 基准未出台

邮储银行30% 基准30% 基准50-60% 利率上浮

成交——9月商品住宅成交19万，仅橡树湾成交过万，金九成色严重不足，市场低迷依旧。

2014年9月徐州市区商品住宅新增供应约38万㎡、新增成交19万㎡、供求比2:1，分别环比上涨68%、下降2%，成交量已连续两个月在20万㎡以下，徐州楼市依然偏冷。

☐2014年9月徐州市区商品住宅成交面积排行榜

排行项目名称区域成交面积（㎡）成交套数

1 华润·橡树湾云龙区 2.4

2 239

2 山南小镇鼓楼区0.75 72

3 万科淮海天地泉山区0.75 68

4 美的城经济开发区0.71 56

5 绿地商务城云龙区0.64 54

6 恒基·雍景新城云龙区0.63 49

7 万科城鼓楼区0.62 66

8 绿地之窗经济开发区0.46 44

9 华辰丽景泉山区0.46 42

10 天瑞华府泉山区0.45 64

存量——存量高企，抑制价格回涨

截止2014年9月末，徐州市区商品住宅存量514万㎡、去化周期19个月，已步入过大区间，存量的高企将抑制价格回涨。

任务——典型房企年度任务完成度低，四季度冲量压力大

2013年市场火热，各房企销售目标定值较高，至14年市场转冷，前三季度年度任务完成率普遍在50%以下，四季度冲指标压力巨大。

部分房企14年前三季度任务完成率

公司项目指标（亿）1-9月销售额（亿）完成率

绿地商务城、绿地之窗、高铁东城、泊林公

馆、湖语墅

60 25 42%

荣盛香榭兰廷、云龙观邸35 7 20% 华夏天山绿洲、山南小镇、万福街30 10 33% 万科万科城、淮海天地30 12 40% 美的美的城、翰城、时代城22.8 4.5 20% 华润凯旋门、橡树湾、悦府16 6.5 41% 雨润雨润新城15 5 33% 城置花园城、金色年华15 6 40% 恒基雍景新城9 4.5 50% 嘉旭和平上东9 2.5 28% 美好汇邻湾、苹果8 4.13 52% 开元开元四季 6 3 50% 四季度市场预测：高供应、低价格、成交数据好看。

无冲击性政策利好、金九成色不足、典型房企四季度冲量任务压力大，同时各楼盘普遍面临前期存量大的问题，因此纵横认为，四季度低价跑量依然是营销主题。

供应方面，为完成销售任务或者说尽可能缩小差额，四季度新上市房源可能大大增加。

价格方面，由于各楼盘前期剩余房源较多，不排除为跑量，大批量推出特价房，冲击新开房源价格。

成交方面，高供应、政策利好、低价可拉动一定成交，同时工润壹号、橡树湾低价上市、雨润10月签约，促使四季度成交数据上比较好看，但对偏冷的市场环境改变不大。

第一章调控政策及市政规划

1、调控政策

➢9月1日起，徐州公积金商转贷结束，并放款35个亿

自9月1日起，徐州市公积金商转贷结束，8月31日前积压的公积金贷款全部放出，其后公积金贷款办理速度加快

➢无锡公积金最高贷款额将调至60万元

无锡市调整后的住房公积金最高贷款额度，将由此前的50万元上调到60万元。也就是说，借款人及配偶正常缴纳公积金，且均符合贷款条件，最高贷款额度将达到60万元。与此同时，二次公积金贷款政策也将有所调整。此前规定，首次公积金贷款时，所购住房建筑面积大于120平方米的，将不能办理二次公积金贷款。而今后如果该住房产权已经转移给他人，则可以申请办理第二次公积金贷款。不过，无锡市住房公积金管理中心负责人表示，具体的细则还在进一步制订中。在这之前，依旧按照现行的政策执行。

➢南京：全面解除限购令买房不用再开购房资格证明

9月21日南京市政府发布《关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，通知要求，在全市范围内即日起购房不再需要提供购房资格证明。至此，长达3年7个月的南京限购令，正式画上了句号。在文中再次强调了加大信贷支持力度，积极满足首套房的合理信贷需求。

➢中国人民银行、银监会联合：房贷新政首套房认定“松绑”

9月30日中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》:1、结清贷款算首套：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2、重申首套最低7折利率：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定3、针对外地人的限贷令取消4、鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。