世联-快速去化大兵团作战
世联_取地和进入策略
1、商服繁华程度 2、道路交通状况 3、基础配套设施状况 4、环境条件 5、产业影响因素 6、城市规划 7、宗地现状及内部资源
七大核心因素权重值及考虑因素
项目名称
时间
廊坊固安工业园区项目取 地和进入策略研究
2004
城市 项目规模 委托客户
服务内容
廊坊 30平方公里
廊坊市开发区 三浦威特园区 建设发展有限 公司
土地价值评估与地块划分、 取地策略（取地规模、范 围及次序）、项目整体定 位与发展战略、区域开发 模式与运作、启动区发展 定位及发展建议
中山房地产市场研究
5. 如何确定取地规模从而使得效益最优？
6. 企业进入市场的时间节奏是怎样的？
7. 合理的取地成本是多少？
世联对取地和进入策略研究的理解及观点 Opinion >
进
战略层面
意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险
企
进不进入该地区？
意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险
在进行取地和进入决策时开发商最关注以 下问题
1. 在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地 区？
2. 意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展 趋势是怎样的？
3. 现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价 值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？
4. 哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块 必须在近期拿？哪些可以远期拿？
业
意向地区房地产市场现
横向观察：周边其他城市的房地产发展
区
状及发展前景
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联-绿景珠海淇澳岛地块前期定位
完善配套设施
根据客户需求和社区规划，进一步完 善项目配套设施，如幼儿园、商业街、 健身设施等。
关注政策变化
密切关注房地产政策变化和市场动态， 及时调整项目策略，确保项目顺利推 进。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
03
竞品开发商市场策 略
了解竞品开发商的市场策略，包 括营销手段、品牌推广等，为项 目制定市场策略提供借鉴。
竞品市场分析
竞品市场规模
了解目标市场的总体规模、供需状况等，评估市场容 量和潜力。
竞品市场竞争格局
分析竞品在市场中的竞争地位、市场份额等，确定项 目的竞争地位。
竞品市场趋势
预测市场发展趋势，包括政策环境、消费需求变化等， 为项目发展提供方向。
竞品楼盘优劣势分析
对比竞品楼盘的优势和劣势，分析其在市场上的竞争力。
竞品楼盘价格策略
了解竞品楼盘的价格定位、价格调整策略以及销售情况，为项目定 价提供参考。
竞品开发商分析
01
竞品开发商概况
了解竞品开发商的背景、实力、 经验等，评估其开发能力和品牌 影响力。
02
竞品开发商产品线 分析
分析竞品开发商的产品线，了解 其产品特点和市场定位，为项目 产品定位提供参考。
风险因素评估
价格波动风险
01
房地产市场价格波动较大，需评估地块投资价值与市场价格波
动的关系，以及投资回报的稳定性。
政策风险
02
政府政策对房地产市场的影响较大，需评估政策变化对地块投
资价值的影响，如土地供应政策、税收政策等。
市场供求风险
03
根据市场供需情况，评估地块投资的市场前景和潜在风险，如
竞争对手、市场需求等因素。
世联快速去化大兵团作战
目标：成交20套
23
兵团作战计划四 海伦500勇士火力全开，全时段挖掘客户
大润发
邦盛万商城
汇之亚建 材中心
乐美购物 广场
昌宏西路 路口
海伦国际 购物中心
居然之家
世纪金源 家乐福
西昌超市
珥季路地 铁站
织布营
金源大道 路口
银海幸福 广场
银海樱花 公园
如意公园
珥季路路 口
彩云北路 路口
好时代购 物中心
官渡古镇
20
兵团作战计划三
50人敢死队竞品截留，周边项目全覆盖
➢ 定点截客：针对海伦国际周边主要竞品进行客户截留； ➢ 定时截客：竞品截客时间集中于周末和节假日或竞品楼盘重要节点，每天50人拓客团
队进行竞品截留；
目标：成交15套
21
兵团作战计划三
50人敢死队竞品截留，周边项目全覆盖
双河湾
希望汇
中天融域
南悦城
大
房
社
巡
专
电
车
物
世
甲
客
联
区
展
业
开
辆
料
联
方
户
宝
拓
组
市
组
调
备
督
督
拓
中
展
场
度
货
导
导
展
介
组
拓
组
组
组
整
展
合
组
组
数据组
5人房联宝秘书： 登记、数据分析、 调整
数
数
据
据
录
分
入
析
组
组
12
总监职责
世联-淡市营销案例沉淀-东莞万江风临美丽湾
淡市营销成功案例
——东莞万江·风临美丽湾
本报告是严格保密的。
[关键字]： 淡市营销 降价
[案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整 价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。
[案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高， 远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。
37
78
41Βιβλιοθήκη 211614本报告是严格保密的。
5
降价的准备 降价的配合
项目成功的关键举措
降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提 供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不 用这个策略。
降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价 格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上， 并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。
本报告是严格保密的。
7
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.12.320.12.3Thursday, December 03, 2020 弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。05:39:5005:39:5005:3912/3/2020 5:39:50 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.12.305:39:5005:39Dec-203- Dec-20 重于泰山，轻于鸿毛。05:39:5005:39:5005:39Thursday, December 03, 2020 不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.320.12.305:39:5005:39:50Dec ember 3, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月3日上 午5时39分20.12.320.12.3 追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月3日 星期四 上午5时39分50秒05:39:5020.12.3 严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年12月 上午5时 39分20.12.305:39December 3, 2020 重规矩，严要求，少危险。2020年12月3日星 期四5时39分50秒05:39:503 December 2020 好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午5时39分50秒 上午5时39分05:39:5020.12.3 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12.320.12.305:3905:39:5005:39:50Dec -20 务实，奋斗，成就，成功。2020年12月3日星 期四5时39分50秒Th ursday, December 03, 2020 抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.32020年12月3日 星期四 5时39分50秒20.12.3
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
世联行收编“地方军”
世联行收编“地方军”
徐进
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2014(000)012
【摘要】世联行位于深圳的总部前台、办公区甚至其董事长陈劲松的办公室内，有着不少恐龙造型的玩偶造型，不少人都很好奇为什么这家A股上市的地产代理营销公司，有这么“童真”的一面。
陈劲松解释其中寓意：不管多牛的物种，如果跟不上时代，也注定成为传说。
这不是童真，而是一种警醒。
【总页数】3页(P66-68)
【作者】徐进
【作者单位】《房地产世界》编辑部
【正文语种】中文
【中图分类】F832.2
【相关文献】
1.侠气与民情19世纪中叶地方军事化演变中的社会转型 [J], 侯俊丹
2.世联行首席技术官黎振伟：房企抢滩特色小镇，但前期精细化运营才能出奇制胜[J], ;
3.世联行董事长陈劲松：房地产是有周期的 [J], ;
4.长租公寓服务质量对顾客感知的影响研究——以世联行红璞公寓广州大沙东店为例 [J], 龚庆芳; 刘博
5.从租户变业主世联行近2亿收购杭州1.5万平物业打造公寓 [J],
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
世联西安普华浅水湾总结与营销策略及执行计划
通过合理的营销策略和执行计 划，提高项目的销售业绩和市
场占有率。
02
项目销售总结
销售业绩总结
01
02
03
总体销售情况
世联西安普华浅水湾项目 总体销售情况良好，大部 分楼栋已售罄，剩余部分 楼栋仍有少量房源。
销售周期
项目销售周期较长，主要 受市场环境、政策影响以 及项目定位等因素影响。
世联普华集团在西安市场有着一定的品牌影响力和市场份额，但竞争激烈，需要 不断巩固和扩大自身优势。
西安的购房者对品质、服务、配套设施等方面有着越来越高的要求，因此，世联 普华集团需要为购房者提供更加优质的产品和服务。
项目发展目标
提高世联普华集团在西安市场 的品牌知名度和美誉度，巩固
和扩大市场份额。
满足购房者对高品质、完善服 务、优越配套设施的需求，提
03
将产品定位为休闲度假和投资保值，满足客户多方面的需求。
目标客户群分析
高净值个人
拥有一定的财富积累，对 生活质量和私营业主
在本地和周边城市经营企 业或拥有自己的事业，对 居住环境和社交圈子有较 高要求。
外地投资客
对西安房地产市场有一定 了解，看好西安的发展前 景，希望购买高品质的别 墅作为投资。
销售策略调整计划
根据市场需求和客户反馈，及时调 整销售策略，包括价格、促销方式 、销售渠道等方面。
针对不同客户群体制定差异化的营 销策略和推广方案，提高项目的针 对性和吸引力。
加强与中介机构和开发商的合作， 共同制定销售计划和推广方案，提 高项目的销售业绩和市场占有率。
加强团队建设和培训，提高销售人 员的专业素质和服务水平，为客户 提供更好的服务和体验。
07
大连天地黄泥川
世联-唐山鹭港项目营销策略执行方案
03 营销策略制定
产品策略
总结词
突出产品优势
详细描述
在产品策略上，我们应重点突出唐山鹭港项目的地理位置、配套设施、环境绿 化等方面的优势，强调其高品质的生活体验和投资价值。
价格策略
总结词：灵活定价
详细描述：根据市场需求和竞争情况，制定灵活的价格策略。在开盘初期，可以 采用略低于市场价的策略吸引客户；在销售中后期，则可以根据实际情况进行价 格调整，保持项目的竞争力。
生态宜居
借助唐山市的自然环境优 势，打造生态宜居的居住 社区，满足客户对健康、 环保的需求。
综合配套
提供完善的商业、教育、 休闲等配套设施，满足居 民的生活需求，提升项目 整体吸引力。
02 营销策略分析
市场分析
市场需求
唐山市作为工业城市，近 年来随着产业升级和人口 迁移，对高品质居住环境 的需求逐渐增加。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
专家评估
邀请行业专家对营销活动的效果进行评估， 提供专业的意见和建议。
营销策略调整方案
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
01
02
03
04
根据评估结果，对营销策略进 行针对性的调整，优化营销方
案。
根据市场和客户需求的变化， 及时调整产品和服务策略，提
高客户满意度。
加强与客户的沟通和互动，提 高客户留存率，增强客户忠诚
度。
持续关注行业动态和竞争对手 的营销策略，及时调整自身的 营销策略，保持竞争优势。
客户留存率
评估营销活动对客户留存率的影响， 客户留存率越高，说明营销活动的效 果越好。
营销效果评估方法
数据统计
通过销售数据、客户反馈数据等统计和分析， 了解营销活动的效果。
世联简介
世世联简介陈劲松世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
至今，世联地产已拥有27家分支机构，为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角和环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。
世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。
>>发展历程——1993年，世联地产成立，正式进入国内房地产服务领域，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
——2001年，世联地产在北京设立第一家分支机构，开始走向全国。
——2007年，世联地产整体改制，深圳世联地产顾问股份有限公司成立，简称“世联地产”。
——2008年，中国证监会发审委审核通过了世联地产的IPO申请。
——2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商（股票简称：世联地产股票代码：002285）。
世联地产独特的业务模式和全国布局得到了投资者的广泛关注，企业品牌价值达到16.72亿元。
>>我们的荣誉2010 中国最佳人力资源典范企业；中国最佳100雇主；2005-2010 中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10 ；2005-2009 中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10；2008 中国大学生十大行业最佳雇主（房地产行业）；2006-2007 中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构；2007 中国房地产最佳综合服务品牌；2006 全国优秀房地产经纪机构；2005-2006 年度中国房地产诚信企业；2005 中国品牌年度大奖>>分支机构世联地产以深圳为总部，业务范围遍及北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、天津、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、杭州、石家庄、海口等100多个大中城市。
世联东莞金众金兰溪谷营销策略
03
营销策略制定
产品策略
定位
金众金兰溪谷项目定位为高端住宅，注重居住体验和品质，目标 客户为中高收入家庭和投资者。
差异化
在产品设计和功能上，强调与竞品的差异化和特色，如园林景观、 配套设施等，以满足客户对高品质生活的追求。
创新
关注市场趋势和客户需求变化，不断推出创新的产品，如智能家居 、绿色建筑等，以保持竞争优势。
强化客户关系管理
建立完善的客户关系管理体系， 加强与客户的沟通和互动，提高 客户满意度和忠诚度。
THANKS
谢谢您的观看
改善型购房者
这部分客户已有一定经济基础， 希望购买更舒适、更宽敞的住房
。
投资客
这部分客户看重房产的增值潜力 ，希望通过购买房产实现财富增
值。
客户需求分析
01
02
03
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价格
客户在选择房产时，价格是一 个重要的考虑因素。
地理位置
客户通常会选择地理位置优越 、交通便利的房产。
配套设施
完善的配套设施，如学校、医 院、商业等，也是客户考虑的
法律风险
在营销过程中，应遵守相关法律法规，避免因违规行为引发法律风险。为控制法律风险 ，应加强法律意识和合规管理，确保营销活动合法合规。
持续改进与优化
定期评估营销策略
效果
通过数据分析和市场反馈，定期 评估营销策略的效果，以便及时 调整和优化。
创新营销手段
随着市场的变化和消费者需求的 变化，不断创新营销手段，提高 营销效果。
世联东莞金众金兰溪谷营销 策略
汇报人： 2023-12-24
目录
• 项目介绍 • 目标市场分析 • 营销策略制定 • 营销执行与监控 • 营销预算与资源需求 • 营销策略效果预期与风险控制
大横琴收购世联行的原因
大横琴收购世联行的原因2021年6月11日，大横琴正式宣布收购世联行80%的股权。
世联行作为一家知名的房地产知识服务提供商，它的加入对大横琴的发展有着重要的意义。
那么，大横琴为什么要收购世联行呢？下面就让我们来分别从市场前景、扩大业务、降低成本等几个方面来解析原因。
一、市场前景与国内一线城市相比，大湾区的房地产市场目前处于相对早期的阶段，但随着湾区建设的不断推进，该地区的房地产市场得到了极大的发展。
而世联行作为一家专注于房地产行业的数据监测和预测的公司，它能够通过大数据分析和智能化技术，提供最新的房地产市场信息和趋势预测，这些信息将会非常有价值。
因此，大横琴收购世联行，可以为整个大湾区提供房地产市场的最新信息和数据支持，进一步推动湾区房地产市场的快速发展。
二、扩大业务大横琴作为一家科技创新型企业，已经在人工智能、语音识别、城市大脑等领域有着良好的业绩，并积极布局区块链、5G等新兴技术领域。
而收购世联行，将会进一步扩大大横琴在房地产领域的业务范围，同时，世联行拥有丰富的知识产权和大量专业技术人才，可以进一步增加大横琴在房地产行业的技术实力，提高公司的竞争力。
三、降低成本随着人们对于房屋从单纯住宅需求向投资和资产保值功能的需求不断提高，房地产行业逐渐成为了全球经济的重要组成部分。
但同时，也带来了一系列的问题，比如：房地产的交易成本高昂，各种环节中存在着很多不透明现象，交易过程仍会面临信息不对称、中介太多、流程繁琐的问题。
而世联行作为一家具有全球视野的高科技企业，使用大数据与人工智能技术，可以提供透明、高效、全面的房地产服务，降低房地产市场的交易成本。
大横琴收购世联行，将会进一步提高公司在房地产领域的信息透明度和行业竞争力，为消费者提供更好的服务。
同时，对于大横琴来说，将会降低收购世联行的成本，有效提高公司效益和盈利能力。
总结：收购世联行是大横琴的一项重要举措，这将有助于扩大大横琴在房地产领域的业务范围，提高公司的技术实力和优势，增加公司在市场上的竞争力。
世联西安普华浅水湾总结与营销策略及执行计划
世联西安普华浅水湾总结与营销策略及执行计划世联西安普华浅水湾是一处坐落于西安市雁塔区的高端度假项目，总占地面积超过50万平方米，建筑规模宏大，环境优美，并且配备了齐全的设施和服务。
为了更好地推广和营销这一项目，需要制定相应的营销策略和执行计划。
一、市场分析1.目标受众：高端消费者、成功人士、富人等2.消费需求：度假、休闲娱乐、高品质生活体验3.市场竞争：相对较小，但是也存在一些同类型的度假项目二、营销策略1.品牌定位：打造高端、奢华、独特的度假项目形象，吸引目标受众，增加可信度和吸引力。
2.宣传推广：通过多种渠道进行宣传，包括广告、网络媒体、社交媒体等，突出项目的特点和优势，吸引目标受众的关注和兴趣。
3.合作联盟：与高端酒店、高端旅行社等建立合作关系，共同开展市场推广和宣传活动，提高知名度和认可度。
4.客户关系管理：提供优质的客户服务，建立良好的客户关系，通过增值服务、回头客计划等方式增加客户忠诚度，并以此为基础扩大口碑和市场影响力。
三、执行计划1.建立品牌形象- 设计精美、富有特色的品牌标识和logo，展现高端品质和奢华感。
-设计宣传册、海报等宣传材料，突出项目的特点和卖点。
-在项目周边及周边地区的商业区、酒店、餐厅等场所进行宣传，增加知名度。
2.多渠道宣传-利用电视、广播和报纸等传统媒体，推出广告宣传活动。
-与旅行社合作，推出定制的旅游套餐，吸引高端游客。
-参加国内外旅游展会和盛会，展示项目的特色和优势。
3.合作联盟-与高端酒店、高端旅行社等建立合作关系，共同推广。
-与知名品牌、明星等签署合作协议，作为项目推广的代言人。
-通过举办品牌活动、音乐会、庆典等形式，吸引目标受众，提升项目的知名度和美誉度。
4.客户关系管理-建立电子邮件列表和客户数据库，定期发送项目的最新动态和优惠信息。
-提供高品质的客户服务，包括接待、餐饮、娱乐等，满足客户的各种需求。
-设立会员制度，提供增值服务和特殊优惠，吸引客户的回头和推荐。
浅论销售渠道中的联合代理模式
浅论销售渠道中的联合代理模式［摘要］联合代理是经济发展中的产物，与房产市场的成熟度有直接的关系，目前多出现于深圳、香港、上海、北京等地，优秀的代理行如世联、易居、合富辉煌间都拥有相似的成熟机制，销售的一脉相承的套路，为他们之间的联合代理铺平了道路，在执行力中显示了其联合的强大实力，也为开发商从中协调、沟通管理扫除了障。
［关键词］定义起源市场认可一、联合代理的定义与起源所谓“联合代理”，通俗地说是一个项目选择两家或更多家代理商同时代理，为开发商卖楼。
开发商之所以选择联合代理，其理由是：“一家公司代理的时间长了，容易产生惰性，卖楼不积极，而且市场占有率偏低，客户群相对狭窄。
若想放大成交量快速回笼资金，必须改变为“大兵团”作战方式，聘用两家或多家代理公司联合代理，拓宽客源市场，形成“全民售楼”局面。
而多家公司代理，又可以形成竞争局势，促进销售进度。
”“联合代理”最早流行于香港。
几十年前的香港房地产市场上，“联合代理”就大行其道。
——所有楼盘开始发售前，开发商即整合多家代理公司资源，为楼盘即将发售制造人气。
楼盘开始发售时，随处可见黑压压的人群，他们全是各大代理公司的售楼人员。
售楼人员一般集结在商场、停车场、工交车站等要地，为所代理的楼盘截客。
客户被哪个代理公司的售楼人员截住，就属于哪个代理公司，成交了就给该代理公司提成。
这种类似武侠小说里“广发英雄帖”的模式就是香港的“联合代理”。
二、房地产行业对联合代理模式的市场认可表现全国发达区域，在房地产销售淡季的时候，有部分楼盘纷纷采用“联合代理”的模式，对销售渠道进行更宽更深的拓展，在武汉也曾有部分开发商进行过“联合代理”的尝试，但最终都是无功而终，通过本部门与相关品牌代理机构武汉公司的接触，了解到武汉本土接受“联合代理”销售模式是有自身的局限性的：1.商品房供应量方面武汉商品房供应量十分大，消化周期局全国榜首，且大部分楼盘均为郊区大盘，开发商需要为后期的楼盘进行品牌塑造和统一形象，如果采用联合销售的方式，难免在对外宣传的调性上达不到协调一致，造成开发商品牌认知不清，不利于后盘的销售。
世联西安普华浅水湾总结与
总建筑面积：160万平方米 绿化率：35%
02
项目实施
实施过程
前期策划
规划设计
项目团队进行了详细的市场调研和产品定位 ，为浅水湾项目制定了精准的策划方案。
经过多次修改和完善，最终确定了项目的整 体规划和建筑设计方案。
建设过程
销售与运营
按照规划设计方案，项目团队进行了土地征 收、拆迁、施工许可等前期手续办理，并完 成了项目的建设和装修工作。
项目团队制定了销售策略和运营方案，并成 功吸引了大量客户前来购买和入住。
实施难点
政策变化
在项目实施过程中，政策对房 地产市场进行了多次调控，给 项目的建设和销售带来了一定
的困难。
市场竞争
西安市的房地产市场竞争激烈， 客户群体较为分散，给项目的市 场推广和销售带来了一定的挑战 。
技术难题
由于该项目涉及到的技术和专业较 多，如建筑、景观、室内设计等， 因此在设计和施工过程中遇到了一 些技术难题。
长期经济价值
项目具有长期稳定的投资 回报，对地方财政的贡献 持续增长。
社会价值
提高居民生活质量
项目提供高品质的居住环境，提升居民的生活质 量。
促进社会交流
项目作为城市公共空间，促进居民之间的社会交 流。
推动城市发展
项目对周边区域的发展起到推动作用，提升城市 形象。
环境价值
1 2
生态保护
项目注重绿色生态保护，提升区域的生态环境 质量。
世联地产作为中国房地产服务行业的领军企业，拥有丰富的项目开发和市场运作 经验。
项目目标
打造高品质的住宅 社区，提升西安房 地产市场的品质和 口碑。
实现项目的可持续 发展，为居民创造 长期价值。
通过独特的景观设 计和人性化的配套 设施，提供舒适、 便捷的居住环境。
世联大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告98PPT
一期南入口 一期办公楼
软件园一期及二期现状
一期北入口
一期北入口
一期 二期
二期入口
二期入口
二期沿路
世联大连软件园区域整合营销定位与 各地块定位报告98PPT
河口湾：
现为海域及旧厂房，周边 基本无配套
项目基本情况---软件园一期三块地约40 万平米的项目，二期现有90万平米开发 量
软件园 二期
软件园 一期
一期发展战略
区域价值 价格实现 形象昭示
学苑广场(形象) 新城四、五期(价格)
二期河口湾 资源 案例 竞争 客户
项目发展战略 项目定位
形象 客户 产品 价格
形象 客户 产品 价格
世联大连软件园区域整合营销定位与 各地块定位报告98PPT
产业园发展模式
产业园案例 产业园发展模式
世联大连软件园区域整合营销定位与 各地块定位报告98PPT
•客户：全市的高收入和以东三省为主的外地人
•销售速度：星海湾附近均价在6500元/平米的项目销售态势相对强劲，客户范围也更广泛
软件园区域项目由中档和高档组成，国际新城则是在2-3年内由 中档攀升到高档层面，客户也由区域内向区域外扩大
世联大连软件园区域整合营销定位与 各地块定位报告98PPT
城市背景对项目的启示
世联大连软件园区域整合营销定位与 各地块定位报告98PPT
问题界定
目标及限制条件 项目区域及地块解析 市场背景 项目及问题界定
世联大连软件园区域整合营销定位与 各地块定位报告98PPT
项目界定----一组位于一期相对成熟，二 期刚起步的软件园内的房地产项目
软件园界定
一期发展相对成熟，二期才处于起步期
大连城市发展－－软件园二期位于城市
地产智库 合富辉煌 恒大中央广场 人大兵团作战方案
恒大中央广场500人大兵团作战方案前言：2014，中国房地产史无前例的单盘超千人、爆发式大兵团作战！全国两大鼎级代理行血战合肥！！！首开20亿保底目标，铸就合肥首个史诗级开盘盛况。
合富&世联千人备战、整装待发，看最后冠军花落谁家？恒大中央广场，注定不平凡！恒大中央广场截止到5月5号，累计来访客户5590组，认筹超1100组；各条线截止目前CALL客总数77380组，拓客带访1647组，大企业拜访395家，全省联动客户203组，大型推介会已举办27场。
第一篇战略组织一、团队组织架构1、销售组人员架构1)内场销售配置工作人员90人；2)总监：统筹所有销售团队的战略方案，全面督导各组任务落实情况；3)副总监：制定下辖团队的销售计划、督导各自统管的销售组具体工作；4)销售经理：按照任务督导队员任务落实，带领销售盘客、杀客等工作组织落实；5)销售员：现场客户接待、样板房带看、认筹协议签订、开盘杀客。
6)支援同事按分配名单找各自组长报道，及时进行项目知识学习。
2、call客组织架构1)call客经理：负责安排call客团队的工作安排、工作总结分析，制定工作计划，督导主管开展工作；2)call客主管，负责该call客组的工作落实及数据统计反馈。
3)call客组员：按任务执行call客工作；4)支援同事按分配名单找各自组长报道，及时进行项目知识学习3、团队数据架构1)数据统计队长：负责各条销售工作线的数据对接与汇总分析工作；2)数据统计员：负责该call客组的工作落实及数据统计反馈。
3)支援同事按分配名单找各自组长报道，及时进行项目知识学习4、后勤保障架构1)行政负责，500人团队的日常行政管理、考勤等工作；2)财务负责，奖惩记录统计与分发，日常工作报销等工作。
3)物料后勤负责各条线的物料管理与支持。
5、外拓团队架构1)省内地市组配置30人团队，含组长；合肥市内团队35人团队，含组长；2)小组工作内容：片区内的定点长期巡展、机动巡展、扫楼、扫街、扫专业市场、写字楼；3)组长制定详细的片区作战计划，监督组员按计划有节奏的开展上述工作。
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外拓团长职责
外拓团长职责：
专项专则，下配组长，管到每一名拓客专员
1、培训考核：①对团队进行培训考核（销售口径、政策、奖惩措施）；②团队 打气，提升斗志； 2、点位选取：①注意地点改变莫过于合理，不浪费寻路时间；②车送至各点位 集合，1~2辆车/点位； 3、效果监控：照片、数据每小时都要反馈给督导； 4、中午集合：①奖励适时加码；②重新打气；③上午业绩公布； 5、晚会总结：①小组业绩公布；②奖惩执行；③第二天动作、物料安排；
拓客地图：与外拓领队共同制定拓客地图，拓客按章进行；
监控日报、周报、喜报发出 与甲方对接：对接甲方，根据甲方营销负责人指令实时调整； 效果把控：把控场内、场外效果，及时调整作战计划；
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督导职责
督导职责（4名督导）：
无错即为过
1、抽查：随时拓客人员的说辞口径。抽查拓客人员在岗情况，拓客效果； 2、弹劾：对拓客团长、拓客队长的工作能力、态度、效果监督，拥有对他们弹劾的 权利； 3、纠错：督导每天进行纠错，纠错内容包括（拓客人员是否偷懒、将宣传物料扔弃、 口径错误、数据录入错误、迟到早退等）、督导每天必须纠正10个以上错误，每少 纠正一个错误罚款10元，纠正超过10个以上错误，奖励30元/个。（欢迎甲方参加督 导，只奖不罚）；
统一规则：统一且明确的动态奖罚制度，公正严明的监控队伍，规则无人情；
统一物料：千军作战，粮草先行，物料由专人负责配送，避免台账混乱和补给不足的问题； 统一服装：所有拓客人员统一服装，统一标识，醒目轰动； 统一口径：所有的输出口径由策划团队给出，由组长培训，督导监控，确保输出一致。
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物料准备：DM单、户型折页、客户信息 登记本等，单页上注明，但凡在南市区买房 的客户，均可到海伦国际售楼部领取精美礼 品一份（你买房，我送礼）；
海伦国际
竞品项目选择：对近期热销项目重点截留 （魅力之城、公园里、中航城、星辰园等）
星辰园 魅力之城
团队管理：以半小时为周期，电话监控每 一名兼职人员，并不定期现场抽查，实时监 控效果并下达未来半小时任务量；
部分，加上渠道在昆明一手房市场的泛滥，海伦国际至去年7月份使用 渠道以来，渠道的来访量、成交的量持续处于下滑状态； 4月份3.5亿高额的销售目标之下，单靠经纪公司难以解决问题，解决 亟需引进新的拓客模式，达到真正接待不停息，才能保证目标达成。
8
新模式！昆明恒大名都奇迹
线下渠道，房联宝百团大战，36天，55556来 访，1100筹，成交565套！
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兵团作战计划三
50人敢死队竞品截留，周边项目全覆盖
定点截客：针对海伦国际周边主要竞品进行客户截留；
定时截客：竞品截客时间集中于周末和节假日或竞品楼盘重要节点，每天50人拓客团
队进行竞品截留；
目标：成交15套
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兵团作战计划三
双河湾
中天融域 南悦城 希望汇
50人敢死队竞品截留，周边项目全覆盖
门挂、车挂、宣 传单页
3个拓客小组 （18名小蜜蜂 +3名拓客组长）
华洋家居城、雨龙家具城、 云大知城、小板桥
派送单页、上门有礼吸 引客户、留联系方式
门挂、车挂、宣 传单页
3个拓客小组 （18名小蜜蜂 +3名拓客组长）
3个拓客小组 （18名小蜜蜂 +3名拓客组长）
金福地花园、子君村、新 亚洲体育城水木清华、银 海樱花语
3
渠道回顾
经纪拓客方式3：二一联动
二手一手联动，经纪公司将上门店了解过二手房的客户资源导入本项目
4
渠道回顾
经纪拓客方式4：竞品截留
定点截客：针对周边相对火热的在售项目（中航城、湾流海、魅力之城等）进行客 户截留； 主要客流交汇处截留：在金源大道各路口、彩云路各主要路口、1号线地铁口；
5
渠道回顾
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数据组职责
数据组职责：
以数据为指导
1、基础数据统计（来访登记表、转化率统计表、签 到表、薪酬发放签收表等）； 2、成交客户分析：每天成交分析，得出近期来访集 中的区域，与外拓团长一起制定第二天拓客地图；
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奖惩薪酬
做有用的动态激励，
外拓团队奖惩：（根据当天情况灵活调整）
1、带看：客户评级C以上，拓客人员15元/组，组长5元/组； 2、认筹：奖励拓客人员40元/组，组长10元/组； 3、成交：100元/组，只奖励组长（PT每天变动）； 4、机动奖励：每周2个优秀小组，第一名500元/周，第二名300元/周； 5、日PK奖：每天带客最少的组贡献给带看最多的组100元； 6、薪酬：小蜜蜂80-100元/天+奖惩；组长4000/月+奖惩；
4.9-4.10
4.16-4.17 4.23-4.24 4.30-5.1
云访商业
官渡古镇 柏联百盛 南屏街
36小蜜蜂+6组长
36小蜜蜂+6组长 36小蜜蜂+6组长 36小蜜蜂+6组长
珥季路路 口
好时代购 物中心
星耀路地 铁站
官渡古镇
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兵团作战计划五
30个展点全开，以点带面，全面收客
地点安排：周边人流量较多，且管制较松的路口布置约20-30个简易展点，安排人员驻点； 人员安排：每个展点安排驻点拓客精英（讲销讲介绍项目）+拓客人员（带访客户）； 节目、内容：现场抽奖、礼品免费领取、水果饮料免费喝，到访售楼部好礼相送；
经纪人拓客没有计划 性，基本都是按照自 己的方式和经验进行 客户拓展
缺乏管控性：
基于经纪人的趋利性， 经纪公司对人员的管 控力有限，无法形成
统一指挥，目标明确,
权责分明的精英团队
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核心问题
基于渠道公司自身拓客模式的短板，以及经纪人缺乏计划性与管控性，
无法把控客户拓展深入度，自然成交与中介成交存在难以管控的重叠
数据组
5人房联宝秘书： 登记、数据分析、 调整
大 客 户 拓 展 组
房 联 宝 中 介 整 合 组
社 区 拓 展 组
巡 展 组
专 业 市 场 拓 展 组
电 开 组
车 辆 调 度
物 料 备 货
数 据 录 入 组
数 据 分 析 组
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总监职责
大兵团总监职责：
只对结果负责
工作计划：每日工作计划发出，四位下级（外拓团长、物料调度领队、督 导、数据领队）严格按照作战计划执行；
华都花 园 华春苑 六甲村
世纪金 源 傲春苑
昆明世纪城 金福地 花园 子君村
银海樱花 语 新亚洲体育 城水木清华
目标：成交25套
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兵团作战计划二
拓客地点 华春苑、昆明世纪城、傲 春苑、世纪春城佳墅、世 纪金源 水岸艺城、华都花园、六 甲村、滇池领秀、水映长 岛、福兴小区 拓客形式
直到见面为止！社区地毯式无死角网罗客户
物料 门挂、车挂、宣 传单页 人员安排 3个拓客小组 （18名小蜜蜂 +3名拓客组长） 3个拓客小组 （18名小蜜蜂 +3名拓客组长）
派送单页、上门有礼吸 引客户、留联系方式
派送单页、上门有礼吸 引客户、留联系方式
门挂、车挂、宣 传单页
银海领域、银海花园、宝 海园、关上新村、雨花村
派送单页、上门有礼吸 引客户、留联系方式
1、周边截客：
2、网络拓客： 3、二一联动： 4、竞品截留：
渠道四大拓客模式思考
项目附近截留的客户，相当大一部分是与 项目自然来访客户重叠的 网上普遍以低价形式吸引客户，影响项目 调性 看二手房的客户与看一手房的客户需求有 区别（考虑交房时间、孩子上学等），能 转化的比率较低 针对竞品截留无计划性，成功截留的机会 较小
彩云北路 路口
邦盛万商城 乐美购物 广场 昌宏西路 路口 海伦国际 购物中心 金源大道 路口 银海幸福 广场 银海樱花 公园 如意公园
世纪金源 家乐福
西昌超市
汇之亚建 材中心
珥季路地 铁站 织布营
安排3-4名拓客人员，晨拓60 人拓客团队，夜拓80人拓客 团队； 物料安排：宣传单页（上门有 礼吸引）
海伦-房联宝“兵团作战”部署
总监直管，4大兵团，4级分层，垂直管控。
总指挥
1人：大总监总统筹
外拓团长
1人：恒大外拓团长杨阳 外 拓团长1名，统筹执行每日拓 展，每日业绩考核
物料调度
1统筹：长春公司李 卓衡 3人：保证后 勤工作有序推进
督导
4人，重庆公司李威、 成都公司张理敏）督 查每日点位、纪律、 考勤、规范化 世 联 督 导 组 甲 方 督 导 组
目标：成交20套
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兵团作战计划四
大润发
海伦500勇士火力全开，全时段挖掘客户
晨拓：黄金时间段为7:30—
居然之家
9:30，上班高峰期，地铁站口、 公交枢纽站、广场等人流量较 大； 夜拓：黄金时间为19:00— 20:00，下班高峰期，商超、 饭店等人流较集中，适于拓客； 人员安排：每个人流作战：
派单员尽量选用大妈团和黑摩团，每个竞品
公园里
3-4名派单人员，时刻提防竞品楼盘巡视人 员及安保人员，遇到冲突灵活跑位；
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兵团作战计划四
海伦500勇士火力全开，全时段挖掘客户
两班制：第一班为晨拓，第二班为夜拓，排班要滚动执行，相互交替； 晨拓：黄金时间段为7:30—8:30，上班高峰期，地铁站口、公交枢纽站、广场等人流量较大； 夜拓：黄金时间为19:00—20:00，下班高峰期，商超、饭店等人流较集中，适于拓客。
目标：成交15套
26
兵团作战计划六
5轮疯狂路演，持续造势，不断增客
路演安排在周六周日人流量较大的时间段，计划一个月时间完成五场，为期十天的 路演，路演地点：人流集中的万达广场、云坊、南屏街、柏联百盛后门、官渡古镇